Panterett

Question 1

Hvordan får pant rettsvern?

Answer 1

Ved tinglysing

Question 2

Hvilket typer pant har vi? Fortell litt om de forskjellige.

Answer 2

Avtalepant
- Pant som er stiftet ved avtale. Dette kan være muntlig eller skriftlig. Det mest vanlige er når du går til banken og ber om lån, og banken vil ta sikkerhet for utlevering av lånet i din bolig.
- Avtalepant fremkommer av kapittel 2 i panteloven.
- For at pantet skal slettes, må panthaver påføre det originale pantedokumentet, og at pantet skal slettes (tinglysingsloven)

Utleggspant:
- Utleggspant kan komme fra hvilken som helst kreditor. dette skjer ved at man har misligholdt sine økonomiske forpliktelser.
- Eks: dersom du ikke betaler dine mnd kostnader på et treningssenter, kan kreditoren/treningssenteret, etterhvert ta utlegg i eiendommen din for sikkerhet om at de får pengene sine tilbake.
- Utleggspant har førsteprioritet, dersom det er tinglyst samme dag som avtalepant.
- Dersom det er flere utleggspant tinglyst på samme dag er det klokkelsettprinsippet som gjelder.
- Panteretten stiftes av namsmyndighetene.
- Utleggspant fremkommer av kap 5 i panteloven.

Legalpant:
- Legalpant er lovbestemt pant. Med andre ord, pant på at du ikke har betalt dine kommunale avgifter til kommunen. (Som eiendomsskatt og andre utgifter)
- Feieavgift er f.eks en kommunal avgift som må betales.
- Betales gjennom felleskostnader i sameier og borettslag.
- Legalpant har førsteprioritet (alltid, uansett)
- Legalpant skal og kan ikke tinglyses
- Lovbestemt pant fremkommer av kapittel 6 i panteloven.

Question 3

På hvilken måte kan utleggspant være en utfordring for oppgjøret?

Answer 3

Ved tvangssalg. Sikringsobligasjoner hindrer ikke utleggsforretninger til å ta pant i eiendommen. Dersom det er tinglyst utlegg i grunnboken, bør megler sjekke grunnboken hyppig i perioden frem til overtakelse og oppgjør. I verste fall kan utleggsforretningene føre til at eiendommen blir overbeheftet. Megler må så forhandle med kreditorene om samtykke om sletting (pantefrafall). Dersom dette ikke går, vil alternativet bli at handelen ikke kan gjennomføres.

Question 4

Hva er pant?

Answer 4

Pant er en særrett til å søke dekning for et krav man har i et eller flere formuesgoder. Det er med andre ord en rett til å krave penger for skyldig pant.

Question 5

Hva menes med urådighet?

Answer 5

Når man tinglyser et forbud mot at en eiendom kan selges eller pantsettes, kaller vi det en urådighet.
En urådighet innebærer at den som har grunnbokshjemmel til eiendommen ikke kan bestemme fritt over eiendommen, men må ha samtykke fra en bestemt person for å kunne tinglyse dokumentere som gjelder for eiendommen. Som oftest er kreditoren et meglerforetak.

Question 6

Hvordan kan man slette et tinglyst pantedokument?

Answer 6

Skal et tinglyst pantedokument slettes, må det originale pantedokumentet sendes med signatur fra panthaver og forespørsel om det kan slettes.

Question 7

Hvordan kan man slette en tinglyst borett?

Answer 7

Rettighetshaver må sende inn erklæring om sletting.

Question 8

Hva er frivillig pant?

Answer 8

Pant som tas opp frivillig av forbrukeren. For eksempel når forbrukeren tar opp lån i bank og frivillig pantsetter eiendommen.

Question 9

Hva er ufrivillig pant?

Answer 9

Pant som eier ikke frivillig har påtatt seg, det foreligger ingen skriftlig avtale eller gjeldsbev.
Utleggspant er et eksempel på ufrivillig pant. Tvangsutlegg, arrest i midler, konkurs og lignende.
En sikring kan ikke hindre utleggspant.

Question 10

Hva er prioriteten dersom to pantedokumenter kommer inn samme dag?

Answer 10

De blir likestilt.

Question 11

Hva blir prioriteten dersom to utlegg kommer inn på samme dag?

