TEMA 13: EL DERECHO REAL DE HIPOTECA

Question 1

1. Concepto (art 104 LH)

Answer 1

• Concepto de derecho real e hipoteca según el artículo 140 LH + prohibición de pacto comisorio
• Caracteres (indivisible, accesoria)
• NO exclusión de la responsabilidad universal + excepción de la hipoteca de responsabilidad limitada

Question 2

• Concepto de derecho real e hipoteca según el artículo 140 LH

Answer 2

• Gracias a esta hipoteca, se aumenta la capacidad de crédito, para poder obtener una financiación en cantidades importantes y con calidad para promover actividad empresarial o comprar viviendas. Para el hipotecante, no se produce limitación en el uso del bien ni una desposesión. Para el acreedor, confiere seguridad al crédito.
• ⇒ “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor [carácter real], al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.”

Question 3

prohibición de pacto comisorio y hipoteca

Answer 3

NO se atribuye al acreedor una facultad de quedarse con la propiedad de la cosa, está prohibido expresamente (prohibición del pacto comisorio) sino de promover la subasta judicial y quedarse con el cobro que se debe.

Question 4

principio de especialidad de la hipoteca

Answer 4

Atendiendo al principio de especialidad de la hipoteca, en la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de hipoteca deben encontrarse perfectamente descritos los bienes sobre los que recae, proscribiéndose las hipotecas generales, expresándose, además, el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados

Question 5

4 caracteres / elementos de la hipoteca

Answer 5

1. indivisible
2. accesoria
3. NO existe desplazamiento posesorio:
4. principio de especialidad de la hipoteca

Question 6

1. hipoteca = indivisible

Answer 6

La hipoteca subsiste íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido (art. 122 LH), sin perjuicio de lo dispuesto en los arts. 123 y 124 LH. Como veremos infra, es ésta una característica no esencial de la hipoteca, que puede ser derogada por voluntad de las partes.

Question 7

2. hipoteca = accesoria

Answer 7

La hipoteca es inseparable del crédito que garantiza y asegura. Nace para asegurar el cumplimiento de una obligación (principal). Por ello: a) queda afectada por las vicisitudes que sufra el crédito (cesión, extinción) y b) sólo puede transmitirse con el crédito que garantiza.

Question 8

NO exclusión de la responsabilidad universal

Answer 8

• En virtud del artículo 105 LH, la hipoteca NO excluye la responsabilidad universal del deudor con todos sus bienes, que se deriva del artículo 1919.
• Si la subasta no permite cubrir con toda la deuda, no extingue el resto de la deuda.
• El deudor NO responde solo con el bien sobre el que se constituye la hipoteca sino también sobre el resto de su patrimonio hasta cobrar íntegramente su crédito.
• “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo mil novecientos once del Código Civil.”

Question 9

Sin embargo, hay una excepción a la no exclusion de la responsabilidad universal&raquo_space; exclusion

Answer 9

el supuesto de la hipoteca de responsabilidad limitada al valor del bien hipotecado (art 140 LH), esta posibilidad de acuerdo entre deudor y acreedor para limitar la garantía a la hipoteca es absolutamente residual.

Question 10

2. Ventajas que aporta la hipoteca al acreedor la constitución de una hipoteca (frente a la posibilidad de dirigirse contra cualquier bien del deudor = principio de responsabilidad universal)

Answer 10

1. Derecho real (art 104 LH “cualquiera sea el poseedor”)
2. Procedimiento de ejecución hipotecaria (ventaja procesal)
3. Preferencia a demás acreedores en caso de insolvencia del deudor (art 270 RDL 1/2020 TR-Ley concursal)

Question 11

1. Derecho real (art 104 LH “cualquiera sea el poseedor”)

Answer 11

Aquí la ventaja es que se puede dirigir contra cualquier poseedor del bien, es un derecho real. Cuando pasa a tercero, que sea por compraventa, donación, herencia, embargo, etc, la hipoteca subsiste. El principio del artículo 1919 es responder con los bienes presentes y futuros mientras sigan en el patrimonio, aqui se extiende a patrimonio de terceros.

