17. Anlægsaktiver – specielt investeringsejendomme

Question 1

Hvilke typer af ejendomme er det regnskabsmæssigt?

Answer 1

✅Domicilejendomme
- Ejendomme, der i et ikke uvæsentligt omfang anvendes i virksomheden til administration, produktion eller i forbindelse med handel m/varer.

✅Handelsejendomme
- Ejendomme, der er opført/købt med videresalg for øje indenfor virksomhedens normale forretningsforløb.

✅Investeringsejendomme (generel def.)
- Investering i grunde, bygninger en del af en bygning eller i både grunde og bygninger med det formå at opnå afkast af den investerede kapital.

Question 2

Hvad er en domicilejendom?

Answer 2

✅Domicilejendomme
- Ejendomme, der i et ikke uvæsentligt omfang anvendes i virksomheden til administration, produktion eller i forbindelse med handel m/varer.

Question 3

Hvad er en handelsejendom?

Answer 3

✅Handelsejendomme

- Ejendomme, der er opført/købt med videresalg for øje indenfor virksomhedens normale forretningsforløb.

Question 4

Hvad er en investeringsejendom?

Answer 4

✅Investeringsejendomme (generel def.)
- Investering i grunde, bygninger en del af en bygning eller i både grunde og bygninger med det formå at opnå afkast af den investerede kapital.

Question 5

Hvilke type aktiv er en domicilejendom? og hvordan indregnes det?

Answer 5

Et materielt anlægsaktiv. Indregnes til kostpris.

Question 6

Hvilken standard?

Answer 6

IAS 40 - investeringsejendomme

Question 7

Omfatter IAS 40 også leasede ejendomme?

Answer 7

Ja, leasede ejendomme indregnes som et ROU-aktiv (right of use), da virk. har en brugsret til ejendommen.

Question 8

Hvad består investeringsejendommes afkast af?

Answer 8

✅Lejeindtægter fra udlejning af ejendomme med fradrag af omk. forbundet med udlejningsvirksomheden og/eller
✅ En eventuel kapitalgevinst ved videresalg

Question 9

Hvordan vil en leasinggivers finansiel udleasing af en inv. ejendom behandles i leasinggivers regnskab?

Answer 9

Der vil IKKE være nogen inv.ejd. at finde i leasinggivers regnskab., leasinggiver vil i stedet indregne et tilgodehavende iht. leasingaftalen.

Question 10

Hvad er indregningskriterierne i IAS 40?

Answer 10

✅ Opfylde definition på materielt anlægsaktiv

✅ Opfylde indregningskriterierne

1) Det skal være sand., at de øk. fordele som er knyttet til inv. ejd. vil tilgå virksomheden
2) Posten skal have en kostpris, der kan opgøres pålideligt.

Question 11

Hvordan skal efterfølgende udgifter i relation til inv. ejendommen behandles efter IAS 40?

Answer 11

✅Kan aktiveres hvis de opfylder indregningskriterierne (ophør med indregning af erstattet del!)

✅Hvis ikke –> res.opg

Question 12

Måling ved første indregning?

Answer 12

Kostpris + transaktionsomkostninger (direkte henførbare!)

Question 13

Efterfølgende måling kommer an på selve ejendommen. hvilke standarder/metoder opgøres den efterfølgende måling efter?

Answer 13

✅ Ejendommen holdes i virksomheden med salg for øje i forbindelse med den ordinære drift = IAS 2 - varebeholdning

✅ Ejendommen ejes ikke = IAS 16 - leasingkontrakter

✅ Er ejendommen ved at blive opført? = IAS 40 - investeringsejendomme (allerede under opførelsen)

✅ Ejendommen er en investeringsejendom = Valgfrihed mellem

1) Kostprismodellen (IAS 16)
- (Skal dog stadig informere dagsværdien)
2) dagsværdimodellen (IAS 40)

Question 14

Må en virksomhed både måle investeringsejendomme til kostpris og dagsværdi i efterfølgende målinger?

Answer 14

NEJ, der skal være konsistens behandling - ingen “cherry picking” hvor man måler til dasgværdi på opskrevne bygninger, og kostpris på andre. derfor –> valg af dagsværdimodel gælder for ALLE inv.ejendomme

Question 15

Hvordan skal værdiændringer (pos/neg) i investerings ejendomme behandles efter IAS 40?

