Zelftoets na L6 Flashcards
Is in onderstaande voorbeelden sprake van dwaling of oneigenlijke dwaling?
- Een kunstminnaar koopt een schilderij waarvan hij denkt dat het een originele Willink is. Achteraf blijkt het een reproductie te zijn.
- Een molenaar koopt elk jaar van dezelfde boer de oogst van een stuk land, waarop de boer steeds tarwe verbouwt. Wanneer de molenaar de nieuwe oogst gaat malen, blijkt de boer nu eens geen tarwe maar gerst verbouwd te hebben.
- A wil van B duizend plastic ballpoints kopen voor € 0,20 per stuk. Per abuis deelt A aan B schriftelijk mede, dat hij deze pennen wenst te kopen voor € 0,25 per stuk. B accepteert dit aanbod.
- Eigenlijke dwaling. Tussen partijen is een koopovereenkomst totstandgekomen: er bestaat wilsovereenstemming. De kunstminnaar zou de overeenkomst echter niet zijn aangegaan als hij geweten had dat het een reproductie betrof.
- Eigenlijke dwaling. Tussen partijen is een overeenkomst totstandgekomen inhoudende koop van de opbrengst van een bepaald stuk land. Voor de molenaar is essentieel dat het tarwe betreft. Hij zou de overeenkomst niet hebben gesloten als hij had geweten dat er gerst werd verbouwd.
- Hier is sprake van een misverstand. Er is geen wilsovereenstemming tussen partijen. Het betreft een geval van oneigenlijke dwaling. Het geschil moet aan de hand van artikel 3:35 BW worden opgelost
Betreffen de volgende situaties dwaling aangaande een uitsluitend toekomstige omstandigheid in de zin van artikel 6:228, tweede lid, BW?
- K koopt van V tien tweedehands auto’s in de overtuiging dat hij deze met grote winst in Polen kan verkopen. V heeft K verteld dat hij op de auto’s wel een winst van honderd procent kan maken. Het lukt K echter niet de wagens met winst te verkopen.
- K koopt van V een teefje met de bedoeling daarmee te gaan fokken. Achteraf blijkt dat het dier in haar prille jeugd een infectieziekte heeft gehad en daardoor onvruchtbaar is.
- K koopt van V een stuk landbouwgrond voor een hogere prijs dan normaal, in de overtuiging dat er een bestemmingsplan in voorbereiding is waarbij de grond wordt aangewezen als bouwgrond voor villa’s. Na de koop blijkt dat van een dergelijk plan geen sprake is.
- Het betreft uitsluitend verwachtingen omtrent de zaak voor de toekomst. Een beroep op dwaling zal niet slagen.
- Het betreft wel toekomstverwachtingen, maar deze hangen samen met een eigenschap van de zaak die bij het aangaan van de overeenkomst ten onrechte verondersteld werd aanwezig te zijn (dat het een normaal gezond dier betrof). Als aan de overige vereisten is voldaan, zal een beroep op dwaling gehonoreerd worden. (NB: in het hier gegeven voorbeeld zou ook sprake kunnen zijn van een tekortkoming van de verkoper. De koper kan de overeenkomst dan ook ontbinden op grond van artikel 6:265 jo 7:17 BW).
- Het betreft uitsluitend toekomstige eigenschappen van de zaak. Een beroep op dwaling zal niet slagen.
K koopt van V een stacaravan in de veronderstelling dat hij die caravan kan verplaatsen door hem achter zijn personenauto te koppelen. Achteraf blijkt dat het vervoeren van een dergelijke caravan volgens de wet alleen maar is toegestaan met speciaal daarvoor uitgeruste vervoermiddelen. Het laten vervoeren van zo’n caravan is kostbaar. Kan K de overeenkomst met succes op grond van dwaling vernietigen indien:
1. K aan V in het geheel niet heeft verteld dat hij de caravan met zijn personenauto wilde verplaatsen.
In dat geval is voor verkoper V niet kenbaar dat voor koper B essentieel was dat hij de caravan met zijn eigen auto kon verplaatsen. In alle drie in artikel 6:228, eerste lid, BW genoemde gevallen is het kenbaarheidsvereiste verwerkt. Een beroep op dwaling zal niet slagen.
- K aan V (een gepensioneerde postbode) gevraagd heeft of de caravan met een personenauto verplaatst kon worden en V daarop heeft geantwoord: ‘Vast wel, ik heb hem indertijd hier ook gekregen met mijn eigen auto ervoor.’
In dat geval is voor V kenbaar dat de vervoerbaarheid met eigen auto voor K essentieel was de caravan voor die prijs te kopen (immers: ander vervoer is kostbaar). De dwaling is te wijten aan een inlichting van V (dat hij de caravan ook met zijn eigen auto heeft vervoerd) en dus te brengen onder artikel 6:228, eerste lid, sub a, BW.
