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THINGS TO LEARN Flashcards

1
Q

Definition ökologischer Fußabdruck

A

Fläche, die notwendig ist um den sozioökonomischen Ressourcenverbrauch in bestimmten Zeitraum (meistens ein Jahr) aufrechtzuerhalten, Abfall- und Schadstoffe zu absorbieren und Infrastruktur bereit zustellen

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2
Q

Definition ökologischer Fußabdruck

A

Fläche, die notwendig ist um den sozioökonomischen Ressourcenverbrauch in bestimmten Zeitraum (meistens ein Jahr) aufrechtzuerhalten, Abfall- und Schadstoffe zu absorbieren und Infrastruktur bereit zustellen

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3
Q

Klimarisiken für Immobilienbranche

(6 + Folgen)

A

Temperaturanstieg

Reduktion der Erlöspotentiale (veränderte BewKo, Veränderte Besiedlung)

Wasserknappheit

Sinkende Attraktivität der Region -> sinkende Erlöse, höhere Kosten für Wasser

Steigender Meeresspiegel

Reduzierte Siedlungsflächen

Zunehmende Extremwetterereignisse

Direkte Verluste (Hagelschäden)

Indirekte (Mietausfälle)

Folgeschäden (sinkende Tourismuszahlen)

zunehmender Regulierungsbedarf

Zunehmende Baukosten + lfd. BewKo

steigende Anpassungskosten

Zunehmende Kosten für Sicherungsmaßnahmen und effiziente Gebäude

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4
Q

Verantwortung der Immobilienbranche

Ökologische Aspekte

A
  • 70% Flächeninanspruchnahme = Hoch und Tiefbau
  • Siedlungs- und Verkehrsflächen führen zum Verlust von Boden und Lebensräumen (Artensterben)
  • Verkehrswachstum -> mehr Lärm, Smog und Energieverbrauch
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5
Q

Verantwortung der Immobilienbranche

Soziale Aspekte

A
  • Nachhaltigkeit = inter und intragenerationale Gerechtigkeit -> bezahlbarer Wohnraum
  • Veränderung der Familienstruktur -> Veränderte Nachfrage und Investtionsunsicherheit
  • Mehr Menschen in Städten -> Wohnungsknappheit und steigende Preise
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6
Q

Verantwortung der Immobilienbranche

Ökonomische Aspekte

A
  • Nachhaltigkeit führt zu Energie und Kosteneinsparungen
  • Eigentümer sind weniger Abhängig von Rohstoffpreisen
  • Perspektive Unternehmen:
  • Kosteneinsparung wichtiger -> Betriebsimmobilien mit Einsparungspotential
  • Nachhaltigkeit zu Imagezwecken
  • Wettbewerb um Internationales Kapital -> nachhaltige Führung wichtig -> gute CG = geringeres Risiko = geringere Kapitalkosten
  • Perspektive Investor:
  • veränderte Kundenpräferenzen zur Nachhaltigkeit
  • Responsible Investments im Fokus (Risikomanagement, Wettbewerbsvorteile, Mietanforderungen usw)
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7
Q

Herausforderungen des Wertewandels

A

Individualisierung, Nachhaltigkeitsgedanke, Work-Life Balance, Soziale Mobilität, Wissensgesellschaft, Female Shift

Folgen für Immowirtschaft

  • Gefährdung ökon. Nachhaltigkeit
  • Geringe Haushaltsgrößen
  • Höherer Flächenbedarf je Haushaltsmitglied
  • Weniger Eigentum
  • Höhere Haltedauern
  • Umbaubedarf altersgerechtes Wohnen
  • Austauschbarkeit von Arbeits- und Wohnraum
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8
Q

Tripple Bottom Line

A

Ein-Säulen-Konzept: Dominanz der Ökologie

Trippe-Bottom-Ansatz: Gleichrangigkeit der Dimensionen

Environment: Erhalt von Natur und Umwelt als Lebens- und Wirtschaftsgrundlade

Reduzierung Schadstoffausstoß

Society: Ressourcenerhalt für künftige Generationen

Mitarbeiter Produktivität

Economy: Wohlfahrtsmaximierung des Individuums & Gesellschaft

Minimierung LCC

Überschneidung = langfristig -> Sustainability

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10
Q

Begriffsabgrenzung und Einordnung CSR/CG

A
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11
Q

Maßnahmen Triple-Bottom-Line

A

Environment:

