contractul de locatiune

Question 1

• Localtiunea:

Answer 1

Art. 1777 - Localtiunea: o parte numita locator se obliga sa asigure celeilalte parti
(locatar) folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret denumit
chirie.

Question 2

spre deosebire de vanzare

Answer 2

spre deosebire de vanzare, contractul de locatiune nu este un contract translativ!
Nu genereaza transferul unui drept preexistent in patrimoniul unei persoane catre o
alta persoana!

Question 3

Contractul de locatiune este un act juridic c

Answer 3

Contractul de locatiune este un act juridic constitutiv si efectele pe care el le
constituie sunt in principiu efecte obligationale, in sensul ca obligatia caracteristica ce
decurge din contractul de locatiune este obligatia locatorului de a-i asigura locatarului
folosinta unui bun (OBLIGATIA POZITIVA DE A FACE, iar nu o obligatie de a da ca in
cazul contractelor translative.). Acesteia ii corespunde un drept de creanta, asigurarea
folosintei bunului trebuie sa aiba o anumita perioada, iar creditorul obligatiei extrage
beneficiul economic al acestei obligatii in mod succesiv pe masura trecerii timpului prin
perpetuarea folosintei bunului in cursul duratei convenite

Question 4

Contraprestatia la care obliga locatarul are natura esentialmente

Answer 4

Contraprestatia la care obliga locatarul (chirie) are o natura esentialmente
succesiva. Chiriile (art. 548 (4) sunt fructe civile ale bunului - rezulta din folosirea bunului
de catre o alta persoana decat proprietarul in virtutea unui act juridic (contractul de
locatiune in acest caz). Art. 550 alin (3) - dreptul de proprietate asupra fructelor civile,
inclusiv a chiriilor, se dobandeste zi cu zi => creanta la chirii se naste succesiv pe masura
trecerii timpului in care bunul dat in locatiune este folosit sau poate fi folosit de catre
locatar in exercitarea creantei ale impotriva locatorului) => chiar daca partile au convenit
plata intregii chirii din contractul uno ictu, aceasta conventie nu va schimba decat
modalitatea de executare obisnuita, dar nu va schimba esenta acestei oblgatii, anume de
OBLIGATIE SUCCESIVA nascuta pe masura folosirii bunului de catre o alta persoana
decat proprietarul.

Question 5

> contractul de locatiune este, la randul sau, esentialmente cu executare

Answer 5

=> contractul de locatiune este, la randul sau, esentialmente cu executare
succesiva, diferentiindu-se de contractul de vanzare (care e esentialmente instantaneu).
Intrucat se considera ca executarea obligatiei e de regula instantanee si numai prin
executare succesiva, atunci cand obligatia principala este instantanee si cea reciproca si
interdependenta e succesiva, contractul in ansamblul sau se considera uno ictu!

Question 6

In principiu, incetarea contractului va produce efecte numa

Answer 6

In principiu, incetarea contractului va produce efecte numai pentru viitor, iar nu
retroactive! => nu altereaza echilibrul patrimoniul dintre parti. Se considera ca fiecare din
creditorii obligatiei principale succesive isi realizeaza interesul economic pentru care si-a
constituit respectiva creanta pe masura trecerii timpului, astfel încât la orice moment
echilibrul contractual este asigurat pentru ca fiecare dintre parti s-a bucurat pentru aceeasi
perioada de beneficiile obligatiilor concepute inca de la inceput ca avand aceeasi valoare.

