Specificul conditiilor de validitate ale contractului de vanzare

Question 1

Capacitatea de a contracta

REGULA:

Answer 1

orice subiect de drept e capabil de a incheia un contract de vanzare, atat in
calitate de vanzator, cat si in calitate de cumparator

Question 2

Capacitatea de a contracta

EXCEPTIE:

Answer 2

1653-1656 NCC - prevazute anumite incapacitati de a contracta (o
categorie de incapacitati de a vinde si 2 categorii de incapacitati de a cumpara) +
incapacitati de a dobandi terenuri de catre cetatenii straini sau apatrizi care nu se pot
prevala de tratatele internationale la care Romania este parte sau si de aplicarea in
virtutea acestora a unor conditii de reciprocitate in raporturile dintre Romania si statul ai
carui resortisanti sun

Question 3

INCAPACITATI SPECIALE:
art. 1653: incapacitate a profesionistilor dreptului de a dobandi prin cumparare drepturi
litigioase (
SUNT EXCEPTATE de la aceasta incapacitate

Answer 3

1. contractele prin care se cumpara drepturi succesorale sau cote-parti din dreptul
   de coproprietate de la comostenitorul/coproprietarul profesionistului dreptului,
   care este cumparator
2. cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a
   nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios
3. profesionistul dreptului cumpara un bun pentru apararea drepturilor pe care el le
   exercita deja in fapt si in legatura cu care exista dreptul litigios.

Question 4

art. 1654: situatie de conflict de interese!

Answer 4

incapacitati ale diversilor reprezentanti legali/
conventionali de a cumpara drepturile vandute prin intermediul lor de catre cei care ii
reprezinta la contractul de vanzare (persoana care il reprezinta pe cumparator la
contractul de vanzare e incapabila de a avea si calitatea de cumparator in acelasi
contract) Situatia frecventa - mandatarul

Question 5

Exista o singura ipoteza in care acest conflict nu il poate prejudicia pe vanzator si
deci este exclusa de la aceasta incapacitate

Answer 5

mandatul este astfel redactat incat
cumparatorului i-ar fi imposibil sa schimbe continutul contractului de vanzare ce se
va incheia in exercitiul mandatului in favoarea sa

Question 6

(3) art. 1655: exista si o incapacitate de a instraina

Answer 6

acesti reprezentanti nu sunt
incapabili numai sa se prezinte drept cumparatori, ci sunt si incapabili sa se prezinte
drept vanzatori pentru un pret care ar proveni din exploatarea unui bun al
cumparatorului pe care ei sunt chemati sa o gestioneze (ex: daca un primar trebuie sa
gestioneze domeniul privat al comunei - el va fi incapabil sa-i vanda comunei un bun al
sau in schimbul unui pret care sa provina din bugetul public al comunei
> se aplica pentru
orice contract oneros, nu doar pentru vanzare!

Question 7

4 ipoteze de formare progresiva

a consimtamantului:

Answer 7

• promisiunea unilaterala de vanzare;
• promisiunea sinalagmatica de vanzare;
• pactul de optiune pentru incheierea unui contract de vanzare;
• preemptiuni.

Question 8

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

DEFINITIE:

Answer 8

• contractul prin care o parte (promitent vanzator) se obliga fata de
  cealalta parte (beneficiar) sa incheie un contract de vanzare asupra unui anumit bun
  pentru un pret determinat sau cel putin determinabil daca beneficiarul va dori incheierea
  acestui contract.
  promisiunea unilaterala de vanzare este un act bilateral, un contract, care se
  formeaza prin intalnirea manifestarilor de vointa concordante ale promitentului vanzator si
  beneficiarului
• Prin aceasta se diferentiaza de promisiunea unilaterala (art. 1327) care e un act
  unilateral care produce efecte indiferent de acceptarea destinatarului, obligandu-l pe
  emitentul sau sa suporte aceste efecte

Question 9

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

De regula, promisiunea unilaterala de a vinde este chiar un contract bilateral,

Answer 9

De regula, promisiunea unilaterala de a vinde este chiar un contract bilateral, pentru ca,
adesea, in schimbul obligatiei asumate de promitentul vanzator sa incheie vanzarea
promisa daca beneficiarul va dori incheierea contractului, beneficiarul isi poate asuma si el
anumite obligatii. Cel mai adesea acestea constau in plata unei sume de bani, caz in care
suma respectiva se numeste pret al indisponibilizarii, deoarece beneficiarul il
remunereaza prin intermediul acelei sume pe promitent pentru sacrificiul pe care acesta il
face, indisponibilizandu-si in propriul patrimoniu bunul in legatura cu care promite
vanzarea viitoare, pana la data la care beneficiarul se va hotarî sa-l cumpere sau, dupa
caz, pana la un termen convenit cu beneficiarul

Question 10

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

avans din pretul vanzarii,

Answer 10

Daca in temeiul promisiunii de vanzare se platesc de catre cel
care va deveni cumparator sume de bani, la executarea promisiunii, aceste sume sunt
considerate un avans din pretul vanzarii, conform art. 1670 => beneficiarul va ramane
dator sa plateasca diferenta dintre pret si suma pe care deja a platit-o in temeiul
promisiunii unilaterale de a vinde (DECI cel mai adesea contract bilateral pentru ca
genereaza drepturi si obligatii reciproce in sarcina fiecareia dintre parti

