Lei nº 8.245/91 - Locações

Question 1

De forma geral, quais locações estão sujeitas à Lei do Inquilinato? Como aferir?

Answer 1

As locações prediais urbanas.

O primeiro passo para aferir se a locação está sujeita à Lei 8.245/1991 é ver se o imóvel está enquadrado no conceito de prédio urbano. A distinção entre a espécie urbana e as locações
rurais ocorre não em razão da localização topográfica do bem, mas sim, nos termos do art. 4º, I, da Lei 4.504 (Estatuto da Terra), em vista da destinação do imóvel.

Question 2

Segundo a literalidade do art. 1º da Lei 8245/91, quais matérias continuam reguladas pelo CC e pelas leis especiais (ou seja, não são reguladas pela Lei do Inquilnato)?

Answer 2

• As locações:
  
  • de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  • de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
  • de espaços destinados à publicidade;
  • em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
• o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Question 3

A Lei do Inquilinato traz limite máximo para a cláusula penal nos contratos de locação?

Answer 3

Não há previsão expressa.

Todavia, o entendimento dominante é de que, por força do art. 413 do CC, é nula a pena superior a 10% do aluguel para o caso de mero atraso de seu pagamento.

Question 4

O locador pode recusar a devolução do imóvel, pretendendo que o aluguel continue devido, sob a tese de que o bem não está em estado adequado?

Answer 4

Não. Ele deverá cobrar todos os prejuízos depois, mas não poderá recusar a devolução do imóvel.

Question 5

O que é o contrato de locação chamado “built to suit”? Possui previsão na Lei do Inquilinato?

Answer 5

A locação built to suit é aquela em que o locador constrói ou reforma substancialmente determinado imóvel de sua titularidade, por si ou por terceiros, para que possa ser utilizado pelo locatário de acordo com necessidades empresariais preestabelecidas no instrumento contratual.

Em outras palavras, é “um
modelo de negócio jurídico no qual a parte interessada em ocupar um imóvel para o desenvolvimento de uma atividade (contratante) contrata com um empreendedor: (i) a construção, pelo próprio empreendedor ou por terceiros, de um empreendimento (edificação) em um determinado terreno (imóvel) e/ou a sua reforma substancial, de forma a atender as
especificações e os interesses da contratante; e; após o término da construção ou reforma substancial, (ii) a cessão do uso e fruição (locação) do terreno com o empreendimento, por um valor que permita ao empreendedor remunerar a quan􀆟a investida na execução da obra, bem como o período de uso e fruição do imóvel, de modo a lhe proporcionar certa margem de lucro.”

Está prevista na Lei do Inquilinato, tendo sido incluída em 2012 (art. 54-A).

Question 6

Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, serão estes solidários?

Answer 6

Sim, salvo estipulação em contrário.

Question 7

Como são presumidamente considerados os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares?

Answer 7

Presumem-se locatários ou sublocatários.

Question 8

O contrato de locação dependerá de vênia conjugal quando for igual ou superior a que prazo?

Answer 8

Igual ou superior a 10 anos.

Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Question 9

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá o locador reaver o imóvel alugado?

Answer 9

Não.

Question 10

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá o locatário devolver o imóvel alugado?

Answer 10

Sim.

Todavia, em regra, deverá pagar a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

OBS: no contrato built to suit, o locatário deverá cumprir a multa convencionada, que não excederã, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Question 11

Em que hipótese o locatário estará dispensado de multa em caso de devolução do imóvel na vigência de contrato com prazo determinado?

Answer 11

Se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, E se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, TRINTA DIAS de antecedência.

Question 12

A ação do locador para reaver o imóvel é a do despejo, independentemente do fundamento do término da locação?

Answer 12

Segundo o art. 5º da Lei do Inquilinato, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Todavia, tal artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Question 13

De que forma o locatário poderá denunciar a locação na vigência de contrato por prazo indeterminado? Há multa?

Answer 13

Mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Nesse caso, não haverá multa.

Todavia, na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição.

Question 14

Como se dá a denúncia da locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso?