Reduzierung Schadstoffausstoß Immo

Minimierung LCC-Gesamtenergiebedarf

Society

Steigerung MA-Produktivität

Mitarbeiterkomfort&gesundheit

MAzufriedenheit

Economy

Minimierung LCC

Reduktion Kosten Umbau/Erhaltungsinvestitionen

=

Basis diverser Zertifizierungssysteme

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13
Q

CSR

vom Risiko zur Chance

A

Zubeginn: Zeit & Kostenintensiv

Aber verringer Risiko- und Reputationsmanagement

Folge: Höherer Unternehemnswert und verringertes nicht-diversifizierbares Risiko

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14
Q

Wertemanagement in der Immowirtschaft

Gründe & Grundsätze

A

Hohe Kapitalvolumina, vielseitige Interessenskonflikte bei TA, Treuhänderstruturen

Grundsätze:

  • Professionalität & Transparenz & Fariness
  • Handeln im Interesse der Anleger
  • Glaubwürdigkeit und Gleichbehandlung
  • Unabhängige Wirtschaftsprüfer
  • Interne Kontrollsysteme & Risikosteuerungsinstrumente

Institut für Corporate Governance in der dt. Immowirtschaft

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15
Q

Abgrenzung Konzernbericht & Nachhaltigkeitsbericht

Kennzahlen & Scope

A

Konzernbericht (freiwillige Selbstverpflichtung):

KPIs: Finanzergebnis, EBITDA, Umsatzrendite, Beteiligungsergebnis etc.

Enthält: Jahresabschluss, der enthält Lagebericht. (Pflicht)

Nachhaltigkeitsbericht (freiwillige Selbstverpflichtung):

KPIs: Carbon Footprint, Ressourcenverbrauch, MAfluktuation, ethn. Verhalten

Überschneidung: Lagebericht: nichtfinanzielle Leistungsindikatoren insbesondere Infos über Umwelt- und Gesellschaftsbelange

Konzernbericht: Allgemeine Geschäftsgrundlage (nichtfinanzielle Leistungsindikatoren)

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16
Q

Vorteile des Nachhaltigkeitsreportings

A
  • Tu gutes und Rede darüber (Signal, Abbau Infoasymmetrien, investitionsrelevante Infos)
  • Reputation als Treiber für Uwert

(Absicherung Ertrag, Kompromissbereitschaft, leichter Kapitalzugang, Nutzung Einsparugnspotentiale)

-> interne Nachhaltigkeit reich nicht aus. Sie muss den Märkten kommuniziert werden

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17
Q

Qualitätsdimensionen: Kriterien für guten Nachhaltigkeitsbericht

A

Balance: Unverzerrtheit (Positive und negative Nachhaltigkeitsaspekte)

Comparability Vergleiche mit Vorperioden sollen möglich sein für Konsitenz der Infos

Accurancy präzise und ausführliche Informationen

Timeliness Veröffentlichung regelmäßig, Zeitnähe

Clarity verständlich und nachvollziehbar

Reliability wesentliche Infos in hoher Qualität; nachprüfbare und auditierbare Form

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18
Q

Beurteilung der Qualität von Nachhaltigkeitsreporting

A
  • Detailtiefe & Umfang (Core vs. Comprehensive Bericht)
  • Erstellung durch Unternehmen oder durch 3.
  • Pürfung des Berichts durch unabhängige Prüfer (GRI oder Wirtschaftsprüfer)

Qualität des Berichts nicht gleich Beurteilung der Nachhaltigkeit

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19
Q

Beispielhafte Berichtsinhalten

General Standard Disclosure

A

Strategie und Analyse: Allg. Angaben zu unternehmensspez. Nachhaltigkeitsverständnis, Erklärung zur Umsetzung in Org.

Coporate Governance: Führungsstruktur, Vergütungsysteme, Mandate

Ethik&Integrität: unternehmensspez. Werte, Noremen & Standards

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20
Q

Berichtsinhalte Specific Disclosure

Nennen, Erläutern, Inhalte&Indikatoren

A

Ökonomisch: Performance: Umsatz

Ind. ökonom. Impact: Infrastrukturinv.