Question 11

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE
e posibil ca in schimbul obligatiei asumate de promitent, beneficiarul sa nu isi asume
nicio contraprestatie

Answer 11

e posibil ca in schimbul obligatiei asumate de promitent, beneficiarul sa nu isi asume
nicio contraprestatie => promisiune unilaterala care este contract unilateral, avand
natura juridica de act dezinteresat

Question 12

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

Este de esenta promisiunii unilaterale de a vinde ca doar promitentul vanzator

Answer 12

Este de esenta promisiunii unilaterale de a vinde ca doar promitentul vanzator, si nu si
cocontractantul sau, sa isi asume obligatia de a incheia vanzarea promisa!
Cocontractantul, beneficiarul, ramane liber daca sa incheie sau nu acea vanzare si numai
daca va dori sa o incheie, atunci devine scadenta obligatia asumata de catre promitent.

Question 13

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

In orice promisiune unilaterala de vanzare exista o modalitate specifica,

Answer 13

n orice promisiune unilaterala de vanzare exista o modalitate specifica, care este o
conditie suspensiva pur potestativa din partea creditorului: promitentul se obliga sa
vanda daca beneficiarul vrea sa cumpere. => depinde de vointa ulterioara a creditorului
obligatiei asumata de promitent ca aceasta obligatie sa devina eficace sau nu (prin asta se
diferentiaza de promisiunea sinalagmatica de vanzare, unde ambele parti se obliga sa
incheie contractul promis).

Question 14

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

incheierea contractului de vanzare

Answer 14

Obiectul obligatiei asumate de promitentul vanator e sa incheie contractul de
vanzare. Incheierea contractului de vanzare: obligatie pozitiva de a face!!! (iar nu o
obligatie de a da!!) chiar daca din vanzarea ce se va incheia va rezulta un efect translativ,
care va fi efectul contractului promis, iar nu efectul promisiunii!! (efectul promisiunii este
doar obligatia de a se incheia contractul in viitor).

Question 15

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

Obiectul obligatiei:

Answer 15

art. 1225, 1226: obiectul contractului si al obligatiei sa fie determinat/cel putin
determinabil (sub sanctiunea nulitatii absolute) => vanzarea promisa sa fie definita in
contractul de promisiune sub aspectul tuturor cerintelor esentiale pentru validitatea sa
(sa fie descris in promisiune astfel incat sa rezulte din descriere dreptul ce se va vinde,
bunul asupra caruia poarta acest drept si pretul/criteriile pe baza carora se va determina
pretul). Daca promisiunea nu contine aceste elemente, obiectul promisiunii este
nedeterminat, iar promisiunea in cauza este lovita de nulitate absoluta pentru lipsa unui
obiect determinat.
- d.p.d.v. al continutului, promisiunea trebuie sa contina toate elementele vanzarii
promise

Question 16

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

sub aspectul formei

Answer 16

daca legea presupune o cerinta de forma, ea NU se aplica si
contractului de promisiune (ex: desi art. 1244 cere forma autentica ad validitatem pentru
vanzarea unui drept tabular, promisiunea avand ca obiect o astfel de vanzare NU este
supusa cerintei formei ad validitatem, ci este supusa principiului consensualismului)

Question 17

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

consimtamantul la promisiune e diferit de consimtamantul la contractul promis

Answer 17

consimtamantul la promisiune e diferit de consimtamantul la contractul promis (daca
legea permite o forma anume pentru contractul promis, aceasta cerinta este o exceptie
de la principiul consensualismului de stricta interpretare si aplicare => nu se extinde la
alte contracte care s-ar incheia in legatura cu contractul promis, deci nu se extinde la
consimtamantul dat pentru promisiunea de vanzare

Question 18

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

Existenta acestei conditii implica cu necesitate si un anumit termen

Answer 18

deoarece
timpul de gandire pe care beneficiarul si-l rezerva pentru a se decide daca va incheia sau
nu contractul promis nu poate fi nelimitat!(ar fi nelimitata si incertitudinea cu privire la
calitatea de titular al dreptului care face obiectul vanzarii promise!) Se aduce atingere
principiului securitatii dinamice a raporturilor civile pe de o parte sub aspectul titularitatii
bunului ce urmeaza a fi vandut, iar pe de alta parte legiuitorul sprijina circuitul juridic,
transferul bunurilor => de aici rezulta plus valoare, deci inalienabilitatile sunt
exceptionale , justificate si trebuie sa fie neaparat temporare. => e de esenta
promisiunii unilaterale ca aceasta conditie suspensiva pur potestativa sa se poata
indeplini numai intr-un timp determinat

Question 19

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE
Prin exceptie, daca legea cere forma autentica pentru contractul care face obiectul
promisiunii

Answer 19

Prin exceptie, daca legea cere forma autentica pentru contractul care face obiectul
promisiunii, simpla manifestare de vointa a beneficiarului ca doreste sa incheie contractul
promis care nu respecta aceasta forma, nu face decat sa indeplineasca conditia
suspensiva ce afecta obligatia promitentului si sa il oblige si pe beneficiar sa incheie
contractul promis in forma ceruta de lege pentru validitatea acesteia.

