TEMA 14: DERECHOS ADQUISICIÓN PREFERENTE Flashcards
(20 cards)
Derecho de adquisición preferente ⇒
- Derecho que da preferencia al titular para la adquisición de un bien con preferencia a un tercero.
- Los derechos de adquisición preferente pueden ser legales y voluntarios.
- Es un derecho real porque es oponible erga omnes porque su titular lo puede ejercitar con independencia de quien sea el titular de la cosa.
- El vendedor no lo puede impedir pero el plazo de ejercicio es muy breve.
- El derecho de retracto se excluye, pues, implícitamente, en los supuestos de enajenación a título gratuito (donación)
Hay dos clases de derechos de adquisición preferente:
- derecho de retracto: supuestos en el CC,
- derecho de tanteo (art 27 LAU): NO existe en el CC pero en leyes especiales como la Ley de arrendamientos urbanos
derecho de retracto
- es el derecho a subrogarse en la posición del comprador con las mismas condiciones (suele ser el precio) en las que el comprador hubiera adquirido el bien,
- se ejerce frente al comprador y POSTERIORMENTE a la compraventa.
- Es una subrogación en la condición en la que estaba el vendedor (por ejemplo si no ha pagado todo el precio no tienes que pagar directamente todo el precio)
- comuneros + colindantes
derecho de tanteo (art 27 LAU):
es un derecho que se ejercita frente al vendedor ANTES de que se produzca la compraventa, con ocasión de que el vendedor le haya comunicado al titular del derecho de tanteo su intención de vender el bien así como el precio de venta.
- El retracto legal en el CC
- Derecho legal de retracto de comuneros (art 1522 CC):
- Derecho legal de retracto de colindantes (art 1523 CC)
- Ejercicio (art 1524 CC): plazo y forma de ejercicio (demanda y consignación de pago)
- Reembolso al comprador (art 1518 CC)
- El retracto convencional
Derecho legal de retracto de comuneros (art 1522 CC):
- cuando existe una situación de pro indiviso sobre un bien, cualquiera de los comuneros que decide vender su cuota a un tercero, se reconoce un derecho de retracto a cualquier de los otros comuneros.
- Si varios quieren ejercer el derecho de retracto, el derecho de retracto se divide sobre la cuota a prorrata
- La finalidad es favorecer la posibilidad de acabar con la situación de pro indiviso porque siempre son situaciones conflictivas.
Derecho legal de retracto de colindantes (art 1523 CC)
- El requisito para que se produzca: es la venta de una finca rústica + finca que tenga superficie inferior a 1 hectárea.
- Se le da a los colindantes el derecho de retracto
- La finalidad: tender a una mayor expansión de la finca porque las fincas pequeñas son poco rentables
- Si hay varios colindantes, se prefiere el titular de la finca colindante de menor extensión, con arreglo a la finalidad.
- Si hay varios colindantes Y Si la finca tiene la misma extensión, el que primero lo hubiera solicitado.
RETRACTO Ejercicio (art 1524 CC): forma de ejercicio (demanda y consignación de pago)
- En caso de ejercicio del derecho de retracto, el comprador es el perjudicado AUNQUE se haya inscrito en el RP o ser tercero hipotecario. Se inscribe pero NO se puede hacer valer frente a quien ejerce el derecho de retracto.
- Para ejercitar bien el derecho de retracto cuando no se puede hacer fácticamente, se hace una demanda de retracto. Si no se consigna junto con la demanda, no se puede ejercer bien.
RETRACTO PLAZO
9 días desde la inscripción en el RP
9 días desde que tuvo constancia el titular del derecho (el que acredita la constancia sería la parte contraria, el comprador)***
Son 9 días desde la inscripción pero hay que sumar los plazos de los asientos, etc. Este reducido plazo, según la jurisprudencia, es de caducidad, lo que significa que no admite interrupción.
9 días desde que tuvo constancia el titular del derecho (el que acredita la constancia sería la parte contraria, el comprador)***
*** Respecto al conocimiento completo de la venta, hay que entender que el retrayente ha de tener conocimiento, no solo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque solo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador
Reembolso al comprador (art 1518 CC)
Al comprador se habrá que pagar:
- todo lo que haya pagado en concepto de precio hasta este momento (si no se ha pagado el precio total, y que es un precio aplazado, solo se paga la parte que se ha pagado por el comprador)
- los gastos del contrato de compraventa (incluido el impuesto de transmisiones patrimoniales ya pagado)
- los gastos necesarios y útiles que el comprador hubiera realizado sobre la propiedad
El retracto convencional
- Puede existir un retracto que nace de un contrato. Este derecho de retracto es un derecho real por lógica, y para que lo sea, tiene que inscribirse en el RP.