Answer 11

Klokkeslettprinsippet kommer til anvendelse.
Den som kommer inn først, får best prioritet. (‘’Først i tid, best i rett’’)

Question 12

Hva vil det si å ha første prioritets pant?

Answer 12

Det betyr fortrinnsrett. Det vil si at lånet skal dekkes før noe annet lån, f.eks ved tvangssalg.

Question 13

Hva menes med ‘’først i tid best i rett?’’

Answer 13

Den som har best tinglyst prioritet, får kravet sitt dekket først.

Question 14

Hvem kan vitne på skjøte og pantedokument?

Answer 14

To myndige som er bosatt i Norge eller dem som følger av tinglysingsforskriften § 3.

Question 15

Når faller virkningen av et tinglyst pantedokment bort?

Answer 15

Etter 30 år. (Tinglysingsloven)

Question 16

Når faller tinglysingen for en utleggforretning bort?

Answer 16

Etter 5 år. (Tinglysingsloven)

Question 17

Hvordan slettes et pantedokument og hva koster det?

Answer 17

Pantedokumentet slettes ved at kreditor påtegner dokumentet for sletting. Dettes sendes til Statens Kartverk og koster ingenting.

Question 18

Hva koster pantefrafall?

Answer 18

Det er gebyrfritt.

Question 19

Som oftest, når brukes pantefrafall?

Answer 19

Pantefrafall brukes som oftest i forbindelse med utskillelse av tomt til bygging av ny bolig, slik at den utskilte tomten skal overtas fri for heftelser.

Question 20

Hva er en panteattest?

Answer 20

En kortfattet utskrift fra grunnboken som viser hvem som er registert som eier, og hvilket pengeheftelser som er tinglyst på eiendommen eller borettslagsandelen. Den som tinglyser et pantedokument får automatisk tilsendt en pantattest sammen med det ferdige tinglyste dokumentet.
Attesten skal gjøre panthaveren oppmerksom på at heftelser som kan ha betydning for dekningsmuligheter.

Pantattester kan ikke bestilles, men man kan bestille grunnboksutskriften som gir den samme informasjonen i tillegg til informasjon om servitutter og grunndata.

Question 21

Forklar litt hva en sikring/pantobligasjon/sikringsdokument/pantedokument med urådighet er for noe

Answer 21

En sikring er et midlertidig pantedokument som tinglyses i forbindelse med omsetning av en eiendom. Pantedokumentet er ofte pålydende kjøpesummen og inneholder omsetning av en eiendom.
Dette hindrer selgeren i å oppta nye lån med pant i eiendommen, eller å tinglyse andre dokumenter uten at rettighetshaveren gir utrykkelig samtykke.

Sikringen består i prinsippet av to elementer:
1. Et pantedokument som tar opp prioritet i eiendommen.
2. En urådighetserklæring fra pantsetteren (selger) som innebærer at selgeren fratas råderetten over eiendommen.

En sikring, stanser ikke tvangspant som utlegg, arrester, konkurs og lignende.

Question 22

Når en eiendom er overbeheftet, hva må en melger gjøre i slike tilfeller?

Answer 22

En eiendom er overbeheftet dersom gjelden overstiger verdien av eiendommen. Megler må innhente restgjeldsoppgave (en oppgave som viser hvor mye selger har i lån på eiendommen). Dersom megler ikke tror salgssummen vil overstige alle heftelser må megler tilskrive alle kreditorer om å få Pantefrafall: Kjøper har rett på en heftelsesfri eiendom og derfor må megler be om dette.

Question 23

Hva er et sikringsfond?

Answer 23

En forsikring på ikke betalte felleskostnader. Den skal hindre at du skal komme til ansvar for at naboen din ikke betaler sine forpliktelser.

Question 24

Hva er en sikringsobligasjon?

Answer 24

Sikringsobligasjon er et midlertidig pantedokument som tinglyses på en solgt eiendom. Pantedokument er ofte pålydende kjøpesum og inneholder som regel en urådighetserklæring. Dette hindrer selger i å oppta nye lån med pant i eiendommen. Megler kan da foreta oppgjør og ubetalte overskudd til selger straks kjøper har innløst kjøpesum.

Question 25

Hva er fordelingskjennelse?

Answer 25

Forslag fra megler til fordeling av kjøpesummen mellom panthaverne.