Lei nº 4.591/1964 - Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias

Question 1

O que é incorporação imobiliária, conforme a Lei 4591/64?

Answer 1

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Question 2

Em que consiste o regime de afetação a que a incorporação poderá ser submetida?

Answer 2

Art. 31-A, da LEI Nº 4.591/64.

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Em outras palavras, o patrimônio de afetação é a parcela de bens objeto da incorporação que fica separada dos bens do incorporador para assegurar a consecução da incorporação correspondente e a entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes, respondendo pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação, com o fim de salvaguardar a incorporação imobiliária de eventual falência ou insolvência civil do incorporador.

Question 3

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, o que poderá ser deduzido cumulativamente das quantias pagas pelo adquirente, independentemente da disponibilização da unidade imobiliária?

O que muda quanto às deduções se a incorporação tiver sido submetida ao regime de afetação?

Answer 3

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Em caso de incorporação submetida ao regime de afetação, a pena convencional pode ser de até 50% da quantia paga.

Question 4

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, o que poderá ser deduzido cumulativamente das quantias pagas pelo adquirente se este chegou a ter a unidade imobiliária à sua disposição?

Answer 4

Além das deduções do caput do art. 67-A, quais sejam a comissão de corretagem e a pena convencional, é possível deduzir:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Question 5

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, pergunta-se:

• qual o prazo para que sejam restituídas as quantias devidas ao adquirente em caso de incorporação sob regime de afetação?
• qual o prazo para que sejam restituídas as quantias devidas ao adquirente em caso de incorporação NÃO sujeita ao regime de afetação?
• qual o prazo para que sejam restituídas as quantias devidas ao adquirente se houve revenda da unidade antes de transcorrido o prazo nas hipóteses anteriores?

Answer 5

• Se estiver em regime de afetação
  
  • após as devidas deduções, o pagamento do remanescente, se houver, será realizado no prazo máximo de _30 (trinta) dias após o habite-s_e ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente
• Se NÃO estiver em regime de afetação
  
  • após as devidas deduções, o pagamento do remanescente, se houver, será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Em ambas as hipóteses, se houve a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 dias da revenda.

Question 6

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, é necessário que o incorporador alegue prejuízo para que exija a pena convencional?

Answer 6

Não.

Art. 67-A, § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

Question 7

Incidirá a pena convencional na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos?

Answer 7

NÃO, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto. (art. 67-A, pár. 9º).

Question 8

Em se tratando de incorporação imobiliária, em qual hipótese os contratos permitirão ao adquirente o exercício do direito de arrependimento e em qual prazo poderá exercê-lo?

Answer 8

Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permite ao adquirente o exercício do direito de arrependimento durante o prazo improrrogável de 7 dias.

Question 9

Uma vez cabível o direito de arrependimento pelo adquirente no contrato de incorporação imobiliária, haverá restituição da comissão de corretagem?

Answer 9

Sim. Haverá a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Question 10

Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas na Lei 4591/64?

Answer 10

Sim, conforme art. 67-A, § 13.

Question 11

De que forma se considera constituiído o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias?

Answer 11

Mediante averbação no Registro de Imóveis, do termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Question 12

A existência de ônus reais sobre o terreno objeto do empreendimento, constituídos para garantir o pagamento do preço de sua aquisição, impede a constituição do regime de afetação da incorporação imobiliária?

Answer 12

Não.

• Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.*
• Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.*

Question 13

A despesa pelo serviço de transporte coletivo prestado a condomínio pode ser objeto de rateio obrigatório entre os condôminos, mesmo entre aqueles que não façam uso de tal facilidade?

Answer 13

Sim, desde que aprovado em assembleia, na forma da convenção condominial. É o teor da S. 346 do TJRJ.

Question 14

A fim de evitar abusos ou práticas comerciais aventureiras, a lei 4591/64 prevê que somente determinadas pessoas nela qualificadas podem exercer o papel de incorporador. Quais são elas?