Wel moet nog worden bekeken of het tweede lid van artikel 6:228 BW aan een beroep op dwaling in de weg staat. Het betreft geen uitsluitend toekomstige omstandigheid. De dwaling van K betreft wel een toekomstverwachting, maar deze hangt samen met een eigenschap van de zaak die bij het aangaan van de overeenkomst ten onrechte verondersteld werd aanwezig te zijn (dat de caravan met een auto vervoerd mocht worden).
Te verdedigen valt dat deze dwaling ex artikel 6:228, tweede lid, BW voor rekening van K moet blijven. De mededeling van V is immers betrekkelijk vaag. Vergelijk het arrest Ernst-Latten/Crombag-Spaai (tekstboek nr. 166), waar de inlichting van de makelaar als een mededeling werd gekwalificeerd die zo veel onzekerheid liet, dat de koper, gezien het belang dat hij aan de kwestie hechtte, zelf een nader onderzoek had moeten instellen dan wel nadere vragen had moeten stellen. Dat de verkoper een particulier is speelt daarbij een rol.
- K aan V (een bedrijf waar caravans worden verkocht) heeft gevraagd of de caravan met een personenauto verplaatst kon worden waarop V antwoordde: ‘Ja, maakt u zich geen zorgen, u kunt de caravan rustig met uw eigen auto naar een andere standplaats brengen, daarmee heb ik nog nooit problemen gehad. Maar u kunt er natuurlijk niet mee over de Alpen.’
Deze inlichting is minder vaag en bovendien afkomstig van een bedrijfsmatig handelende verkoper. In een dergelijk geval is de kans veel kleiner dat het beroep op dwaling wordt afgewezen met het argument dat K, nu hij verzuimd heeft zelf een onderzoek in te stellen, het risico voor de dwaling zelf moet dragen.
De situatie valt onder artikel 6:228, eerste lid, sub a, BW. De dwalende mag in beginsel afgaan op onjuiste mededelingen van de wederpartij. Redelijkheid en billijkheid brengen met zich dat door de wederpartij van de dwalende, indien deze onjuiste informatie heeft gegeven, geen beroep meer kan worden gedaan op het niet in acht nemen van onderzoeksplicht (zie de arresten Booy-Wisman en Van Geest-Nederlof, tekstboek nr. 169). Conclusie: een beroep op dwaling zal worden gehonoreerd.
Rust op een contractspartij die deskundiger is dan zijn wederpartij en die begrijpt dat een omstandigheid voor de wederpartij essentieel is voor het sluiten van de overeenkomst, een mededelingsplicht ten aanzien van wat hij weet of zou kunnen weten met betrekking tot die omstandigheid?
Omtrent de vraag of men zijn wederpartij over bepaalde feiten moet inlichten zijn een aantal gezichtspunten te noemen, zie tekstboek nr. 166:
1. de wederpartij is van bepaalde feiten op de hoogte.
2. de wederpartij weet of behoort te weten (kenbaarheidsvereiste) dat het punt in kwestie voor de dwalende van doorslaggevend belang is voor het sluiten van de overeenkomst.
3. de wederpartij moet er rekening mee houden dat de ander dwaalt. Hoe meer een bepaalde omstandigheid in de sfeer van een van beide partijen ligt, hoe eerder op die partij een mededelingsplicht rust met betrekking tot die omstandigheid (vgl. het arrest Van Hensbergen-Den Haag, tekstboek nr. 166).
4. de wederpartij had naar maatschappelijke opvattingen de dwalende behoren in te lichten.
In de jurisprudentie van de Hoge Raad is een duidelijke tendens waar te nemen om de informatieplicht van een professionele partij te benadrukken: zie bijvoorbeeld het arrest Van Geest-Nederlof (tekstboek, nr. 169). De Hoge Raad ging in dat geval uit van een mededelingsplicht van de professionele verkoper, waarnaast de onderzoeksplicht van de niet professionele koper een secundaire rol speelde.
Conclusie: enkel het eerste deel van de stelling is juist, met betrekking tot het tweede deel (zou kunnen weten) geldt dat de literatuur verdeeld is over de vraag in hoeverre een wederpartij, wanneer hij de ware stand van zaken alleen maar kan achterhalen door een onderzoek in te stellen, daartoe verplicht is. De Hoge Raad lijkt gezien het arrest Ernst-Latten/Crombag-Spaai (tekstboek, nr. 166) vooralsnog terughoudend te zijn.
V biedt zijn vrijstaande huis te koop aan in een advertentie in De Limburger. In die advertentie staat vermeld dat het huis in de directe omgeving van een rioolwaterzuiveringsinstallatie ligt. K meldt zich om het huis te bezichtigen. Staande in de achtertuin kan men de zuiveringsinstallatie zien liggen. K wijst op het bouwwerk en vraagt: ‘Heb je daar nu veel last van?’ waarop V antwoordt: ‘Dat schikt nogal, je ruikt het alleen als de wind deze kant op waait.’ K koopt het huis voor de vraagprijs van € 300.000, waarna het huis aan K wordt overgedragen.