Answer 15

IAS 40 –> Alle værdiændringer (pos/neg) skal indregnes i res.opg. i den periode de opstår (NB: ingen krav om binding på særlig reserver under EK)

Question 16

Hvad måles til dagsværdi i forhold til leasede investeringsejendomme?

Answer 16

Hvis det er en leasingtager, er det brugsretten til ejendommen (ROU aktiv) som måles til dagsværdi - IKKE den underliggende ejendom.

Question 17

def. dagsværdi

Answer 17

Den pris, der ville blive modtage ved et salg af et aktiv eller ville skulle betales for at overdrage en forpligtelse i en transaktion i god ro og orden (“orderly transaction”) mellem markedsdeltagere på målingsdagen

Question 18

Hvad er Markedstilgangen?

Answer 18

Markedstilgangen: bruger priser el. anden relevant information som stammer fra markedstransaktioner, der involverer identiske eller sammenlignelige (ensartede) aktiver el. forpl. eller grupper af aktiver/forpl.

Question 19

Hvad er Genanskaffelsestilgangen?

Answer 19

Genanskaffelsestilgangen: afspejler det beløb som kræves på opgørelsestidsp. for at erstatte aktivets service-kapacitet (”aktuel genanskaffelsesudgift”)

Question 20

Hvad er Indkomsttilgangen?

Answer 20

Indkomsttilgangen: omdanner fremtidige beløb (cash flows, indt./omk.) til et enkelt aktuelt (dvs. tilbagediskonteret) beløb – baseret på markedsdeltageres
aktuelle forventninger til disse fremtidige beløb

Question 21

Hvilken metode af Markedstilgangen, Genanskaffelsestilgangen, Indkomsttilgangen skal bruges til at finde dagsværdi af investeringsejendomme?

Answer 21

Alle tre kan bruges, den der giver den mest retvisende dagsværdi skal benyttes. (kigger på dagsværdi hieraki, jo højere oppe jo bedre data)

Question 22

Hvad er forskellen mellem dagsværdi og brugsværdi?

Answer 22

✅Dagsværdi forsøger at sætte sig i markedsdeltagernes sted, ved brug af de forudsætninger og antagelser de ville bruge ved prissætningen ~ ”hvad ville prisen være, hvis markedet havde været aktivt” –> “Hvad kan MAN få for dette aktiv?”

✅Brugsværdi er virksomhedens eget skøn, hvor insiderkendskab til egne forhold inddrages (f.eks. synergier, juridiske restriktioner, som kun gælder den aktuelle ejer m.v.) –> “Hvad kan JEG få for dette aktiv?”

Question 23

Hvad er forskellen på indregning af værdiændringer mellem Dagsværdimodellen og omvurderingsmodellen?

Answer 23

✅Dagsværdimodellen –> ændringer gennem res.opg

✅Omvurderingsmodellen –> pos. ændringer gennem anden totalindkomst (OCI)
neg.ændringer i res.opg

Question 24

Hvornår kan der ske overførsel til/fra kategorien investerings ejendomme?

Answer 24

IAS 40: kun overførsel, når der sker ændring i en ejendoms brug = man kan ikke “ved skrivebordet” klassificere sig ind/ud af kategorien.

Question 25

4 situationer, hvor der kan ske overførsel til/Fra kategorien investerings ejendomme?

Answer 25

✅ ud af kategorien

1. Fra inv.ejd til domicilejd.
2. Fra inv.ejd. til handelsejd.

✅ ind i kategorien

3. Fra domicilejd. til inv.ejd
4. Fra handelsejd. til inv.ejd

Question 26

Hvornår må man overføre fra inv.ejd. (målt til dagsværdi) til domicilejd? Og hvad gør man ved indregning?

Answer 26

✅Krav om påbegyndelse af egenbrug af ejd. (ændret brug)

Indregning –> Dagsværdi bliver ny kostpris på tidsp. for ændringen i ejd. brug

Question 27

Hvornår må man overføre fra inv.ejd. (målt til dagsværdi) til handelsejd.? Og hvad gør man ved indregning?