Question 20

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

Daca partile nu au prevazut acest termen, potrivit art. 906 C.civ.,

Answer 20

v., promisiunea nu
poate fi notata in CF. => inalienabilitatea ce decurge din aceasta promisiune NU va putea
fi opozabila tertilor (ramane o obligatie a promitentului sa nu instraineze bunul ce face
obiectul vanzarii promise, dar nu dobandeste efectul unei limite a dreptului de proprietate).
DECI este necesar ca promisiunea sa includa un termen; cu toate acestea, lipsa
termenului nu conduce la nulitatea promisiunii, pentur ca termenul nu este un element
esential (nu conditioneaza validitatea contractului).

Question 21

Daca partile nu au convenit termenul si nu pot ajunge la un acord

Answer 21

Daca partile nu au convenit termenul si nu pot ajunge la un acord, oricare dintre ele
poate sa se adreseze instantei de judecata pentru a stabili termenul - art. 1415 (2), (3) +
art. 110 ind.2 LPA - aplicatii ale art. 1182 (2), (3).

Question 22

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE
Daca dupa ce beneficiarul manifesta in termen dorinta de a incheia contractul promis,
promitentul refuza sa exprime al doilea consimtamant, cel necesar pentru incheierea
acestui contract: beneficiarul are la dispozitie unul din urmatoarele 3 remedii

Answer 22

1) solicita rezolutiunea promisiunii unilaterale
2) solicita despagubiri pentru neexecutarea voluntara a obligatiei asumate de catre
promitent
3) executarea silita in natura comporta mai multe particularitati: ea presupune substituirea
consimtamantului promitentului prin hotararea instantei de judecata

Question 23

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

solicita rezolutiunea promisiunii unilaterale

Answer 23

1) solicita rezolutiunea promisiunii unilaterale (daca contractul de promisiune unilaterala a
fost sinalagmatic, ar desfiinta retroactiv obligatia sa de a plati pretul indisponibilizarii
sau orice alta obligatie si-a asumat);

Question 24

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE
2) solicita despagubiri pentru neexecutarea voluntara a obligatiei asumate de catre
promitent

Answer 24

2) solicita despagubiri pentru neexecutarea voluntara a obligatiei asumate de catre
promitent (despagubirile nu sunt usor de calculat si nu sunt de aceeasi valoare cu
bunul): beneficiarul pierde atat dreptul de a primi bunul, cat si o obligatie egala cu el,
de a plati pretul, pana la proba contrara prejudiciul sau este 0 => remediul daunelorinterese nu este satisfacator pentru beneficiar;
Aceste 2 remedii sunt supuse termenului de prescriptie din dreptul comun, care
este de 3 ani de la data la care obligatia promitentului a devenit scadenta si
prejudiciul cauzat de neexecutare a fost cunoscut de catre creditor.

Question 25

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

3) executarea silita in natura

Answer 25

executarea silita in natura comporta mai multe particularitati: ea presupune substituirea
consimtamantului promitentului prin hotararea instantei de judecata (art. 1279(3) - art
1669 (1) aplicatie specifica, beneficiarul poate pretinde instantei sa substituie
consimtamantul promitentului la incheierea contractului promis). Termenul de
prescriptie in care se poate exercita acest remediu este de 6 luni de la data la care
contractul trebuia incheiat - art. 1669 (2) C.civ.

Question 26

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE
3) executarea silita in natura
Termenul de 
prescriptie in care se poate exercita acest remediu este de 6 luni de la data la care 
contractul trebuia incheiat

Answer 26

daca obtine hotararea judecatoreasca, ea va fi executorie => e singura modalitate
prin are beneficiarul primeste exact ce i s-a promis!
- contractul trebuia incheiat la data la care beneficiarul a declarat ca doreste sa
cumpere, de atunci incepe sa curga termenul de prescriptie de 6 luni

Question 27

• daca dupa ce trec 6 luni de la data la care expira termenul prevazut in promisiune
  nu s-a cerut notarea in CF

Answer 27

• daca dupa ce trec 6 luni de la data la care expira termenul prevazut in promisiune
  nu s-a cerut notarea in CF a unei actiuni avand ca obiect substituirea contractului
  printr-o hotarare judecatoreasca, registratorul de CF radiaza din oficiu promisiunea
  pe care a notat-o. (atunci cand rezulta ca prin celelalte fapte juridice rezulta ca
  notarea nu mai poate conduce la instrainarea bunului in natura sa catre beneficiar)
  => inceteaza opozabilitatea inalienabilitatii ce decurge din promisiune, DECI daca
  in termen de 6 luni prescriptia a suferit o amanare/suspendare, pe durata
  procesului, creditorul reclamant nu mai poate fi protejat printr-o inalienabilitate
  opozabila tertilor care nu au cunoscut efectiv inalienabilitatea pe calea notarii in CF

Question 28

• deci daca s-ar incerca renotarea unei inalienabilitati/a oricarei alte promisiuni in CF