Question 12

2. Procedimiento de ejecución hipotecaria (ventaja procesal)

Answer 12

En caso de incumplimiento de la obligación, el acreedor hipotecario dispone de un procedimiento de ejecución rápido. Además de la rapidez, el deudor solo puede ejercer causas de oposición a este procedimiento que vienen tasadas por ley en el artículo 695 LEC:
- hipoteca cancelada
- error en el cálculo
- existencia de cláusulas abusivas en el procedimiento hipotecario se elimina la cláusula y el procedimiento de ejecución sigue.

Question 13

3. Preferencia a demás acreedores en caso de insolvencia del deudor (art 270 RDL 1/2020 TR-Ley concursal)

Answer 13

En caso de concurso de acreedores para el deudor, que es insolvente y no puede pagar todas sus deudas, hay una preferencia, quiere decir que unos acreedores cobrarán en preferencia de otros.
Para la hipoteca, el acreedor tiene un derecho de preferencia/ privilegio sobre el mismo bien hipotecado. Con el producto de la venta del bien hipotecado, el acreedor hipotecario cobrará en primero.

Question 14

3. Partes

Answer 14

A. Acreedor hipotecario
B. Hipotecante (constituyente de la garantía, deudor o no deudor)
C. Tercer poseedor (referencia art 114 LH)

Question 15

A. Acreedor hipotecario

Answer 15

• Es el acreedor de la relación jurídica obligacional (relación subyacente) y, al mismo tiempo, el titular del derecho real de hipoteca. Ha de tener capacidad general para obligarse.
• 3 posibilidades, si el crédito es: parciario, mancomunado o solidario

Question 16

A. Acreedor hipotecario crédito parciario

Answer 16

Si el crédito es parciario, se entiende dividido en tantas partes como acreedores y, por ese motivo, se ha entendido que hay tantas hipotecas (del mismo rango) como acreedores hipotecarios

Question 17

A. Acreedor hipotecario crédito mancomunado

Answer 17

Si es el crédito mancomunado (conjunto o indivisible), los acreedores integran una comunidad y la hipoteca sólo es una, exigiéndose, por tanto, el ejercicio conjunto de la acción hipotecaria

Question 18

A. Acreedor hipotecario crédito solidario

Answer 18

Si el crédito es solidario, se entiende que habrá también una cotitularidad solidaria en la hipoteca, de modo que cualquiera de los acreedores puede ejecutar la hipoteca, para el percibo total del crédito,

Question 19

B. Hipotecante (constituyente de la garantía, deudor o no deudor)

Answer 19

• El sujeto pasivo de la hipoteca es el propietario de la finca gravada o hipotecada,
• con independencia de que sea al mismo tiempo sujeto pasivo de la relación jurídica obligacional garantizada.
• Cuando coinciden en la misma persona la condición de hipotecante y deudor de la obligación garantizada se habla de hipotecante deudor (vs hipotecante no deudor > fiador real)

Question 20

hipotecante requisito

Answer 20

El hipotecante TIENE que ser el propietario del bien hipotecado. El hipotecante puede ser el deudor o puede ser un hipotecante no deudor, es decir alguien que constituye hipoteca sobre un bien de su propiedad en garantía de una obligación ajena. Se le exige capacidad para enajenar y libre disposición de la cosa en el momento de la constitución.

Question 21

C. Tercer poseedor (referencia art 114 LH)

Answer 21

⇒ Sería el tercero propietario que adquiere la propiedad con carácter posterior a la constitución de la hipoteca. En principio, NO es deudor pero tendrá interés en que se cumpla la hipoteca para evitar que se promueva la subasta, va a sufrir las consecuencias del incumplimiento contractual por parte del deudor.

Question 22

C. Tercer poseedor (referencia art 114 LH)
tratamiento por la LH

Answer 22

La LH le da un tratamiento menos gravoso que al que se da al deudor: “Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.”

