TEMA 11: OTROS DERECHOS REALES DE GOCE

Question 1

derechos de goce

Answer 1

1. El Derecho de Superficie
2. El Derecho de Sobreedificación y subedificación
3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

Question 2

1. El Derecho de Superficie
   Concepto (Real Decreto 7/2015 TR Ley del Suelo)

Answer 2

ART 53: regulación del derecho de superficie
⇒ el derecho a edificar sobre un suelo ajeno (o subsuelo o vuelo ajeno o en la rasante); facultad del superficiario de realizar construcciones o edificaciones de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo

Question 3

1. El Derecho de Superficie
   La característica fundamental del derecho de superficie es

Answer 3

la separación entre el dominio de lo construido, plantado o sembrado y el del suelo en que se efectúa. El primero pertenece al titular del derecho de superficie o superficiario y el segundo al concedente de la misma.

Question 4

1. El Derecho de Superficie
   Supone una excepción

Answer 4

Supone una excepción al régimen de la accesión (art 358 CC) ya que el propietario del suelo no hace suyo lo que se edifica, planta o siembra, siendo el superficiario quien goza del suelo ajeno (cfr. art. 358 CC), permitido por la Ley del Suelo y que nace de un contrato entre los dos sujetos. La construcción del derecho de superficie es siempre contractual.

Question 5

1. El Derecho de Superficie
   Características
   que tipo de derecho es ?

Answer 5

> Es un derecho real de goce, como consecuencia del ejercicio de este derecho, el superficiario deviene dueño temporal de la edificación o plantación. Es poseedor del suelo ajeno, durante su duración, por lo que podrá servirse de las acciones protectoras de la posesión frente al que le perturbe o inquiete en la misma.
Es un derecho real temporal o limitado temporalmente, lo edificado o plantado revierte al propietario del suelo cuando finaliza el derecho de superficie.

Question 6

1. El Derecho de Superficie
   Características
   que puede hacer el superficiario

Answer 6

> El superficiario puede realizar actos de disposición de su derecho y, por tanto, puede enajenarlo e hipotecarlo

Question 7

1. El Derecho de Superficie
   Características
   quien puede constituir un derecho de superficie

Answer 7

> El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo (superficiante), sea público o privado, tiene que tener plena capacidad y libre disposición del inmueble

Question 8

1. El Derecho de Superficie
   Carácter temporal

Answer 8

• Este derecho atribuye al superficiario un derecho de propiedad sobre lo construido pero nunca sobre el suelo del propietario, derecho que tiene una duración temporal sobre la edificación.
• El límite máximo de duración de un derecho de superficie es de 99 años. A la finalización de este derecho, lo construido pasará a ser propiedad del propietario del suelo.

Question 9

1. El Derecho de Superficie
   Existen unos requisitos formales para la constitución del derecho

Answer 9

1. imperativamente, tiene que hacerse el contrato, entre el dueño del suelo y el superficiario, en escritura pública. En la Escritura se ha de fijar su plazo de duración que no puede ser superior a 99 años (art. 53.2 Ley del Suelo)
2. para su constitución es necesaria la inscripción registral del contrato (no existe derecho de superficie sin inscripción en el RP, para la posible oponibilidad erga omnes).

Question 10

1. El Derecho de Superficie
   Finalidad del derecho: finalidad económica

Answer 10

En principio no parece un derecho interesante para el superficiario porque se ve que va a beneficiar al dueño del terreno. Lo que se vende con un derecho de superficie. Parece lógico que, para la propiedad sobre todo de un bien inmueble, uno se quiere quedar con la propiedad de manera permanente como la propiedad de una casa. Sin embargo, hay algunos ejemplos que pueden usar de este derecho como un centro comercial, industrial, es un negocio rentable para el promotor porque la edificación tiene su obsolescencia pero mientras funciona se va a amortizar totalmente y llegar a tener una rentabilidad muy importante. Sirve para el abaratamiento de los costes de la construcción/ financiación de la obra al dueño del suelo. Tiene que hacer una menor inversión para el promotor teniendo beneficios económicos.