Question 7

CONDITII DE VALIDITATE

La principiul capacitatii, trebuie adaugate

Answer 7

La principiul capacitatii, trebuie adaugate aceleasi incapacitati pe care le-am
parcurs la contractul de vanzare! Nu conditioneaza validitatea contractului calitatea
locatorului de a putea din punct de vedere juridic sa se oblige sa asigure folosinta bunului
in legatura cu care se incheie contractul => contractul de locatiune a bunului altuia este
valabil, chiar daca locatorul nu este proprietarul bunului si, de regula, nu poate asigura
folosinta lui

Question 8

CONDITII DE VALIDITATE
Cu atat mai mult, sunt valabile, indiferent daca s-au respectat sau nu cerintele
de opozabilitate, contractele de locatiune incheiate de unul din coproprietari

Answer 8

Cu atat mai mult, sunt valabile, indiferent daca s-au respectat sau nu cerintele
de opozabilitate, contractele de locatiune incheiate de unul din coproprietari fara
respectarea regulii unanimitatii). => nerespectarea cerintelor de exercitare a dreptului de
coproprietate se sanctioneaza cu inopozabilitatea contractului => locatarul nu isi va putea
valorifca dreptul in legatura cu coproprietarul care nu au consimtit la el.
Cu toate acestea, cerinta nu e de validitate, ci de opozabilitate fata de ceilalti
proprietari => coproprietarul care a consimtit la act se obliga valabil sa asigure folosinta pt
intreaga durata pe care a consimtit actul, iar daca ceilalti coproprietari doresc evacuarea
chiriasului (art. 32) - forma de raspundere pentru evictiune.

Question 9

CONDITII DE VALIDITATE
Faptul ca cel care incheie contractul ca locator nu ar putea sa asigure folosinta
bunului la care se obliga nu impiedica

Answer 9

Faptul ca cel care incheie contractul ca locator nu ar putea sa asigure folosinta
bunului la care se obliga nu impiedica valabilitatea contractului, ci doar eficacitatea sa.
Daca va fi evins, el va putea sa antreneze raspunderea locatorului pe temeiul unui
contract incheiat in mod valabil.

Question 10

CONDITII DE VALIDITATE

Cu privire la dovada erorii, s-ar putea ca imprejurarile de fapt

Answer 10

Cu privire la dovada erorii, s-ar putea ca imprejurarile de fapt sa justifice bunacredinta a locatarului si sa-i permita acestuia sa demonstreze falsa reprezentare.
Ca si la vanzare, e un drept de optiune al locatarului care se afla in aceasta situatie:
se poate prevala de eroare desfiintand contractul prin anulare, iar daca eroarea a fost
provocata fie si prin reticenta dolosiva a locatorului, poate obtine despagubiri pe temei
delictual pt aceasta, dupa cum poate opta sa se prevaleze de contract de obligatia
locatorului de a-i asigura folosinta bunului la adapost de orice tulburare de drept, caz in
care va angaja raspunderea locatorului pt asemenea tulburari pe temeiul contractului, si,
prevalandu-se in cunostinta de cauza de un efect a acestuia, va confirma tacit respectivul
contract, pierzand in felul acesta dreptul de a se prevala de nulitate, dar pastrand
beneficiul raspunderii contractuale.

Question 11

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:
obligatia
locatorului de a asigura locatarului folosinta bunului - obligatie principala
decurgand din contractul de locatiune. Pentru ca ea este succesiva, prin forta
imprejurarilor, trebuie sa fie si

Answer 11

rebuie sa fie si limitata in timp ad validitatem: daca partile ar conveni o
locatiune perpetua, aceasta obligatie ar avea natura unei servituti personale care este
contrara principiului de ordine publica a libertatii personale => ar fi lovita de nulitate
absoluta (art.1783) durata maxima a locatiunii este de maximum 49 de ani. Daca
partile au prevazut o durata mai lunga ea se reduce de drept la 49 de ani.

Question 12

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:

daca partile n-au prevazut nicio durata

Answer 12

daca partile n-au prevazut nicio durata, nu se va interpreta tacerea lor in sensul ca au
prevazut durata maxima prevazuta de lege, ci faptul ca isi rezerva posibilitatea de a
pune capat contractului prin vointa unilaterala a fiecareia dintre ele => durata va exista
in sensul ca i se poate pune capat prin vointa unilaterala a oricareia dintre parti care
este tinuta s-o comunice celeilalte parti cu un termen de preaviz.