Answer 27

✅Krav om påbegyndelse af om-/tilbygning med henblik på salg (ændret brug)

✅der SKAL være om-/tilbygning. (Hvis en ejd. blot forsøges solgt som den er –> fortstat inv.ejd.)

Indregning –> Dagsværdi bliver ny kostpris på tidsp.

Question 28

Hvornår må man overføre fra domicilejd. til inv.ejd. (dagsværdi).? Og hvad gør man ved indregning?

Answer 28

✅Ophør med egen brug af ejendommen

Kan du ske at gå fra kostpris til dagsværdi, og evt.forskelle behandles således:

Stigninger –> opskrives gennem anden totalindkomst

Fald –> omk. i res.opg.

(beløb på opskrevet EK indtægtsføres IKKE i res.opg. ved salg)

Question 29

Hvornår må man overføre fra handelsejd. til inv.ejd. (dagsværdi).? Og hvad gør man ved indregning?

Answer 29

Ville oprindeligt have solgt ejendommen, men vil nu gerne lease den ud.

✅Indgåelse af OPERATIONEL leasingaftale med anden part
(Ved fin. leasingaftale viulle leasinggiver ophøre med at indregne ejd.)

Evt. forskelle mellem kostpris og dagsværdi indregnes i res.opg. = som om et alm. salg var foretaget.

Question 30

5. Hvad er forskellen på omvurderingsmodel og dagsværdimodel?

Answer 30

✅Omvurderingsmodellen (se IAS 16.31, 39 og 40) måler til dagsværdi minus efterfølgende af- og nedskrivninger. Positive dagsværdireguleringer indregnes som hovedregel gennem OCI, og vil efter overskudsdisponeringen indgå i en reserve for opskrivninger under egenkapitalen. Negative dagsværdireguleringer vil som hovedregel blive indregnet i resultatopgørelsen. Undtagelser er, hvis den positive/negative dagsværdiregulering er en tilbagekorrektion af tidligere foretaget negativ/positiv dagsværdiregulering.

✅Dagsværdimodellen måler løbende til dagsværdi uden af- og nedskrivninger, og indregner alle værdiændringer i resultatopgørelsen, og det sker uden binding af positive dagsværdiændringer på en særlig reserve.

Question 31

6. Hvilke af følgende modeller er mulige til behandling af investeringsejendomme iht. IAS 40?

a) Kostprismodel
b) Omvurderingsmodel
c) Dagsværdimodel

Answer 31

Svar: Kostprismodel og Dagsværdimodel (IAS40.30)

Question 32

7. Hvilke af følgende modeller er mulige til behandling af investeringsejendomme iht. ÅRL?

d) Kostprismodel
e) Omvurderingsmodel
f) Dagsværdimodel

Answer 32

Svar: alle tre (ÅRL §38.1 + §§40-43 + §49)

Question 33

8. En virksomhed har investeringsejendomme i hhv. Danmark og Sverige.

Kan virksomheden vælge kostprismodel for ejendommene i Danmark og dagsværdimodel for ejendommene i Sverige?

Answer 33

Svar: Nej, virksomheden skal vælge én model som sin regnskabspraksis, som gælder for ALLE investeringsejendomme (konsistens) (IAS40.30)

Question 34

2. Virksomhed A ejer en ejendom, der er indrettet som hotel. Virksomhed A udleaser (som leasinggiver) ejendommen til Comwell på en operationel leasingkontrakt.

Er ejendommen en investeringsejendom for virksomhed A?

Answer 34

Svar: Ja, virksomhed A har investeret i ejendommen for at få et afkast i form af lejeindtægter og evt. senere kapitalgevinst frem for at have den til eget brug i sin forretning eller til videresalg i det normale forretningsforløb (IAS40.8c)

Question 35

1. Comwell hotelkæden har købt en ejendom i Aarhus. Den indtjener lejeindtægter fra dag-til-dag udlejning af hotelværelser samt indtjener indtægter fra restaurantdrift og kursusaktivitet.

Er ejendommen en investeringsejendom?

Answer 35

Svar: Nej, det er en domicilejendom fordi den anvendes af virksomheden i den almindelige forretning (IAS40.5. Se også IAS40.12)