Ökologisch: Energie: Energieverbrauch, Wasser: verwendetes Regenwasser

Sozial: Diversity: Aufstellung von Altersklassen

Gesundheit&Sicherheit: Anzahl Arbeitsunfälle

Aufstellung nach Wesentlichkeitsprinzip

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21
Q

Definition Green Lease

A

Auf Nachhaltigkeit gerichteter MV der durch Gestaltung den Mieter zur nachhaltiven Nutzung und Vermieter zur nachhaltigen Bewirtschaftung veranlassen soll

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22
Q

Ziele und Vorteile Ökol. Nachhaltigkeit bei Green Lease

A
  • Reduzierung Abfälle/Emissionen
  • Einsparung Wasser & Energie
  • Förderung und Nutzung erneuerbare Energien
  • Verwendung ökol. unbedenklicher Materialien
  • Substanzieller Beitrag zur Umsetzung CSR-Strategien
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23
Q

Ziele und Vorteile soz. Nachhaltigkeit bei Green Lease

A

Transparenz&Effizienz und partnerschaftl. Miteinander

Verbessertes Arbeitsumfeld&Produktivität

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24
Q

Ziele und Vorteile ökon. Nachhaltigkeit bei GL

A
  • Kosteneinsparung durch geringere Verbräuche
  • Vorsorge mit Blick auf zukünftige Gesetze
  • Attraktive Immobilien für Verkauf und Finanzierung (Zertifizierung)
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25
Q

Lebenszyklus einer Immobilie

A

Design

Construction

Use

Demolition / Recycling

27
Q

Definition LebenszykluskostenT

A

Totale Kosten eines Systems während Lebensdauer.

Erstkosten (Baukosten/Inv) sowie Folgekosten (Nutzung,IH, Revitalisierung/Abriss)

28
Q

LCC Erweiterung

A

Direkte+ Indirekte Kosten = LCC

+ erweiterte indirekte/direkte Kosten und Erträge

= Total Cost Accounting

+ externe soziale Kosten/ Mehrwert durch Gesellschaft

= Full Cost Accounting

29
Q

Lebenszeitraum-Dimensionen

A

Cradle to Gate -> Emissionen bis Fertigstellung = Extraction -> Manufracture

Cradle to Grave -> komplette Herstellung mit Wartung, Refurb., Abriss inkl. Verwertung des Abfall

Cradle to Cradle -> bis Verwertung nach Ende und Wiederverwertung

30
Q

Wirtschaftliche vs. technische Nutzungsdauer

A

Wirtschaftliche:

Rentierlichkeit, Amortisation, Verzinsung/Rückgewinnung

Technische Nutzungsdauer:

oftmals länger als wirtschaftliche

bei Revitalisierung können bestimmte Teilbereiche wieder verwertet werden. Drittverwendbarkeit spielt keine Rolle

Bei LCC-Überlegungen: wirtschaftliche Nutzungsdauer. Problem: Abschätzbarkeit

31
Q

Wirtschaftliche Nutzungsdauer

A

EFH-MFH: 60-80 Jahre

Büro: 40-60 Jahre

Kauf und Warenhäuser: 30-50 Jahre

Parkhäuser&TG: 40-50 Jahre

32
Q

Technische Nutzungsdauer

A

Unterteilung in Bauteile

bspw: Dachkonstruktionen 60-80 jahre

Außenanstriche 10-15

33
Q

Warum sind hedonische Verfahren gut für Immobilien geeignet?

A

Da gut geeigenet für Güter deren Eigenschaften heterogen und teilweise nicht direkt miteinander vergleichbar sind

Setzt Kenntnisse des Marktes und grundlegende Kenntnisse ökonometrischer Verfahren voraus

34
Q

Grenzen des hedonischen Grundgedanken

A

Wert einer Immobilie kann hedonisch nicht vollständig zerlegt werden

Trade-off zw. Ausstattungsmerkmalen und Stichprobengröße

35
Q

Beweggründe und Ziele von Zertifizierungssystemen

A
  • Zertifizierungsduschungel: Einheitliche Definition&Transparenzschaffung
  • Personalkosten: Soziokulturelle Aspekte Betrachten
  • LZK: Konstenkontrolle
  • Positive Preisentwicklung: Wertsteigerung
  • Investitionszurückhaltung: Nachhaltigkeit als Basis für Inv.
  • Transparenz und Vermarktung: Grün als Qualitätsmerkal
36
Q

