Tema 6.3 - El derecho de superficie Flashcards
Regulación
Hay una doble regulación: la civil y la urbanística. Pero nos interesa la civil.
Urbanística→ Los ayuntamientos disponen de terrenos que ceden a promotores para que construyan viviendas a un precio más barato (de precio concertado [arranged] o protección oficial).
Concepto (civil)
Es un derecho real limitado de uso. Es una propiedad separada temporal, no puede exceder de 99 años.
Derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye a su titular (superficiario) temporalmente la propiedad separada de construcciones o plantaciones.
El propietario siempre seguirá siendo el del suelo!!
Hay dos partes:
a) El concedente
b) El superficiario
Cuando se acaba el derecho de superficie, se revierte al propietario del terreno.
El derecho de superficie es hipotecable→ El superficiario puede establecer otros derechos reales en favor de terceros cuyo plazo no exceda el término de duración del derecho de superfície. Una vez transcurrido el tiempo del derecho de superficie, los derechos que hubieran se extinguen.
Clases
Se suele dar en:
○ Zonas rústicas
● Plantaciones y cultivos, Parques eólicos [wind farms] y placas solares
○ Zonas urbanas
● Aparcamientos, Viviendas públicas, Hoteles, Comisarias policia y Areas comerciales
Constitución
○ Escritura pública: ha de constar la duracion del derecho de superfície, las caractertisticas esenciales de la construcción ( que se va a hacer, cuantas plantes..), el plazo de ejecución de la obra, y el precio (entrada) + el canón (periódico)→ cantidad que se paga periodicamente ( cada mes)
○ SE PUEDE inscribir en el RP
○ Duración máxima: 99 años
○ Prohibición de comiso [confiscation] por falta de pago
○ El régimen voluntario de la superficie lo determinan las partes
Extincion y efectos
○ Si no hay pacto: la reversión total al propietario. Todo se revierte al propietario del suelo.
○ Si hay pacto: las partes se someterán al régimen de liquidación convenido → reversión parcial , es decir, las partes pueden pactar que si asi lo han acordado en el título de constitución, se sujetaran a lo pactado. Si yo te cedo el derecho a construir un edificio de 4 plantas, podemos pactar que las 2 plantas serán mías y las otras dos tuyas→ Propiedad horizontal sobre la construcción
○ La extinción y los derechos de terceros → cuando se acaba el plazo, tambien se acaba los derechos sobre terceros. Ningun derecho real puede exceder del tiempo del derecho de superfície. El tercero podrá ser indemnizado:
La extinción del derecho de superficie no perjudica los derechos que se hayan constituido sobre este, SALVO QUE la causa de la extinción sea el vencimiento del plazo de la duración del derecho o, en el caso de construcciones o plantaciones preexistentes, su pérdida total.
