Usufruit et Nue-Propriété, L'indivision et la mitoyenneté Flashcards
Définir l’usufruit ?
Quand prendra-t-il fin ? 7 façons
Si des baux sont en cours pdt la cessation de l’usufruit, comment faire ?
Découle du démembrement de propriété
L’usufruitier dispose du droit de jouissance du bien et des fruits qu’il en découle
L’usufruit est temporaire et consenti à titre :
- viager
- pour une durée déterminée
Il s’éteint :
- Au terme d’un délai convenu (sauf si usufruitier décède prématurément)
- Au décès de l’usufruitier
- Au bout de 30 ans par le non-usage du bien
- Au bout d’un délai maximal de 30 ans lorsqu’il a été consenti à une société
- A la renonciation de l’usufruitier à son droit
- A la perte du bien sur lequel l’usufruit s’appliquait
- Par la déchéance du droit
S’il s’éteint, le nue-propriétaire retrouve la pleine propriété.
Si des baux étaient en cours au moment de la cessation de l’usufruit, ils continuent de courir jusqu’à leur terme
SAUF si établies suite à des actes de disposition non approuvés par le nu-propriétaire
L’usufruit sur des biens consomptibles ?
Comme l’argent
C’est appelé quasi-usufruit
La somme d’argent peut être utilisée par usufruitier mais devra rendre la somme totale au nue-propriétaire lors de la cessation de ce droit
- si décès la somme sera déduite de la succession
Si usufruit est viager, la succession de usufruitier sera redevable de cette somme au nue-propriétaire ou à ses héritiers
Définir la nue-propriété ?
Posséder un bien sans en avoir la jouissance
Permet de ne pas payer de taxe d’habitation supplémentaire car payé par l’usufruitier
Les droits relatifs au nue-propriétaire ?
5 droits
- L’abusus
Le droit de disposer du bien
Il est tenu de respecter les droits de l’usufruitier et ne peut détruire le bien - Percevoir les produits
Tout ce qui provient du bien sans périodicité, mais dont la création en altère la substance.
Les produits ne peuvent être perçus que par le nu-propriétaire dont le droit s’exerce sur le capital. - Accomplir les actes conservatoires
Relève des prérogatives de l’usufruitier mais le nu-propriétaire est directement intéressé par la conservation du bien car il a vocation à retrouver la pleine propriété du bien à l’expiration de l’usufruit.
Pour assurer la sauvegarde de la substance du bien le nu-propriétaire accompli tous les actes conservatoires - Engager toutes les actions en justice qui vise à préserver son droit de propriété.
Exercer l’action en revendication, en contestation ou reconnaissance d’une servitude, dénoncer les empiétements susceptibles d’affecter le fonds dont il est propriétaire, faire établir un bornage ou agir contre l’usufruitier s’il manque à ses obligations, - Être informé par l’usufruitier de toutes les modifications qui affectent la substance de la chose.
Ce droit est reconnu par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 1998.
Les obligations et interdictions du nu-propriétaire ?
4 catégories
- Impossibilité de vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier
- Ne pas porter atteinte au droit de jouissance de l’usufruitier
Le nu-propriétaire ne peut apporter aucune modification à la substance du bien puisque celle-ci constitue l’assiette de l’usufruit. - Faire réaliser les grosses réparations et travaux, listés à l’article 606 CCiv.
Les grosses réparations « sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble »
Le nu-propriétaire peut déduire des revenus fonciers qui proviennent de ses éventuels autres biens immobiliers, les frais de grosses réparation qu’il a réglées sur le bien. = le clos et le couvert - S’acquitter des charges extraordinaires. Les charges périodiques sont à charge de l’usufruitier, car directement attachées à la jouissance du bien, l’article 609 du Code civil fait supporter au nu-propriétaire les charges dites extraordinaires qui sont définies comme celles « qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit ». Ces charges sont attachées à la substance de la chose, au capital.
Frais de bornage
Les exceptions des obligations du nu-propriétaire sur les gros travaux ?
3 différentes
Il existe des exceptions à l’obligation du nu-propriétaire de faire effectuer les grosses réparations, dans le cas de :
o Négligence de l’usufruitier : L’article 605 CCiv indique que les grosses réparations restent à la charge de l’usufruitier lorsqu’elles ont été occasionnées un défaut d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu
o Travaux d’amélioration : Lorsque les grosses réparations s’apparentent à des travaux d’améliorations, elles demeurent à la charge de l’usufruitier
o Reconstruction du bien : L’article 607 du Code civil prévoit que « ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit.»
Droits et obligations de l’usufruitier ?
- User et jouir du bien
L’usufruitier détient l’usus et le fructus.
Il peut faire sans l’autorisation du nu-propriétaire tous actes de conservation et d’administration, comme conclure des baux.
Attention :
o Si l’usufruit cesse avant la fin du bail, le contrat reste valable jusqu’à son terme. (acte d’administration)
o Les baux supérieurs à 9 ans, ainsi que les baux commerciaux et de fermage sont des actes de disposition car les possibilités de reprendre le bien sont très restreintes. L’usufruitier ne pourra pas consentir ce type de baux sans l’accord du nu-propriétaire. - Vendre son droit d’usufruit
L’usufruit s’éteindra au terme fixé pour l’usufruitier d’origine = la fin de la période convenue ou au décès de l’usufruitier d’origine. - Voter aux assemblées générales : pour les copropriétés
o Si l’usufruit s’applique aux parts d’une société : pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, le nu-propriétaire pouvant voter aux autres décisions, sauf décision contraire des statuts.
