varietati de locatiune

Question 1

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelo

Answer 1

• Aceste dispozitii vizeaza consecintele ce decurg din natura particulara a bunului si din
destinatia bunului care are aceasta natura. Pe de o parte, mereu aceste bunuri sunt
imobile. Adesea, aceste imobile fac parte la randul lor din bunuri imobile mai largi
(condominiu), care fac obiectul altor drepturi exclusive (proprietate, locatiune).
• O alta particularitate care e extrasa din destinatia bunului care face obiectul unui
asemenea contract vizeaza importanta folosirii acelui bun pentru locatar. Aceasta
importanta este oarecum debalansata. Pentru cele 2 parti ale contractului de
inchiriere, importanta acelui contract pentru ele nu este egala.
• => Din punctul de vedere al locatorului, spatiile sunt o sursa de venit.
• => In schimb, dpdv al locatarului, atunci cand obiectul inchirierii este fie un spatiu de
locuit, fie unul cu destinatie profesionala, este locul in care el isi petrece cea mai mare
parte din viata. Contractul este mai important, asadar, pt locatar decat pt locator.

Question 2

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispozițiile care sunt inspirate din natura particulară a bunului (mai ales atunci cand
spațiile date in locatiune fac parte dintr-un condominiu)
t. 1829: intr-un contract de inchiriere a unui spatiu care face parte dintr-un
condominiu, locațiunea are prin natura ei,

Answer 2

Art. 1829: intr-un contract de inchiriere a unui spatiu care face parte dintr-un
condominiu, locațiunea are prin natura ei, pe lângă obiectul ei principal (apartamentul
de locuit), are intotdeauana si un obiect accesoriu: cota-parte ideală și abstractă din
părțile comune, aferentă folosinței acestui apartament (inclusiv această cotă este
considerată ca fiind inclusă în obiectul derivat al contractului de locațiune, astfel că
asigurarea folosinței de către locator trebuie să includă și asigurarea folosinței acestei
cote-părți, care este necesara pt folosința apartamentului). Exemplu: Chiriașul unui
apartament nu folosește numai acel apartament, ci folosește și teava de aducțiune care
aduce apa curentă în bloc, asupra acestei tevi proprietarii apartamentelor au o cotaparte ideala si abstracta din dreptul de proprietate, proprietate care este fortata si
perpetua, astfel proprietarul apartamentului este obligat sa asigure locatarului si
folosinta asupra acestei tevi, la fel si cu scara blocului si cu liftul etc.

Question 3

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispozițiile care sunt inspirate din natura particulară a bunului (mai ales atunci cand
spațiile date in locatiune fac parte dintr-un condominiu)
De vreme ce obiectul derivat al locațiunii se extinde și la aceste cote-părți din
instalațiile și părțile comune ale blocului, această extindere are în vedere nu numai
obligațiile locatorului, dar și

Answer 3

De vreme ce obiectul derivat al locațiunii se extinde și la aceste cote-părți din
instalațiile și părțile comune ale blocului, această extindere are în vedere nu numai
obligațiile locatorului, dar și obligațiile locatarului ce țin de acel obiect derivat. De exemplu,
obligațiile locatarului de a efectua reparațiile locative vor include și participarea la
reparațiile de întreținere curentă a acestor cote-părți.

Question 4

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispozițiile care sunt inspirate din natura particulară a bunului (mai ales atunci cand
spațiile date in locatiune fac parte dintr-un condominiu)
Tot din natura acestor spații de a face parte din clădiri cu mai multe apartamente și
deci cu mai mulți utilizatori, rezultă și o particularitate a obligatiilor de vecinătate,

Answer 4

Tot din natura acestor spații de a face parte din clădiri cu mai multe apartamente și
deci cu mai mulți utilizatori, rezultă și o particularitate a obligatiilor de vecinătate, în
sensul că fiecare dintre utilizatori este ținut prin datoriile de vecinătate să-și exercite drepturile sale de utilizare cu respectarea drepturilor celorlalți. Spre exemplu, o locuinta
presupune si posibilitatea de a fi utilizată pentru a dormi noaptea în ea. Această utilizare
poate fi viciată de un vecin care produce în mod sistematic un anumit zgomot, care face
imposibil somnul. Tipul acestea de obligații (să nu faci scandal, zgomot, să nu distrugi prin
lucrări părți comune) poartă numele de obligații de conviețuire și pentru contractul de
locațiune cu privire la un apartament la o unitate locativă ce face parte dintr-un
condominiu, aceste obligații sunt și contractualizate. Între vecini, aceste reguli au o natura
extracontractuala, decurgand din regulile generale ale bunei vecinatati, decurgand din
dreptul de proprietate