Answer 14

• Poderá ser denunciada com prazo de 30 dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
• A denúncia deverá ser exercitada no prazo de NOVENTA DIAS contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Question 15

Se o imóvel for alienado durante a locação, de que forma o adquirente poderá denunciar o contrato?

Answer 15

Poderá denunciar o contrato, com o prazo de NOVENTA DIAS para a desocupação, salvo se:

• a locação for por tempo determinado
• e o contrato contiver cláusula de vigência averbado junto à matrícula do imóvel.

A denúncia deverá ser exercitada no prazo de NOVENTA DIAS contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Question 16

O promissário compador e o promissário cessionário do imóvel locado também poderão denunciar o contrato de locação?

Answer 16

Sim.

Art. 8º, § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Question 17

O art. 9º da Lei do Inquilinato, utilizado como referência em vários outros artigos do mesmo diploma, traz algumas hipóteses nas quais a locação também poderá ser desfeita. Quais hipóteses são essas?

Answer 17

A locação também poderá ser desfeita:

• por mútuo acordo
• em decorrência da prática de infração legal ou contratual
• em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos
• para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Question 18

Em se tratando de contrato de locação, o que acontecerá com a morte do locador?

Answer 18

Transmite-se a locação aos herdeiros (art. 10).

Question 19

Em se tratando de contrato de locação, o que acontecerá com a morte do locatário nas locações com finalidade residencial?

Answer 19

Ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

• o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

Question 20

Em se tratando de contrato de locação, o que acontecerá com a morte do locatário nas locações com finalidade não residencial?

Answer 20

Ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

• o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Question 21

Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, o que acontecerá com a locação residencial?

Answer 21

A locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Question 22

Em caso de sub-rogação dos direitos e obrigações decorrentes de contrato de locação (seja por morte do locatário ou por separação/divórcio/dissolução), quem deverá ser comunicado por escrito?

Answer 22

O locador e o fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

Question 23

Em caso de sub-rogação dos direitos e obrigações decorrentes de contrato de locação, o que o fiador deverá fazer caso queira exonerar-se de suas responsabilidades? Nesse caso, por quanto tempo ainda ficará responsável pelos efeitos da fiança?

Answer 23

Poderá exornerar-se de suas responsabilidades no prazo de 30 (TRINTA) DIAS contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (CENTO E VINTE) DIAS após a notificação ao locador.

Question 24

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento do locador?

Answer 24

Sim, consentimento prévio e escrito.

Question 25

É permitida a estipulação do aluguel em moeda estrangeira?

Answer 25

Não.

Question 26

É permitida a vinculação do valor do aluguel à variação cambial ou ao salário mínimo?

Answer 26

Não.

Question 27

O locador poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel?

Answer 27

Não, sob pena de contravenção penal, salvo nas seguintes hipóteses:

• Locação para temporada
• Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir
  do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o SEXTO DIA ÚTIL do mês vincendo.

Question 28

Não havendo acordo, o locador ou locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel após quanto tempo de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado?

Answer 28

3 anos.

Question 29

O aluguel da sublocação poderá exceder o da locação?

Answer 29

Não.

Além disso, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao DOBRO do valor da locação.

Question 30

Qual a limitação prevista na Lei do Inquilinato ao valor dos alugueis nas habitações coletivas multifamiliares?

Answer 30

Nesse caso, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao DOBRO do valor da locação.

Question 31

O locador pode fornecer ao locatário recibo de quitação genérica?

Answer 31

Não. O locador é obrigado a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica.

Question 32

A quem compete pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel?

Answer 32

Compete ao locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Question 33

Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário poderá recusá-los em alguma hipótese?

Answer 33

Não. O locatário é obrigado a consenti-los nesse caso.

Question 34

Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, em qual hipótese o locatário terá direito ao abatimento do aluguel? E à resilição do contrato?

Answer 34

• Se os reparos durarem mais de 10 (DEZ) DIAS:
  
  • o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente
• Se os reparos durarem mais de 30 (DEZ) DIAS:
  
  • ​poderá resilir o contrato

Question 35

Em qual prazo caducará o direito de preferência do locatário em caso de alienação do imóvel locado?

Answer 35

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (TRINTA) DIAS.