Question 23

4. Objeto

Answer 23

A. Bienes inmuebles y derechos reales enajenables (art 106 LH)
B. Exclusión de hipoteca sobre servidumbres (art 108 LH)
C. Hipotecas especiales: sobre usufructo y sobre nuda propiedad (art 107 LH)
D. Los derechos que se pueden hipotecar y los derechos que NO se pueden hipotecar
E. La extensión objetiva de la hipoteca (art 110 y 111 LH)

Question 24

A. Bienes inmuebles y derechos reales enajenables (art 106 LH)

Answer 24

• Se puede hipotecar el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles pero no solamente sino también otros derechos reales (derecho de usufructo, derecho de nuda propiedad, derechos de superficie [derecho a construir sobre solar ajeno], concesión administrativa) con la condición que se pueda enajenar.
• “Podrán ser hipotecados: Primero. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. Segundo. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes”

Question 25

B. Exclusión de hipoteca sobre servidumbres (art 108 LH)

Answer 25

El artículo 108 nos dice que NO es posible constituir hipoteca sobre servidumbres a menos que se hipoteque con el predio dominante ya que las servidumbres son inescindibles / indivisibles del predio dominante.

Question 26

C. Hipotecas especiales: sobre usufructo y sobre nuda propiedad (art 107 LH)

Answer 26

- Para los usufructos vitalicios, se puede hipotecar el derecho de usufructo pero la duración queda condicionada a la duración del usufructo y la muerte del usufructuario. - Si el usufructo se consolidase en la persona / condición de usufructuario, la hipoteca que originalmente fue sobre la nuda propiedad, se extingue sobre la propiedad entera. - Si el usufructo fuera posterior a la hipoteca, por la ejecución hipotecaria, se extinguirá. - En cuanto a la nuda propiedad, si el usufructo es anterior a la nuda propiedad hay que respetar el usufructo hasta su extinción.

Question 27

D. Los derechos que SI se pueden hipotecar: El art. 107 LH señala un elenco de bienes que pueden ser hipotecados:

Answer 27

- La hipoteca del derecho de usufructo. - La hipoteca de la mera o nuda propiedad. - La hipoteca sobre los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con pacto de no volverlos a hipotecar. - La hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria. Es el supuesto de la llamada subhipoteca. - La hipoteca de los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros de semejante naturaleza real (sólo las servidumbres personales). - La hipoteca de determinadas concesiones administrativas - El derecho de retracto convencional - Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal - Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.

Question 28

los derechos que NO se pueden hipotecar: Según el art. 108 LH, NO se podrán hipotecar:

Answer 28

- Las servidumbres legales, a menos que se hipotequen conjuntamente con el predio dominante, y salvo las de aguas, que podrán ser hipotecadas. Sólo pueden serlo las personales, ya que las reales no pueden hipotecarse con independencia del fundo al que pertenecen. - Los usufructos legales, salvo el del cónyuge viudo (único que queda vigente). - El uso y habitación. Son derechos personalísimos e intransmisibles.

Question 29

La Ley Hipotecaria distingue la extincion

Answer 29

- extensión legal de la hipoteca o extensión natural (arts. 109 y 110 LH), - la extensión convencional (art. 111 LH), - y el supuesto de extensión objetiva de la hipoteca cuando la finca hipotecada es adquirida por un tercero (tercer poseedor de finca hipotecada, arts. 112 y 113 LH)

Question 30

La extensión objetiva de la hipoteca (art 110 y 111 LH)

Answer 30

- nuevas plantaciones, edificios - caso de siniestros - animales - bienes muebles

Question 31

extension hipoteca plantaciones y edificaciones

Answer 31

Si no se pacta otra cosa se entiende extendida la garantía hipotecaria a las mejores que sean nuevas plantaciones, obras o elevación de edificios. Si se constituye una hipoteca inicialmente sobre un solar y el dueño del solar construye, la hipoteca se extiende sobre lo edificado. Imaginamos un solar con valor de 200.000€ y se pide en una oficina bancaria un préstamo de 300.000€, proponiendo a cambio una hipoteca sobre el solar; pues en principio lo denegará pero como la hipoteca se extiende sobre lo edificado, así que el crédito no es superior al valor original

Question 32

extension hipoteca en caso de siniestra

Answer 32

En caso de siniestro posterior a la constitución de la hipoteca o de expropiación, la hipoteca se extiende a estar constituida sobre la cantidad de dinero que se recibe por este evento. Normalmente se produce a consecuencia el vencimiento del préstamo

Question 33

extension hipoteca animales

Answer 33

Salvo pacto en contraria, NO se considera que forma parte de la garantía hipotecaria, los animales que estén en una explotación agraria o de recreo. Se puede extender e incluir en la hipoteca si se pacta expresamente por las partes. No cabe el pacto de las partes de extensión de la hipoteca sobre los animales de compañía.