Al snel constateert K tot zijn verdriet dat de wind vrijwel altijd ‘deze kant op waait’. Bovendien ontdekt hij dat naast de zuiveringsinstallatie een vuilverbrandingsinstallatie ligt, die ook op gezette tijden stankoverlast geeft. Kan K met succes de overeenkomst op grond van dwaling vernietigen?
K heeft gedwaald ten aanzien van een voor hem essentiële omstandigheid, hij had het huis niet (of niet voor die prijs) gekocht indien hij had geweten dat hij zo’n last zou hebben van de zuiverings- en verbrandingsinstallatie.
Is de dwaling ten aanzien van de overlast veroorzaakt door de zuiveringsinstallatie, te wijten aan een inlichting van V? V heeft vrij vage opmerkingen gemaakt: ‘Dat schikt nogal, alleen als de wind deze kant op waait.’ Bovendien kon K de installatie zien liggen en begrijpen dat overlast daarvan het gevolg kon zijn. En zó er al voldaan is aan de eisen van artikel 6:228, eerste lid, sub a, BW, kan dan niet gezegd worden dat K verzuimd heeft zelf nader onderzoek in te stellen naar een omstandigheid die voor hem zo essentieel was, waardoor de dwaling voor zijn rekening behoort te blijven (zie het tweede lid)?
Ten aanzien van de verbrandingsinstallatie zou gedacht kunnen worden aan geval b van artikel 6:228, eerste lid, BW. Rustte op V de plicht K te informeren dat er naast de zuiveringsinstallatie nog een andere stankverwekkende installatie stond? Moest het voor V duidelijk zijn dat K, als hij geweten had dat er nog een andere installatie lag, het huis niet gekocht zou hebben, terwijl hij de aanwezigheid van de zuiveringsinstallatie géén beletsel vond voor de koop? En áls dat al zo is, had K dan niet een onderzoek in de buurt moeten instellen om te bekijken wát daar nu precies allemaal in de buurt lag.
Conclusie: een beroep op dwaling zal niet gehonoreerd worden, hetzij omdat niet voldaan is aan artikel 6:228, eerste lid, BW, hetzij op grond van het tweede lid de dwaling voor rekening van de koper behoort te blijven.
K koopt van V een grote vervallen villa met een zeer ruime tuin. Bij de onderhandelingen heeft V een plan en gedetailleerde tekeningen laten zien om de villa te slopen en daarvoor in de plaats twee moderne villa’s te bouwen. V deelt mede dat de villa’s voor een dusdanige prijs verkocht kunnen worden dat de hele onderneming uiteindelijk een winst van € 80.000 kan opleveren. V stelt dat hij de plannen niet zelf laat uitvoeren omdat hij in verband met zijn werk voor lange tijd naar het buitenland moet.
K vond de vraagprijs van V oorspronkelijk veel te hoog. Het verhaal van V heeft hem, zoals hij V heeft medegedeeld, doen besluiten de overeenkomst toch aan te gaan. De villa wordt tegen betaling van de koopprijs, inclusief bouwplan en tekeningen, aan K overgedragen. Vervolgens verneemt K van de gemeente dat volgens het bestemmingsplan de oude villa gesloopt en vervangen mag worden door een nieuwe woning, maar dat op het terrein niet twee villa ́s mogen worden gebouwd.
1. Kan K de overeenkomst met succes vernietigen?
- De overeenkomst zou kunnen worden vernietigd op grond van dwaling (art. 6:228 BW) of bedrog (art. 3:44, derde lid, BW).
Dwaling: vereisten voor vernietigbaarheid (art. 6:228, eerste lid, BW): - De overeenkomst moet gesloten zijn onder invloed van een verkeerde voorstelling van zaken (art. 6:228, eerste lid, aanhef, BW). K sluit de overeenkomst in de overtuiging twee villa’s te kunnen bouwen.
- Causaal verband: bij een juiste voorstelling van zaken zou de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten zijn. Indien K op de hoogte was geweest van het bestemmingsplan, zou hij de overeenkomst niet of op andere voorwaarden gesloten hebben.
- Aanwezigheid van een van de drie in de wet genoemde dwalingsgevallen. In casu is voldaan aan artikel 6:228, eerste lid, sub a, BW: de dwaling is te wijten aan de inlichtingen van V.
- Het voor de wederpartij kenbaar is dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst door de dwalende niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. In casu wist verkoper V dat K het belangrijk vond twee villa’s te mogen bouwen. Voor één villa vond hij de koopsom te hoog.
- Geen toekomstverwachting (tweede lid). Weliswaar gaat het in casu om een in de toekomst te verkrijgen bouwvergunning maar koper K mocht uit de inlichtingen van V, in hun onderlinge samenhang, afleiden dat voor de bouwplannen op grond van een bestaand bestemmingsplan een vergunning verkregen kon worden. De dwaling vindt dus haar oorsprong in een omstandigheid die bij het aangaan van de overeenkomst ten onrechte verondersteld werd aanwezig te zijn.