Answer 28

• deci daca s-ar incerca renotarea unei inalienabilitati/a oricarei alte promisiuni in CF
  dupa implinirea acestui termen de 6 luni, o astfel de cerere ar fi respinsa (pentru a
  nu perturba pentru prea mult timp circuitul civil

Question 29

Hotarare ICCJ 23/2017

Answer 29

jurisprudenta obligatorie care a curmat aceasta
controversa: ICCJ a retinut ca indiferent de forma promisiunii, pe temeiul ei se poate
solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract supus de lege
formei autentice ad validitatem, deoarece hotararea judecatoreasca insasi este
echivalenta dpdv al efectelor juridice cu un act autentic. Pe temeiul ei se poate cere
inscrierea in CF. Hotararea judecatoreasca are forta probanta a unui act autentic =>
hotararea poate suplini si lipsa consimtamantului promitentului, deoarece are ea insasi
caracter autentic din perspectiva efectelor pe care le produce.

Question 30

Hotarare ICCJ 23/2017
Pentru ca actiunea in pronuntarea unei hotarari care sa substituie consimtamantul
promitentului sa fie admisa,

Answer 30

Pentru ca actiunea in pronuntarea unei hotarari care sa substituie consimtamantul
promitentului sa fie admisa, este necesar ca reclamantul beneficiar sa isi fi indeplinit
propriile obligatii asumate prin promisiune (de regula este vorba despre obligatia de a plati
pretul indisponibilizarii). => prin aplicarea principiului exceptiei de neexecutare, daca
reclamantul nu si-a indeplinit propriile obligatii, actiunea va fi respinsa!

Question 31

Hotarare ICCJ 23/2017

In cazul in care unele dintre conditiile de valabilitate presupun anumite formalitati

Answer 31

In cazul in care unele dintre conditiile de valabilitate presupun anumite formalitati,
spre ex. efectuarea cadastrului, inregistrarea pe rolul fiscal a imobilului, emiterea unui
certificat de performanta energetica, exercitarea unor drepturi de preemptiune supuse
unor formalitati specifice etc., formalitatile trebuie deja indeplinite la data pronuntarii
hotararii! Daca la data inceperii procesului, formalitatile nu erau indeplinite, atunci pentru
indeplinirea lor, instanta trebuie ca, in cursul cercetarii procesului, prin faza administrarii
probelor, sa realizeze prin mecanisme procesuale aceste formalitati. (Hotararea 24/2016
privind interpretarea si aplicarea art. 5 din Legea 17/2014)

Question 32

daca bunul apartine mai multor persoane 1279(3) + 1669(1) ar trebui aplicate in
corelatie cu 1683(5) c

Answer 32

care face vorbire depsre consecintele instrainarii bunului intreg de
catre unul dintre coproprietari. El are obligatia sa ii asigure cumparatorului transferul
intregului bun, dar pentru aceasta el trebuie sa obtina consimtamantului celorlalti
coproprietari (deoarece actul de dispozitie ce nu respecta regula unanimitatii este
inopozabil coproprietarilor care nu l-au consimtit). Daca nu reuseste sa obtina
consimtamantul celorlalte parti, trebuie sa raspunda pentru neexecutarea obligatiei de a
transfera intregul bun, iar cumparatorul are un drept de optiune daca sa pastreze sau nu
actul pentru cota-parte a vanzatorului (caz in care va putea obtine o reducere de pret
proportionala cu cotele-parti netransmise) sau daca doreste sa obtina rezolutiunea
integrala a contractului (va obtine restituirea intregului pret si daune-interese

Question 33

Care sunt mijloacele de aparare a dreptului beneficiarului promisiunii unilaterale in
cazul in care promitentul nu numai ca refuza incheierea contractului promis, dar a si
instrainat bunul care urma sa faca obiectul contractului promis catre un tert?

Answer 33

Intr-o
asemenea situatie, promitentul a incalcat inalienabilitatea conventionala subinteleasa in
contractul de promisiune in legatura cu respectivul bun. Remediile pentru incalcarea
acestei inalienabilitati sunt prevazute in art. 629 C.civ. => instrainarea bunului reprezinta o
incalcare a obligatiei promitentului de a nu instraina, obligatie care are caracter esential,
astfel incat beneficiarul poate solicita rezolutiunea contractului de promisiune pentru a
sanctiona aceasta incalcare.

Question 34

Daca alege sa nu solicite desfiintarea contractului, ci sa se prevaleze de efectele
sale,

Answer 34

Daca alege sa nu solicite desfiintarea contractului, ci sa se prevaleze de efectele
sale, pe temeiul ei, beneficiarul poate cere anularea contractului de instrainare incheiat de
promitent cu tertul caruia inalienabilitatea ii era opozabila.

Question 35

In materie imobiliara,

inalienabilitatea poate fi facuta opozabila oricarui tert prin notarea in CF

Answer 35

daca contractul
de instrainare s-a incheiat cu tertul in perioada in care inalienabilitatea sau promisiunea
era notata in CF pe temeiul art. 906, atunci se prezuma ca tertul ar fi trebuit s-o cunoasca,
ceea ce justifica anularea contractului pe care el l-a incalcat. (din acest dpv, este o
aplicare a regulii generale in materia executarii silite a unei obligatii de a nu face) - ex.:
daca trebuia sa nu faca o casa, se darama casa, cu autorizarea instantei. => pentru ca si
tertul sa suporte consecintele, trebuie ca si el sa fi fost parte la ilicit.

