Le bail d'habitation de 1989

Question 1

Quelle est la loi qui régis les baux d’habitation ?

Answer 1

Auparavant : la loi de 1948
Aujourd’hui : la loi du 6 juillet 1989

Question 2

Quels sont les baux qui rentrent dans le champs d’application de la loi du 6 juillet 1989 ?

Answer 2

• Les locations non meublés à destination de RP pour le locataire (Hors personne morale)
• Les baux à usage mixte habitation et professionnels
• Les locaux accessoires loué par le même bailleur au local d’habitation qui constitue sa RP

S’applique au locaux en RP meublés depuis la loi ALUR de 2014

RP = local habité au moins 8 mois dans l’année par le locataire, son conjoint ou une personne à charge.

Question 3

Quels sont les baux qui ne rentrent pas dans le champs d’application de la loi du 6 juillet 1989 ?

Answer 3

• Les logements foyers
• Les logements de fonction
• Les logements loué aux travailleurs saisonniers
• Les locations meublées
• Les baux commerciaux à destination d’activité commerciale, artisanale ou de bureaux (Code du commerce)
• Les baux professionnels destination des professions libérales (Loi du 23 décembre 1986
• Les baux ruraux (Code rural)
• Les baux saisonniers (Code civil)
• Les locations de résidences secondaires
• Les locations de HLM (code de construction et de l’habitation)
• Les locations de locaux accessoires quand il n’est pas accessoire à la RP ou que le bailleur n’est pas le même

Question 4

La preuve écrite du bail ?

Answer 4

Il peut être rédigé en acte authentique ou en sous seing privé, au choix.

Question 4

La preuve écrite du bail ?

Answer 4

Il peut être rédigé en acte authentique ou en sous seing privé, au choix.

Sous seing privé il devra y avoir autant d’exemplaires que de parties.

Le bail verbal n’est pas nul mais compliqué pour la révision du loyer, les congés, les dépôts de garanti car pas de date d’échéance

Question 5

Les mentions obligatoires du bail ?

Answer 5

L’article 3 de la loi de 1989 nous donne les mentions qui doivent obligatoirement figurer dans un bail

• L’identité du bailleur, son domicile et/ou son mandataire,
• L’identité du locataire,
• La date de début et la durée du bail,
• La consistance, la destination et la surface habitable,
• La désignation des locaux, équipements (privatifs ou communs)
• Le montant du loyer, modalités de paiement et de révisions
• Le montant et la date de versement du dernier loyer par le précédent locataire au moment de son départ du logement moins de 18 mois avant la signature du nouveau bail,
• La nature et le montant des travaux du logement depuis la fin du dernier bail,
• Le montant du dépôt de garantie (si existant)

Question 6

Les clauses interdites ?

Answer 6

• Impose le paiement du prix du loyer par prélèvement automatique sur le compte courant du locataire.
• Le locataire autorise le bailleur à prélever ou faire prélever les loyers directement sur son salaire,
• Impose au locataire de souscrire à un contrat de location d’équipement en plus du paiement du loyer pour occupation du logement
• Le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives,
• Impose la responsabilité collective des locataires si dégradations d’un élément commun de la chose louée.

Question 7

Sanction si une clause interdite apparait dans le bail ?

Answer 7

Le bail est nul de plein droit.
Les clauses sont réputées non écrites et ne peuvent donc pas s’appliquer.

Question 8

Les sanctions en cas d’absence des mentions obligatoires du bail ?

Answer 8

• En cas d’absence mention d’une clause sur la surface habitable et/ou au dernier loyer versé par le précédent locataire, le nouveau locataire peut dans un délai d’1 mois (à partir du début du bail) mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
• Après un délai d’un mois le locataire peut saisir sous 3 mois (à compter de la mise en demeure) le juge pour demander une diminution de loyer.
  –> si la surface du logement est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le bail, le locataire pourra demander une diminution de loyer proportionnelle à cet écart.
  Le bailleur a 2 mois pour répondre.
  - Si la demande intervient dans les 6 mois à compter de la date d’effet du bail, la diminution de loyer prendra effet à la date de signature du bail = éventuel remboursement par le bailleur au locataire du trop versé.
  - Si la demande intervient plus de 6 mois après la date d’effet du bail, la diminution ne s’appliquera qu’à compter de la date de la demande.

Question 9

Quelle est la durée d’un bail régis par la loi de 1989 ?