Question 5

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
In schimb, contractul de locatiune care se incheie in legătură cu aceste obiecte
derivate da naștere unei obligații specifice a locatarului față de locator

Answer 5

n schimb, contractul de locatiune care se incheie in legătură cu aceste obiecte
derivate da naștere unei obligații specifice a locatarului față de locator, de a respecta
regulile generale de conviețuire cu vecinii. Face parte din obligația locatarului de a
folosi bunul cu prudență și diligență. În consecință, dacă locatarul încalcă asemenea
reguli, el va raspunde extracontractual față de vecini, dar și contractual, față de locator.
Această componentă este considerată suficient de importantă, încât să justifice rezilierea
contractului (art. 1830 alin. (2)).
De asemenea, locatarul răspunde și atunci când încălcarea nu a fost savarsita de
el insusi, ci de alte persoane, carora el le-a permis accesul in unitatea locativa respectiva
(Pe langa reziliere ori chiar independent de aceasta, locatorul poate obtine si dauneinterese decurgand de exemplu din prejudiciul cauzat de deteriorarea relatiilor cu vecinii)

Question 6

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
Art. 1824: ipoteza incheierii locatiunii pe durata nedeterminata

Answer 6

În dreptul comun, legiuitorul se ferește să ofere termene de preaviz, astfel că la art.
1809 trimite la termenul stabilit fie de legea specială, iar dacă nu există, la cel stabilit de
uzanțe. In cazul in care stii de la inceput ca obiectul locatiunii este un spatiu cu destinatie
de locuinta sau destinatie profesionala, paleta se ingusteaza, pentru ca in legatura cu
piata specifica exista particularitati speciale care sa ii permita legiuitorului sa fie mai
concret in determinarea intinderii termenului.

Question 7

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
Art. 1824: ipoteza incheierii locatiunii pe durata nedeterminata
În art. 1824 avem un exemplu de concretețe extrem de asimetric (durata diferita
pentru cele 2 parti).
Pentru locator,

Answer 7

Pentru locator, se prevede că dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit
chiria este de o lună sau mai mare, termenul de preaviz nu poate să fie mai mic de
60 de zile, iar dacă intervalul respectiv este mai mic de o lună, termenul de preaviz
nu va fi mai mic de 15 zile

Question 8

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință
Art. 1824: ipoteza incheierii locatiunii pe durata nedeterminata.
În art. 1824 avem un exemplu de concretețe extrem de asimetric (durata diferita
pentru cele 2 parti).
entru denunțarea contractului de către chiriaș

Answer 8

Pentru denunțarea contractului de către chiriaș, textul prevede că acesta poate
denunța contractul cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic
decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

Question 9

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
În art. 1824 avem un exemplu de concretețe extrem de asimetric (durata diferita
pentru cele 2 parti).
Atentie!!!!

Answer 9

ACESTEA SUNT TERMENE MINIME, PARTILE POT SA PREVADA
TERMENE MAI MARI, DACA LE PREVAD MAI MICI, CLAUZA VA FI CONSIDERATA
NESCRISA SI SE VOR APLICA ACESTEA

Question 10

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
Art. 1828: ipoteza dreptului de preferință al chiriașului

Answer 10

Art. 1828 prevede un drept de preferință al chiriașului cu privire la incheierea
unui nou contract de inchiriere. Daca un contract de inchiriere inceteaza fara niciun motiv
si chiriasul si-a indeplinit toate obligatiile in mod corespunzator, atunci el are un drept de
preferinta la inchierea unui nou contract de inchiriere, pe care și-l poate manifesta într-un
termen care începe să curgă de la încetarea vechiului contract.

Question 11

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
Art. 1828: ipoteza dreptului de preferință al chiriașului
Această durată este diferită în funcție de durata vechiului contract de închiriere (art.
132 LPA)

Answer 11

• dacă vechiul contract de închiriere a durat mai mult de un an, durata dreptului de
preferinta al chiriasului este de 3 luni;
• daca vechiul contract a durat intre o luna si un an, durata dreptului de preferinta
este o luna;
• daca vechiul contract de inchiriere a durat mai putin de o luna, atunci durata
dreptului de preferinta este de 3 zile.