Question 36

Daca la data incheierii contractului cu tertul, inalienabilitatea nu a fost notata in CF

Answer 36

Daca la data incheierii contractului cu tertul, inalienabilitatea nu a fost notata in CF
(fie pentru ca drepturile nu erau imobiliare, fie pentru ca nu se prevazuse un termen, fie
pentru ca beneficiarul a omis notarea, fie notarea a fost ulterior radiata etc.) =>
inalienabilitatea este opozabila doar acelor terti despre care beneficiarul reuseste sa
demonstreze ca au cunoscut efectiv fie promisiunea, fie cel putin inalienabilitatea ce
decurge din ea la data la care au incheiat contractul prin care s-a incalcat inalienabilitatea.

Question 37

Daca printr-unul din aceste 2 mijloace, inalienabilitatea a fost opozabila tertului la
data incheierii contractului său cu promitentul,

Answer 37

Daca printr-unul din aceste 2 mijloace, inalienabilitatea a fost opozabila tertului la
data incheierii contractului său cu promitentul, atunci beneficiarul poate obtine anularea
acestui contract cu efectul intoarcerii dreptului transmis tertului in patrimoniul promitentului,
astfel incat acesta sa poata transmite acel drept catre beneficiar pe temeiul contractului
promis (fie ca promitentul incheie voluntar un asemenea contract, fie ca manifestarea sa
de vointa ese substituita prin hotarare judecatoreasca).

Question 38

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE

DEFINITIE

Answer 38

: contractul prin care cele 2 parti, numite promitent vanzator, respectiv promitent
cumparator, se obliga reciproc ca printr-un contract incheiat in viitor sa vanda si respectiv
sa cumpere un anumit bun pentru un pret determinat sau cel putin determinabil.
Sediul materiei: art. 1279, art. 1669

Question 39

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE

i promisiunea sinalagmatica comporta prin natura ei o modalitate suspensiva:

Answer 39

Si promisiunea sinalagmatica comporta prin natura ei o modalitate suspensiva: fie
un termen suspensiv, fie o conditie suspensiva (partile convin sa vanda/cumpere in viitor
un anumit bun pentru un anumit pret => sunt de acord sa se incheie vanzarea, si in loc sa
incheie vanzarea, incheie ceva mai putin decat contractul pe care sunt de acord sa il
incheie) pentru ca desi ambele parti doresc sa incheie vanzarea in conditiile stabilite in
promisiune, totusi ele nu pot fie dpvd juridic, fie dpdv al oportunitatii sa incheie contractul
pe care doresc sa il incheie.

Question 40

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE
In principiu, mecanismul unei promisiuni sinalagmatice presupune o modalitate
suspensiva

Answer 40

In principiu, mecanismul unei promisiuni sinalagmatice presupune o modalitate
suspensiva, uneori inlaturarea obstacololui care impiedica partile sa incheie contractul e
incerta, caz in care modalitatea suspensiva este conditia. Altfel, daca inlaturarea
obstacolului fie e sigura, fie face obiectul unei obligatii exprese sau subintelese prevazute
in contractul partilor, atunci modalitatea este termenul.

Question 41

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE

Sub aspectul continutului, promisiunea sinalagmatica trebuie

Answer 41

Sub aspectul continutului, promisiunea sinalagmatica trebuie sa contina toate
elementele esentiale ale vanzarii promise, cel putin bunul vandut si pretul. Dpdv al
conditiilor de validitate ale contractului de promisiune sinalagmatica, aceasta este o
aplicatie a cerintei obiectului determinat sau cel putin determinabil. In absenta descrierii
complete a vanzarii promise in contractul de promisiune de vanzare, promisiunea este
nula pentru lipsa unui obiect determinabil. (art. 1226, art. 1225)

Question 42

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE
Daca legea prevede o cerinta de forma derogatorie de la principiul
consensualismului pentru vanzarea promisa

Answer 42

Daca legea prevede o cerinta de forma derogatorie de la principiul
consensualismului pentru vanzarea promisa, aceasta NU se aplica si promisiunii
sinalagmatice, astfel incat ea ramane supusa principiului consensualismului.

Question 43

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE

Inalienabilitatea poate fi facuta opozabila tertilor prin

Answer 43

Inalienabilitatea poate fi facuta opozabila tertilor prin
aceleasi modalitati ca in cazul promisiunii unilaterale si cu aceeasi limitare: in mod necesar
trebuie sa contina un termen (SUSPENSIV) pentru ca notarea promisiunii sinalagmatice in
CF sa fie admisa, apoi, daca se admite notarea, ea va fi radiata din oficiu la indeplinirea
unui termen de 6 luni de la data la care contractul promis ar fi trebuit incheiat potrivit
termenului prevazut in promisiune.

Question 44

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE

Daca partile nu au prevazut initial un termen

Answer 44

Daca partile nu au prevazut initial un termen, se face aplicarea art. 1415(2) NCC.