Beispiel Ablauf LEED Zertifizerung nach Core&Shell

A

Modul 1: Leed Workshop

Modul 2: Registierung -> Leed Precertification

Modul 3 Design Phase Reciew-> Construction Phase Review -> Einreichung Projekt Doku -> LEED Zertifizierung

Beteiligte: Eigentümer, Investor, PE etc (Unterstützung durch DL/Zulieferer etc) & LEED AP

jeweils an USBGC (Registrierung durch E, Einreichung Template durch LEED AP)

37
Q

Vorzertifikat

A

Frühe Zielfestlegung

Vermarktbarkeit macht integrale Planung bezahlbar

Höhere Transparenz und klare Porzesse bei Planung und Bau

Besseres Risikomanagement

Einsparung von Ressourcehn über LZ

Höhere Gebäude Qualitäten

-> Unterstützt Optimierung und bringt Vorteil für Vermarktung

38
Q

Nachhaltige Erwerbsvorgänge

A
  • Eigentümer haben unmittelbare Einflussmöglichkeit, stehen in der Pflicht
  • Treuhandverpflichtung
  • bereits im Ankauf wichtiges Kriterium
  • Nachhaltigkeits DD
  • Vorhagaben: PRI (principle for rep.inv.), BVI Verhaltensregeln
  • Risikomanagemangtsystem sollte soz,ökol,ökon. Aspekten angepasst werden
39
Q

Green Value vs. MW

A

Green Building = effiziente Energieressourcennutzung, CO2 reduziert, optimales Raumklima bereitstellt, negative Einflüsse auf ökol. und soz. Umfeld reduziert.

Energieeffizienz somit Teil des Nachhaltigkeitsbegriff

Green Value = am Markt erzielbarer Mehrwert im Vgl zu nicht nachhaltigem Gebäude

Integraler Bestandteil des MWs

40
Q

Einfluss bei Vergleichswertverfahren

A

Verkaufspreis Vergleichstransaktionen ggf. höhere realisierte Preise (weniger IH/ BewKo)

+/- Anpassung Nachhaltigkeitsqualität von Bewertungsobjekt/Vglsobjekt

=

MW

41
Q

Einflussfaktoren bei Sachwert

A
42
Q

Einflussfaktoren Ertragswertverfahren

A

National + MAW

Geringeres
Verwertungsrisiko

43
Q

Einflussfaktoren DCF

A
44
Q

Steuerbehandlung bei Umlage der Mieterhöhung

A

Vermietung und Verpachtung steuerbereit. Vermieter muss keine USt erheben und abführen -> kann zum Bruttowert angesetzt werden

45
Q

Kappungsgrenze der Mieterhöhung

A

nach 559: 8% bei Modernisierung

nach 558: Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete maximal 15% bei Wohnraumgefährung, sonst 20% (Innerhalb von 3 Jahren)

558 in Folge von 559 (v.v.) möglich

aber nicht möglich: Erhöhung Vglmiete renovierte Wohnung und dann 8%

46
Q

Erhöhung energetische Sanierung Gewerbemietraum

mögliche Umsetzungen

A
  • keine gesetzliche Handhabe, da individuelle Vertragsgestaltung im Gewerbe
  • Denkmodelle der DGNB:
  • Umsetzung Wohnmietrecht (diskutierbar)

einfache Implementierung, verbindlich aber SoKü und geringe Mieterakzeptanz

  • Wohnmietrecht mit Streichung SoKü (nicht empfohlen)

Streichung SoKü erhöht Vermietersicherheit, aber nicht kalkulierbares Mieterrisiko

  • % Begrenzung der Mieterhöhung unter Auschluss SoKü (diskutierbar)

Planungssicherheit für beide Parteien, Deckelung, aber schwer teure Sanierungen wirtschaftlich zu machen

  • Systematische Integration Moderinsierungsumlage in gew. Verträge (empehlenswert)

Sicherer ROI, spezifisch Anpassbar aber problematisch bei Multitenant

47
Q

Grafik Reduzierungsmöglichkeiten CO2 vs. Kosten

A
49
Q

Einflussfaktoren der Wirtschaftlichkeit von Retrofit

(8)

A

Bausubstanz (Standardkosten vs. gebäudespez.)