Question 12

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
Art. 1828: ipoteza dreptului de preferință al chiriașului
Natura acestui drept de preferinta este de c

Answer 12

Natura acestui drept de preferinta este de creanță. Această creanță este supusă
duratei respective, care are natura unui termen extinctiv. Locatorul nu este obligat să
încheie un contract de închiriere în termenele stabilite. El e liber să nu încheie un
asemenea contract, dar dacă decide să îl încheie, nu îl poate afecta decât sub condiția
suspensivă a neexercitării de către vechiul chiriaș a dreptului său de preferință.
Întrucât alin. (2) prevede că dreptul de preferință este supus mutatis mutandis
regulilor din materia preempțiunii, rezultă că și acest drept de preferință se poate
exercita în mod eficace numai prin plata reală a chiriei de către chiriaș.

Question 13

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
Art. 1828: ipoteza dreptului de preferință al chiriașului
Doar că e o DIFERENȚĂ FUNDAMENTALĂ DINTRE PREȚ ȘI CHIRIE:

Answer 13

• prețul face obiectul unei obligații uno ictu și de aceea legiuitorul prevede plata sa
integrală;
• în schimb, în cazul chiriei nu este această situație, deoarece chiria este un fruct civil,
ce se dobândește zi cu zi, iar obligația de a plăti chiria este prin esența ei o obligație
succesivă. Nu se poate pune problema ca prin exercitarea dreptului de preferință, ea să
se transforme într-o obligație uno inctu. Va trebui determinat, atunci când se plătește
chiria, pentru ce perioadă se plătește chiria.

Question 14

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
Art. 1828: ipoteza dreptului de preferință al chiriașului
Opinia lui DINCA

Answer 14

Opinia lui DINCA: pentru exercitarea acestui drept, chiriașul ar trebui să
plătească doar prima rată de chirie, stabilită prin contractul pe care locatorul l-a încheiat cu
terțul pe care și l-a ales.

Question 15

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
- Art. 1831: dispune cum se poate executa obligația de restituire a chiriașului

Answer 15

Art. 1831: dispune cum se poate executa obligația de restituire a chiriașului, la data
încetării contractului. Acest articol stabilește un principiu conform căreia, această obligație nu este executorie. Totuși, de la acest principiu, LPA a prevăzut expres aceleași
excepții pe care le-a prevăzut și in privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune
in dreptul comun.

Question 16

Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii
locuintelor
Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
- Art. 1831: dispune cum se poate executa obligația de restituire a chiriașului
Art. 133 LPA

Answer 16

hiriașul și persoanele care locuiesc împreună cu acesta nu se pot prevala de
dispozițiile art. 1.831 și 1.832 din Codul civil pentru a se opune evacuării silite întemeiate
pe prevederile art. 1.809 alin. (2) sau alin. (3) ori pe cele ale art. 1.816 alin. (3) din Codul
civil.
El va putea fi evacuat, în acest caz, doar dacă contractul a încetat prin reziliere.
Dacă, în schimb, incetarea contractului a intervenit in una dintre cele 2 modalități de
expirare a termenului/ preaviz și contractul s-a incheiat in forma autentica/ a fost inregistrat
la organele fiscale, evacuarea se va putea obtine si prin titlu executoriu, care este
contractul cu pricina, in legatura cu obligatia de restituire, scadenta in astfel de ipoteze.

Question 17

In orice caz, pentru toata perioada in care a ocupat spatiul, chiriasul este tinut
sa-i plateasca locatorului

Answer 17

In orice caz, pentru toata perioada in care a ocupat spatiul, chiriasul este tinut
sa-i plateasca locatorului chiria convenita, nici nu este relevant sa fi folosit efectiv
respectivul spatiu, ci este relevant doar ca l-a lipsit de folosinta pe locator. Desi contractul
a incetat, el produce o ultima urmare, in virtutea lui 1831 alin. (2), cat timp bunul nu este
restituit, chiriasul ramane dator sa platesca chiria stabilita in respectivul contract si pe
durata ulterioara incetarii acestuia, astfel desi contractul a incetat, el totusi ramane in
vigoare cu privire la doua obligatii corelate - restituirea bunului si plata chiriei pana la
restituire

Question 18

DISPOZIȚII PARTICULARE: locuinta

Protecția părții slabe

Answer 18

Ele se bazeaza pe specificul destinatiei de locuinta prin raportare la diferenta fata
de destinatia profesionala care presupune o activitate de execitare a unei intreprinderi,
deci o prezumtie de capacitate organizatorica care se reflecta in puterea de negociere la
incheierea contractului de locatiune si a instituit un set de prevederi menite sa il protejeze
pe locatar atunci cand el este slab, adica atunci cand obiectul este o locuinta, iar nu cand
locatarul este o intreprindere care este prezumata suficient de capabila sa isi negocieze
singura un contract care sa ii ofere protectie.