Question 11

1. El Derecho de Superficie
   Carácter gratuito u oneroso (> precio): art 53.3 Ley del Suelo

Answer 11

• Cuando es gratuito, quiere decir que no se paga ningún tipo de precio inicial al dueño del suelo. La finalidad para el dueño del suelo sería, suele ser para un plazo muy limitado, la expectativa de tener la propiedad de una construcción a la finalización del derecho de superficie.
• Lo normal es que se cede por un precio, se puede hacer por:
• • Suma alzada
• • Canón periódico
• • Adjudicación de viviendas o locales:

Question 12

• • Canón periódico y - - Adjudicación de viviendas o locales:

Answer 12

• Canón periódico: por cada año se paga una determinada cantidad. Desde un punto de vista económico, es lo que favorece más al superficiario porque va pagando el suelo mientra se obtiene renta
• Adjudicación de viviendas o locales: la forma de pago es que el dueño del suelo se le adjudique la propiedad de una parte de viviendas o locales para pagar el solar

Question 13

1. El Derecho de Superficie
   Transmisibilidad por el superficiario de lo construido o edificado art 53.3 Ley del Suelo

Answer 13

• en todo o en parte (pisos o locales en régimen de propiedad horizontal), sin necesidad de consentimiento del propietario del suelo, por el tiempo que dure el derecho de superficie (art. 54.1 y 2 Ley Suelo).
• Igualmente, se puede constituir hipoteca sobre el derecho de superficie (art. 54.1 Ley Suelo), que se extinguirá con la extinción del derecho de superficie (art. 54. 5 Ley Suelo).

Question 14

1. El Derecho de Superficie
   El derecho de superficie es transmisible…

Answer 14

• El derecho de superficie es transmisible pero uno no puede transmitir lo que no tiene por lo cual si se transmite el derecho de superficie, se transmitirá por el tiempo restante del derecho de superficie. Es una propiedad temporal. No hay ningún límite a la transmisibilidad de lo que se ha edificado, NI siquiera se exige el consentimiento del propietario del suelo.
• en todo o en parte (pisos o locales en régimen de propiedad horizontal), sin necesidad de consentimiento del propietario del suelo, por el tiempo que dure el derecho de superficie (art. 54.1 y 2 Ley Suelo).

Question 14

Además, el derecho de superficie es hipotecable…

Answer 14

• Además, el derecho de superficie es hipotecable. Sin embargo, la valoración de este derecho de hipoteca (precio) vendrá determinada por la duración temporal del derecho de superficie. Efectivamente, si no se paga la deuda, la subasta será sobre el derecho de superficie que es temporal.
• Igualmente, se puede constituir hipoteca sobre el derecho de superficie (art. 54.1 Ley Suelo), que se extinguirá con la extinción del derecho de superficie (art. 54. 5 Ley Suelo)

Question 15

1. El Derecho de Superficie
   Extinción

Answer 15

• por expiración del plazo de duración: La extinción se produce en el momento de vencimiento del plazo, NO se extingue con la muerte del superficiario y se transmite a sus herederos pero normalmente este derecho lo adquieren personas jurídicas.
• si NO se edifica de conformidad con lo previsto en el título de constitución (art. 54.5 Ley Suelo). También se puede extinguir si no se edifica en el plazo previsto por el contrato de constitución de este derecho. Efectivamente, no es indiferente al dueño del suelo que se construya o no porque este tiene la expectativa legítima de recibir la propiedad de lo edificado.

Question 16

2. El Derecho de Sobreedificación y subedificación
   CTX, comparacion con el derecho de superficie

Answer 16

Son derechos muy similares al derecho de superficie. La diferencia radica en que en el derecho de superficie el superficiario se hace dueño de lo construido con carácter temporal (mientras dura el derecho), mientras que aquí no rige limitación temporal alguna para su titular.

