Kjøpekontrakt og mislighold

Question 1

Hvem er parter i en kjøpekontrakt?

Answer 1

Det er kjøper og selger av eiendommen som er parter i en kjøpekontrakt. Megler er ikke en del av denne avtalen, men er pliktig til å lage en skriftlig avtale for partene, jf. emgll. § 6-8.

Question 2

Hva innebærer det at risikoen for eiendommen går over til fra selger til kjøper, og når overføres denne risikoen?

Answer 2

Risikoen for eiendommen overføres til kjøperen på tidspunktet for overtakelse, jf. avhl. § 2-4 (2)
Når kjøper har overtatt er det kjøperens risiko om eiendommen skades. Det er kjøperen sin jobb å passe på at eiendommen er forsikret dersom noe skulle skje.

Question 3

Hva er eieskifteforsikring?

Answer 3

Eierskifteforsikring er en forsikring selgeren tegner for å dekke eventuelle ansvar overfor kjøperen (boligselgerforsikring) . Forsikringen dekker krav kjøperen måtte ha mot selger etter avhl, og er en sikring for selgeren.
En fordel med eierskifteforsikring er at kjøperen kan fremme krav direkte til forsikringsselskapet. Man slipper dermed å forholde seg til selger eller megler.

Forsikringen betales av selger.

Question 4

Hva er det som ikke inngår i eierskifteforsikring?

Answer 4

Forsikringen innebærer ikke at eiendommen eller bygningsmassen er forsikret mot skade eller lignende. Det innebærer heller ikke at kjøperen helt uten videre kan få dekket kostnader med å utbedre kjente eller skjulte feil og mangler. Dette refunderees av avhl. regler.

Question 5

Hva er boligkjøperforsikring?

Answer 5

Boligkjøperforsikring er kjøperens motvekt til selgerens eierskifteforsikring. Forsikringen er en rettshjelpsforsikring. Dette betyr at den som har forsikringen får spesialisert advokatbistand dersom man mener det er grunnlag for en reklamasjon mot selger.

Denne forsikringen tegnes samtidig med boligkjøpet, eller senest ved kontraktsmøte. Forsikringen gjelder krav en kjøper måtte ha mot selger i medhold av avhl.

Question 6

Hva er størrelsesorderen for boligkjøperforsikringen?

Answer 6

Prisen avhenger av hva slags type eiendom som selges, men utgjør størrelsesorderen på kr 3000-10.000.

Question 7

Et alminnelig eiendomsoppdrag kan bestå av mange ulike elementer. Gi en kort beskrivelse på hovedelementene i et vanlig salgsoppdrag.

Answer 7

Oppdraget vil normalt bestå av 9 punkter.

1. En fase før oppdragsavtalen er inngått. Megleres kan kontaktes for å gjennomføre befaring eller verdivurderinger. Meglerens opptreden må være i samsvar med kravet til god meglerskikk, jf. Emgll. §6-3
2. Registrering av oppdraget, typisk salgsoppdrag. Oppdragsavtalen skal signeres i tråd med kravene etter emgll. § 6-4
3. Om det ikke enda er gjort, så besiktiges salgsobjektet, informasjon om faktiske og rettslige forhold innhentes og kontrolleres, jf. Emgll § 6-7 og emf §6-2, eventuell opprydding i rettslige heftelser, utarbeidelse av salgsoppgave og annonser.
4. Annonsering og visning - med informasjon til mulige kjøpere om salgsobjektet.
5. De egentlige salgsforhandlingene skjer. Man skal oppnå enighet mellom selgeren og kjøperen, med andre ord en budrunde, jf. Emgll § 6-10, jf. Emf. §§ 6-3, 6-4, 3-5
6. Bistand med henhold til finansering av ervervet og generell rådgivning, jf. Emgll § 6-3. Kjøperens finansiering må sjekkes i forkant av budrunden.
7. Utforming av skriftlig kjøpekontrakt, jf. Emgll. § 6-8 og innhenting av underskrifter på nødvendige dokumenter.
8. Økonomisk oppgjør, søknad om konsesjon, jf. Emgll § 6-9
9. Overtakelse, hjemmelsoverføring (normalt 14 dager etter overftakelse) og utbetaling av oppgjør, jf. Emgll. § 6-9

Question 8

Hva menes med bakgrunnsretten til en kjøpekontrakt?

Answer 8

Generelle kontraktsmessige regler som supplerer avtalefortolkningen, der avtaler er tause eller uklare om rettigheter/plikter. Eks. Prinsippet om ytelse mot ytelse, retten til å heve ved vesentlig mislighold, opplysningsplikter, undersøkelsesplikt, regler for når risikoen for eiendommen overføres.

Question 9

Hvem kan avholde kontraksmøter?

Answer 9

Kun ansvarlig megler.