Question 45

PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE

Remediul pentru neexecutarea obligatiilor asumate de catre fiecare din promitenti este

Answer 45

Remediul pentru neexecutarea obligatiilor asumate de catre fiecare din promitenti este
acelasi: termenul de prescriptie atunci cand se tinde la executarea in natura prin
substituirea consimtamantului uneia dintre parti prin hotararea unei instante este cel al
prescriptiei speciale de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.

Question 46

PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE
DEFINITIE

Answer 46

contractul prin care o parte numita promitent vanzator vinde un anumit bun
pentru un anumit pret, sub conditia ca cealalta parte numita beneficiar sa doreasca sa
cumpere bunul la acel pret.

Question 47

PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE
Diferenta fundamentala fata de promisiunea unilaterala

Answer 47

unde promitentul “se obliga sa
vanda sub conditia ca beneficiarul sa doreasca sa cumpere”. Aici, promitentul “vinde”
=> consimtamantul sau la vanzarea ce face obiectul pactului este actual. Cu toate
acestea, aceasta vanzare nu e formata pe deplin, deoarece consimtamantul la vanzare al
promitentului nu s-a intalnit inca cu acceptarea vanzarii de catre beneficiar. Beneficiarul se
rezuma la a accepta din partea promitentului sa fie mentinuta la dispozitia sa o oferta
irevocabila de vanzare. Deci pactul de optiune este el insusi un contract, iar unul dintre
efecte este irevocabiltatea ofertei de vanzare pe care promitentul o mentine la dispozitia
beneficiarului, urmand ca pe durata acestei irevocabilitati beneficiarul sa-si exprime
consimtamantul sau la acceptarea promisa. Daca nu si-l exprima, oferta isi inceteaza
efectele la sfarsitul respectivei durate, iar vanzarea nu se mai incheie.

Question 48

PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE

Diferenta intre cele 2 pacte relevanta: p

Answer 48

pactul de optiune la vanzare consimtit de
promitentul vanzator genereaza o inalienabilitate a bunului ce face obiectul
vanzarii pe toata durata existentei dreptului de optiune al beneficiarului, pe cand
pactul de optiune la incheierea unui contract de vanzare cu promitent cumparator
nu genereaza o asemenea inalienabiltate.

Question 49

PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE
CERINTE DE VALABILITATE:

Answer 49

Pentru ca pactul de optiune avand ca obiect un contract de vanzare sa aiba obiect
determinat/cel putin determinabil e necesar ca in pact sa fie incluse toate detaliile privind
bunul vandut si pretul la care se va obliga cumparatorul daca accepta oferta ce ii este
facuta prin pact. Daca bunul si pretul nu sunt cel putin determinabile => pactul de optiune
insusi nu are un obiect determinabil => nulitate absoluta pentru lipsa unui obiect
determinabil (art. 1225)

Question 50

PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE
Cat timp pactul de optiune nu include un termen, ca si in cazul promisiunii
unilaterale de vanzare, cererea care ar tinde la notarea in CF

Answer 50

Cat timp pactul de optiune nu include un termen, ca si in cazul promisiunii
unilaterale de vanzare, cererea care ar tinde la notarea in CF a unui pact de optiune ar
urma sa fie respinsa. Aceasta cerere este admisa numai daca fie prin contract, fie printrun act aditional ulterior, fie printr-o hotarare judecatoreasca ulterioara a fost stabilit
termenul in care poate fi exercitat dreptul de optiune al beneficiarului pactului, termen
care fixeaza si intinderea maxima a inalienabilitatii bunului ce decurge din pact.

Question 51

PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE
daca beneficiarul opteaza in forma ceruta de lege pentru incheierea contractului ce face
obiectul pactului in acel termen

Answer 51

daca beneficiarul opteaza in forma ceruta de lege pentru incheierea contractului ce face
obiectul pactului in acel termen, prin aceasta contractul respectiv e format, deci
beneficiarul poate, pe baza vointei sale, sa-si inscrie dreptul tabular in CF;

Question 52

PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE
daca termenul prevazut in pact expira fara ca beneficiarul sa fi solicitat inscrierea
dreptului sau tabular

Answer 52

atunci pactul de optiune se radiaza din oficiu din CF fara sa se mai
astepte trecerea celor 6 luni de la expirarea termenului prevazut in pact

Question 53

PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE
daca termenul prevazut in pact expira fara ca beneficiarul sa fi solicitat inscrierea
dreptului sau tabular
DIFERENTA
FATA DE PROMISIUNI (

Answer 53

in cazul promisiunilor, optiunea beneficiarului nu e suficienta
pentru formarea contractului promis, e nevoie de o conduita ulterioara a promitentului si
daca acea conduita nu e furnizata voluntar, e nevoie de o actiune prin care sa se obtina
conduita, actiune care e supusa unui termen de prescriptie de 6 luni.

Question 54

DREPTUL DE PREEMPTIUNE

DEFINITIE

Answer 54

intr-o anumita privinta, este o manifestare a formarii progresive a
consimtamantului la incheierea contractului de vanzare, anume in situatia in care o parte
consimte sa-si limteze libertatea de a incheia un asemenea contract cu privire la un bun al
sau, convenind cu o alta parte sa ii acorde preferinta la cumpararea acelui bun =>
preemptiunea conventionala (pact de preferinta).