Question 17

2. El Derecho de Sobreedificación y subedificación
   Conceptos

Answer 17

A. Derecho de sobreedificación o derecho de vuelo ⇒
B. Derecho de subedificación o derecho de subsuelo ⇒

Question 18

A. Derecho de sobreedificación o derecho de vuelo ⇒

Answer 18

derecho a construir sobre un edificio que ya existe. La diferencia con el derecho de superficie, es que el derecho de superficie se hace sobre un suelo, y esté derechos sobre algo ya edificado (levantar nueva planta sobre un edificio ya construido), adquiriendo el titular la propiedad definitiva de lo construido.
Si no hay pacto entre las partes, se entiende que esta propiedad es plena e ilimitada (a diferencia del derecho de superficie).
→ Son derechos reales, limitativos del dominio, que recaen sobre cosa ajena

Question 19

B. Derecho de subedificación o derecho de subsuelo ⇒

Answer 19

Derecho a construir bajo su subsuelo, adquiriendo el titular la propiedad definitiva de lo construido.

→ Son derechos reales, limitativos del dominio, que recaen sobre cosa ajena

Question 20

2. El Derecho de Sobreedificación y subedificación
   Prevenciones

Answer 20

Cuando se pretende inscribir un derecho de sobreedificación, como hay un edificio preexistente, forzosamente se tendrá que conformar una comunidad de bienes sobre los elementos comunes a la nueva propiedad y a la propiedad preexistente o, en su caso, un régimen de propiedad horizontal. Habrá que adaptar la cuotas del nuevo propietario.

Question 21

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
   Concepto

Answer 21

• ⇒ Es una forma de adquisición de un derecho de uso o aprovechamiento de bienes inmuebles durante un tiempo determinado al año, sobre el cual hay una regulación estricta.
• ⇒ Facultad de usar un alojamiento que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto;
• con carácter exclusivo durante un periodo de un número determinado de semanas (determinadas > siempre las mismas semanas del año aunque hay una posibilidad de permuta con otro usuario) cada año,
• por una duración determinada pactada dentro de un límite legal de 50 años.
• Además del derecho de uso, se suele combinar con la adquisición de una serie de servicios complementarios como mínimo el mantenimiento y la limpieza de habitaciones.

Question 22

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
   Prohibición de usar “propiedad” y exigencia de informaciones precontractuales

Answer 22

Realmente, no hay un verdadero derecho de propiedad, es un derecho de uso. La ley prohíbe que en se utilice la palabra propiedad para que no haga duda sobre lo que se adquiere. Si se comercializa incluso con publicidad, habrá dos consecuencias: una sanción administrativa eventualmente, y la consecuencia puede ser la posibilidad de anular el contrato por incumplimiento de obligación de información. Si se usa en el contrato, seguramente habrá anulación del contrato de adquisición. También puede haber anulación por incumplimiento de obligación de información previa.

Question 23

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
   Características y norma

Answer 23

• Este derecho está regulado en la Ley 4/2012 de Aprovechamiento por turno de Bienes Inmuebles.
• obligaciones
• vender derecho de uo

Question 24

- Este derecho está regulado en la Ley 4/2012 de Aprovechamiento por turno de Bienes Inmuebles.

Answer 24

- Este derecho está regulado en la Ley 4/2012 de Aprovechamiento por turno de Bienes Inmuebles. Estos regímenes se dan mucho en las localidades donde hay playas. Surge de una directiva comunitaria porque la UE ve que empieza a ser frecuentes los problemas de no nacionales que no tienen suficiente información sobre este tipo de derechos.

Question 25

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles Características y norma OBLIGACIONES

Answer 25

- El propietario tiene la obligación de prestar los servicios complementarios (que habrá de serlo de todo el edificio) por sí mismo o por una empresa contratada, y el usuario tiene la obligación de abonar la cuota anual de mantenimiento o servicios. - Como consecuencia de estas obligaciones, el contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno se podrá resolver/ extinguir por el propietario del edificio en caso de impago por el titular del derecho de aprovechamiento de las cuotas por la prestación de los servicios complementarios durante más de un año (art. 32.1 LATBI). - Eso se hace para que no se produzca un enriquecimiento injusto. - En caso de extinción, el propietario del edificio debe restituir entonces la parte proporcional del precio de adquisición del derecho correspondiente al periodo de tiempo no consumidor (art. 32.2 LATBI).