Question 13

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:
cand partile nu au prevazut durata, se poate totusi demonstra ca ele n-au intentionat sa
incheie contractul pe durata nedeterminata =

Answer 13

se aplica, cu privire la durata presupusa
determinata a locatiunii, dar neindicata de care parti, ca durata locatiunii se stabileste
conform art. 1785:
a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea
activităţii unui profesionist;
b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în
cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia
locatarului pentru folosinţa unui imobil.
! Nu e suficient ca partile sa nu fi prevazut durata, ci trebuie sa se demonstreze in
plus ca partile, neprevazand durata, nu au dorit sa incheie un contract pe durata
nedeterminata.

Question 14

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:
obligatia locatorului de a pune acel bun la dispozitia
loctarului, de a il preda.

Answer 14

ea de a doua obligatie: obligatia locatorului de a pune acel bun la dispozitia
loctarului, de a il preda. De data aceasta, scopul predarii este asigurarea folosintei
bunului de catre locatar potrivit destinatiei sale => si obligatia de predare spre a se
executa conform este supusa unui standard de conformitate diferit fata de obligatia de
predare a vanzatorului.
*la vanzare, bunul era individual determinat, trebuia sa aiba, la predare, aceeasi stare ca
la incheierea contractului.

Question 15

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:
Bunul nu trebuie predat neaparat in starea in care se afla la data incheierii
contractului, ci in

Answer 15

Bunul nu trebuie predat neaparat in starea in care se afla la data incheierii
contractului, ci in stare de folosinta conform destinatiei convenite. => daca la data la
care se incheie contractul, bunul prezinta anumite vicii care ar impiedica folosinta normala
conform destinatiei convenite, presupunerea de la care pleaca legiuitorul este aceea ca
locatorul nu este obligat la simpla conservare a bunului pana la predare, ci este obligat la
imbunatatirea bunului (sa transfera bunul in asa fel incat el sa fie predat in stare de
folosinta conform destinatiei convenite). Standardul folosirii conform destinatiei convenit
este practic un standard universal pt ambele parti din contractul de locatiune.

Question 16

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:

Destinatia convenita se poate stabili pe temeiul

Answer 16

Destinatia convenita se poate stabili pe temeiul unor dispozitii contractuale exprese,
sau pe temeiul unei conventii implicite a partilor (ex.: locatarul a comunicat la incheierea
contractului anumite nevoi pe care intentioneaza sa si le satisfaca cu respectivul bun si,
fara a mentiona ca bunul este impropriu pt acele nevoi, locatorul a acceptat sa incheie
contractul => In aceasta situatie se poate presupune ca el a acceptat sa asigure folosinta
bunului pentru acoperirea nevoilor specifice comunicate de catre locatar locatorului.

Question 17

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:

n principiu, destinatia bunului se stabileste pe baza

Answer 17

In principiu, destinatia bunului se stabileste pe baza naturii sale. Daca bunul are
mai multe destinatii posibile, se prezuma ca proprietarul nu a dorit sa schimbe destinatia
(bunul va continua sa aiba aceeasi destinatie pe care o avea si la incheierea contractului)
Stabilirea destinatiei bunului este unul dintre avantajele economice ale bunului cele
mai intim legate de esenta dreptului de proprietate. (nici la constituirea uzufructului
uzufructuarul nu are voie sa schimbe destinatia bunului).
Proprietarul e singurul indreptatit sa stabileasca destinatia! => Obligatia
locatarului de a nu modifica aceasta destinatie.

