Hipoteca immobilaria Flashcards
Concepto
Es un derecho real de garantía que sujeta el bien o los bienes inmuebles sobre los cuales se impone, de
manera directa e inmediata, al cumplimiento de la obligación para la seguridad de la cual fue constituida.
Rasgos definitorios
es un derecho no posesorio y de constitución registral ya que no requiere el desplazamiento de la
posesión del bien porque el hipotecante mantiene su posesión aunque puede cederla a terceros. Es
requisito para su válida constitución que se constituya en escritura pública i se inscriba en el Registro
de la Propiedad (RP).
Es un derecho de realización de valor. Atribuye a su titular el ius distrahendi y confiere al acreedor
hipotecario una preferencia legal para el cobro. En caso de incumplimiento el acreedor podrá instar la
realización forzosa o, si se ha pactado, la venta extrajudicial. En ningún caso se permite al acreedor
quedarse con al finca o el derecho real hipotecado.
Dispone de eficacia erga omnes.
Es un derecho accesorio del derecho de crédito garantizado. La cesión del crédito conlleva la cesión
de la garantía hipotecaria. Una vez satisfecho el crédito y el derecho real de garantía se deberá proceder a la cancelación de su inscripción en el RP.
Normativa aplicable
Código Civil (art. 1857 a 1862 y 1874 a 1880)
Ley Hipotecaria (art. 104 a 197)
Reglamento hipotecario (art. 215 a 271)
Código Civil de Cataluña (art. 569-30 a 569-42) a combinar con la legislación estatal.
Hipotecas voluntarias e hipotecas legales
De acuerdo al art. 137 LH:
o Hipotecas voluntarias: son las constituidas en virtud de un negocio jurídico. Puede ser bilateral,
que será un contrato de hipoteca entre acreedor y propietario, o unilateral, cuando el amo del
bien impone la hipoteca.
o Hipotecas legales: constituidas a favor de determinadas personas por imposición de la ley. No
quedan constituidas de manera automática sino que requieren la creación de un título y su
inscripción en el RP.
Los supuestos en que se puede exigir la constitución de una hipoteca legal quedan regulados en
el art. 168 LH.
No deben confundirse con las hipotecas tácitas, que gravan los bienes sin necesidad de acto constitutivo ni
de publicidad registral.
Hipotecas de tráfico e hipotecas de seguridad
o Hipotecas ordinarias o de tráfico: son las que aseguran el cumplimiento de obligaciones
nacidas y de cuantía determinada o por determinar.
o Hipotecas de seguridad: son las que aseguran las obligaciones eventuales o de cuantía
indeterminada. En caso de incerteza del quantum de la obligación, la inscripción de la hipoteca
deberá expresar el máximo de responsabilidad que garantiza. Ej. Art 142, 154,153, 168.4 LH y
569-39 a) CCCat
Legitimación para constituir hipoteca y requisitos de constitución
Sólo se puede constituir por título y es requisito formal la entrega de escritura pública y la inscripción del
título constitutivo en el Registro de la Propiedad (art. 1875 CC y art. 145 LH).
Si se ha formalizado la hipoteca en escritura pública pero no se ha inscrito, el derecho real de hipoteca no
habrá nacido pero la escritura podrá servir como título ejecutivo para proceder contra el deudor.
Se requiere la libre disposición de los bienes que deben ser el objeto, es decir, no se requiere ser el
propietario sino poder disponer del bien con plena libertad (ej. Usufructuario con poder de disposición).
Los menores de edad y los incapacitados sólo podrán constituirla por medio de representante legal.
En los casos que el bien hipotecado sea vivienda familiar o común el cónyuge o conviviente deberá dar su
consentimiento, y si lo niega, lo autorizará el juez.
Si se constituye por apoderado, será necesario que tenga poder exprés y suficiente aunque se admite que la
persona representada ratifique la hipoteca constituida sin poder.
Modalidades de constitución: constitución por contrato y constitución por acto unilateral
En la constitución unilateral la declaración deberá ser en escritura pública e inscrita en el RP. Además, para
su eficacia se requiere la aceptación del acreedor hipotecario. La hipoteca unilateral no caduca ni se puede
cancelar y si no se ha fijado un plazo de aceptación el acreedor la podrá aceptar en cualquier momento. Para
poder cancelarla el titular deberá advertir al acreedor que si transcurridos 2 meses des de que consta en el
RP la aceptación aún no ha sido formulada, la hipoteca podrá ser cancelada.
Bienes y derechos hipotecables
Se puede constituir hipoteca sobre bienes inmueble susceptibles de inscripción y sobre derechos reales
alienables sobre bienes inmuebles, por lo que también son hipotecables (art. 107 LH):
Derecho de usufructo: la durada de la hipoteca quedará limitada al usufructo. Si este se extingue
por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario la hipoteca también se extinguirá pero si se extingue
por voluntad de su titular la hipoteca subsistirá hasta el cumplimiento de la obligación.
