Oppgjør Flashcards
Hvorfor skal megler holde tilbake 20-30% av salgssummen de første 6 mnd?
Fare for odelkupping. Preskripsjonsfristen er på 6 mnd, hvilket betyr at en med odelsrett kan ta den på odel innenfor de 6 mnd. Om salgssummen er 10 mill, og odelstaksten er 8 mill, må megler kunne tilbakebetale mellomlegget til kjøper.
Når skal kjøpesummen være på meglers klientkonto?
Før boligen overleveres til kjøper.
Når kan pengene utbetales til selger?
Når kjøper har fått rettsvern. Altså ikke før skjøtet/hjemmelsdokument er tinglyst. Ved aksjeleilighet blir det når meglerforetaket/oppgjørsavdeling har fått tilbakemelding om at ny eier er innført i aksjeeierboken sammen med eventuelt pantedokument fra banken.
Hva betyr instruksjonsrett og når går den over fra kjøper til selger?
Instruksjonsretten i oppgjørssammenheng viser til hvem som har “styringsretten” over pengene på klientkontoen.
Bruktbolig etter avhl:
- Overtakelsesdagen. Fra kjøper til selger.
Nybygg under oppføring etter buofl:
- Hjemmelsovergang. Fra kjøper til selger.
Hva er en inneståelseserklæring?
En erklæring fra meglerforetaket til banken om at de står inne for å disponere pengene på klientkontoen i samsvar med vilkårene til kjøperens bank. Eks. 1. prioritet og at kjøper skal ha fått rettsvern.
Hva er forksjellen på en aktiv og passiv inneståelseserklæring?
Aktiv: Meglerforetaket benyttet standarisert skjema og erklærer at de står inne for å disponere penger i samsvar med bankens krav.
Passiv: Med en gang meglerforetaket rører/disponerer pengene på klientkontoen, godtar de bankens vilkår.
Hvem skal ha utbetalt rentene på klientkontoen?
Klienten som er “eier av hovedstolen”, altså selger. Utbetales i forbindelse med avslutning av oppdraget.
Må eiendomsmegleren alltid utbetale alle rentene som opparbeides på klientkontoen?
Nei, ikke om renten er mindre enn 0,5R.
Altså 621kr.
Hva menes med en sikringsobligasjon / et pantedokument med urådighetserklæring, og hvilken funksjon har denne?
Et todelt dokument.
- Pantedokument med meglerforetaket som kreditor, og selger som debitor. Tar opp pant i boligen for sikkerhet for kjøperens innbetalinger og meglerens utlegg. Meglerforetaket står oppført som panthaver, og selgeren som pantsetter.
- Urådighetserklæring hindrer at selgeren leier ut, videreselger eller overbehefter eiendommen. Må ha meglerforetakets samtykke. Hindrer ikke ufrivillig pant som utleggspant, legalpant eller arrestforretninger.
Hva koster det å tinglyse en sikringsobligasjon / et pantedokument med urådighetserklæring?
Eierseksjon:
- 585
- 540
Borettslag:
- 480
- 440
Hva menes med at eiendomsmegler mottar penger på “bundet mandat”?
Dette inneærer at kjøperens bank oversender penger til megleren, under forutsetning av at megleren ikke disponerer disse før det er etablert sikkerhet i eiendommen til fordel for banken. Disponering av pengene er således bundet til disponeringen er gjort til det gitte formål.
Hvordan går du frem ved innfrielse av gjeld til privatperson som er sikret ved pantedokument i eiendommen du har solgt?
Dokumentet kvittert for sletting må innhentes av megleren, og det gis en bekreftelse til kreditor (altså privatpersonen) om at innsending for sletting vil utløse utbetaling til vedkommende i henhold til avgitt bekreftelse på utestående.
Hva innebærer det at en eiendom er overbeheftet, og hvordan forholder megleren seg til dette?
At eiendommen er beheftet med mer gjeld enn det den lar seg omsette for.
Om megler oppdager at summen av heftelser kan være høyere enn antatt omsetningsverdi, må megleren kontakte samtlige kreditorer for å få avklart de reelle restbeløpene. Om eiendommen er overbeheftet, kan det bli vanskelig å overdra eiendommen heftelsesfri. Megler må forespørre kreditorene om samtykke til å få slettet heftelser før salgsprosessen går videre. Aksepterer pantekreditor å si fra seg panteretten i eiendommen, kalles dette for et pantefrafall.