Question 18

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:

Answer 18

Locatarul se poate astepta ca bunul sa fie adus in stare de folosinta pana la data
predarii. Starea bunului de la data incheierii contractului are rolul de a determina limita
imbunatatirilor pe care locatarul le poate astepta. in principiu, locatarul nu poate pretinde
transformarea radicala a bunului, ci doar imbunatatirea pana la un stadiu mediu al
facilitatilor pe care el le poate prezenta fizic in raport cu stadiul la care se afla la data
incheierii contractului, precum si raportat la cuantumul chiriei si la durata inchirierii.

Question 19

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:
Ca si la vanzare, daca imediat dupa preluare, intr-un termen rezonalbil care
depinde de natura bunului, locatarul nu

Answer 19

Ca si la vanzare, daca imediat dupa preluare, intr-un termen rezonalbil care
depinde de natura bunului, locatarul nu semnaleaza locatorului vicii aparente fata de
standardul predarii => presupunerea este ca aceste vicii aprente nu exista si ca bunul a
fost predat intr-o stare conforma destinatiei sale potrivit conventiei partilo

Question 20

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:
Spre deosebire de vanzare, o asemenea constatare nu impiedica atragerea
raspunderii locatorului

Answer 20

Spre deosebire de vanzare, o asemenea constatare nu impiedica atragerea
raspunderii locatorului pentru vicii care nu numai ca au devenit aparente dar s-au si nascut
ulterior predarii pe durata executarii contractului de locatiune.
Aceasta diferenta fata de vanzare, chiar daca nu exista la predare si nu putea fi
semnalat ca aparent, totusi poate antrena raspunderea locatorului invindu-se oricand pe
durata incheierii contractului, pentru ca locatorul trebuie sa asigure folosinta conform
destinatiei convenite pe toata durata contractului

Question 21

EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:
Imposibilitatea de a folosi bunul conform destinatiei convenite
daca impos folosi bunul conform destinatiei convenite probine dintr un viciu material

Answer 21

Imposibilitatea de a folosi bunul conform destinatiei convenite provine din tulburarea
de drept a unui tert => evictiune
daca impos folosi bunul conform destinatiei convenite probine dintr un viciu material
=> va rasp pt vicii
Pt a limita raspunderea, locatorulul e dator sa inlature viciul cat mai repede cu
putinta, respectiv sa repare bunul. Cu cat intarzie mai mult cu reparatia, cu atat potentialul viciului de a cauza prejudicii locatarului este mai mare => intinderea raspunderii locatorului
este mai mare.

Question 22

totusi intarzierea in reparate se stabileste de la

Answer 22

Totusi intarzierea in reparate se stabileste de la momentul la care locatarul i-a
comunicat locatorului aparitia viciului => de aici devine scadenta obligatia locatorului de a
inlatura viciul reparand bunul (obligatia pozitiva de a face, ea nu e succesiva, ci uno ictu,
dar ea este un mijloc prin care se asigura executarea obligatiei de a asigura folosinta
bunului).

Question 23

Daca locatorul notificat nu

procedeaza de indata la aceasta

Answer 23

Creditorul poate obtine o executare in natura substitutiva. Daca locatorul notificat nu
procedeaza de indata la aceasta, locatarul poate proceda el insusi la reparatie, cu dreptul
de a pretinde rambursarea cheltuielilor efectuate de catre locator si acest drept (de
creanta impotriva locatorului) se poate stinge prin compensatie cu obligatia locatarului de
a plati chiria => cheltuielile pentru reparatiile necesare sa fie scazute din cuantumul chiriei.

Question 24

Inclusiv lipsirea de folosinta a locatarului cauzata de reparatie

Answer 24

Inclusiv lipsirea de folosinta a locatarului cauzata de reparatie este presupusa
culpabila in raport cu obligatia succesiva a locatorului de a asigura folosinta bunului =>
pentru aceasta lipsire de folosinta, locatorul datoreaza, in principiu, o reducere de chirie
din punct de vedere tehnic, de fapt el datoreaza despagubiri in natura raspunderii civile
contractuale. Ele se stabilesc in bani => apare o obligatie avand ca obiect o suma de
bani care sunt fungibile cu sumele de bani care se manifesta, de regula, prin obligatia
locatarului de a plati chiria.