Toutes les décisions peuvent appartenir à l’usufruitier y compris la possibilité de céder un actif, comme un bien immobilier de la société, sauf la décision clôturer la société et de partager les actifs de celle-ci.
o Si l’usufruit s’applique à un bien immobilier : l’usufruitier possède les mêmes droits de vote que le nu-propriétaire lors de l’assemblée générale. Il leur revient de s’entendre sur celui qui assistera aux réunions pour voter les décisions.
Le règlement de copropriété peut prévoir les règles de répartition à ce sujet.
En cas de désaccord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, le président du tribunal judiciaire désignera un représentant commun.
Les obligations et interdictions de l’usufruitier ? Il y en a 7.
- Impossibilité de consentir des actes de disposition sur le bien : le vendre…
- Impossibilité de demander au nu-propriétaire une indemnité s’il a apporté des améliorations au bien
- Impossibilité d’exiger du nu-propriétaire la réalisation de gros travaux : si l’usufruitier y procède au lieu et place du nu-propriétaire, il peut réclamer une indemnisation
- Faire un inventaire, un état des lieux des biens et fournir une caution, avant leur utilisation.
o Toutefois, lorsque l’usufruit nait à la suite d’une donation, comme par ex une donation entre époux, celle-ci écarte en général l’obligation de faire un inventaire, un état des lieux et de donner caution. - Veiller à la bonne conservation du bien, l’entretenir, pour le restituer en bon état à la fin de l’usufruit
- Supporter les charges et taxes périodiques liées au bien : Taxe d’habitation, taxe foncière, charges de copropriété…
- Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du manque d’entretien de la part de l’usufruitier.
Les sanctions engendrées par le non-respect des obligation pour le nu-propriétaire ou pour l’usufruitier ?
L’une des partie peut obliger celui qui a manqué à ses obligations en saisissant le tribunal judiciaire.
- Pour l’usufruitier, il risque d’être déchu de son droit. L’article 618 du Code civil « l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. »
Si usufruitier est déchu de son droit, il doit restituer le bien et éventuellement payer une indemnisation au nu propriétaire pour les dégradations qu’il aurait commises.
La vente d’un bien en usufruit ?
Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul le bien dans son intégralité.
Ils ne peuvent vendre que leurs droits sur le bien.
D’un commun accord, ils peuvent vendre la pleine propriété.
Sauf convention contraire, le prix de vente est partagé entre eux selon la valeur respective de chacun de leurs droits.
La valeur de l’usufruit à titre gratuit ? Les valeurs de l’usufruit viager
Pourquoi estimer cette valeur ?
Utile pour estimer les taxes de la donation
Sa valeur est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier
La valeur va de 0 à 100%
Le taux augmente tous les 10ans
- 21ans et +
- 51ans et +
- ….
Est retranscrit dans un tableau
Sur 100% :
si usufruitier à 62 ans sa valeur sera égale à 40%
celle du nue propriétaire sera égale à 60%
La valeur de l’usufruit quand un prix est fixé / à titre onéreux ?
Les parties sont libres de fixer le prix de l’usufruit et de la nue-propriété.
Pour la liquidation des droits de mutation, l’administration fiscale retiendra la valeur telle qu’elle résulte de l’application du barème non seulement lorsque le prix est inférieur et supérieur à la valeur vénale.
L’intérêt du démembrement ?
Son intérêt majeur est d’ordre fiscal et financer
Permet de donner la nue-propriété et conserver l’usufruit pour continuer à en percevoir les fruits (loyer…)
Tout en permettant d’organiser sa succession et ainsi permettre aux héritiers de payer moins de charges car la nue-propriété à une valeur moindre que la pleine propriété
Il est déconseiller de démembrer un bien s’il est susceptible d’être revendu car autorisation à tous les propriétaires pour rendre et répartition du prix en eux
Une personne qui détient l’usufruit est redevable à l’IFI = Impôt sur la Fortune Immobilière
La nue-propriété transfère tous les aléas locatifs, tel que les loyers impayés et les charges liées à l’usufruit
Le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien concerné par le démembrement, il ne paiera pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune
L’usufruit successif ?
L’usufruit est réservé et la nue-propriété est transmise automatiquement au décès.
descend d’une génération
Un grand-père a l’usufruit, le père a la nue-propriété mais se réserve l’usufruit au décès du grand-père et transmet la nue-propriété à son fils —> au décès du grand-père, le père aura l’usufruit et le fils à la nue-propriété automatiquement. Le père ne récupèrera pas la pleine propriété.
La valeur de l’usufruit temporaire ?
Elle a une valeur de 23% par tranche de 10ans
Elle ne peut pas dépasser le barème de l’usufruit viager
Se référer au tableau de l’usufruit viager
Si la valeur de l’usufruit temporaire dépasse, celle de l’usufruit viager alors la valeur que l’on retient sera celle de l’usufruit viager