Hva menes med mortifikasjon, hva koster dette, og hvor sendes en begjæring om mortifikasjon?
Hva skal fremkomme på en oppgjørsoppstilling til en selger?
Samtlige transaksjoner som angår kjøper/selger og tidspunktet til de enkelte transaksjonene. Skal sendes straks oppgjøret er gjennomført.
Hva regnes som klientmidler i et eiendomsmeglerforetak?
Som klientmidler regnes det en klient har overlevert til foretaket, inntil de er bruk som avtalt. Dvs. innbetalte penger, generalfullmakter, eller andre verdipapirer.
Hva menes med rettsgebyr, og hvor stort er dette?
Rettsgebyr er en måleenhet for beregning av betaling for visse tjenester i offentlig virksomhet. 1R = 1243kr
Hva menes med en motregningserklæring?
En motregningserklæring er en avtale der banken forplikter seg til ikke å motregne i eiendomsmeglingsforetakets klientmidler for krav de har mot foretaket.
Hvilke regler er det for avstemming av klientkontoen?
Hver måned skal saldoen på klientkontoen avstemmes mot hva som er bokført saldo på klientkontoen. Klientansvaret i klientregnskapet skal også avstemmes mot hva som er ført som klientansvar i klientregnskapet.
Hva menes med abandonering?
Med abandonering menes at en eiendel uten økonomisk verdi trekkes ut av konkursboet. Et eksempel kan være en overbeheftet eiendom som er uten økonomisk interesse for boet. Eiendelen overføres tilbake til eier, som deretter kan selge eiendommen.
Ved uegentlig abandonering overføres eiendommen fra bostyrer til en panthaver som samtykker til dette.
Hva innebærer det at instruksjonsretten har gått over fra kjøper til selger?
Kjøper kan ikke lenger utøve tilbakeholdsrett.
Hva menes med bruttobudprinsippet?
Bruttobudprinsippet vil si at pantekrav som ikke blir dekket av salgssummen og som blir slettet i forbindelse med hjemmelsovergangen. Her må den som har kravet godkjenne at kravet skal slettes.
Hvem kan disponere klientkontoen?
Fagansvarlig, eller den personen eller foretaket som fagansvarlig har gitt skriftlig fullmakt til. Eks. oppgjørsavdeling.
Kan det gis disposisjonsrett over klientkonto til en eiendomseglerfullmektig?
Ja, det finnes ingen begrensninger i forskriften med hensyn på kompetanse. I alle tilfeller må fullmakt være basert på en faglig risiko. Den fagansvarlige står ikke helt fritt til å disponere når det gjelder hvem som kan gis fullmakt.
Redegjør for hva som kjennetegner et oppgjørsoppdrag?
At to parter har funnet hverandre uten meglers bistand, og inngått avtale om kjøp. Ønsker hjelp med det økonomiske oppgjøret og evt. kjøpekontrakt. Megleren skal kun gjennomføre det økonomiske oppgjøret, og pliktene til megleren vil således være begrenset.
Megler må kontrollere opplysninger som grunnboken. Må også påpeke om avtalen har åpenbare svakheter eller feil.
Kjøpekontrakt er utenfor et rent oppgjørsoppdrag. Her må megler kontrollere alle opplysninger som inntas i kontrakten, og kan ikke nødvendigvis benytte en standard kontrakt.
Må signeres en oppdragsavtale, oppdraget må journalføres, og dokumenter og annet må håndteres på samme måte som ved alle andre oppdrag.
Forklar kort hva et vederlag er, og når det meglerforetak har krav på vederlag.
Vederlaget er det honoraret, eller den betalingen, meglerforetaket mottar fortjenesten som utføres.
Hva som er avtalt av vederlag skal fremgå av oppdragsavtalen samt opplyses om i salgsoppgaven.
Hva er forskjellen på et vederlag og et utlegg?
Utlegg er produkter og tjenester megleren bestiller av andre tjenesteytere, men på vegne av oppdragsgiveren. Utlegg skal faktureres oppdragsgiver krone for krone.
Om takst koster 300kr, skal selgeren faktureres 300 kr
Om takst koster 300kr, men megleren fakturerer selgeren 400kr, skal hele beløpet på 400kr være å anse som et vederlag.