Maßnahmenpaket (Einbindung IH)

Gesellschaftliche Situation

Einstellung des Investors (Rendite/Risiko)

Haltedauer vs. Amorisation

Steuern & FInanzierung

Wert- bzw. Kostenänderung

MVgestaltung / Mieterbindung

50
Q

KPIs Nachhaltigkeits Berichte vs. normale

A

Normale KPIs:

Finanzergebnis

Umsatzrendite

EBIT(DA)

Beteilungsergebnis

Nachhaltigkeits-KPI:

Carbon Footprint

Ressourcenverbrauch

MAFluktuation

Ethisches Verhalten

51
Q

Berichsstandards

A

Deutscher Nachhaltigkeitskodex (DNK)

GRI

ISO26000

UNGC

52
Q

Herausforderungen Green Leases

A

Kostenersparnis beim gewerblichen Mieter

Inwieweit ist IH also schlicht eine Maßnahme der Instandsetzung

Mechanismus der Mieter vor unangemessenen Kosten schützen soll -> Mieter zahlt für Wertsteigerung der Immo

Ansatz Green Leases: neue Regelungen

53
Q

Nutzer-Investor Dilemma

A

Interesse Investor: Wertsteigerung, Gewinnmaximierung, Homogene MV, geringe numl BewKo

Interesse Nutzer: geringe Betriebskosten, kein Triple-Net, Freiheiten in Nutzung

Interessenskonflikt!

54
Q

Verbindlichkeitsstufen von Green Leases

A

Stufe 1: reine Bemühung (Zusammenarbeit bzgl. Einsparungen)

nur moralische Pflichten ohne Konsequenzen

Stufe 2: eingeschränkte Verpflichtung (Installierung freiwilliger Environmental Managament Plan)

Regelungen die beide unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet (soweit wirt. sinnvoll / angemessen)

Stufe 3: obligatorische Verpflichtungen (Kosten für Energieaudits in Betriebskosten)

Echte Pflichten - Sanktionen bei Nichterfüllung

55
Q

Abgrenzung LCCosting / LCAccounting

A

LCC vs LCA

Kosten (DIN 1890) vs Stoffflüsse (DIN EN ISO 14014)

Ökonimische vs. Ökologische Sichtweise

Geldeinheiten vs. Physikalische EInheiten

Timing vs. No Timing

56
Q

Schritte der Ökobilanzierung

A
  1. Definition und Ziel des Untersuchungsrahmens:
    - Wofür verwendet ? Ziel legt Framework für Entscheidungen fest
    - Defintion von Systemgrenzen, Anforderung an Datenquali

2. Sachbilanz (=deskriptives Instrument)

  • Quantitative Aussagen über Produktlebensweg
  • In und Output quantitativ bewertet, Datensammlung aller benötigten eingehenden und ausgehenden Stoffe- und Energieströme

3. Wirkungsabschätzung

  • Beitrag der Sachbilanz zu Umweltwirkungen -> verknüpfung mit Wirkunskategorien (darstellung anhand Stoffäquivanentes)
  • Anzahl der betrachteten quantitativen Umweltwirkungen auf 5-10 Dimensionen

4. Auswertung

  • wichtige Parameter identifiziert, Anschließend: Konsitenz, Vollständigkeits, Sensivitätsanalyse
  • Zusammenfassung zu Handlungsempfehlungen
57
Q

Reifegrade Carbon Accounting

A
58
Q

Welche Dimensionen des nachhaltigen Bauens sollten berücksichtigt werden?

A
59
Q

Welche Gebäudeattribute können signifikaten Einfluss auf Green Value haben ?

A
60
Q

Dimensionen im Carbon Accouting

A

Vertikaler Umfang

  • Scope 1: nur direkte Emissionen (Heizen, Verbrennungsschritte etc.)
  • Scope 2: Erfassung ind. vom Unternehmen bezogene Energie (Strom, Dampf, Fernwärme)
  • Scope 3: Erfassung weiterer ind. Emissionen (Anfahrtswege MA/Zulieferer, Rohstoffe etc.)

Emissionsumfang:

  • Festlegung welche berücksichtigt werden

Objekttiefe:

  • Einheiten/Prozesse/Produkte/Kunden im U auf diee sich Messung bezieht

Supply Chain Abdeckung:

  • Betrachtungstiefe und -richtung der Wertschöpfungskette

SRE (12 decks)

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