Question 36

Em se tratando de imóvel sublocado em sua totalidade, quem terá o direito de preferência em caso de alienação?

Answer 36

A preferência caberá ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.

Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Question 37

Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, como incidirá o direito de preferência?

Answer 37

O direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Question 38

O direito de preferência alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação?

Answer 38

Não.

Question 39

Quais os direitos previstos ao locatário preterido no seu direito de preferência?

Answer 39

Poderá:

• reclamar do alienante as perdas e danos; ou
• depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de SEIS MESES, a contar do registro do ato no
  cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos TRINTA DIAS antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Question 40

Havendo condomínio no imóvel, o direito de preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário?

Answer 40

Sim.

Question 41

Em contrato de locação, as benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário serão indenizáveis? Permite-se o exercício do direito de retenção?

Answer 41

Sim e sim.

Todavia, as benfeitorias úteis devem ser autorizadas pelo locador. As necessárias não necessitam de autorização.

Question 42

Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias introduzidas pelo locatário serão indenizáveis? Permite-se o exercício do direito de retenção?

Answer 42

Não serão indenizáveis, todavia poderm ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Question 43

No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as quais modalidades de garantia?

Answer 43

• caução
• fiança
• seguro de fiança locatícia
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Question 44

Pode incidir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação?

Answer 44

Não. É vedada, sob pena de nulidade, MAIS DE UMA das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Question 45

Em se tratando de garantia do contrato de locação, a caução poderá ser tanto em bens móveis quanto imóveis?

Answer 45

Sim.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

Question 46

Até que momento se estende a garantia da locação?

Answer 46

Salvo disposição contratual em contrário, estende-se até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Question 47

Quais as diferenças na tratativa legal relacionada à resolução de locações ajustadas por prazo igual ou superior a 30 meses e aquelas inferiores a 30 meses?

Answer 47

• Locações por prazo igual ou superior a 30 meses:
  
  • a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso
  • Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
  • Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo (DENÚNCIA VAZIA), concedido o prazo de trinta dias para desocupação
• Locações por prazo inferior a 30 meses
  
  • findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses aludidas no art. 47 (DENÚNCIA CHEIA).

Question 48

Em caso de prorrogação automática, por tempo indeterminado, de contrato de locação com prazo inferior a 30 meses, em quais hipóteses o locador poderá retomar o imóvel?

Answer 48

• Art. 9º :
  
  • Mútuo acordo;
  • Infração legal ou contratual;
  • Falta de pagamento;
  • Reparações urgentes.
• Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego (ex: zelador).
• Se for pedido para uso: uso próprio; uso do cônjuge/companheiro (a) ou uso do ascendente/descendente.
• se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, VINTE POR CENTO ou, se o imóvel for des􀆟nado a exploração de hotel ou pensão, em CINQÜENTA POR CENTO;
• se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Question 49

O que se considera locação para temporada?

Answer 49

Considera-se LOCAÇÃO PARA TEMPORADA aquela destinada à residência temporária do locatário, para prátca de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras
em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a NOVENTA DIAS, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Question 50

O que se considera locação não residencial?

Answer 50

É aquela em que o locatário é pessoa jurídica e o imóvel se destina ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Question 51

Quais os requisitos cumulativos para que, nas locações de imóveis destinados ao comércio (não residenciais), o locatário tenha direito a renovação do contrato, por igual prazo?

Answer 51

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

• o contrato a renovar tenha sido celebrado POR ESCRITO e com PRAZO DETERMINADO;
• o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de CINCO ANOS;
• o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de TRÊS ANOS.

Question 52

Em se tratando de locação não residencial, o direito de renovação poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação?

Answer 52

Sim, salvo no caso de sublocação total do imóvel, caso em que a renovação somente poderá ser exercida pelo sublocatário.

Question 53

Em se tratando de locação não residencial, em que hipótese o direito a renovação poderá ser exercido tanto pelo locatário quanto pela sociedade?

Answer 53

Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio.

Question 54

Em se tratando de locação não residencial, uma vez dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente ficará sub-rogado no direito a renovação?

Answer 54

Sim, desde que continue no mesmo ramo.