Question 19

DISPOZIȚII PARTICULARE locuinta:
Protecția părții slabe
Regula de drept comun: dacă locațiunea este încheiată pe durată determinată

Answer 19

Regula de drept comun: dacă locațiunea este încheiată pe durată determinată, ea
nu încetează prin denunțare unilaterală. Astfel, prin art. 1825 se introduce o excepție de la
dreptul comun, chiar dacă parțile nu au prevăzut un drept de denunțare unilaterală în
contractul încheiat pe durată determinată, chiriașul are acest drept, și chiar nu poate fi
înlăturat. Denunțarea unilaterală este supusă unui termen de preaviz de 60 de zile,
întrucât acestui interval este minim, rezultă că un termen mai lung ar putea fi convenit de
către părți, iar un termen mai scurt ar fi considerat nescris.

Question 20

DISPOZIȚII PARTICULARE: locuinta
Protecția părții slabe
Regula de drept comun: dacă locațiunea este încheiată pe durată determinată
. Asimetric, din nou, pentru că
locatorul nu are în principiu dreptul de denunțare

Answer 20

``` Asimetric, din nou, pentru că
locatorul nu are în principiu dreptul de denunțare unilaterală în contractul încheiat
pe durată determinată. Locatorul ar putea să invoce denunțarea unilaterală doar pentru
a-și satisface propriile nevoi locative sau ale familiei sale - practic libertatea partilor de a
prevedea intr-un contract de locatiune a unui spatiu cu destinatie de locuinta incheiat pe
durata determinata a unui drept de denuntare unilaterala a locatorului este clar restransa
de legiuitor doar la ipoteza in care locatorul ar putea justifica printr-o nevoie specifica a sa,
a familiei sale etc. (Textul poate fi inteles intr-un sens larg, prin raportare la toate
persoanele cu care locatorul își trăiește viața intimă în fapt).

Question 21

DISPOZIȚII PARTICULARE: locuinta
Protecția părții slabe
De unde știm că nu s-ar putea introduce și un drept de denunțare unilaterală al
locatorului pentru alte motive decât cele menționate?

Answer 21

Pt ca o altă reglementare particulară contractului de inchiriere a locuințelor interzice
părților să stabilească o reducere a obligațiilor normale ale locatorului fără contraprestație.
Prin urmare, un drept de denunțare unilaterală în patrimoniul locatorului poate fi stabilit
doar cu titlu oneros. - art. 1826 alin. (1), lit. d)

Question 22

locuintelor
DISPOZIȚII PARTICULARE:locuinta
Caraterul intuitu personae al contractului

Answer 22

Locuința este destinată adăpostirii vieții intime a chiriașului. Din acest motiv, modul
în care este chiriașul se va impregna puternic asupra raporturilor pe care acesta le are cu
locatorul.

Question 23

DISPOZIȚII PARTICULARE:
locuinta
Caraterul intuitu personae al contractului
Este de natura contractului de locațiune sa i se permita chiriasului sa introducă în
locuința în care locuiește

Answer 23

Este de natura contractului de locațiune sa i se permita chiriasului sa introducă în
locuința în care locuiește orice persoană (în mod temporar sau permanent). In mod
normal, orice persoane pot locui împreună cu chiriașul, iar introducerea acelor persoane
în locuință nu poate fi interpretată ca o neîndeplinire a obligațiilor contractuale. Numai
că, dacă introduce aceste alte persoane în locuință, el va răspunde față de locator
pentru toate încălcările contractului de locațiune care decurg din acțiunea acelor
persoane, și, în plus, acele persoane vor răspunde în solidar cu chiriașul pentru
faptele lor. Această răspundere solidară vizează, într-un sens larg, toate obligațiile
decurgând din contractul de închiriere. Dacă este scadentă obligația de restituire a
locuinței și se obține o hotarare judecătorească doar împotriva chiriașului, hotărârea va fi
opozabilă tuturor celor pe care i-a introdus în locuință, chiar dacă nu au participat la
proces.

Question 24

DISPOZIȚII PARTICULARE:
locuinta
Caraterul intuitu personae al contractului
In schimb, caracterul intuitu personae limitează puternic dreptul chiriasului de a

Answer 24

n schimb, caracterul intuitu personae limitează puternic dreptul chiriasului de a
subinchiria sau transmite contractul de locațiune respectiv. În dreptul comun, pentru
mobile, regula este ca locațiunea are caracter intuitu personae, pentru imobile,