Question 55

DREPTUL DE PREEMPTIUNE

Exista doua categorii de drepturi de preemptiune:

Answer 55

a) drepturi de preemptiune de natura conventionala;

b) drepturi de preemptiune de natura legala.

Question 56

DREPTUL DE PREEMPTIUNE

Dreptul de preemptiune se poate exercita in 2 modalitati:

Answer 56

• fie anterior contractului pe care cel tinut sa respecte preemptiune doreste sa il incheie
cu un tert;
• fie ulterior contractului pe care cel tinut sa respecte preemptiunea doreste sa il incheie
cu un tert.

Question 57

DREPTUL DE PREEMPTIUNE

In cazul modalitatii de execitare a priori incheierii contractului cu tertul

Answer 57

cel
tinut sa respecte dreptul de preemptiune ii va face o oferta de vanzare preemptorului,
urmand ca acesta sa se pronunte in legatura cu oferta respectiva intr-un termen a carui
durata depinde de natura bunului supus preemptiunii (daca e mobil, atunci termenul e de
10 zile; daca e imobil, termenul e de 30 de zile).

Question 58

DREPTUL DE PREEMPTIUNE
In cazul modalitatii de execitare a priori incheierii contractului cu tertul:
preemptorul e decazut
STRICT

Answer 58

Din dreptul comun al preemptiunii nu rezulta ca bunul ar putea fi vandut si in conditii
mai favorabile vanzatorului decat cele oferite preemptorului => preemptorul e decazut
STRICT (NU SE POATE EXTINDE PRIN ANALOGIE, potrivit art. 10 C.civ.) cu privire la
contractul ce i-a fost oferit => deci orice alte contracte, inclusiv cele care ar putea fi
privite ca fiind mai nefavorabile cumparatorului decat cel oferit preemptorului, trebuie
supuse din nou exercitarii dreptului sau de preemptiunii (art.1730 (3)).

Question 59

DREPTUL DE PREEMPTIUNE
In cazul modalitatii de execitare a priori incheierii contractului cu tertul:
Daca, in aceste termene, preemptorul comunica acceptarea ofertei

Answer 59

Daca, in aceste termene, preemptorul comunica acceptarea ofertei, dreptul de
preemptiune e considerat exercitat, emitentul ofertei devine vanzator, preemptorul devine
cumparator.

Question 60

DREPTUL DE PREEMPTIUNE
In cazul modalitatii de execitare a priori incheierii contractului cu tertul:
Daca, in termenele respective, oferta nu a fost acceptata,

Answer 60

atunci contractul care ia fost oferit preemptorului poate fi liber incheiat cu orice tert, preemptorul fiind decazut din
dreptul sau de preemptiune IN LEGATURA CU ACEL CONTRACT (doar cu acela!) =>
preemptorul pastreaza in patrimoniul sau dreptul de a fi preferat la incheierea oricarui alt
contract de vanzare a respectivului bun, oricare altul decat cel care i-a fost oferit fara ca el
sa fi acceptat oferta in termen. In legatura cu acel contract, bunul se poate vinde liber
tertului ales de catre vanzator

Question 61

DREPTUL DE PREEMPTIUNE

In cazul modalitatii de exercitare a posteriori:

Answer 61

in cazul in care un contract nu a
fost oferit preemptorului de catre vanzator, acesta poate totusi sa incheie contractul cu
tertul pe care l-a ales in calitate de cumparator in conditiile convenite cu acesta, insa
contractul respectiv trebuie sa fie afectat de conditia suspensiva a neexercitarii dreptului
de preemptiune. Aceasta conditie suspensiva are o durata determinabila, care depinde de
modalitatea de exercitare a posteriori a dreptului de preemptiune. Din momentul incheierii
contractului cu tertul pe care l-a ales in calitate de cumparator, vanzatorul este tinut sa
notifice acest contract, precum si toate informatiile relevante pentru situatia juridica si
materiala a bunului catre preemptor. De la data la care a primit comunicarea,
preemptorului ii curge un termen in care isi poate exercita dreptul de preemptiune cu
privire la contractul deja incheiat de vanzator cu tertul ales de el.

Question 62

DREPTUL DE PREEMPTIUNE
In cazul modalitatii de exercitare a posteriori:
Notificarea trimisa de catre vanzator preemptorului are natura juridica

Answer 62

Notificarea trimisa de catre vanzator preemptorului are natura juridica a une oferte
de contract de vanzare, oferta care are in principiu acelasi continut ca si contractul incheiat
cu tertul. De la primirea ofertei curge un termen in care oferta este irevocabila care este de
10 zile pentru vanzarile purtand asupra unor bunuri mobile si respectiv de 30 de zile
pentru bunuri imobile.