NB: indien K tot zijn beslissing is gekomen in de verwachting dat in de toekomst op het terrein een bestemming zou komen te liggen, die deze bebouwing mogelijk zou maken, dan zou de dwaling wel een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreffen. - De dwaling behoort niet voor rekening van de dwalende te blijven (tweede lid).
Komt de dwaling volgens verkeersopvattingen voor rekening van K nu hij verzuimd heeft met betrekking tot het bestemmingsplan inlichtingen in te winnen bij de gemeente? De onderzoeksplicht van de dwalende om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste veronderstellingen een overeenkomst aangaat, wordt een halt toegeroepen indien men mocht afgaan op de juistheid van de door de wederpartij gedane mededelingen (arresten Booy-Wisman, Baris-Riezenkamp, Van Geest-Nederlof, Offringa-Vinck, tekstboek nr. 169). In casu is de door V verschafte informatie zo gedetailleerd dat K op de juistheid van deze informatie mocht vertrouwen zonder zelf een nader onderzoek in te stellen. Conclusie: koper K kan de overeenkomst met succes op grond van dwaling vernietigen.
Bedrog: vereisten voor vernietigbaarheid: - opzet om de ander te misleiden (bijv. door het toepassen van een kunstgreep of opzettelijk zwijgen, waar spreken een plicht was). In casu heeft V niet gezegd dat een vergunning zou worden gegeven of dat de bouw van de twee villa’s volgens het bestemmingsplan mogelijk was. Hij verkoopt het winstgevende project in verband met vertrek naar het buitenland. De casus geeft geen uitsluitsel of V koper K opzettelijk heeft misleid. Bewijst K dat verkoper V, in strijd met hetgeen hij vertelde, niet naar het buitenland is gegaan, dan is een begin van bewijs van opzet aanwezig. Dan is immers het vermoeden gerechtvaardigd dat V om een geheel andere reden van het zelf uitvoeren van de aantrekkelijke plannen afzag, omdat de plannen niet uitvoerbaar waren wegens het ontbreken van een daarvoor vereiste vergunning.
- causaal verband tussen het (al of niet vermeende) bedrog en het verrichten van de rechtshandeling is in casu aanwezig, maar niet van belang indien de vordering al op het eerste vereiste stukloopt. Conclusie: of K de overeenkomst op grond van bedrog kan vernietigen is niet met zekerheid te zeggen.
- Gesteld dat aan de vereisten voor een beroep op vernietiging van de overeenkomst is voldaan, op welke wijze kan deze vernietiging dan plaatsvinden?
Vernietiging kan zowel door een vormvrije buitengerechtelijke verklaring (art. 3:49 j° 3:50 BW) als door een rechterlijke uitspraak (art. 3:49 j° 3:51 BW) plaatsvinden. In casu gaat het echter om een overeenkomst met betrekking tot een registergoed, die heeft geleid tot een tot levering van dat registergoed bestemde akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers (vgl. art. 3:89, eerste lid, BW). Artikel 3:50, tweede lid, BW bepaalt dat in een dergelijk geval de vernietiging alleen maar kan plaatsvinden door een buitengerechtelijke verklaring, indien alle partijen in de vernietiging berusten. Indien V niet in de vernietiging berust, moet K een rechtsvordering tot vernietiging van de overeenkomst instellen. In dat geval wordt de overeenkomst vernietigd door de uitspraak van de rechter, waarin het beroep op de vernietigingsgrond wordt gehonoreerd.
- Gesteld dat aan de vereisten voor vernietiging van de overeenkomst is voldaan, kan K dan bewerkstelligen dat de overeenkomst in stand blijft, maar de koopprijs op een lager bedrag wordt gesteld?
Bij dwaling kan men (i.p.v. vernietiging) de rechter verzoeken de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel (art. 6:230, tweede lid, BW). Het nadeel van K zou kunnen worden opgeheven door de koopprijs te verlagen. De rechter heeft een discretionaire bevoegdheid ten aanzien van de vraag of hij dit verzoek zal inwilligen. Bij bedrog is uitsluitend vernietiging van de contractuele verhouding mogelijk (afgezien van bevestiging). De bedrogene kan echter een vergelijkbare uitkomst bewerkstelligen door in plaats van vernietiging van de overeenkomst schadevergoeding te vorderen op grond van artikel 6:162 BW.
Automonteur A krijgt van zijn buurman B het verzoek zijn acht jaar oude auto eens te bekijken en te beoordelen voor welke prijs B de auto zou kunnen verkopen. A komt na onderzoek tot de conclusie dat de wagen in redelijke staat verkeert en nog wel € 8000 waard is. A vertelt B echter dat de auto aan zowel versnellingsbak als remsysteem mankementen vertoont en daardoor naar verwachting niet meer dan € 5500 zal opbrengen. Een week later laat A aan B weten dat hij een gegadigde voor de auto weet, die er wel € 6000 voor wil betalen. Hij brengt A met deze gegadigde, C, in contact. C koopt de auto voor € 6000.