regula este inversă (prin derogare de la dreptul cesiunii de contract, se presupune din
start că locatorul este de acord chiar prin încheierea contractului de locațiune ca
locatarul să cedeze acest contract). Tot in dreptul comun, locatarul este liber sa
subinchirieze.

Question 25

DISPOZIȚII PARTICULARE:
locuinta
Caraterul intuitu personae al contractului
Prin derogare de la acest drept comun, in cazul in care obiectul locatiunii este o
locuinta, contractul de locatiune nu poate fi

Answer 25

Prin derogare de la acest drept comun, in cazul in care obiectul locatiunii este o
locuinta, contractul de locatiune nu poate fi cedat de catre locatar DECAT CU ACORDUL
LOCATORULUI CEDAT. Mai mult, prin derogare de la dreptul comun, dacă locatorul
consimte la o asemenea cesiune și cesiunea operează, cedentul locatar inițial nu este
liberat de obligațiile sale. In cazul incalcarii acestor obligații de către cesionar, ulterior
cesiunii, cedentul va răspunde solidar cu cesionarul, pentru această încălcare

Question 26

DISPOZIȚII PARTICULARE:
locuinta
Caraterul intuitu personae al contractului
Regimul este identic și în privința sublocațiunii

Answer 26

Regimul este identic și în privința sublocațiunii. Locatarul poate încheia un contract
de sublocațiune a locuinței, numai cu acordul locatorului cedat. Mai mult, prin derogare de
la dreptul comun, în care sublocatarul nu are decât raporturi juridice cu locatorul inițial, nu
și cu locatarul, în materia sublocațiunii locuinței, sublocatarul și locatarul răspund solidar
pentru orice obligații încălcate de locatar în contractul de locațiune.

Question 27

DISPOZIȚII PARTICULARE:
locuinta
Art. 1834: deoarece contractul de locațiune este încheiat în considerarea caracterului
intuitu personae al persoanei, în principiu acesta încetează prin decesul locatarului

Answer 27

Art. 1834: deoarece contractul de locațiune este încheiat în considerarea caracterului
intuitu personae al persoanei, în principiu acesta încetează prin decesul locatarului.
Încetarea nu se produce imediat, ci la împlinirea unui termen de 30 de zile. Pentru
această lună, contractul se trasmite moștenitorilor, care pot exercita drepturile
locatarului în cursul acestei luni. De aici începe o derogare de la dreptul comun: în luna
respectivă, apropiați ai locatarului pot solicita continuarea cu ei a contractului (un fel de
transfer legal al contractului). Legea prevede un drept potestativ de a solicita această
cesiune.

Question 28

DISPOZIȚII PARTICULARE:
locuinta
DISPOZIȚII PARTICULARE:
locuinta
Art. 1834: deoarece contractul de locațiune este încheiat în considerarea caracterului
intuitu personae al persoanei, în principiu acesta încetează prin decesul locatarului
Cine sunt aceste persoane? În funcție după cum e sau nu necesară menționarea
lor în contractul de închiriere

Answer 28

¬ Unele care nu pot cere continuarea contractului DECAT DACA sunt mentionati in
contract ȘI au locuit impreuna cu chiriasul (în fapt) = ascendenți și descendenți ai
chiriașului
¬ Cealaltă categorie (unipersonală) = soțul supraviețuitor, în măsura în care locuința ce
face obiectul contractului de închiriere este locuința familiei

Question 29

DISPOZIȚII PARTICULARE:
locuinta
Între soțul supraviețuitor și categoria ascendenților și descendenților mai există o
DIFERENȚĂ:

Answer 29

Între soțul supraviețuitor și categoria ascendenților și descendenților mai există o
DIFERENȚĂ: dreptul potestativ al descendenților și ascendenților se manifestă printr-o
acțiune pozitivă, printr-o cerere (trebuie sa ceara!) adresată locatorului, în schimb dreptul
soțului supravietuitor se manifestă în mod negativ, dacă el nu renunță la dreptul său
(trebuie sa nu renunte!) în termen de 30 de zile de la decesul locatarului, atunci soțul
supraviețuitor va continua contractul de locațiune. Acest termen este unul de decădere. Se
mai numește și drept locativ derivat

Question 30

ARENDAREA

Answer 30

Contractul de arendare este unul dintre contractele importante pentru exploatarea
resurselor alimentare ale tarii => exista un anumit interes public pentru a se asigura buna
