6. Ejendomsmægleransvar Flashcards
Kendetegn
- Reguleret ved LFFE
- God ejendomsmæglerskik ikke er præciseret, men god skik fastlægges disciplinært –> sanktioneres af Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere
- Området bærer præg af at være et forbrugerbeskyttelsespræceptivt regelsæt
- Pligter over for både egen kunde og også dennes kontraktspart
Lov om formidling af fast ejendoms anvendelsesområde
- LFFE finder anvendelse på 2 typer aktiviteter, jf. LFFE § 1, stk. 1:
o Erhvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom, og
o Erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, fx projektsalg - LFFE finder anvendelse på erhvervsmæssige aktiviteter, der er rettet mod eller udføres for en forbruger, jf. LFFE § 2, stk. 1, 1. pkt.
o Den erhvervsdrivende har bevisbyrden for, at en aktivitet ikke er omfattet af loven, jf. LFFE § 2, stk. 1, 2. pkt.
o Der skal handles erhvervsmæssigt – men man skal ikke være uddannet som ejendomsmægler for at være omfattet (hensyn: Det bør være de faktisk udførte handlinger snarere end rubricering inden for en bestemt profession, der er afgørende for ansvaret –> funktionsbestemt)
- Køberformidling er kun omfattet af LFFE kap. 6
Ejendomsmæglerens pligter
Over for klienten
o Det står ikke parterne frit for at afgrænse ejendomsformidlingsopgaven, som de vil –> mulighederne begrænsede iht. LFFE’s præceptive regler
o Obligatoriske pligter, jf. LFFE § 37, stk. 1: 1) Værdiansættelse af ejendommen, 2) beregne salgsprovenu, 3) udarbejde salgsopstilling, og 4) udarbejde udkast til købsaftale
o LFFE kan ikke fraviges til skade for forbrugeren, jf. LFFE § 2, stk. 2 –> de obligatoriske ydelser kan kun fraviges ved aftale, hvis ikke det ikke er til ulempe for forbrugeren
Ejendomsmæglerens pligter
Over for tredjemand
o Ejendomsmægleren er ”sælgerens mand”, MEN har forpligtelser over for både sælger og køber, fx:
o Ejendomsmægleren har ikke nogen rådgivningsforpligtelser over for køber men derimod en række oplysningsforpligtelser:
Skal give både sælger og køber de oplysninger, som er af betydning for handelen og dens gennemførelse, jf. LFFE § 25
Ejendomsmægleren skal forud for indgåelse af købsaftale rådgive køber om muligheden for byggeteknisk gennemgang af ejendommen samt muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring, jf. LFFE § 45
o Ejendomsmægleren har undersøgelsesforpligtelser over for både køber og sælger –> han skal foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger ifb. med udarbejdelsen af købsaftalen
Erstatnings- og godtgørelsesregler
Den almindelige erstatningsregel
o Ansvarsnormen: Skærpet culpaansvar, da ejendomsmægleren sammenlignes med en alm., god ejendomsmægler –> professionsmålestok
o Kan ifalde ansvar, hvis han tilsidesætter sine forpligtelser efter LFFE el. aftalen med klienten, el. hvis han ikke lever til op god skik-standarden på området, jf. LFFE § 24
o God ejendomsmæglerskik, jf. forarbejderne: Den adfærd, som en god og omhyggelig, fagligt kompetent ejendomsmægler udviser, og som opfylder de faglige og etiske krav, der må opstilles –> udtryk for den kvalitet i udøvelsen af hvervet, der må kunne forventes i en given situation
Erstatnings- og godtgørelsesregler
Godtgørelse for skuffede forventninger
o UP: Der ydes i dansk ret ikke erstatning for skuffede forventninger (forventning om økonomisk fordel, som aldrig havde været mulig)
o U: LFFE § 47 –> enestående undtagelse, der finder anvendelse, hvor de alm. erstatningsregler ikke er anvendelige
o Fælles betingelser for de 3 godtgørelsesbestemmelser:
Der skal objektivt set foreligge en fejlberegning,