Question 55

O direito a renovação do contrato de locação não residencial estende-se às locações celebradas por indústrias? E às sociedades civis com fim lucrativo?

Answer 55

Sim para ambos.

Question 56

Quando decairá o direito a renovação relativa a locação não residencial?

Answer 56

Quando a ação não for proposta no interregno de 1 ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Question 57

Em locação não residencial, quais as duas hipóteses que excluem a obrigação do locador de renovar o contrato?

Answer 57

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

• I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
• II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há MAIS DE UM ANO, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
  
  • OBS: o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Question 58

Em locação não residencial, as hipóteses que excluem a obrigação do locador de renovar o contrato também se aplicam aos shopping centers?

Answer 58

Somente é aplicável a hipótese do art. 52, inciso I, eis que o art. 52, 2º, assim aduz:

Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo (USO PRÓPRIO).

Lembrando o que dizem os incisos do art. 52:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há MAIS DE UM ANO, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Question 59

Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido em algumas hipóteses. Quais são elas?

Answer 59

• I - nas hipóteses do art. 9º;
  
  • mútuo acordo
  • infração legal ou contratual
  • falta de pagamento do aluguel e demais encargos
  • para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
• II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de CINQÜENTA POR CENTO da área útil.

Question 60

Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão quais condições?

Answer 60

Prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato.

Question 61

Na locação built to suit, haverá direito à revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato?

Answer 61

Sim, mas há previsão expressa no art. 54-A, § 1º, de que é possível convencionar a renúncia ao referido direito de revisão.

Question 62

Na locação built to suit, o que é previsto em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário?

Answer 62

O locatário pagará a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Question 63

De que forma o contrato de locação não residencial, por prazo indeterminado, poderá ser denunciado pelo locador?

Answer 63

Por escrito, concedendo 30 dias ao locatário para a desocupação.

Question 64

Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, os processos se suspendem durante as férias forenses?

Answer 64

Não. Os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas.

Question 65

Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, qual será o foro competente?

Answer 65

O foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato.

Question 66

Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, qual será o valor da causa?

Answer 66

O valor da causa corresponderá a DOZE MESES de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a TRÊS salários vigentes por ocasião do ajuizamento.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a TRINTA MESES, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

Question 67

Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, de que forma se fará a citação, intimação ou notificação, desde que autorizado no contrato?

Answer 67

Desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma
individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil.

Question 68

Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito suspensivo?

Answer 68

Não. Somente terão efeito devolutivo.

Question 69

As ações de despejo seguirão qual rito?

Answer 69

O rito ordinário, com as modificações constantes do capítulo II da Lei do Inquilinato.

Question 70

Qual o valor da caução exigido para obtenção de liminar nas ações de despejo?

Answer 70

Três meses de aluguel.

Question 71

Qual o prazo para desocupação do imóvel nas liminares das ações de despejo?

Answer 71

15 dias.

Question 72

É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento o descumprimento de mútuo acordo de que trata o art. 9º, I, da Lei do Inqulinato?

Answer 72

Sim, desde que tenha sido celebrado por escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, e que tenha ajustado o prazo mínimo de 6 meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.

Question 73

É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a retomada do imóvel em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvelç pelo locatário está relacionada com o seu emprego?

Answer 73

Sim, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho
ou sendo ela demonstrada em audiência prévia.

Question 74

É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento o término do prazo da locação para temporada?

Answer 74

Sim, desde que tenha sido proposta a ação de despejo em até 30 (TRINTA) DIAS após o vencimento do contrato.

Question 75

É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a morte do locatário?

Answer 75

Sim, quando não tiver deixado sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei.

Question 76

É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel?

Answer 76

Sim, desde que determinadas pelo poder público e que não possam ser normalmente executadas com a permanência no locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Question 77

É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a extinção da garantia prestada no contrato de locação?

Answer 77

Sim, desde que transcorrido o prazo notificatório previsto no art. 40 (30 dias), sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato.

Question 78

É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento o término do prazo da locação não residencial?

Answer 78

Sim, desde que proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

Question 79

É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento?

Answer 79

Sim, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Question 80

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, de que forma o locatário poderá elidir a liminar de desocupação?

