Lei nº 9.514/1997 - SFI e Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

Question 1

Segundo a Lei nº 9.514/1997, quando a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário?

Answer 1

Quando vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante.

Question 2

Na alienação fiduciária em garantia, a mora decorre do simples vencimento do prazo para pagamento?

Answer 2

Sim. É o que se extrai do art. 26, caput, da Lei n° 9.514/1997 e art. 2°, § 2°, do DL n° 911/1969, verbis:

• Art. 2°*
• […]*
• § 2° A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento e poderá ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento, não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso seja a do próprio destinatário.*
• Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.*

Question 3

As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por quais meios?

Answer 3

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I - hipoteca;

II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.

Question 4

De que forma se constitui a propriedade fiduciária de coisa imóvel?

Answer 4

Mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título, que será celebrado, independentemente de seu valor, por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Question 5

A ausência do registro do contrato de compra e venda de imóvel impede a constituição da garantia fiduciária?

Answer 5

SIM.

No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei nº 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor.

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

STJ. 3ª Turma. REsp 1835598-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 09/02/2021 (Info 685).

Question 6

Qual o prazo para purgação da mora pelo fiduciante, segundo a Lei nº 9514/97?

Answer 6

15 dias.

• Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.*
• § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.*

Question 7

É possível que o devedor fiduciante faça a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do fiduciário?

Answer 7

• Antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017:
  
  • SIM, pois a purgação era admitida até a assinatura do auto de arrematação.
• Após da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017
  
  • ​NÃO. Não se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.

​​STJ. 3ª Turma. REsp 1649595-RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 13/10/2020 (Info 681).

Question 8

A intimação para purgação da mora será feita exclusivamente na pessoa do devedor fiduciante?

Answer 8

Não. Além de pessoal, a intimação poderá ser feita ao representante legal do devedor fiduciante ou ao seu procurador regularmente constituído.

Ademais, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis

Question 9

Qual o prazo de carência previsto no contrato de alienação fiduciária após o qual será expedida a intimação do fiduciante para purgação da mora?

Answer 9

Cada contrato vai definir o prazo de carência, não havendo limitações na lei.

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

Question 10

A intimação do devedor fiduciante para purgação da mora será feita a requerimento de quem? Quem fará a intimação e de que formas poderá ser promovida?

Answer 10

O devedor fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis.

A intimação pode ser promovida:

• por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, mediante solicitação do oficial do RI.
• pelo correio, com aviso de recebimento

Question 11

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, de que forma peculiar poderá ser feita a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora e em qual hipótese será cabível?

Answer 11

A intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Todavia, tal previsão somente será possível na hipótese de suspeita de ocultação do intimando (art. 26, § 3º-A).

Question 12

No que consiste a securitização de créditos imobiliários?

Answer 12

A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora.

Art. 8º da Lei 9514/97.

Question 13

É permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação?

Answer 13

Sim. Parágrafo único do art. 8º da Lei 9514/97.

Question 14

A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários?

Answer 14

Sim, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime.

Question 15

Os créditos objeto do regime fiduciário instituído pela companhia securitizadora constituem patrimônio separado?

Answer 15

Sim.

• Art. 11. Os créditos objeto do regime fiduciário:*
• I - constituem patrimônio separado, que não se confunde com o da companhia securitizadora;*
• II - manter-se-ão apartados do patrimônio da companhia securitizadora até que se complete o resgate de todos os títulos da série a que estejam afetados;*
• (…)*

Question 16

Os créditos objeto do regime fiduciário instituído pela companhia securitizadora estão sujeitos a ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora?

Answer 16

Não.

• Art. 11. Os créditos objeto do regime fiduciário:*
• (…)*
• IV - estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora;*
• (…)*

Question 17

Decorrido o prazo sem a purgação da mora pelo credor fiduciante, o que fará o oficial do RI?

Answer 17

O oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Question 18

Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, o que este deverá fazer?

Answer 18

O fiduciário, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro promovido pelo oficial do RI consolidando a propriedade em seu nome, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

Question 19

O devedor fiduciante tem preferência em arrematar o imóvel levado a leilão público?