Question 26

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles Características y norma VENDER SU DERECHO DE USO

Answer 26

NO se necesita el consentimiento del dueño del establecimiento para que el usuario venda su derecho de uso, con la única obligación de informarle al dueño del establecimiento porque el nuevo titular del derecho será el obligado a pagar las cuotas previstas por la prestación de los servicios complementarios. Es transmisible por su titular por compraventa y hereditariamente, sin que sea necesario el consentimiento del propietario del edificio (art. 33.1 LATBI). Cuando se produce la transmisión es por el resto de tiempo de duración

Question 27

EN CASO DE EXTINCION

Answer 27

En caso de extinción, el propietario del edificio debe restituir entonces la parte proporcional del precio de adquisición del derecho correspondiente al periodo de tiempo no consumidor (art. 32.2 LATBI).

Question 28

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles Duración y plazos

Answer 28

- Duración anual de los derechos: El periodo anual de aprovechamiento NO podrá ser inferior a siete días (art. 23.3 LATBI). En el contrato habrá que especificar el periodo anual de aprovechamiento y el número de años (art. 11 LATBI) → cada año, por una duración determinada pactada - Duración del régimen, que ha de constar en la Escritura Pública de constitución, no podrá ser inferior a un año, ni superior a cincuenta (art. 26 LATBI) (límites legales)

Question 29

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles Constitución de un edificio en régimen de aprovechamiento por turnos FORMA Y REQ

Answer 29

El derecho de aprovechamiento por turnos es inscribible en el registro de la propiedad, para lo cual la transmisión deberá hacerse en escritura pública (art. 31 LATBI) - Para constituir un aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, se tiene que hacer en escritura pública, en la cual hay que hacer constar la localidad, las circunstancias / descripción del edificio, así como de cada uno de los alojamientos, la duración anual de los derechos que se constituyen sobre cada uno de los bienes inmuebles. los servicios complementarios que se van a ofrecer, la duración del régimen.

Question 30

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles Constitución de un edificio en régimen de aprovechamiento por turnos OBJETO

Answer 30

- El régimen de aprovechamiento por turnos deberá constituirse sobre un edificio en su totalidad (no puede ser si uno tiene solo la planta entera), que tenga al menos diez alojamientos (art. 23.2 LATBI). Lo normal es que se constituya con carácter previo a la finalización del edificio, sobre la base de un proyecto. Este límite de edificio en totalidad es para la tranquilidad de los vecinos.

Question 31

3. El Derecho de Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles Medidas de protección / tuitivas contractuales

Answer 31

1. información previa al contrato / precontractual 2. ESCRITO 3. DESISTIMIENTO

Question 32

1. información previa al contrato / precontractual

Answer 32

Históricamente, ha habido muchos malentendidos acerca de la naturaleza del derecho. Es necesario dar una información previa al contrato / precontractual en la que tiene que constar todo lo que el posible adquirente tiene que saber (art. 9 LATBI): - naturaleza del derecho adquirido, - alojamiento sobre el que recae, - duración, - periodos de disfrute, - servicios complementarios - precio del derecho y de los servicios complementarios - mediante un formulario normalizado

Question 33

2.ESCRITO

Answer 33

- El contrato ha de formalizarse por escrito con mención de todas las circunstancias anteriores (art. 11 LATBI), no necesariamente en EP, puede hacerse en escritura privada. Sin embargo, para inscribirlo en el RP, es necesaria la EP. El contrato privado es valido siempre que consten la información previa, pero cualquiera de las partes puede exigir la escritura pública para que el derecho tenga alcance real y oponibilidad.

Question 34

3. DESISTIMIENTO

Answer 34

- El adquirente tiene un derecho de desistimiento en el plazo de catorce días naturales (art. 12 LATBI). Será un derecho de desistimiento / de arrepentimiento sin ningún tipo de incumplimiento contractual para permitir proteger al adquirente.