Question 25

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia principala a locatarului - de a plati chiria
Chiria poate consta

Answer 25

Chiria poate consta in ORICE PRESTATIE PATRIMONIALA, nu numai in plata unor
sume de bani. Foarte adesea se intampla in practica sa fie platita chiria prin executarea
unor lucrari pentru imbunatatirea bunului inchiriat (convenite cu locatorul) sau prin transferul unui bun, caz in care nu va fi insa un contract de schimb, deoarece nu este
dublu translativ!
- in primul exemplu, s-ar putea ca respectivul contract sa primeasca o dubla calificare:
contract de locatiune + antrepriza => situatie de cumul de regimuri juridice speciale
decurgand din cumulul de calificari

Question 26

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia principala a locatarului - de a plati chiri
Plata chiriei se face conform

Answer 26

Plata chiriei se face conform conventiei partilor sau conform unor reguli supletive
prezentate de art. 1797. In principiu, plata chiriei se face in avans. Astfel:
a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună,
dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un
an.

Question 27

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia principala a locatarului - de a plati chiri
daca contractul de locatiune inceteaza, spre ex., in cursul lunii pt care s-a platit chiria,

Answer 27

daca contractul de locatiune inceteaza, spre ex., in cursul lunii pt care s-a platit chiria,
partea din cuantumul chiriei corespunzatoare folosintei bunului la o data ulterioara incetarii
contractului va fi supusa restituirii.
Desi plata se face in avans, ea ajunge sa fie nedatorata daca intreaga perioada in
considerarea careia s-a facut plata nu a fost afectata folosirii bunului in schimbul careia s-a
facut respectiva plata.

Question 28

OBLIGATIILE LOCATARULUI

Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta -

Answer 28

(ca un bun proprietar) fara a
i se schimba destinatia si fara a i se modifica forma (nu inseamna ca locatarul este
obligat sa foloseasca bunul, ci ca daca il foloseste, trebuie sa actioneze cu prudenta si
diligenta)

Question 29

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta -
mplica necesarmente si

Answer 29

implica necesarmente si conservarea bunului => trebuie sa fie intretinut (e posibil sa
existe un conflict intre obligatia locatorului de a asigura folosinta bunului si obligatia
locatarului de a-l conserva). NCC transeaza problema astfel:
• reparatiile marunte sunt in sarcina locatarului ca manifestatie a obligatiei de
conservare;
• reparatiile mai importante sunt in sarcina locatorului ca manifestare a
obligatiei sale de a-i asigura folosinta bunului.

Question 30

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta -
Cu privire la interdictia pentru locatar

Answer 30

Cu privire la interdictia pentru locatar de a modifica forma bunului (de a schimba
starea lui materiala) in principiu locatarul nu are dreptul sa aduca bunului
imbunatatiri nicicum! are obligatia sa-l conserve, dar nu are dreptul sa aduca nicio
modificare, nici macar una care sa creasca valoarea bunului.

Question 31

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta -
Daca totusi locatarul doreste sa aduca imbunatatiri, are 2 posibilitati
✦ de a modifica obligatia sa de a nu aduce schimbari formei bunului -

Answer 31

In urma acordului, daca modificarile aduse sunt de natura unor cheltuieli utile si se
prezuma ca sunt de natura unor cheltuieli utile de vreme ce proprietarul a fost de acord sa
fie aduse => la incetarea contractului, locatarul va avea dreptul sa fie despagubit pentru
cheltuielile facute in vederea acestor modificari. “despagubire” - aceste cheltuieli nu sunt
pur si simplu supuse rambsursarii. Cum modificarea bunului s-a facut pe baza acordului
sau, se presupune ca nu a fost facuta pt a-i aduce un prejudiciu => DESPAGUBIREA =
diferenta dintre cheltuielile pe care a trebuit sa le suporte locatarul pentru a face modificari
si avantajele economice pe care folosinta bunului astfel modificat i le-a adus locatarului
fara o modificare corespunzatoare a chiriei.
=> deci din modificari el a avut pierderea de a fi cheltuit pt modificare si castigul de a
profita de pe urma modificarii.
Pt despagubiri, locatarul are un drept de retentie in legatura cu bunul: poate refuza
restituirea bunului pana la plata de catre locator a despagubirii in cauza!