Der skal være hjemmel til indrømmelse af godtgørelse på objektivt grundlag, og
Forbrugeren skal have været i god tro
o Ansvarsnormen: Objektivt ansvar –> betingelserne skal bare være opfyldt
o Provenuberegninger, jf. LFFE § 47, 1. pkt.: Er der til skade for forbrugeren (netto) foretaget en forkert beregning af provenuet, og er forbrugeren i god tro –> forbrugeren har krav på godtgørelse af forskellen ml. den forkerte og den rigtige beregning
o Ejerudgiftsberegninger, jf. LFFE § 47, 2. pkt.: Er der til skade for forbrugeren (netto) foretaget en forkert beregning af en ejerudgift ved købet, og er forbrugeren i god tro –> forbrugeren har krav på en rimelig godtgørelse af forskellen ml. den forkerte og den rigtige beregning
Spm. om godtgørelsesbestemmelsen kan anvendes analogt, hvor ejerudgiften er beregnet korrekt, men løbetiden er angivet forkert –> bestemmelsen er en enestående undtagelse i dansk ret, og den bør derfor formentlig ikke strækkes så langt
Beregning af rimelig godtgørelse: Difference x antal måneder på et år x kapitaliseringsfaktor, som nu er 10
o Værdiansættelser, jf. LFFE § 47, 3. pkt.: Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse –> forbrugeren har krav på en rimelig godtgørelse af forskellen
For lav værdiansættelse: Ejendommen sælges til en lavere pris end den er værd –> sælgeren har lidt et tab ved salg af ejendommen
- Tabet kan kræves erstattes efter de alm. erstatningsregler, hvis ejendomsmægleren har handlet culpøst, fx Den lave vurdering, eller
- Tabet kan kræves godtgjort efter LFFE § 47, 3. pkt.
- NB: Der skal være tale om en væsentlig afvigelse ml. den lave værdiansættelse og korrekt værdiansættelse, fx Liebhaverejendommen
For høj værdiansættelse Ejendommen sælges til en højere pris end den er værd –>
- Sælgeren kan have lidt et tab, hvis ejendommen har haft en øget liggetid –> kan kræves erstattet efter de alm. erstatningsregler
- Den forventning, som sælger har haft om at kunne sælge ejendommen til en højere pris –> skuffet forventning, som ikke kan kræves erstattet efter de alm. erstatningsregler, MEN godtgørelse efter LFFE § 47, 3. pkt. er mulig
- NB: En afvigelse på 15-16 % anses ikke for væsentligt, jf. Den høje vurdering
- Ved køberformidling –> forholdet falder uden for LFFE § 47
- Ved sælgerformidling –> også køberen kan kræve godtgørelse efter LFFE § 47, 3. pkt., jf. ordlyden ”forbrugeren”, som både kan være sælger og køber
Erstatnings- og godtgørelsesregler
Andre erhvervsdrivende, der yder rådgivning ifm. omsætning af fast ejendom
- Andre erhvervsdrivende, der yder rådgivning ifm. omsætning af fast ejendom omfattes af LFFE kap. 6, fx advokater, bankrådgiver mv. –> ejendomsmæglere kan også være omfattet, hvis de yder køberrådgivning/formidling
o UP: Andre rådgivere er som HR ikke omfattet af de øvrige bestemmelser i LFFE
o U: Medmindre rådgivningen har en sådan karakter, at der reelt er tale om ejendomsformidling
o Ansvarsnorm: Almindelige erstatningsretlige regler
Inkonverterbare lån
- Definition: Lån der alene kan indfries til markedskursen på indfrielsestidspunktet
- Problemstilling: Ejendomsmægler har ikke gjort køber opmærksom på optagelse af et lån med særlige indfrielsesvilkår
o Ansvarsgrundlag: Der stilles krav om, at ejendomsmægleren har handlet culpøst (ikke garanti), jf. Manglende oplysning om inkonvertibilitet
o Tab: Er køber gået glip af en billigere finansieringsform pga. ejendomsmæglerens manglende oplysninger, kan der være lidt et tab –> hypotetisk handlingsforløb, køberen kunne og rent faktisk ville have valgt et billigere alternativ