desfasurare a raporturilor juridice decurgand din acest contract.

Question 31

ARENDAREA

• Formare

Answer 31

Prin derogare de la principiul consensualismului, conform art. 1838 din C. civ.,
contractul de arendare trebuie incheiat in formă scrisă, sub sancțiunea nulității
absolute. Sub sancțiunea art. 1838, alin. (2): Sub sancțiunea unei amenzi civile stabilite
de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendașul trebuie să depună un
exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole
arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretarul consiliului local.

Question 32

ARENDAREA

Avantaje ale depunerii contractului

Answer 32

pentru arendator: Daca un contract de arendare s-a incheiat in forma autentica sau sub
inscris sub semnatura privata inregistrat, atunci el este titlu executoriu pentru plata
arendei, în termenele și modalitățile stabilite în contract. - art. 1845
- pentru arendas: In legea pt vanzarea terenurilor agricole din extravilan, i se prevede un
drept de preemptiune care este conditionat de formalitatea existentei contractului in
registrul primariei. (cu cel putin un an inaintea vanzarii)

Question 33

ARENDAREA
CU PRIVIRE LA OBLIGATIA DE RESTITUIRE NU EXISTA INSA NICIO
DEROGARE DE LA REGULA DIN DREPTUL COMUN AL LOCATIUNII, prin urmare

Answer 33

CU PRIVIRE LA OBLIGATIA DE RESTITUIRE NU EXISTA INSA NICIO
DEROGARE DE LA REGULA DIN DREPTUL COMUN AL LOCATIUNII, prin urmare ori
forma autentica ori inscrierea la organele fiscale va permite caracterul executoriu al
obligatiei de restituire a bunurilor agricole arendate, deci va fi dictata de dreptul
comun.

Question 34

ARENDAREA

• Durata

Answer 34

Din cauza naturii bunului, contractul nu se poate incheia pe durata nedeterminata.
Chiar daca partile nu au prevazut durata contractului de arendare, legea prevede o
dispozitie prin care aceasta durata poate fi totusi determinata, art. 1837: Dacă durata nu
este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară
recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se
încheie contractul. (an agricol, nu este același cu anul calendaristic

Question 35

ARENDAREA

Ce se intampla cu bunurile agricole care nu vor produce deloc fructe?

Answer 35

Ce se intampla cu bunurile agricole care nu vor produce deloc fructe? Daca obiectul
contractului este un bun care nu-si va atinge un ciclu de rod decat dupa sfarsitul anului
agricol in care s-a incheiat contractul (de ex. pomii fructiferi au un prim ciclu de rod la 5 ani dupa plantarea lor), contractul va fi considerat incheiat pe toata perioada necesara
culegerii de catre arendas al rodului, pentru cel putin un an agricol (pana la primul an
agricol in care bunul produce rod, inclusiv!). In cazul arendarii, obligatia de a folosi cu
prudenta si diligenta bunul dat in locatiune e mai oneroasă decât in dreptul comun, pentru
ca de obicei, presupune cultivarea lui, ARENDASUL TREBUIE SA MUNCEASCA. Poate
ca acest aspect are și repercusiuni în ceea ce privește distribuirea riscurilor

Question 36

ARENDAREA

Riscuri

Answer 36

Se repartizeaza diferit după cum arenda este sau nu stabilită în proportie cu recolta
obținută. Dacă arenda este stabilită independent de întinderea recoltei obținute (într-o
sumă de bani determinată/ într-o cantitate de produse determinată/ intr-o sumă de bani
determinabilă în funcție de prețul de piață al unor bunuri determinate), riscul pieirii fortuite
al recoltei îl suportă, in principiu, arendașul, care va fi obligat să plătească arenda
determinata, indiferent de recolta obținută.

Question 37

ARENDAREA
Riscuri
Derogare:

Answer 37

Derogare: pentru un motiv necunoscut părților, la data încheierii contractului,
recolta piere fortuit într-o proporție mai mare de jumătate. Atunci când contractul s-a
încheiat pe mai mulți ani, atunci această proporție se va calcula în raport cu suma
recoltelor, cu toate recoltele care ar urma sa fie obtinute in cursul executarii contractului.
Daca recolta a pierit pt mai mult de jumatate, atunci arendatorul va fi tinut sa suporte si el
o reducere proportionala a arendei la care este indreptatit. In cazul in cazul in care pieirea