Nuda propiedad: hipotecada la nua propiedad, si el usufructo se consolida con ella en la persona del
propietario, la hipoteca se ampliará al usufructo.
Bienes anteriormente hipotecados: la LH faculta al propietario de una finca o el titular de un
derecho hipotecable para constituir sobre su derecho tantas hipotecas como quiera. El numero de
hipotecas que se pueden constituir sobre un bien es ilimitado.
Derecho de hipoteca voluntaria: la ley permite hipotecar el derecho de hipoteca (subhipoteca). El
titular no puede alienar la garantía aliena, sólo puede hacerla valer, es decir, puede ponerse en la
posición del titular de esta hipoteca y ejercer el correspondiente ius distrahendi. Ej. P. 45 temas 8 y 9
Derecho de superficie: el acreedor no satisfecho puede promover la alienación forzosa del derecho
de superficie.
Derechos de aprovechamiento parcial y servidumbres personales: estos derechos son redimibles
por decisión unilateral del propietario gravado: si este decide extinguirlos por vía de redención, la
hipoteca también se extinguirá.
Servidumbres prediales: no son hipotecas autónomas porque se constituyen en beneficio de una
finca, por eso sólo pueden hipotecarse conjuntamente a esta.
Derecho de uso y de habitación: según la LH no se pueden hipotecar, a pesar de ello, el CCCat
permite que puedan ser gravados si el propietario lo consiente.
Derecho de censo: en caso que se deba acudir a su ejecución forzosa, el censatario tiene derecho de
adquisición preferente del censo.
Derechos de vuelo y de subedificación: son libremente alienables, salvo que el título de constitución
no haya restringido su disponibilidad, por tanto, podrán ser hipotecados.
Concesiones administrativas: estas hipotecas quedan pendientes de la resolución del derecho del
concesionario.
Bienes vendidos, en derecho catalán, a carta de gracia y vendidos con pacto de retracto: se trata de
bienes sujetos a un derecho o facultad de recuperación por parte de un vendedor anterior. La
hipoteca se admite si se limita a la cantidad que debe recibir el comprador en caso de resolverse la
venta.
Derecho de retracto convencional y el derecho de redención del bien vendido a carta de gracia: el
derecho a recuperar los bienes alienados puede tener un valor económico si el valor del mercado del
bien susceptible de recuperación es más elevado que la cantidad que se debe pagar para recobrarlo.
Se debe hacer una distinción:
Si el derecho de retracto o de redimir se ha ejercido antes del vencimiento, la hipoteca pasara
a recaer sobre la finca recuperada.
Si el derecho de retracto o de redimir no se hubiera ejercido, el acreedor tiene 2 opciones:
ejecutar la derecho de redención promoviendo la ejecución forzosa o ejercerlo previamente y
realizar la finca adquirida.
Derechos de adquisición preferente.
Derecho del rematante sobre bienes subastados: el adjudicatario de bienes inmuebles en un
procedimiento judicial ejecutivo puede hipotecar su derecho a adquirirlos. La finalidad es obtener
crédito para poder pagar el precio de la rematada antes que el inmueble sea adquirido por el
rematante.
Pluralidad de objetos hipotecados
Si en garantía de un crédito se deben hipotecar conjuntamente diversas fincas, la ley exige que se distribuya
el gravamen entre todas ellas, determinando la cuantía o la parte de gravamen que responde de cada una.
El principio de distribución de responsabilidad excluye la responsabilidad solidaria de todos los bienes
hipotecados respeto de todo el importe de crédito: cada bien responde de la parte de obligación que le haya
sido asignada.
Si la concurrencia de una pluralidad de bienes se produce en el momento de constituir la hipoteca, la
responsabilidad se distribuirá en el mismo título. A pesar de ello, la ley prevé que la pluralidad de bines
puede ser una situación sobrevenida por lo que esta distribución se podrá hacer posteriormente en
documento público o solicitud al registrador.
Si la hipoteca no llega a cubrir la totalidad del crédito y alguna de las fincas hipotecadas está en poder del
deudor, el acreedor puede “repetir por diferencia” contra ellos.
La distribución de responsabilidad no se aplica en caso de división de la finca hipotecada, salvo acuerdo ya
que si bien el propietario de la finca tiene libertad para dividirla, esta operación no puede perjudicar al
acreedor y por eso, en este caso, la responsabilidad de las fincas es solidaria.
Para la cancelación de la hipoteca por partes hay 2 vías:
Si la cuantía pagada se puede aplicar a la liberación de más de una finca.
Si alguna de las fincas o derechos hipotecados ha pasado a un tercero, pagando al acreedor el
importe.