Twee maanden later verneemt B dat A zich in een naburig café, na het nuttigen van een aantal borrels, heeft laten ontvallen dat hij onlangs een kennis aan een goedkope auto heeft geholpen door zijn buurman wat op de mouw te spelden.
1. Kan B op grond van bedrog de overeenkomst met succes vernietigen?
A heeft opzettelijk onjuiste mededelingen gedaan om daardoor B te bewegen tot het verkopen van zijn auto voor € 6000. Indien B van de werkelijke waarde van de auto op de hoogte was geweest, had hij de wagen niet voor deze prijs verkocht. De overeenkomst is dus tot stand gekomen onder invloed van bedrog (zie art. 3:44, derde lid, BW). Bedrog is bewijsbaar nu A daar zelf over verteld heeft. Het bedrog is echter gepleegd door A, terwijl C de wederpartij van B bij de koopovereenkomst was. Tegenover C kan B zich niet op het door A gepleegde bedrog beroepen, indien C geen reden had het bestaan van dat bedrog te veronderstellen (zie art. 3:44, vijfde lid, BW). Uit de casus blijkt niet dat C bij het aangaan van de koopovereenkomst wist dat A onjuiste inlichtingen had verschaft aan B. Conclusie: de overeenkomst kan niet vernietigd worden op grond van bedrog.
- Gesteld dat aan de vereisten voor een beroep op bedrog niet is voldaan, kan B aan het gebeurde een succesvolle vordering tegen A ontlenen?
B kan tegen A een vordering tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) instellen.
P BV is een projectontwikkelaar die zich al jaren toelegt op het laten bouwen en verkopen van luxe woningen in en rond gemeente G (meer dan 100.000 inwoners). P is gespecialiseerd in het realiseren van nieuwbouwprojecten op toplocaties met o.a. fraaie uitzichten. Op 25 mei 2006 koopt P van gemeente G voor € 1.750.000 een perceel dat ligt op een mooie locatie vlak bij het water. Vanaf het perceel heeft men uitzicht op een kruispunt van twee waterwegen. G heeft het perceel aangeprezen door het te omschrijven als ́een locatie met woonbestemming, met schitterend uitzicht over het water, kortom ideaal voor luxekoopwoningen ́. Het perceel heeft volgens het bestemmingsplan een woonbestemming. Het is van het water gescheiden door een strook grond die eigendom van de gemeente blijft en waarover reeds sinds jaar en dag een fiets- en voetpad loopt. P wil het perceel verdelen in tien kavels en daarop tien vrijstaande woningen bouwen, vraagprijs € 750.000 per stuk. Gezien het ontwerp en de prachtige ligging is dit een realistische vraagprijs voor het door P als plan Residence benoemde project.
Echter, op 15 februari 2006 heeft de gemeenteraad van G een verordening aangenomen die door het leven gaat als het ́Woonschepenspreidingsplan ́. Die verordening brengt met zich mee dat de, op een paar locaties in de gemeente geconcentreerde woonschepen, moeten worden verspreid over een aantal in de verordening aangewezen ligplaatsen. Een van die ligplaatsen is de kade langs het fietspad voor het door P gekochte bouwperceel. Volgens deze verordening komen er daar acht woonschepen te liggen. De gemeenteverordening heeft weinig aandacht in de kranten gekregen; zij is wel via de normale bekendmakingsadvertenties onder de aandacht van de inwoners gebracht. Veel mensen hebben belangstelling voor het plan Residence. Op een voorlichtingsbijeenkomst voor potentiële kopers wordt door een van de aanwezigen echter gewezen op de consequenties van het ́Woonschepenspreidingsplan ́ waarna de belangstelling voor de woningen drastisch afneemt. Plan Residence dreigt op een mislukking uit te lopen en P BV wil van de koopovereenkomst met de gemeente af. Gemeente G verweert zich door er op te wijzen dat P BV zich als projectontwikkelaar zelf op de hoogte had moeten stellen van de consequenties van het ́Woonschepenspreidingsplan ́.
1. Kan P BV met succes de overeenkomst vernietigen? Betrek in uw antwoord het door de gemeente gevoerde verweer. Verwerk in uw antwoord relevante jurisprudentie.
2. Variant op het voorgaande:
Gesteld dat, anders dan in het voorgaande werd aangegeven, de verordening door de gemeente met betrekking tot de spreiding van woonschepen in de maanden juli tot september 2006 werd voorbereid en in de oktobervergadering van 2006 door de gemeenteraad werd aangenomen. In hoeverre verandert dat uw antwoord op vraag 1.?
- Oogmerk van deze vraag is dat u laat zien dat u de dwalingsregeling uit artikel 6:228 BW goed kunt toepassen.