recoltei s-a facut dupa culegerea sa, arendasul nu va putea obtine o reduce a arendei, nici
macar in cazul in care pieirea este mai mult de jumatate.

Question 38

ARENDAREA
Riscuri
Derogare:
Cealalta situatie

Answer 38

Cealalta situatie este aceea in care arenda a fost stabilita proportional cu intinderea
recoltei, fie ca s-a stabilit o cota din fructele obtinute prin recoltare, fie o suma de bani in
functie de o cota, etc. In cazurile acestea, in care arenda este direct proportionala, partile
suporta in mod proportional riscul pieirii recoltei.

Question 39

ARENDAREA

Daca insa pieirea s-a produs dupa culegerea fructelor

Answer 39

Daca insa pieirea s-a produs dupa culegerea fructelor, atunci suportarea riscurilor
urmeaza a se determina in functie de partea care a intarziat in executarea prestatiei. In
cazul in care arendasul a intarziat sa predea arendatorului arenda, atunci el va suporta
pieirea integral. Daca arendatorul a intarziat sa preia arenda, atunci el va suporta riscul pieirii fortuite a recoltei.

Question 40

ARENDAREA
Riscuri
Caracterul imprevizibil al pieirii

Answer 40

Caracterul imprevizibil al pieirii nu trebuie sa fie absolut, intrucat pieirile nu sunt
rare. Acest lucru l-a facut pe legiuitor sa instituie cu titlu supletiv in sarcina arendasului o
obligatie de a asigura recolta si animalele impotriva pieirii din cauza unor calamitati
naturale. Aceasta obligatie este de stricta interpretare, deci are in vedere doar 2 riscuri,
riscul pieirii recoltei respectiv a animalelor si NUMAI DIN CAUZA CALAMITATILOR
NATURALE, nu si impotriva furtului de gaini de ex.

Question 41

ARENDAREA

Obligatia de asigurare

Answer 41

Dacă arendașul nu își execută această obligație, in principiu, EL este cel care
suporta prejudiciul care decurge din neexecuatarea obligatiei. In cazul animalelor, de
obicei proprietarul, adica arendatorul, suporta aceasta consecinta negativă. In orice caz, in
masura in care, din cauza neincheierii de catre arendaș a unui contract de asigurare cu
privire la aceste riscuri, arendatorul nu a putut incasa o indemnizatie de asigurare in cazul
producerii lor, el il va putea obliga pe arendas sa suporte cu titlu de despagubiri pentru
incalcarea obligatiei de asigurare, plata unei sume egale cu aceea ce i s-ar fi cuvenit
arendatorului in cazul in care obligatia de asigurare ar fi fost executata si el ar fi fost
indemnizat.

Question 42

ARENDAREA

Caracter personal

Answer 42

Este avuta mai degraba in vedere competența, priceperea arendasului. Legiuitorul
presupune ca arendatorul a fost atent la calitatile profesionale ale arendasului, care sa
conduca la o exploatare cat mai buna si eficienta a bunului arendat. Pentru aceste motive,
contractul este considerat incheiat pt calitatile personale ale arendasului, ceea ce are o
serie de efecte:

Question 43

ARENDAREA

Este supus unei cesibilități extrem de limitate

Answer 43

Este supus unei cesibilități extrem de limitate (Art. 1846: Cu acordul scris al
arendatorului, arendașul poate să cesioneze contractul de arendare soțului care
participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenților săi majori.) => per a contrario cesiunea arendarii nu se poate face in niciun caz fara acordul arendatorului si,
de asemenea, in cazul arendarii unde arendas este o persoana juridica, cesiunea contractului este evident imposibila. DE ASEMENEA, sotul nu poate fi cesionar decat
daca in prealabil a participat la exploatarea bunurilor arendate, Dinca zisese initial ca si
descendentii la fel, DAR dupa s-a razgandit.

Question 44

ARENDAREA

nterdictia subarendarii

Answer 44

• Interdictia subarendarii (art. 1847 alin. (2)) - semnaleaza un interes public, acela al
  exploatarii eficiente a resurselor alimentare.

Question 45

ARENDAREA

Nu sunt permise oficiile de arendasi

Answer 45

Nu sunt permise oficiile de arendasi (adica societati civile in care asociatii convin sa
exploateze impreuna, in cadrul societatii, drepturile lor de folosinta asupra unor bunuri
agricole si sa imparta beneficiile care revin din aceasta exploatare) - tot din cauza
caracterului intuitu personae – exemplul cu prietenii lui x care exploateaza via mea, desi