- Hay una sentencia que añade un requisito para la inscripción en el RP: que conste con claridad el plazo para hacer efectivo este derecho de retracto (porque el plazo no sería siempre el mismo que el plazo del CC). Si no consta el plazo, se deniega la inscripción.
- Los derechos de tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos
CTX
- derecho NO solamente se aplica a arrendamiento de vivienda sino también para cualquier uso distinto, se establece un derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario frente a terceros. Se estructura en un derecho de tanteo Y DESPUÉS ocasionalmente en un derecho de retracto.
- El art. 25 LAU 1994 regula derechos de adquisición preferente en favor del inquilino, para el caso de que el propietario de la vivienda arrendada pretenda venderla a un tercero (tanteo) o para el caso de que la haya vendido, sin notificarlo previamente al arrendatario (retracto)
- Los derechos de tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos
- Derecho de tanteo en el plazo de treinta días desde notificación fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada el precio y las demás condiciones esenciales (art. 25.2 LAU).
- Derecho de retracto en el plazo de treinta días naturales (art. 25.3 LAU).
- Para la inscripción en el RP de la compraventa de la finca arrendada, tendrá que acreditarse que se han efectuado las referidas notificaciones (art. 25.4 LAU)-
- Excepción en caso de venta conjunta de todas las viviendas y locales del inmueble (art. 25.7 LAU).
- Renunciabilidad de los derechos de tanteo y retracto (art. 25.8 LAU)
Derecho de tanteo en el plazo de treinta días desde notificación fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada el precio y las demás condiciones esenciales (art. 25.2 LAU).
- Se prevé un derecho de tanteo a favor del arrendatario en un plazo de treinta días desde que se le haya notificado fehacientemente (es decir algo oficial, representando la fe pública) la decisión de vender la finca, con el precio de venta y demás condiciones esenciales (plazo para el precio, etc).
- No puede haber engaño en el precio, es decir que no se puede establecer un precio muy superior para impedir el ejercicio efectivo del derecho.
- El arrendatario puede manifestar expresamente que no está interesado para evitar esperar 30 días.
Derecho de retracto en el plazo de treinta días naturales (art. 25.3 LAU).
- Por ese derecho se le confiere un plazo de 30 días, SOLO para los casos:
- de que no se haya notificado efectivamente la compraventa para el ejercicio (= frustración del derecho de tanteo)
- en el que el precio de venta hubiera sido inferior al precio notificado
- El dies a quo es la notificación de la escritura de compraventa.
Para la inscripción en el RP de la compraventa de la finca arrendada, tendrá que acreditarse que se han efectuado las referidas notificaciones (art. 25.4 LAU)-
NO se podrá inscribir la adquisición de la propiedad en el RP si NO se acredita haber realizado las notificaciones precedentes para garantizar que no se vulnera el derecho de tanteo y retracto.
Excepción en caso de venta conjunta de todas las viviendas y locales del inmueble (art. 25.7 LAU).
- Hay una excepción al ejercicio de los derechos de T y R, no procederá ejercitar los derechos de T y R cuando el mismo propietario venda conjuntamente varios pisos o/y locales que tiene en el inmueble en un SOLO contrato.
- Tampoco juega el derecho cuando varios propietarios vendan TODO el inmueble o casa. Se entiende que el comprador quiere todo el edificio.
Excepción en caso de venta conjunta de todas las viviendas y locales del inmueble (art. 25.7 LAU).
Hay una sentencia de 2025 del TS que establece que estos principios hay que interpretarlos con alguna restricción.
Este supuesto contempla los casos en los que el propietario NO tenga la propiedad de todo el piso sino de pisos y locales que sean susceptibles de un aprovechamiento junto funcional (por ejemplo una planta entera). por ejemplo si el propietario tiene un garaje, el 7A y 2B no juega esta excepción y si se puede ejercitar el derecho. Habrá justificar que el objeto de la compraventa se ve frustrado en su utilidad si no se venden los pisos y locales en conjunto; si se ejerce el derecho de retracto para una parte solo.
Renunciabilidad de los derechos de tanteo y retracto (art. 25.8 LAU)
Los derechos de tanteo y retracto son renunciables, por lo cual, los contratos de arrendamiento suelen incluir cláusulas de renuncia de los derechos de R y T, eso es válido sobre todo porque los derechos de tanteo y retracto pueden perjudicar al comprador.