Question 32

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta -
Daca totusi locatarul doreste sa aduca imbunatatiri, are 2 posibilitati
de a incalca aceasta obligatie de a nu aduce schimbari formei bunului

Answer 32

(adica
fara autorizarea locatorului). De vreme ce locatorul nu a fost de acord cu modificarile,
locatarul are obligatia de a restitui bunul in starea in care l-a primit, scazandu-se doar
uzura normala cauzata de folosinta pe durata locatiunii (deci in masura in care uzura era
necesara potrivit naturii bunului, atunci aceasta uzura este acceptabila).

Question 33

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta -
Daca totusi locatarul doreste sa aduca imbunatatiri, are 2 posibilitati
de a incalca aceasta obligatie de a nu aduce schimbari formei bunului
daca modificarea depaseste acest grad de uzura

Answer 33

• daca modificarea depaseste acest grad de uzura (si in acest exemplu il depaseste),
  in acest caz, la data scadentei obligatiei de restituire (incetarea contractului de
  locatiune) locatorul are un drept de optiune: el poate sa ceara locatarului fie
  ridicarea modificarilor, fie pastrarea bunului cum a fost modificat. Ridicarea
  modificarilor poate fi ceruta chiar si inainte de scadenta obligatiei de restituire in
  exercitarea dreptului locatorului de a obtine executarea in natura a obligatiei
  locatarului de a nu modifica forma bunului.

Question 34

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta -
Daca totusi locatarul doreste sa aduca imbunatatiri, are 2 posibilitati
de a incalca aceasta obligatie de a nu aduce schimbari formei bunului
Daca solicita inlaturarea modificarilor

Answer 34

Daca solicita inlaturarea modificarilor, acest lucru se va face PE CHELTUIALA
LOCATARULUI, prin efortul locatarului, iar intarzierea va fi imputabila locatarului, el avand
obligatia de a-i plati locatorului daune-moratorii pentru aceasta intarziere in restituire.

Question 35

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta -
Daca totusi locatarul doreste sa aduca imbunatatiri, are 2 posibilitati
de a incalca aceasta obligatie de a nu aduce schimbari formei bunului
Daca locatorul accepta sa primeasca bunul asa cum a fost modificat

Answer 35

a de a-i plati locatorului daune-moratorii pentru aceasta intarziere in restituire.
Daca locatorul accepta sa primeasca bunul asa cum a fost modificat, in orice caz,
(pentru ca a facut modificarile fara incuviintarea locatorului), nu are dreptul la rambursarea
cheltuielilor facute cu modificarea, oricat de utile i-ar fi aceste cheltuieli locatorului.

Question 36

OBLIGATIILE LOCATARULUI
Fata de dreptul comun al gestiunii de afaceri, in cazul contractului de locatiune,
modificarea bunului altuia este

Answer 36

Fata de dreptul comun al gestiunii de afaceri, in cazul contractului de locatiune,
modificarea bunului altuia este o incalcare a unei obligatii contractuale => se prezuma ca
locatarul nu poate cere despagubiri pentru propria sa incalcare! Are “norocul” că locatorul
nu-l pune sa inlature modificarile tot pe cheltuiala sa. In felul acesta, se realizeaza totusi
sanctionarea incalcarii sale.