eu am contractat doar cu X

Question 46

ARENDAREA

Regimul incetarii;

Answer 46

Regimul incetarii; art. 1850 - prin decesul (contractul nu se transmite mostenitorilor
arendasului, ci NUMAI MOSTENITORILOR ARENDATORULUI), incapacitatea
arendașului (+faliment).

Question 47

ARENDAREA

• Încetare și reînnoire

Answer 47

Art. 1848: se derogă de la dreptul comun al incetarii contractului prin expirarea
termenului si a tacitei relocatiuni. Nu exista contract de arendare pe durata
nedeterminata. In dreptul comun al locatiunii, cand contractul este incheiat pe durata
determinata, daca expira termenul si partile continua executarea obligatiilor, avem de-a
face cu o tacita relocatiune (cu aceleasi conditii ca in contractul initial, cu exceptia
faptului ca se va considera incheiat pe durata determinată).

Question 48

ARENDAREA

Conform art 1810: 1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul

Answer 48

Conform art 1810: 1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul
și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră
încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor.
2) Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau
convenția părților nu se prevede altfel
DAR PT CA NU EXISTA ARENDARE INCHEIATA PE DURATA NEDETERMINATA
CA IN LOCATIUNEA DE DREPT COMUN, ACEST MECANISM DE LA ALIN. 2 NU S-AR
PUTEA APLICA, ar TREBUI SA FIE TOT PE DURATA DETERMINATA.

Question 49

ARENDAREA

In dreptul comun, ca sa impiedici tacita relocatiune,

Answer 49

n dreptul comun, ca sa impiedici tacita relocatiune, oricare dintre parti poate
notifica pe cealalata ca doreste ca la expirarea termenului, contractul sa inceteze. In
dreptul comun, aceasta manifestare de vointa se poate exterioriza oricand inainte de
expirarea termenului, important e sa fie inainte de momentul la care continuarea
contractului poate sa fie considerata consimtamant la un nou contract.

Question 50

ARENDAREA
In dreptul comun, ca sa impiedici tacita relocatiune,
Prin derogare

Answer 50

Prin derogare, in materie de arendare, contractul de arendare se reinnoieste de
drept pt aceeasi durata daca niciuna dintre parti nu a comunicat cocontractantului in scris,
refuzul sau inainte cu 6 luni/ 1 an (in functie de destinatie

Question 51

1. Contractul de arendare se reînnoiește de drept

Answer 51

1. Contractul de arendare se reînnoiește de drept, pentru aceeași durată (nu
   nedeterminata), dacă niciuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului, în scris,
   refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu
   destinație agricolă, cu cel puțin un an.
2. Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de
   refuz al reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate

Question 52

De ce este introdusa aceasta dispozitie? In considerarea naturii specifice a
bunurilor agricole. -dreptul de preemptiune

Answer 52

Potrivit art. 1849, contractul de arendare genereaza pentru arendas un drept de
preemptiune cu privire la bunurile arendate. *desi il prevede legea, are natura
conventionala!!
Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se
exercită potrivit art. 1.730-1.739. Aceasta trimitere cu privire la textele din materia generala
a dreptului de preemptiune, continua sa se aplice de exemplu arendarii de gaini, adica
bunurilor agricole care nu sunt terenuri agricole. De asemenea, desi legea il prevede,
acest drept de preemptiune are natura contractuala, pentru ca legea il prevede in aceasta
sectiune ca o urmare a contractului de arendare, deci este un drept de preemptiune
conventionala. Cand bunurile arendate sunt terenuri agricole, arendasul va avea un drept
de preemptiune doar daca indeplineste conditiile din legea 17, drept care se exercita
potrivit prevederilor acelei legi. DACA NU SUNT INDEPLINITE ACELE CONDITII ATUNCI CONTRACTELE DE ARENDARE RESPECTIVE NU VOR GENERA NICIUN DREPT DE
PREEMPTIUNE, daca au ca obiect un teren agricol, asadar practic in anul 2020 s-a
introdus practic o derogare de la art. 1849, prin care practic legiuitorul a restrans drepturile
de preemptiune ale persoanelor celor mai capabile sa exploateze terenuri agricole si
anume arendasii.