Question 63

DREPTUL DE PREEMPTIUNE
In cazul modalitatii de exercitare a posteriori:
Pentru ca acceptarea sa fie eficace

Answer 63

Pentru ca acceptarea sa fie eficace, ea trebuie sa fie insotita de plata de catre
preemptor in conturile vanzatorului a intregii sume care constituie pretul vanzarii =>
exercitarea dreptului de preemptiune se face printr-un act juridic real insotit de remiterea
pretului vanzari

Question 64

DREPTUL DE PREEMPTIUNE
In cazul modalitatii de exercitare a posteriori:
- daca acceptarea are loc in termen cu respectarea acestei cerinte

Answer 64

daca acceptarea are loc in termen cu respectarea acestei cerinte, atunci, prin
acceptare, pe de o parte conditia suspensiva ce afecta contractul dintre vanzator si
tertul pe care l-a ales este definitv neindeplinita, astfel incat acest contract se
desfiinteaza retroactiv;

Question 65

DREPTUL DE PREEMPTIUNE
In cazul modalitatii de exercitare a posteriori
in schimb, tot prin acceptare, preemptorul formeaza un contract in principiu identic cu
contractul incheiat intre vanzator si tertul pe care l-a ales, dar cu doua deosebiri

Answer 65

(i) daca nu exista si alti preemptori in rang preferabili, acest contract nu mai
este afectat de conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune
in termenele de 10, respectiv 30 de zile;
(ii) termenele eventual consimtite tertului ales de catre vanzator pentru plata
pretului nu vor profita preemptorului care, prin ipoteza, pentru a-si exercita
dreptul de preemptiune in mod eficace trebuie deja sa fi platit pretul, astfel
incat, in cazul sau, obligatia de a plati pretul vanzarii s-a executat in secunda
logica imediat ulterioara si in momentul cronologic insusi in care aceasta
obligatie s-a nascu

Question 66

În cazul in care in contractul respectiv au fost introduse clauze menite sa impiedice
exercitarea dreptului de preemptiune

Answer 66

În cazul in care in contractul respectiv au fost introduse clauze menite sa impiedice
exercitarea dreptului de preemptiune, ele sunt inopozabile preemptorului, deci daca el isi
va exercita dreptul de preemptiune in ciuda acelor clauze, pe de o parte acelea nu pot fi
folosite in detrimentul sau, iar pe de alta parte, contractul pe care el il incheie in urma
exercitarii dreptului de preemptiune cu vanzatorul va fi considerat a nu include si acele
clauze.

Question 67

In situatiile foarte rare in care dreptul de preemptiune se poate exercita in mod
eficace si totusi tertul ales de vanzator a ignorat cu buna-credinta, in mod scuzabil,

Answer 67

n situatiile foarte rare in care dreptul de preemptiune se poate exercita in mod
eficace si totusi tertul ales de vanzator a ignorat cu buna-credinta, in mod scuzabil,
preexistenta dreptului de preemptiune la data la care a incheiat acel contract, tertul
respectiv, desi pierde si in acest caz contractul pe care l-a incheiat cu vanzatorul, se poate
prevala impotriva acestuia de obligatia vanzatorului de a-l garanta contra evictiunii
tulburarii dreptului sau decurgand din exercitarea dreptului de preemptiune.

Question 68

SANCTIUNILE NERESPECTARII DREPTULUI DE PREEMPTIUNE:

Answer 68

Atunci cand un contract de vanzare in legatura cu un bun afectat de preemptiune se
incheie cu un tert fara respectarea drepturilor preemptorului, sanctiunea pe care ar trebui
sa o suporte acest contract ar trebui intemeiata pe art. 1731 - “vanzarea bunului cu privire
la care exista un drept de preemptiune conventional sau legal se poate face catre un tert
numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre
preemptor.”

Question 69

Daca aceasta conditie din art. 1731 nu este indeplinita

Answer 69

ar trebui sa se considere cumva ca acest contract s-a incheiat sub conditia suspensiva
a neexercitarii dreptului de preemptiune (opinia majoritatii autorilor) => desi partile nu au
prevazut nimic, totusi efectele contractului ar fi amanate pana cand se poate verifica
indeplinirea conditiei neexercitarii dreptului de preemptiune;

Question 70

Daca aceasta conditie din art. 1731 nu este indeplinita

pentru cat timp putem considera asta?

Answer 70

• Daca dreptul de preemptiune este de natura conventionala - pentru un an;
• Daca este de natura legala - daca legea protejeaza un interes privat (termen de 3
ani), iar daca interesul protejat este un interes public (actiune imprescriptibila).

Question 71

Sanctiunea de drept comun pentru incalcarea unui interes privat legitim

Answer 71

Sanctiunea de drept comun pentru incalcarea unui interes privat legitim este
inopozabilitatea. Mijlocul procesual prin care o conventie ajunge sa fie inopozabila
titularului interesului privat incalcat este actiunea pauliana (se ineficientizeaza conventia
tocmai prin inopozabilitatea ei fata de titularul acelui interes privat - se poate introduce in
termen de 1 an de la data la care tertul al carui interes privat a fost incalcat ar fi putut sa
cunoasca incalcarea interesului sau prin conventie

Question 72

Daca interesul privat e protejat in mod specific printr-o norma legala

Answer 72

Daca interesul privat e protejat in mod specific printr-o norma legala si prin
contractul incheiat de doua persoane se incalca acea norma legala, sanctiunea este
nulitatea relativa care poate fi invocata in termenul general de prescriptie de 3 ani si numai
de catre titularul interesului privat ocrotit prin norma incalcata