Question 33

extension hipoteca objetos muebles

Answer 33

Tampoco se considera extinguida la hipoteca sobre los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada. La hipoteca es sobre el inmueble, y NO se extiende sobre lo mueble salvo pacto contrario. Si se pacta expresamente por las partes, pueden incluirse dentro de la garantía. ejemplo : piso que tiene muchas obras de arte con gran valor. En prcp, no están incluidas en la hipoteca.

Question 34

5. Constitución voluntaria, origen y requisitos

Answer 34

- La hipoteca voluntaria puede tener su origen en un acuerdo o contrato (contrato de hipoteca) o en el acto jurídico unilateral del dueño de la finca (hipoteca unilateral). - En ambos casos, la válida constitución exige la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública del acto o negocio constitutivo de la hipoteca (art. 145 LH). - El artículo 145 exige como requisito formal para su existencia o constitución la EP y además la inscripción en el RP. Hasta que no se inscriba en el RP NO existe la hipoteca. La hipoteca es una excepción a la regla que la inscripción al RP NO es constitutiva ya que aquí sí lo es.

Question 35

5. Constitución voluntaria establecer la fecha de constitucion de la hipoteca

Answer 35

La fecha que se entiende que se produzca la hipoteca es la fecha de asiento de presentación en el RP. Hasta que no se produzca la inscripción no hay garantía hipotecaria. Eso se explica por el principio de cierre registral.

Question 36

Sin escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad NO hay hipoteca (excepto las tácitas). No obstante...

Answer 36

puede haber una promesa de constituir hipoteca en favor de la otra parte o de un tercero (nacimiento de una obligación personal que se puede exigir el cumplimiento judicialmente).

Question 37

2 actos para la hipoteca

Answer 37

- En la mayor parte de los casos, las hipotecas se constituyen como garantía de un préstamos para la adquisición de un mismo BI que se adquiere en el mismo momento ante el notario, aunque sea dos operaciones en el mismo acto, de manera simultánea: - -Compraventa en escritura pública: Primero se hace la EP de compraventa, pero hasta este momento, el vendedor no recibe el cheque del 80 por ciento. El vendedor tiene que fiarse del comprador porque realiza la compraventa ante de tener el dinero. Se transmite la propiedad antes del préstamo - - el comprador como nuevo propietario, constituye la hipoteca

Question 38

valor maximo de la hipoteca

Answer 38

El valor máximo suele no ser mayor del 80 por ciento del valor del bien hipotecado.

Question 39

Voluntaria: límites (imperativos en préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial, con prestatarios personas físicas. Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario): SUPUESTO> HAY LIMITES SIEMPRE Y CUANDO

Answer 39

- la hipoteca se constituye sobre bienes inmuebles de uso residencial (aunque no sea la vivienda habitual) - y el hipotecante sea persona física.

Question 40

limites hipoteca que permite

Answer 40

Eso permite evitar la existencia de cláusulas abusivas que solían ser muy frecuentes en este tipo de contratos.

Question 41

2 limites a la hipoteca

Answer 41

1. vencimiento anticipado (art 24): 2. intereses de demora (art 25):

Question 42

1. vencimiento anticipado (art 24):

Answer 42

- V.A. = es decir cuantas cuotas mensuales se han de pagar para considerar vencido. - la ley establece que no se podrá dar por vencido anticipadamente y proceder a la ejecución hipotecaria hasta que el incumplimiento por parte del deudor sea al menos de: - - 12 mensualidades en la primera mitad de vencimiento del préstamo, - - y de 15 mensualidades en la segunda mitad - - estas mensualidades NO necesariamente tienen que ser consecutivas

Question 43

2. intereses de demora (art 25):

Answer 43

a diferencia de los intereses nominales, son los intereses que surgen en caso de retraso en el cumplimiento de las obligaciones, ha habido muchos abusos. Se limitan por ley, NO pueden ser superiores en 3 puntos al interés nominal pactado.