Answer 80

Se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Question 81

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação?

Answer 81

Sim. Nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

Question 82

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, de que forma o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação (purga/emenda da mora)?

Answer 82

Efetuando, no prazo de 15 (QUINZE) DIAS, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

• os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
• as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Question 83

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, uma vez efetuada a purga da mora, o que poderá fazer o locatário caso o locador alegue que a oferta não é integral, justificando a diferença?

Answer 83

O locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (DEZ) DIAS, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador.

Question 84

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, qual o destino dos aluguéis que forem vencendo até a sentença? Poderá o locador levantá-los?

Answer 84

Deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos.

Question 85

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel?

Answer 85

Sim, caso ambos tenham sido acolhidos.

Question 86

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, em que hipótese não se admitirá a purga/emenda da mora pelo locatário?

Answer 86

Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (VINTE E QUATRO) MESES imediatamente anteriores à propositura da ação.

Question 87

A execução provisória do despejo dependerá de caução?

Answer 87

Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução NÃO INFERIOR A 6 (SEIS) MESES NEM SUPERIOR A 12 (DOZE) MESES DO
ALUGUEL, atualizado até a data da prestação da caução.

Lembrando o que diz o art. 9º:

A locação também poderá ser desfeita:

• por mútuo acordo
• em decorrência da prática de infração legal ou contratual
• em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos
• para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Question 88

Havendo falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel, o despejo não poderá ser executado por quanto tempo?

Answer 88

Até o trigésimo dia seguinte do falecimento.

Question 89

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o que a petição inicial deverá especificar, além dos requisitos exigidos pelo CPC?

Answer 89

Deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores.

Question 90

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, uma vez determinada a citação do réu, a que será intimado o autor?

Answer 90

Será intimado a, no prazo de 24 (VINTE E QUATRO) HORAS, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo.

Question 91

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito?

Answer 91

Sim, até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos.

Question 92

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, não sendo ofereceida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o que fará o juiz?

Answer 92

O juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de VINTE POR CENTO do valor dos depósitos.

Question 93

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, a lei do inquilinato limita as matérias de fato que poderão ser alegadas pelo réu em sua contestação. Desse modo, quais são estas matérias de fato que poderão ser alegadas na contestação?

Answer 93

A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

• não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
• ter sido justa a recusa;
• não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
• não ter sido o depósito integral;

Question 94

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o réu poderá pedir o despejo em reconvenção?

Answer 94

Sim. Além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado
não ser o mesmo integral.

Question 95

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, alegando o réu não ter sido o depósito integral, em que prazo e de que forma o autor poderá complementá-lo?

Answer 95

No prazo de CINCO DIAS contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de DEZ POR CENTO sobre o valor da diferença.

Question 96

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, havendo reconvenção com cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, qual o requisito para que tenha início a execução desta?

Answer 96

Havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Question 97

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia?

Answer 97

Sim. (art. 67, parágrafo único).

Question 98

No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado?

Answer 98

Sim. Será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Question 99

Na ação renovatória de contrato de locação, além dos requisitos exigidos pelo CPC, com o que a petição inicial deverá ser instruída?

Answer 99

A petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

• prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51 (requisitos do direito a renovação da locação não residencial);
• prova do exato cumprimento do contrato em curso;
• prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
• indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
• indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
• prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
• prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Question 100

Proposta a ação renovatória de contrato de locação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, quem será citado?

Answer 100

Serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Question 101

Na ação renovatária do contrato de locação, a lei do inquilinato limita as matérias de fato que poderão ser alegadas pelo réu em sua contestação. Desse modo, quais são estas matérias de fato que poderão ser alegadas na contestação?

Answer 101

A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

• não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
• não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
• ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
• não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Question 102

Na ação renovatária do contrato de locação, o que deverá fazer o réu ao alegar em contestação que a proposta do locatário não atende o valor locativo real do imóvel?

Answer 102

Deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compativeis com o valor locativo real e atual do imóvel.

Question 103

Na ação renovatária do contrato de locação, o que deverá fazer o réu ao alegar em contestação que existe proposta de terceiro para a locação, em condições melhores?