Answer 9

La durée est de 3 ans mais peut être allongé

Si le bailleur est une personne morale ou une sci = bail de 6ans ou plus

Un bailleur peut reprendre son la l avant la fin du bail pour une raison professionnelle ou familiale deux mois avant la fin du bail
–> si l’évènement ne se produit pas le bail se termine au 3ans et pourra se renouveler comme initialement prévu

Question 10

Définir le dépôt de garantie ?

Answer 10

Un locataire verse un dépôt de garanti afin de prévoir les éventuels impayés de loyers, de charges, de détérioration
Le dépôt de garanti

Le montant du dépôt de garanti ne peux être supérieur à un moins de loyer hors charges
Il ne peut être révisé durant le contrat

Il doit être restitué max 2 mois après la restitution des clés, mais s l’état des lieux est conforme il doit être restitué dans le mois
–> si le délai n’est pas respecté et que le bailleur décide de le garder car cette somme lui serait dû il doit produire des preuves et un justificatif du montant dû

Question 11

Les documents à fournir lors d’une signature de bail ?

Answer 11

• L’état des lieux
• Les diagnostics techniques
  > DPE
  > Plomb
  > ERP / ERPS
  > Amiante
  > Electricité
  > Gaz
• Extrait du règlement de copro
• Notice d’info

Question 12

L’état des lieux ?

Answer 12

Etat des lieux d’entrée à la remise des clés (double exemplaire)
Etat des lieux de sortie, restitution des clés

Vérification de chaque salles, des équipements, revêtements…

pas d’état des lieux = location en bon état = si dégradation le locataire est responsable = remboursement des travaux de remise en état

En cas amélioration par le locataire pas d’indemnisation sauf si accord entre les parties

Question 13

Les diagnotics techniques ?

Answer 13

> ERP / ERPS
depuis 2006 pour immeubles situés dans des zones à risques définis par arrêté préfectoral

> DPE
depuis 2007

> Plomb
depuis 2008

Depuis 2014 et la Loi ALUR
> Amiante, mentionner son absence
> Electricité
> Gaz

Question 14

Extrait du règlement de copropriété

Answer 14

Extrait concernant la destination de l’immeuble, la jouissance, l’usage des parties privatives et communes et précisions des quotes-parts du lot
Pour en informer le locataire

Question 15

Une notice d’information ?

Answer 15

Loi ALUR de 2014 définit qu’est obligatoire depuis 2015 cette notice d’information sur les droits du locataire et du bailleur et sur les moyens de conciliations pour régler un litige.
Doit aussi être annexé une note sur les moyens de réception des services de télévision.

Question 16

Les obligations du bailleur ? (5)

Answer 16

• Louer un logement décent en bon état d’usage permettant une installation immédiate.
  > possible de prévoir la remise en état du logement par le locataire avec imputation des frais payés sur le montant du loyer
• Faire réaliser les travaux de réparation qui s’imposent mais en dehors des réparations locatives qui restent à la charge du locataire. En cas de non-réalisation des travaux, le locataire ne peut pas suspendre le paiement des loyers sauf à risquer la résiliation de son bail.
• Souscrire une assurance propriétaire non occupant et poser une alarme incendie
• Garantir une jouissance paisible du logement, conséquences de cette obligation :
  o Interdiction de venir dans le logement sans l’accord du locataire
  o Ne peut interdire au locataire d’inviter et héberger les personnes
  de son choix ou de posséder des animaux domestiques.
  o Il ne peut interdire au locataire l’aménagement du logement comme celui-ci l’entend y compris des travaux de peinture et changement de revêtement de sol.
• Il doit garantir les vices cachés.

Question 17

Les droits du bailleur ? (3)

Answer 17

• Vendre le bien loué
• Vendre le bien après avoir donné congé au locataire
• Reprendre le bien pour lui ou un proche parent

Question 18

Les droit du locataire ? (9)

Answer 18

• Exiger un contrat du bail écrit
• Demander un logement en bon état avec des équipements fonctionnels
• Résilier son contrat en cours de bail
• Demander la rectification du règlement des charges
• Demander un paiement mensuel du loyer
• Exiger la délivrance de quittances et de reçus
• Exiger le maintien en bon état du bien et demander des travaux au propriétaire
• Bénéficier du droit de renouvellement du bail, sous réserve des droits du bailleur
• Faire des travaux s’ils ne modifient pas les locaux et les équipements

Question 19

Les obligations du locataire ? (11)

Answer 19

• Payer le loyer et les ch

Question 20

La fixation du montant des charges ?

Answer 20

Elles sont fixées par décret, consommation d’eau, électricité, entretient des parties communes, dépenses ascenseur, espaces verts, ordures ménagères
Le justificatif des charges doit être tenu à disposition du locataire

Question 21

La fixation du montant des charges ?