Answer 19

Sim, pelo valor da dívida e até a data do segundo leilão.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas devidas.

Question 20

Uma vez consolidada plenamente a propriedade em seu nome, o credor fiduciário será responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel?

Answer 20

Sim, uma vez que o devedor fiduciante somente terá tal responsabilidade até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse (art. 27, §8º, Lei nº 9514/97).

Tal entendimento é reforçado pelo STJ no REsp nº 1.731.735 - SP (2014/0139688-0):

• EMENTA DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.*
• (…)*
• 7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. (…)*

Question 21

Em que momento o devedor fiduciante deverá pagar taxa de ocupação ao credor fiduciário? Qual é este valor?

Answer 21

• A taxa de ocupação é devida desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.
• Será devida, por mês ou fração, no valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei
  
  • ou seja, 1% do valor do imóvel indicado para efeito de venda em leilão público.

Question 22

Na alienação fiduciária em garantia que tenha por objeto bem imóvel, a escritura pública poderá ser substituída por instrumento particular, independentemente do valor do bem?

Answer 22

Sim. É o que decorre do disposto no artigo 38 da Lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de bem imóvel:

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Question 23

Uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, e frustrado o segundo leilão do imóvel, o que acontecerá?

Answer 23

Frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário

STJ no RECURSO ESPECIAL Nº 1.654.112 - SP

Question 24

Após o pagamento da dívida com garantia fiduciária de bem imóvel, qual é o ato que restaura a propriedade plena no patrimônio do fiduciante?

Answer 24

É a mera averbação do cancelamento do registro da propriedade fiduciária a ser realizada pelo oficial do RI, após entrega do termo de quitação pelo fiduciário.

Question 25

Uma vez paga a dívida e seus encargos pelo fiduciante, qual o prazo para que o fiduciário forneça o respectivo termo de quitação? A que estará sujeito caso não cumpra o prazo?

Answer 25

Prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data de liquidação da dívida, sob pena de multa equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

Question 26

A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI?

Answer 26

Sim.

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (…)

Question 27

Além da propriedade plena, quais outros bens/direitos podem ser objeto de alienação fiduciária, segundo o art. 22, § 1º, da Lei 9514/97?

Answer 27

A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária.

Question 28

Os direitos do devedor fiduciante sobre imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia possuem a proteção da impenhorabilidade do bem de família legal, mesmo que a propriedade seja, em tese, do banco (ou instituição financeira)?

Answer 28

Sim.

Ex: João fez um contrato de alienação fiduciária para aquisição de uma casa; ele está morando no imóvel enquanto paga as prestações; enquanto não terminar de pagar, a casa pertence ao banco; apesar disso, ou seja, a despeito de possuir apenas a posse, os direitos de João sobre o imóvel não podem ser penhorados porque incide a proteção do bem de família.

STJ. 3ª Turma. REsp 1677079-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/09/2018 (Info 635).

Question 29

A que se destina o sistema financeiro de habitação?

Answer 29

O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.

Question 30

Nas operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, é condição essencial a contratação de seguros contra o riscos de morte e invalidez permanente?

Answer 30

Sim, pelo tomador do financiamento.

Question 31

O devedor fiduciante foi intimado à purgar a mora, fazendo-o no prazo. Qual o prazo que o oficial do Registro de Imóveis terá para entregar ao fiduciário as importâncias recebidas?

Answer 31

Art. 26, § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos 3 (três) dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

Question 32

Os contratos relativos ao financiamento imobiliário em geral poderão estipular que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem?

Answer 32

Sim, conforme literalidade do art. 34 da Lei 9514/97:

Art. 34. Os contratos relativos ao financiamento imobiliário em geral poderão estipular que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem, nos termos do disposto na Lei nº 9.307, de 24 de setembro de 1996.

Question 33

A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia?

Answer 33

Sim, nos termos do artigo 28, da Lei 9.514/97:

Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Question 34

É necessária a anuência expressa do fiduciário para que o fiduciante possa transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia?

Answer 34

Sim.

“Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”

Question 35

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel?

Answer 35

Exato. É o teor da S. 308 do STJ.