Answer 103

O locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por DUAS testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.

Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

Question 104

Na ação renovatária do contrato de locação, o que o juiz determinará caso não seja renovada a locação?

Answer 104

O juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (TRINTA) DIAS para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Question 105

O fiador na locação responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu?

Answer 105

A responsabilidade dos fiadores, em caso de prorrogação automática do contrato de locação, ainda que por tempo indeterminado, independe de previsão contratual que estabeleça sua manutenção até a devolução das chaves, consoante se depreende do art. 39 da Lei n° 8.245/1991:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Situação diversa é aquela decorrente de aditamento do contrato – que não se confunde com prorrogação automática –, na qual se impõe a prévia anuência do fiador, nos termos do Enunciado 214 da súmula do STJ:

O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

Por fim, importante destacar que a disposição da lei não afasta a possibilidade de o fiador se exonerar do encargo, mediante notificação resilitória (art. 40, IV e X, Lei n° 8.245/1991).

Question 106

O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo responde pela execução do julgado?

Answer 106

Não. Súmula 268/STJ.

Question 107

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção?

Answer 107

Sim. Súmula 335/STJ.

Question 108

É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação?

Answer 108

Sim. Súmula 549/STJ.

Question 109

O locatário possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado? E para repetir indébito desses tributos?

Answer 109

Não para ambos os casos. Súmula 614/STJ.

Question 110

O adquirente de imóvel responde pelas benfeitorias do locatário?

Answer 110

Não, salvo estipulação contratual averbada no registro imobiliário.

Súmula 158/STF.

Question 111

Na retomada de imóvel para construção mais útil, é necessário que a obra tenha sido ordenada pela autoridade pública?

Answer 111

Não. S. 374/STF.

Question 112

O locador que já ocupe outro imóvel próprio para residência ou atividade comercial, deverá provar a necessidade caso peça o imóvel locado para uso próprio?

Answer 112

Não. A necessidade é presumida. S. 410/STF.

Question 113

O locatário autorizado a ceder a locação está também autorizado a sublocar o imóvel?

Answer 113

Sim. S. 411/STF.

Question 114

A inscrição do contrato de locação no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, exige a transcrição também no registro de títulos e documentos?

Answer 114

Não. É dispensada. S. 442/STF.

Question 115

A que corresponde o valor da causa na ação de consignação de aluguel?

Answer 115

Uma anuidade. S. 449/STF.

Question 116

É dispensável a prova da necessidade, na retomada do prédio situado em localidade para onde o proprietário pretende transferir residência?

Answer 116

Sim, salvo se mantiver, também, a anterior.

Question 117

Nos contratos de locação em que se verifique situação de vulnerabilidade econômica, podem ser aplicadas excepcionalmente as regras jurídicas constantes do Código de Defesa do Consumidor?

Answer 117

Não. Está cristalizado na jurisprudência do STJ que o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado a relações jurídicas estabelecidas com base em contratos de locação, para as quais há legislação específica, qual seja a Lei 8.245/91.

Question 118

O rol de hipóteses para concessão de liminar de desocupação do imóvel locado previsto na lei de locações é taxativo?

Answer 118

Não. É exemplificativo, segundo o STJ, uma vez que o magistrado pode se valer, desde que preenchidos os requisitos legais, do quanto disposto no art. 300 do CPC para concessão da antecipação da tutela na ação de despejo.

(REsp n° 1.207.161/AL, Rel.: Min. Luis Felipe Salomão, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 08.02.2011, p. em DJe 18.02.2011)

Question 119

Na ação revisional de aluguel, o aluguel fixado na sentença é devido a partir de que momento? E as diferenças devidas durante a demanda?

Answer 119

• o aluguel fixado na sentença é devido a partir da citação
• as diferenças devidas durante a demanda, são exigíveis a partir do trânsito em julgado da sentença que fixar o novo aluguel

Art. 69, Lei 8245/91. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

Question 120

Na locação residencial de imóvel urbano, será admitida a denúncia vazia se o prazo de trinta meses exigido pela Lei n.º 8.245/1991 for atingido após sucessivas prorrogações do contrato de locação?