Answer 21

Elles sont fixées par décret, consommation d’eau, électricité, entretient des parties communes, dépenses ascenseur, espaces verts, ordures ménagères
Le justificatif des charges doit être tenu à disposition du locataire

Question 22

Déroulement de la révision du loyer ?

Answer 22

Il peut être révisé chaque année en fonction de l’indice de révision du loyer (IRL) publié par l’INSEE
Le loyer peut augmenter suite à des travaux d’amélioration ou en cas de sous-estimation du loyer –> possible qu’en cas de conditions de preuves très réglementées

Voir le calcul à faire dans le cours

Question 23

Le renouvellement du bail ?

Answer 23

Le locataire à le droit au renouvellement de son bail automatique sous les mêmes conditions que le bail initial, l’augmentation du loyer est possible entre les deux

Question 24

Comment se passe un congé donné par le locataire ?

Answer 24

Le locataire peut donner congé à tout moment par LRAR, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé
Sous réserve d’un préavis de 3mois
Préavis de 1 mois si le logement est situé en zone tendue, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation professionnelle, licenciement…

Question 25

Comment se passe un congé donné par le bailleur ?

Answer 25

Le bailleur peut donner congé à son locataire :
- s’il souhaite vendre le bien libre
- s’il souhaite reprendre le bien pour lui ou un de ses proches

Question 26

Le bailleur fait un congé pour vendre, déroulement ?

Answer 26

Possible sous certaines conditions :
- donner congé au locataire mais lui donner la possibilité du droit de préemption en achetant le bien aux conditions fixées par le congé (pas de droit de préemption pour un bail hors loi de 1989 = résidence principale, logement meublé…)

Le propriétaire doit notifier au locataire sa volonté de vendre, notification à au moins 6 mois avant la fin du bail, si le propriétaire souhaite prendre de l’avance et en parler avant le locataire détient un délai de 6mois avant l’échéance du bail pour répondre
(notification par LRAR, huissier ou remise en mains propres contre récépissé et reproduire à peine de nullité les alinéas 1 à 5 du paragraphe 2 de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.)

Le locataire à deux mois pour répondre, pas de réponse = refus et devra quitter le logement à la fin du bail
- si le locataire souhaite acheter le bien, il aura 2 mois pour régulariser la vente sauf s’il souhaite souscrire un prêt = 4 mois pour faire la vente
–> non-respect de ses délais = bailleur peut vendre à qui il veut

Si les conditions de vente change une autre notification doit être faite à l’adresse du bien ou à l’adresse du locataire s’il a déjà quitté le bien = délai d’un mois pour répondre

Question 27

Le bailleur fait un congé de reprise du logement, conditions ? Procédure ?

Answer 27

Le bailleur reprend le local :
- pour son compte personnel
- pour le compte d’un membre de sa famille (conjoint, pacs, concubin de +1an, ascendant et descendant du bailleur ou conjoint)
- pour une SCI familiale au profit de ses associés

procédure :
se fait 6 mois avant échéance du bail, notification au locataire 6 mois avant la fin du bail, indique la personne qui prendra sa place (nom, prenom, adresse, degré de parenté..)
pas de délai d’occupation à la charge du bailleur mais devra faire l’objet d’un motif sérieux à défaut d’être considéré comme froduleux.

Question 28

Les cas qui empêche le congé pour reprise ou vente ? (2)

Answer 28

Une acquisition récente du bien :
- Doit disposer le bien au moins 2ans après la date d’acquisition avant de prétendre à un congé pour reprise et le notifier 6 mois à l’avance
- Doit attendre le premier renouvellement d’un bail avant de prétendre un congé pour vendre à la date de l’acte authentique d’acquisition

Le locataire est âgé :
- le locataire de plus de 65 ans est protégé par la loi
- la ressource annuelle de la personne est inférieur à 23 730 € pour l’ile de France et 20 630 ailleurs)
–> sauf si on leur propose un logement similaire ou que le bailleur à lui aussi 65 ans ou des ressources inférieur au plafond fixé

Le congé doit avoir un motif sérieux et légitime
- congé possible si le locataire ne respecte pas ses obligations, même procédure que congé habituel = LRAR, huissier ou main propre contre récépissé, le locataire doit quitter les lieux à échéance du bail.

Question 29

La résiliation judiciaire ?

Answer 29

Le locataire ne respecte pas ses obligations alors le bailleur peut demander résiliation devant le tribunal.
Le propriétaire pourra donc faire expulser le locataire sauf en période de trêve hivernale (1er octobre au 31 mars)