Question 44

6. Obligación garantizada con la hipoteca o límites de la garantía hipotecaria la hipoteca recae sobre

Answer 44

- el principal del préstamo/ deuda: es decir sobre lo que se ha prestado (el 80 por ciento del valor del bien) - los intereses nominales, NO pueden exceder los 15.000€ (es decir que la garantía solo garantiza los 15.000) pero se pueden cobrar el importe restante sobre otros bienes del deudor. Hay que señalar estos intereses por separado en la EP - Intereses moratorias/ de demora

Question 45

6. Obligación garantizada con la hipoteca o límites de la garantía hipotecaria limite para el tercer poseedor

Answer 45

El artículo 114 dice que, en caso de tercer poseedor, la hipoteca solo garantizara los intereses nominales del año en curso y dos años anteriores.

Question 46

→ art 12 LH: EP de constitucion e inscribcion

Answer 46

→ art 12 LH: es importante distinguir en la EP e inscripción que la hipoteca garantiza una cantidad en concepto de principal, otra cantidad en concepto de intereses nominales y otra en caso de intereses moratorios.

Question 47

7. La fase de seguridad de la hipoteca y la acción de devastación (art 117 LH y 219.2 RH) CTX

Answer 47

Los créditos garantizados por hipoteca por naturaleza tienen una duración muy extensa, al acreedor le interesa que el bien sobre el cual recae la hipoteca no se devalúa. A eso nos referimos en la fase de seguridad de la hipoteca, es la fase y los procedimientos que tienen el acreedor frente al hipotecante que está disminuyendo el valor del bien hipotecado.

Question 48

→ ART 117 LH: acción de devastación

Answer 48

- acción que tiene el acreedor ante los actos de destrucción de la cosa - Cuando por actos voluntarios o negligentes del deudor, la finca hipotecada estuviese disminuyendo su valor, el acreedor podra solicitar judicialmente - - que se demande al dueño del bien dejar de hacer solo será necesario hacer para evitar los daños que disminuyen el valor - - o que haga actos de conservación necesarios para no perder el valor del bien

Question 49

→ ART 219 del RH contiene un supuesto concreto de actos de disminución del valor de la cosa

Answer 49

- que se refiere a los arrendamientos realizados por el hipotecante; - se refiere a los supuestos en los que el hipotecante hace estos contratos para fastidiar al acreedor, disminuyendo el valor de la cosa hipotecada. - Se presume estas situaciones cuando “el inmueble se arrienda por renta anual que, capitalizada al seis por ciento, no cubra la responsabilidad total asegurada”. - Se considere que es una situación de arrendamientos ruinosos, se podrá pedir judicialmente el vencimiento anticipado del crédito [resolución] O decretar la administración judicial.

Question 50

8. Realización del valor y apreciación del precio (art 692 LEC) ctx

Answer 50

Cuando se ha incumplido el crédito, cuál es el procedimiento para la ejecución de la hipoteca es decir la venta y ejecución del valor del bien.

Question 51

8. Realización del valor y apreciación del precio (art 692 LEC)

Answer 51

- Desarrollo de la subasta (art. 670 LEC), - Valor de tasación a efectos de subasta (art. 682.2.1 LEC), - Pago de la deuda (art. 692 LEC).

Question 52

- Desarrollo de la subasta (art. 670 LEC),

Answer 52

- Este artículo se refiere al procedimiento de subasta y el límite por debajo de la puja en la subasta. - Existen unos límites cuantitativos mínimos para considerar las pujas válidas. - Nos vamos a centrar en los casos cuando la hipoteca recae sobre la vivienda habitual del deudor. - en primer lugar, tenemos que determinar el valor de los bienes afectados en subasta, - ya que solo se considerara efectivas aquellas pujas que superen el 70% del valor del bien. - El valor del bien debe venir establecido en la EP de constitución (se tasa el bien por un tasador independiente).

Question 53

Valor de tasación a efectos de subasta (art. 682.2.1 LEC),

Answer 53

Ahora bien, en la EP de constitución puede establecerse un valor de tasación del bien inferior a efectos de subasta pero NO puede ser inferior al 75% de la tasación real del bien (calculo de valor de tasación a efectos de subasta)

Question 54

¿Qué ocurre si no hay pujas que llegan al 75% del valor del bien? entonces se puede admitir pujas que:

Answer 54

- permiten cubrir la deuda garantizada - siempre que el importe de la deuda garantizada pero nunca menos del 60% del valor del bien.