Extension natural de la hipoteca
En virtud de los arts. 109 a 111 LH y 215 RH, la hipoteca se extiende naturalmente a: bienes
muebles incorporados al inmueble.
Accesiones naturales: no se producen voluntariamente sino por efectos de la naturaleza.
Mejoras.
Indemnizaciones: siempre que el siniestro u otro daño haya sucedido después de la constitución
de la hipoteca y el justiprecio de la expropiación. Si se determina la pérdida total la hipoteca se
extingue.
Excesos de cabida: la hipoteca comprende la superficie real, no la del RP.
Extension pactada de la hipoteca
El art. 111 LH dispone los bienes que no quedan comprendidos en la hipoteca, salvo pacto en contrario:
Pertinencias o bienes muebles destinados al servicio de la finca
Frutos
Extension respecto terceros poseedores
La hipoteca no se extiende a bienes muebles colocados permanentemente en el edifico ni a las mejoras,
siempre que el nuevo poseedor hubiera asumido el respectivo coste. Como excepción, la hipoteca sí que se
extiende a las mejoras consistentes en obras de reparación, seguridad o transformación.
Extension de la hipoteca a los intereses
Si no se pacta lo contrario, la garantía hipotecaria asegura, no solamente la satisfacción de la obligación
principal, sino también la de intereses. En este caso, la inscripción de la hipoteca debe expresar, además del
importe de la obligación asegurada, el de los intereses estipulados.
Estos intereses pueden ser de 2 tipos:
- Remuneratorios: se establecen como contraprestación de un capital.
- Moratorios: se imponen como indemnización por razón del incumplimiento de una obligación.
Se pueden estipular con carácter fijo o variable.
Extension de hipoteca a otros gastos y costes
La garantía hipotecaria puede cubrir también otros gastos conectados a la conservación y a la efectividad de
la garantía y de los gastos generados por el procedimiento de ejecución de la hipoteca. Se debe fijar los conceptos que incluye y el máximo de responsabilidad.
Obligaciones susceptibles de garantía hipotecaria
Lo más frecuente es asegurar con hipoteca el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias aunque también
son asegurables las obligaciones de dar bienes o las de hacer o no hacer alguna cosa. Pero lo que
propiamente se va a asegurar será la responsabilidad (pecuniaria) derivada del incumplimiento de la
obligación.
a) Hipoteca en garantía de obligaciones futuras y sujetas a condición o a plazo
La hipoteca produce efectos erga omnes des de su inscripción si bien esta eficacia está subordinada al
nacimiento de la obligación o al cumplimiento de la condición. Pueden estar sujetas a condición resolutoria,
por lo que la hipoteca producirá efectos respeto terceros una vez se haga constar en el RP el cumplimiento
de la condición.
b) hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito
Esta hipoteca garantiza el pago del saldo que quede a favor del acreedor hipotecario en el momento de
liquidar y cerrar la relación de la cuenta corriente mantenida con el deudor. Puede ser:
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Contrato de obertura de crédito en cuenta corriente: el banco concede un crédito al cliente y la
hipoteca garantiza el abono del saldo que pueda haber en data de cierre de la cuenta.
- Contrato de cuenta corriente (usual entre comerciantes): al cierre de la cuenta se realiza la
liquidación de las partidas y la parte que tiene un sueldo deudor abona el importe a la otra. La
hipoteca garantiza el abono del saldo restante.
c) La hipoteca global o flotante
Pretenden asegurar una pluralidad indeterminada de obligaciones que una persona pueda contraer enfrente
del adquiriente del derecho de hipoteca. El valor de la finca no se fragmenta para responder separadamente
de diferentes obligaciones individuales sino que responde globalmente del pago.
Estas hipotecas no se admiten en el RP.
d) Hipoteca en garantía de rendas o prestaciones periódicas
El hipotecado asegura una obligación que se debe cumplir a través de la realización de prestaciones
periódicas.
En la inscripción de esta hipoteca se debe hacer constar el contrato por el que se ha constituido la obligación
y el plazo y forma de cumplimiento.
La singularidad de esta hipoteca es que puede ser ejecutada por el impago de cualquiera de las prestaciones.
e) Hipotecas en garantía de valores negociables
Se pueden asegurar créditos incorporados en valores negociables. El art. 154 LH se refiere al seguro de
títulos transmisibles por endoso o al portador.
hipoteca en garantía de una emisión de obligaciones: permite asegurar una emisión de obligaciones, es
decir, de valores emitidos en serie o en masa a través de los cuales el emisor capta recursos para su
financiamiento, asumiendo una obligación de dinero frente de quienes le subscriben.
hipoteca en garantía de las letras de cambio: la determinación del acreedor hipotecario se da al margen
del RP ya que esta condición corresponde al tenedor legítimo de la letra de cambio, de acuerdo a la cadena
de endosos por la cual la letra haya pasado.