Answer 120

Não. O STJ (REsp 1.364.668-MG) entende que o prazo igual/superior a 30 meses, necessário para a Denúncia Vazia, não pode ser alcançado mediante a cumulação dos períodos de renovação contratual.

Esquematizando:

• Contrato escrito + prazo maior/igual a 30 meses (consecutivos, previstos num único instrumento contratual)
  
  • Cabe denúncia vazia (art. 46, Lei de Locação)
• Contrato escrito + prazo que, com sucessivas prorrogações, se tornou maior/igual a 30 meses
  
  • Não cabe denúncia vazia (REsp 1.364.668-MG)

Question 121

Em ação revisional proposta pelo locatário, o aluguel provisório poderá ser inferior ao aluguel vigente?

Answer 121

Sim, todavia até o piso de 80% do valor deste.

• Art. 68, II, b, Lei nº 8.245/1991*
• b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;*

Question 122

O despejo decorrente de decisão judicial conforme previsto na lei de locações de imóveis urbanos é irreversível?

Answer 122

Sim, no sentido de que, uma vez reformada a decisão, o inquilino não terá o direito de recuperar a posse do imóvel, mas apenas de ser indenizado por perdas e danos, com base na caução existente.

• Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.*
• […]*

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Question 123

Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário?

Answer 123

Sim.

REsp n° 1.202.077/MS, Rel.: Min. Vasco Della Giustina, Órgão Julgador: 3ª Turma, j. em 1°.03.2011)

Question 124

Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir de que momento?

Answer 124

Fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. Trata-se da aplicação das regras da mora ex re (art. 397, CC/2002).

(REsp 1.264.820/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 13.11.2012, p. em DJe 30.11.2012)

Question 125

O antigo proprietário de imóvel locado tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel?

Answer 125

Sim. Caberá ao novo proprietário (adquirente) direito sobre tais parcelas somente caso esteja disposto no contrato de compra e venda do imóvel.

(REsp 1.228.266/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 10.03.2015, p. em DJe 23.03.2015)

Question 126

Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto?

Answer 126

Sim. A multa deverá incidir sobre o valor do aluguel com desconto (quantia reduzida), por ser esse o efetivo montante cobrado no vencimento normal da obrigação.

(REsp 832.293/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 20.08.2015, p. em DJe 28/10/2015)

Question 127

Qual é o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado?

Answer 127

É a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo.

• A Lei n. 12.112/2009, que modificou o art. 74 da Lei n. 8.245/1991, encurtou o prazo para a desocupação voluntária do imóvel e retirou do ordenamento jurídico a disposição dilatória de aguardo do trânsito em julgado constante da antiga redação do referido artigo, a fim de evitar o uso do processo como obstáculo ao alcance da efetividade da jurisdição.*
• (REsp. 1.307.530/SP, Rel.: Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. p/ ac.: Min. Sidnei Beneti, Órgão Julgador: 3ª Turma, j. em 11.12.2012, p. em DJe 11.03.2013)*

Question 128

Nas locações built to suit é possível a estipulação simultânea de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador?

Answer 128

Sim.

Embora as locações em geral sigam a regra de vedação de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato (art. 37, parágrafo único Lei 8.245/1991), o art. 54-A, caput, da citada lei prevê que nos contratos de locação sob medida prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo. Logo, nas locações built to suit é possível sim a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador.

Question 129

A cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário em locação built to suit não poderá exceder a que montante?

Answer 129

Não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Question 130

Qual o prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória?

Answer 130

O prazo da prorrogação de contrato de locação estabelecido por força de ação renovatória deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de cinco anos.

(Recurso Especial 182713 RJ 1998/0053718-0)

Question 131

É admissível a reconvenção em ação renovatória, caso o proprietário deseje exercer o direito de retomada do imóvel para seu próprio uso?

Answer 131

Não, tendo em vista que esta ação já se reveste de caráter dúplice. Desse modo, não concordando o locador com a proposta apresentada pelo locatário na renovatória, ou pretendendo retomar o prédio, deve formular o pedido na própria contestação.

Question 132

A ocupação do imóvel por pessoa diversa do locatário altera a legitimidade passiva para a ação de despejo?