Question 37

Exista anumite situatii in care contractul de locatiune este executoriu -
constrangere statala care are ca efect recunoasterea/realizarea unui drept.
Pentru recunoasterea dreptului:

Answer 37

Pentru recunoasterea dreptului: mai intai, statul trebuie sa se lamureasca ca exista
dreptul, ascultand cele 2 parti (proces = etapa judiciara a exercitarii constrangerii
statale). Daca s-a cerut numai recunoasterea dreptului, faza judiciara este suficienta:
statul asculta cele 2 parti si daca dreptul exista, il recunoaste => dreptul la actiune se
realizeaza prin hotararea definitiva pronuntata de instanta prin care s-a constatat
existenta lui

Question 38

Exista anumite situatii in care contractul de locatiune este executoriu -
constrangere statala care are ca efect recunoasterea/realizarea unui drept.
Pentru realizarea recunoasterii: 2 etape:

Answer 38

1. etapa judiciara, care exista si in cazul recunoasterii si se finalizeaza ca si
   acolo cu o hotarare judecatoreasca definitiva
2. etapa executarii sillite a hotararii (etapa executionala)

Question 39

Pentru realizarea recunoasterii

Chiar daca aceste 2 prescriptii curg

Answer 39

Chiar daca aceste 2 prescriptii curg succesiv, ele au ca obiect componente ale
dreptului la actiune - ele impreuna vizeaza dreptul la actiune vazut ca un tot (etapa
judiciara + etapa executionala).
n mod exceptional, atunci cand lucrurile sunt evidente si se doreste rasplatirea cu
celeritate a anumitor drepturi, statul rastoarna prezumtia de drept comun ca oamenii n-ar
drepturi impotriva altora.
prezuma ca o persoana datoreaza ceva celeilalte, deci pt cea din urma nu e
nevoie sa declanseze un proces pt stabilirea dreptului corelativ acelei datorii. Este
suficient sa se duca cu actul care face atat de evident ca cealalta persoana ii datoreaza
ceva direct la executor => se sare peste etapa judiciara si se trece direct la etapa
executionala. Daca cel obligat sa suporte executarea poate totusi sa rastoarne prezumtia,
n-are decat sa declanseze el un proces si atunci sa readuca raportul juridic in stadiul
judiciar. DAR REGULA VA FI CA TRECEM DIRECT LA STADIUL EXECUTIONAL, unde
dreptul la actiune comporta direct realizarea!

Question 40

Daca contractul de locatiune este incheiat in forma autentica sau incheiat in forma
scrisa, dar inregistrat fiscal

Answer 40

Daca contractul de locatiune este incheiat in forma autentica sau incheiat in forma
scrisa, dar inregistrat fiscal (in vederea platii impozitelor pe veniturile decurgand din
folosinta de catre altii a bunurilor), atunci pentru 2 obligatii, contractul de locatiune este
executoriu => acele obligatii se pot executa silit pe temeiul inscrisului constatator al
contractului fara a fi nevoie de mijlocirea unui proces intre locator si locatar.
=> vizeaza instrumentumul locatiunii => cerinta e ca instrumentumul sa fie un act
autentic/ incheiat in forma scrisa, dar inregistrat fiscal

Question 41

Daca instrumentumul indeplineste aceste 2 conditii, el are forta obligatorie pentru
urmatoarele 2 obligatii:

Answer 41

✴ obligatia de a plati chiria - ea devine executorie la cererea locatorului, la atingerea
scadentei;
✴ obligatia de restituire a bunului pe care locatorul o poate cere impotriva locatarului
- ea devine executorie numai daca contractul a incetat prin ajungerea la termen. (fie
in cazul in care contractul de locatiune s-a incheiat pe durata determinata si termenul
locatiunii a expirat, fie in cazul in care contractul de locatiune s-a incheiat pe durata
nedeterminata => el inceteaza la cererea oricareia dintre parti, la expirarea unui
termen de preaviz - atunci devine scadenta obligatia de restituire).