De eerste vraag die in het kader van het beroep op dwaling moet worden beantwoord is of sprake is van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken (d.w.z.: onder invloed van dwaling) en of er sprake is van causaal verband tussen die onjuiste voorstelling en de overeenkomst (art. 2:228, eerste lid, aanhef BW), met andere woorden, was de overeenkomst tussen P en G niet of niet onder deze voorwaarden gesloten indien P had geweten van de komst van de woonboten? In casu gaat P ervan uit dat het perceel een schitterend uitzicht biedt. Had P geweten van de komst van de woonboten, dan had P de overeenkomst of niet gesloten of in ieder geval niet voor de prijs van € 1.750.000.
De tweede vraag is die naar de aanwezigheid van een dwalingsgrond; is er sprake van een in artikel 6:228, eerste lid genoemde dwalingsgrond en zo ja, welke? In casu komt dwalingsgrond sub b (schending van mededelingsplicht) het meest in aanmerking. In casu heeft gemeente G een mededelingsplicht verzaakt, zij had P moeten wijzen op de komst van de woonboten. Ook verdedigbaar is dat dwalingsgrond sub a (inlichting van de wederpartij) zich in casu voordoet. De aanprijzing van de gemeente is te beschouwen als een inlichting van de wederpartij waardoor de dwaling van P is veroorzaakt.
Nauw met deze vraag verbonden is de derde vraag, namelijk of het voor de gemeente kenbaar was dat het uitzicht over het water voor P essentieel was voor het afsluiten van de overeenkomst (onder deze voorwaarden)? Gezien de in de casus genoemde omstandigheden (een projectontwikkelaar die al jarenlang in gemeente G het topsegment bedient) had het de gemeente duidelijk moeten zijn dat P op zoek was naar een perceel van topkwaliteit, waaronder ook een fraai (en onbelemmerd) uitzicht.
De vierde vraag die moet worden beantwoord is of gezien het tweede lid de dwaling niet voor rekening van P behoort te blijven. Bij de afweging die op grond van het tweede lid moet worden gemaakt kunnen allerlei omstandigheden een rol spelen. In casu is sprake van twee professionele partijen (wat betreft de gemeente spreekt dit voor zich, uit de casus blijkt dat P een projectontwikkelaar is die al jaren opereert in G; van een dergelijke partij mag je in beginsel verwachten dat zij zich goed op de hoogte stelt van feiten die van belang kunnen zijn bij een koopcontract over grond, inclusief de aanwezigheid van het woonbotenspreidingsplan en het effect daarvan. Een deskundige dwaler zal eerder zijn onderzoeksplicht schenden en een beroep op dwaling daarop zien afstuiten (arrest Hilders-De Galan, tekstboek nr.170)). Voor P valt dus een verzwaarde onderzoeksplicht aan te nemen. Daar staat tegenover dat gemeente G vanuit haar deskundigheid een mededelingsplicht heeft, die wordt verzwaard door het feit dat zij als overheidslichaam ook in haar privaatrechtelijke optreden met civiele partijen, gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (art. 3:14 BW). Uit die beginselen vloeit voort dat de gemeente burgers/civiele partijen zo volledig mogelijk informeert. Uit de arresten Booy/Wisman (ziet op dwalingsgrond sub a), respectievelijk Van Geest/Nederlof (ziet op dwalingsgrond sub b) volgt dat een partij die een inlichting heeft verstrekt dan wel een mededelingsplicht heeft verzaakt, waardoor zijn wederpartij in dwaling is gekomen, in het algemeen ter afwering van een beroep op dwaling niet kan verwijten dat zijn wederpartij niet aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan. In casu is dit het geval, gemeente G heeft immers zelf een mededelingsplicht verzaakt en kan daarom niet aan P tegenwerpen dat deze zelf nader onderzoek had moeten instellen.
Conclusie: P kan zich met succes op dwaling beroepen. Ook verdedigbaar is dat men gezien de professionaliteit van de dwalende P, diens onderzoeksplicht (met een beroep op het arrest Hilders/De Galan) toch zwaarder laat wegen. In dat geval is voor P ex artikel 6:228, tweede lid, BW geen beroep op dwaling mogelijk.
NB: P kan geen beroep doen op artikel 3:44, eerste lid jo derde lid, BW en de overeenkomst vernietigen, omdat de overeenkomst door bedrog tot stand is gekomen. Bedrog is aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen of door een andere kunstgreep. Van opzet is in casu (normale bekendmakingsadvertenties) van de zijde van de gemeente geen sprake. NB: beschouwingen over de mogelijkheid tot ontbinding op grond van artikel 6:265 jo 7:17 BW zijn onjuist. Ontbinding leidt immers ex artikel 6:271 BW tot ongedaanmakingsverbintenissen en derhalve niet tot vernietiging.