Answer 132

Não. A ação de despejo deve ser movida contra o locatário, mas a ocupação do imóvel locado por pessoa diversa não altera a legitimidade passiva para a ação de despejo.

Question 133

Quando se tratar de débito locatício, o locatário pode se valer do depósito extrajudicial para desonerar-se da obrigação?

Answer 133

Sim.

Apesar da controvérsia doutrinária acerca da possibilidade ou não de se manejar o depósito extrajudicial quando se tratar de débito locatício, eis que a Lei nº 8.245/91 não prevê expressamente tal instituto no rito próprio da Ação de Consignação em Pagamento de Aluguel e Acessórios de Locação, o Superior Tribunal de Justiça considerou que o locatário pode valer-se do instituto do depósito extrajudicial do Código de Processo Civil para desonerar-se da obrigação.

Question 134

Via de regra, o mandado de despejo determinará qual prazo para desocupação voluntária do imóvel? Em quais hipóteses o prazo será diverso?

Answer 134

• Via de regra, o mandado de despejo determinará o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel (art. 63, caput, da Lei 8.245/92)
• TODAVIA, o prazo será de 15 (quinze) dias se:
  
  • entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses
  • o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no §2º do art. 46
    
    • Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

    * art. 46, §2º: denúncia vazia do locador em caso de prorrogação de contrato com duração igual ou superior a 30 meses

Question 135

Para aferição do prazo mínimo legal exigido para a renovação das locações empresariais, permite-se a flexibilização do termo “ininterruptos” inscrito no inciso II do art. 51 da Lei 8245/91?

• Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:*
• I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;*

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Answer 135

Sim. A jurisprudência tem entendimento de que se breve for o interregno entre os contratos escritos, é permitido o “acessio temporis” para viabilizar o perfazimento do prazo minimo legal.

(TJ-SP - AI: 2990746320118260000 SP 0299074-63.2011.8.26.0000, Relator: Artur Marques, Data de Julgamento: 13/02/2012, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2012)

Question 136

Em se tratando de locações, no que consiste o direito de inerência?

Answer 136

O direito de inerência é aquele que busca assegurar permanência do locador no imóvel objeto do contrato de locação.

Nesse sentido, o direito de inerência apenas é assegurado para as locações comerciais, estando previsto no art. 51 que lista os requisitos cumulativos que, uma vez preenchidos, darão ao locatário o direito à renovação do contrato.

Question 137

Qual será o termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos?

Answer 137

Depende:

• Se, na sentença, for prevista uma data para pagamento:
  
  • o termo inicial dos juros será esse dia.
• Se, na sentença, não for prevista data para pagamento:
  
  • os juros serão contados a partir da data em que o devedor for intimado para pagar na fase de cumprimento de sentença.

Question 138

Na execução de contrato locatício, é possível a inclusão dos aluguéis vencidos no curso do processo com base em valor fixado provisoriamente em anterior ação revisional?

Answer 138

Sim, segundo o STJ. Se o aluguel definitivo for superior ao provisório, como ocorre quase sempre, o locatário pagará as diferenças apuradas e corrigidas, ao final da ação, e nos mesmos autos. Se for inferior, poderá o locatário reclamar, em ação própria, de repetição de indébito, a devolução das diferenças pagas a maior, também corrigidas, podendo ainda haver a compensação com as parcelas vincendas, se assim ajustarem as partes

Question 139

O valor estabelecido em ação revisional de aluguel de imóvel não residencial tem sua incidência limitada ao período compreendido entre a citação e o termo final do contrato original de locação?

Answer 139

Não, uma vez que é possível incidir até a efetiva entrega das chaves caso a locação venha a ser prorrogada por prazo indeterminado em razão da permanência do locatário no imóvel.

Question 140

Configura julgamento ultra petita a fixação de aluguel em valor superior ao pleiteado pela parte na ação revisional?

Answer 140

Segundo o entendimento do STJ, não configura julgamento ultra petita a fixação de aluguel em valor superior ao pleiteado pela parte na ação revisional, pois a quantia requerida é meramente estimativa, a depender de laudo pericial e da fixação pelo juiz.