Answer 14

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

Segundo o STJ, a Lei equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa.

b) o construtor ou corretor de imóveis.
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.

Question 15

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar aos adquirentes com que frequência o estado da obra?

Answer 15

No mínimo de 6 em 6 meses, por escrito.

Question 16

Qual o prazo de validade de registro da incorporação imobiliária e para que serve?

Answer 16

O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.

Question 17

Qual o prazo de carência que o incorporador poderá ter para desistir do empreendimento? Tal prazo é prorrogável?

Answer 17

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

• tal prazo não poderá ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro, ou seja, não poderá ser superior a 180 dias.
• tal prazo é improrrogável

Question 18

É obrigatória a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação?

Answer 18

Não. É permitida, mas não obrigatória.

Lei 9.514/97:

Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:

I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;

II - a identificação dos títulos emitidos;

III - a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.

Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591/64

Question 19

Na incorporação imobiliária, a submissão ao regime de afetação é facultativa ou obrigatória ao incorporador?

Answer 19

Facultativa, eis que a lei diz: “a critério do incorporador”.

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Question 20

Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação poderão ser objeto de garantia real?

Answer 20

Somente em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Question 21

Quais recursos e valores são excluídos do patrimônio de afetação?

Answer 21

• os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver
• o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração.

Question 22

Em caso de falência ou insolvência civil do incorporador, o que acontecerá com eventual saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação?

Answer 22

O valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.

Question 23

De que formas o patrimônio de afetação poderá ser extinto?

Answer 23

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:

I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;

II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas, ou de outras hipóteses previstas em lei; e

III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.

Question 24

A existência de ônus fiscais ou reais impedem o registro da incorporação imobiliária?

Answer 24

Não, salvo os impeditivos de alienação.

Art. 32, § 5º da Lei 4.591/64:

A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

Question 25

As taxas de manutenção criadas por associação de moradores podem ser impostas a proprietário de imóvel que não tenha se associado nem aderido ao ato de instituição do encargo?

Answer 25

Não.

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

(EREsp 444.931/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2005, DJ 01/02/2006, p. 427)

Question 26

É considerava abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária?

Answer 26

Não.

Segundo o STJ, na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.

(EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012)

Question 27

O incorporador poderá negociar sobre unidades autônomas mesmo antes de ter arquivado a incorporação no ofício imobiliário competente?

Answer 27

Não, o incorporador somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado os documentos previstos no art. 32 da Lei nº 4.591/64 no cartório competente, durante o período de validade do registro (180 dias).

Question 28

Na incorporação imobiliária, é lícita a estipulação de rescisão do contrato em caso de inadimplência, pelo adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção?

Answer 28

Sim.

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

Question 29

É vedada a possibilidade de pessoa jurídica estrangeira realizar incorporação imobiliária no Brasil?

Answer 29

Não há vedação expressa nesse sentido.

Question 30

Dentre os documentos que o incorporador deverá arquivar no cartório competente de Registro de Imóveis, encontra-se o histórico dos títulos de propriedade do imóvel. Tal histórico deverá abranger qual período?

Answer 30

Os últimos 20 anos.

• Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:*
• (…)*
• c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;*

Question 31

A alienação ou transferência de direitos sobre as unidades condominiais dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio?

Answer 31

Sim.

• Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO).*
• Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.*

Question 32

Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva?

Answer 32

Sim.

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

Question 33

Para ser oponível contra terceiros, a convenção de condomínio deverá ser registrada, obrigatoriamente, em qual Cartório?

Answer 33

De Registro de Imóveis.

Art. 1333, Parágrafo único, CC. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóvei

Question 34

No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação?

Answer 34

Sim.

• Art. 31-A § 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o.*
• (…)*
• § 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.*

Question 35

Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e conferem direito real oponível a terceiros?

Answer 35

São irretratáveis, e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

Question 36

Às vagas de edifícios-garagem serão atribuídas frações ideais de terreno específicas?

Answer 36

Sim.

Art. 2º, § 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.