2. De komst van de woonboten betreft in dat geval een ́een uitsluitend toekomstige omstandigheid ́. Het woonschepenplan was nog niet in de maak. Een beroep op dwaling is ex artikel 6:228, tweede lid, BW niet mogelijk.

Mevrouw B verneemt dat haar zoon, die een jaar geleden een bedrijf in motoren is gestart, van zijn bank (de Cashbank) geen verlenging van het bedrijfskrediet krijgt. Zij bedenkt zich geen moment en biedt de bank aan voor de terugbetaling borg te staan (vgl. art. 7:850 BW) tot een maximum van € 300.000. Zowel B als de Cashbank gaan er bij het sluiten van de overeenkomst van borgtocht van uit dat de financiële positie van het motorenbedrijf weliswaar niet florissant, maar zeker ook niet desastreus is. Dat blijkt echter een misrekening: al na enige maanden wordt duidelijk dat het bedrijf ten tijde van de borgstelling al reddeloos verloren was. De Cashbank spreekt borg B aan tot betaling van € 300.000.
- Kan mevrouw B onder haar betalingsplicht uitkomen?
- Verandert uw antwoord op vraag a indien B zich bedrijfsmatig borg had gesteld?
- Op een professionele kredietverlener zoals een bank rust tegenover de particuliere borg een mededelingsplicht: hij behoort de borg omtrent de risico ́s die aan de borgstelling verbonden zijn, voor te lichten (Van Lanschot-Berthe Bink, tekstboek nr. 170). Nu B door de Cashbank niet omtrent de risico’s van de borgtocht is ingelicht, komt de gemeenschappelijke dwaling (art. 6:228, eerste lid, onder c) – in afwijking van de bij borgtochtovereenkomsten geldende hoofdregel – niet voor rekening van B en kan zij de borgtocht op grond van dwaling vernietigen.
- Dan komt de gemeenschappelijke dwaling conform de hoofdregel ‘krachtens de aard van de (borgtocht) overeenkomst’ (art. 6:228, tweede lid, BW) voor rekening van B (zie arrest Direktbank-Breda, tekstboek nr. 170).
Houben is afgestudeerd in Groningen en slaagt erin in Maastricht een baan te vinden, die per 1 januari 2004 zal ingaan. Hij heeft echter nog een woning nodig. In De Limburger van 19 oktober 2003 leest hij in een advertentie dat er een huis aan de Hubertuslaan te huur wordt aangeboden door eigenaar en huidige bewoner mevrouw Starren.
Op 1 oktober 2003 heeft de gemeente het besluit genomen om de daklozenopvang te verplaatsen naar een pand in de Hubertuslaan tegenover de woning van Starren. Het nieuwe opvanghuis zal op kerstavond feestelijk worden geopend. Omwonenden en huiseigenaren, waaronder Starren, zijn per brief van 5 oktober 2003 van het plan op de hoogte gebracht. Op 12 oktober 2003 is er nog een voorlichtingsavond geweest waar de omwonenden en eigenaren vragen konden stellen. Starren heeft deze bijeenkomst bezocht en is niet onder de indruk. ́Het verkeerslawaai is veel ernstiger, daarom ga ik ook verhuizen ́, zo stelt zij tijdens de bijeenkomst. Op 24 oktober 2003 ontmoet Houben in Maastricht zijn toekomstige collega en geboren Maastrichtenaar C. Gezamenlijk lopen zij langs het pand van Starren. C verzekert Houben bij die gelegenheid dat de Hubertuslaan een representatieve locatie is om te wonen en adviseert hem om het betreffende huis te huren. Op 25 oktober 2003 neemt Houben vanuit Groningen telefonisch contact op met Starren naar aanleiding van de advertentie van 19 oktober jl. In het gesprek, waarin Houben aangeeft dat hij in Groningen woonachtig is, wordt uitgebreid gesproken over de huurvoorwaarden, waaronder de forse huurprijs. Houben geeft in dat gesprek te kennen dat hij op zoek is naar representatieve woonruimte en dat hij getroffen werd door de voorname uitstraling van de Hubertuslaan. Op 30 oktober 2003 neemt Houben opnieuw contact op met Starren en sluit met haar de huurovereenkomst, die zal ingaan op 1 januari 2004. Op 18 november 2003 wordt Houben gebeld door een geschokte C, die hem meldt dat in de Hubertuslaan een daklozenopvang tegenover het door Houben gehuurde pand wordt geopend. Houben is verontwaardigd en wil van de huurovereenkomst af. Starren bagatelliseert de bezwaren van Houben. ́Je hebt toch geen last van die mensen, ik ga er op kerstavond gezellig een glas wijn drinken. ́ Starren verweert zich verder door te stellen dat aangezien de daklozenopvang pas na het sluiten van de overeenkomst aan de Hubertuslaan wordt geopend, deze omstandigheid voor risico van Houben komt. Bovendien is zij van mening dat Houben zich maar beter had moeten informeren. Op welke rechtsgrond(en) kan Houben zich beroepen om van de huurovereenkomst af te komen. Beoordeel in uw antwoord uitvoerig de kans op succes van de aan Houben ter beschikking staande mogelijkheden en geef aan welke mogelijkheid met het oog op de onderzoeks- en mededelingsplichten in casu de voorkeur verdient. Betrek in uw beantwoording de verweren van mevrouw Starren. Verwerk in uw antwoord relevante jurisprudentie met betrekking tot de onderzoeks- en mededelingsplichten van partijen.