Question 55

porcentajes pujas

Answer 55

nunca podemos adjudicar debajo 60% el 70% la oferta cabe y se considera entre 60% y 70% si coincida con el valor de la deuda, se considera

Question 56

Pago de la deuda (art. 692 LEC).

Answer 56

A que se va a destinar el dinero recibido por la venta del bien en subasta. “El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor [acreedor hipotecario] el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas por el procedimiento de ejecución. Si hubiese un exceso sobrante, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado.”

Question 57

Pago de la deuda (art. 692 LEC). que pasa si hubo hipotecas o embargos posteriores

Answer 57

Si este mismo bien, se hubiese constituido otras hipotecas posteriores o embargos posteriores, con el restante, se pagará a los acreedores de estos derechos, pero será para acreedores con los derechos inscritos en el RP ya que con la subasta se han extinguido las cargas. Una vez satisfechos estos otros acreedores, se entregará el remanente al deudor.

Question 58

Para pago de deudas; En el párrafo segundo, se establece una excepción que en realidad es el caso normal

Answer 58

hay un matiz si el propietario del B hipotecario es el deudor, se sigue el mismo orden, el remanente no va directamente al deudor sino al acreedor para pagar la parte del crédito no cubierta por la hipoteca (porque la garantía hipotecaria tiene un límite de cubierto de intereses).

Question 59

La continuación de la ejecución contra el patrimonio personal del deudor (art. 579.1 LEC).

Answer 59

Si hay deuda garantizada por hipoteca de 90.000€ y lo que se recibe como precio de subasta son 70.000€, se siguen debiendo al acreedor 20.000€ después de que el deudor haya perdido el bien en ejecución de la hipoteca porque la ejecución de la hipoteca no excluye la responsabilidad patrimonial universal del deudor. Por lo tanto, se procede a la ejecución ordinaria para cobrar la deuda con otros bienes del deudor.

Question 60

2 acciones en la misma demanda para la continuacion contra el patrimonio personal del deudor

Answer 60

En la demanda se acumularán dos acciones, la real hipotecaria y la personal (con la que se persiguen todos los bienes del deudor, pero sólo en la parte del crédito que exceda de la cuantía asegurada con la hipoteca).

Question 61

REQ para la extincion de la hipoteca

Answer 61

La hipoteca es un derecho accesorio del crédito. Por tanto, se extingue cuando se extingue el crédito (art. 1156 CC). Sin embargo, al tratarse de un derecho de constitución registral, aunque se extinga el crédito, la hipoteca no se extingue automáticamente, sino que es necesaria la cancelación de la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, que no procede de oficio por el Registrador, sino que precisa de ciertos requisitos

Question 62

cancelación registral de la hipoteca (art 82 LH)

Answer 62

- Es un efecto de purga o cancelación de todos los derechos inscritos en el RP con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, como termina adjudicado a un tercero se cancelan / extinguen las inscripciones o anotaciones posteriores. - Los que inscriben derechos reales con respeto a este bien ya hipotecado saben que se arriesgan a perderlo. - Es lógico porque si nos ponemos desde la posición del acreedor hipotecario, concibe esta garantía porque tiene la esperanza de que no va a perder valor y que va a poder ejecutar la subasta.

Question 63

cancelación registral de la hipoteca (art 82 LH) que pasa con derechos anteriores?

Answer 63

- Si es anterior, la cosa cambia porque subsiste y el acreedor hipotecario puede tener conocimiento que le adquiere con cargas.

Question 64

10. Concurrencia de hipotecas sucesivas: principio de rango hipotecario (art 674 y 692 LEC) ¿Qué ocurre cuando existen distintas hipotecas sobre un mismo bien? No es una situación óptima pero es totalmente posible.

Answer 64

- prinicpio de rango hipotecario - implica ordenar las hipotecas por su antigüedad. Si se ejecuta la segunda hipoteca, con arreglo al artículo 674 de la LH, la ejecución de la segunda hipoteca supone la extinción o cancelación automática de todas las hipotecas posteriores pero subsiste la anterior. - El tercero que adquiere el bien en la ejecución de la segunda hipoteca lo adquiere con carga, es decir con las hipotecas anteriores a la que se ha ejecutado porque no se han cancelado. En el cálculo del precio de la segunda hipoteca, se va a reflejar el hecho de que hay hipoteca persistente. - remanente >> para acreedor posterior porque se extingue su hipoteca