NB: bij het beantwoorden van deze vraag kunt u de bijzondere wettelijke bepalingen ten aanzien van de huurovereenkomst buiten beschouwing laten.
Houben kan een beroep doen op artikel 3:44, eerste lid, jo derde lid, BW en de overeenkomst vernietigen, omdat de huurovereenkomst door bedrog tot stand is gekomen. Bedrog is aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen of door een andere kunstgreep. Weliswaar is in de casus gegeven dat Starren wist van de vestiging van het opvanghuis en kan door Houben ook aannemelijk worden gemaakt dat de bedrogene zonder de kunstgreep (opzettelijk verzwijgen) de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten (causaal verband), maar uit de casus blijkt ook dat zij dit feit zo onbelangrijk vond dat niet kan worden gesteld dat zij hierover bij het sluiten van de overeenkomst opzettelijk heeft gezwegen.
Conclusie: Houben kan de overeenkomst niet met succes op grond van bedrog vernietigen. Indien men slaagt in het (moeilijke) bewijs van bedrog, verdient het de voorkeur om op deze mogelijkheid een beroep te doen, aangezien de onderzoeksplicht bij een beroep op bedrog zo goed als geen rol speelt.
Houben kan de huurovereenkomst ook op grond van dwaling (art. 6:228 BW) vernietigen.Wat de vereisten voor een beroep op dwaling betreft kan het volgende worden opgemerkt. In casu is er sprake van dwaling, dat wil zeggen de afwezigheid van een juiste voorstelling van zaken en van een causaal verband tussen de dwaling en het tot stand komen van de huurovereenkomst. Immers, als Houben een juiste voorstelling van zaken had gehad, zijnde de aanwezigheid van de daklozenopvang in de Hubertuslaan, had hij de huurovereenkomst niet of niet onder deze voorwaarden gesloten. Gelet op de inhoud van het telefoongesprek, waarin Houben stelt op zoek te zijn naar representatieve woonruimte en te kennen geeft getroffen te zijn door voornaamheid die de Hubertuslaan uitstraalt, had Starren moeten begrijpen dat de al dan niet aanwezigheid van de daklozenopvang van essentieel belang was voor Houben (kenbaarheidseis). Starren had derhalve Houben daaromtrent moeten informeren. Nu vaststaat dat Starren van de juiste stand van zaken op de hoogte was – ze heeft een brief ontvangen en is op een bijeenkomst geweest, waar de plannen werden toegelicht – had zij Houben behoren in te lichten dat er een daklozenopvang in de Hubertuslaan geopend zou gaan worden. Derhalve is in dit geval artikel 6:228, eerste lid, sub b, BW als dwalingsgrond van toepassing. Vervolgens dienen de door Starren aangevoerde verweren te worden besproken. Het plaatsen van de daklozenopvang in de Hubertuslaan lag voor het sluiten van de overeenkomst al vast. Slechts de feitelijke uitvoering van het besluit ontbrak. Daarmee is dit niet een ́uitsluitend ́ ́toekomstige omstandigheid ́ in de zin van artikel 6:228, tweede lid, eerste zinsdeel (vgl. het arrest Booy-Wisman). Het tweede argument van Starren, heeft betrekking op het tweede zinsdeel van artikel 6:228, tweede lid, BW. In dat verband dient de hoofdregel uit het arrest Van Geest-Nederlof te worden genoemd: degene die een mededelingsplicht heeft geschonden kan zich in het algemeen niet op het standpunt stellen dat de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
Bij de afweging of de dwalende aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan speelt een belangrijke rol of een van beide partijen deskundig is op het terrein waarop de overeenkomst wordt gesloten. Dit aspect kan worden ondergebracht bij de omstandigheden van het geval. In casu is van bijzondere omstandigheden echter geen sprake. Er is, ook indien C als deskundige voor Houben kan worden aangemerkt, geen reden om van de hoofdregel af te wijken, nu Starren wist van de voor Houben van essentieel belang zijnde omstandigheid. Bovendien brengt de aard van de overeenkomst (forse huurprijs) niet met zich mee dat de dwalingskans uitdrukkelijk of stilzwijgend in de overeenkomst is verdisconteerd. De dwaling komt dus ex artikel 6:228, tweede lid, BW niet voor rekening van Houben.
Conclusie: een beroep op dwaling door Houben zal slagen.
NB: in casu gaat het om een huurovereenkomst, artikel 7:17 jo 6:265 BW is niet van toepassing!
