TEMA 8: LA PROPIEDAD HORIZONTAL Flashcards
(43 cards)
1
Q
Concepto: Art. 396 del Código Civil
A
⇒ Sistema de copropiedad especial que se da sobre los edificios divididos en pisos y locales susceptibles de un aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública. Está regulado en la LPH de 1960. Tiene por objeto esta ley la regulación del artículo 396 CC.
Cada piso o local será objeto de propiedad exclusiva y existe un sistema de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio:
2
Q
ctx: dos elementos en la propiedad horizontal
A
- Se distingue entre propiedad privada y excluyente sobre cada uno de los pisos y locales que corresponde exclusivamente a su propiedad. Hay que precisar más para determinar si va a ser colectivo o privativo.
- Se distingue una copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
- Habrá que pagar y contribuir al sostenimiento de los elementos comunes en función / proporción de la cuota de participación que tiene uno. Permite determinar la participación en las cargas o gastos, y en casos muy excepcionales en los beneficios.
3
Q
El derecho exclusivo de propiedad se basa sobre:
A
- elementos delimitados
- elementos incluidos dentro del local o piso
- elementos susceptibles de aprovechamiento independiente
- elementos que sirven exclusivamente al propietario
- anejos aparejado al contrato (como cocheras) aunque fuera del espacio delimitado en el perímetro del piso o local
4
Q
Título constitutivo = escritura de división horizontal ⇒
A
Es el documento (generalmente notarial) otorgado por el propietario único del edificio o por todos los copropietarios por unanimidad, en el que manifiestan que quieren someter el edificio al régimen de la propiedad horizontal.
5
Q
Originariamente, el edificio es un solo bien que pertenece a una persona…
A
- Cuando se construye un edificio, originariamente el edificio tiene un solo propietario (el dueño del suelo que ha promovido la construcción). Originariamente, el edificio es un solo bien que pertenece a una persona.
- A través del título constitutivo, jurídicamente el edificio queda dividido en pisos y locales (= división horizontal).
- Jurídicamente hablando existe sólo un edificio, esto es, un único objeto de derecho.
- No existen tantas unidades de derecho independientes como pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente.
6
Q
En el título se describe:
A
- inmueble en su conjunto
- cada uno de los pisos o locales
- servicios e instalaciones comunes
- circunstancias exigidas por la Ley Hipotecaria
- la cuota de participación para cada piso o local
7
Q
podrá contener en los estatutos de la Comunidad
A
prohibiciones acerca de determinados usos o actividades: “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio”.
Por ejemplo, en los estatutos, para garantizar las ventas, se podrá establecer prohibición de alquiler de turismo sobre todo para edificios de uso más residencial.
Será vinculante para terceros si se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.
8
Q
En el título se describe:
la cuota de participación para cada piso o local:
A
- “determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.”
- El título constitutivo lo hace una sola persona, sería imposible distribuir la cuota directamente entre los futuros propietarios de los pisos porque sería casi imposible llegar a acuerdo.
- Ahora bien, la fijación de la cuota NO se puede hacer arbitrariamente,
9
Q
- Ahora bien, la fijación de la cuota NO se puede hacer arbitrariamente, lo tiene que hacer con arreglo a los criterios siguientes
A
- superficie útil de cada piso o local
- su emplazamiento interior o exterior (que da en la calle?): si es exterior es mayor
- el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes: las personas locales deberían tener una cuota menor porque hacen menos uso de algunos elementos (conserje), el piso octavo usa más el ascensor.
10
Q
Para cambiar el título
A
la regla es de la unanimidad. Cualquier modificación del título requiere los mismos requisitos que los de la constitución. Si afecta a la descripción del edificio o a lo establecido en los Estatutos, se necesita la unanimidad. Puede proteger frente a gastos desproporcionados pero también puede impedir algún tipo de modificación razonable que corresponde a la voluntad mayoritaria por una voluntad minoritaria.
11
Q
¿Qué pasa con las cuotas que se establecen de manera arbitraria?
A
Se impugnan ante los tribunales. Habrá que hacer una reequilibración de cuota.
12
Q
DERECHO DEL PROPIETARIO SOBRE SU PISO
A
- Se puede hacer cualquier tipo de modificación de elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios con limitaciones: cuando no menoscabe o altere
- Hay un deber de información a la comunidad,
- En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna
- si advirtiera la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador
- Tienen prohibición de realizar actividades prohibidas en los estatutos
13
Q
Se puede hacer cualquier tipo de modificación de elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios con limitaciones: cuando no menoscabe o altere
A
- seguridad del edificio:
- su estructura general: por ejemplo si afecta a una pared de carga
- su configuración o estado exteriores
- los derechos de otro propietario
14
Q
Hay un deber de información a la comunidad de la modificacion de los elementos arquitectonicos
A
y el presidente puede pedir un informe de un perito. Salvo en estas excepciones, no se necesita aprobación de estas obras pero hay que notificarlo para que el presidente de la comunidad valore estos límites.
15
Q
El artículo 7 LPH establece el procedimiento cuando pasa estas actividades
A
- Advertencia o requerimiento previo por el Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes al propietario
- El presidente autorizado por mayoría de la Junta, y actuando en representación de la comunidad, puede entablar demanda civil pidiendo el cese de la actividad e indemnización de daños y perjuicios.
16
Q
El presidente puede entablar demanda civil pidiendo el cese de la actividad e indemnización de daños y perjuicios. Para que esta demanda sea admisible, tendrá que:
A
- acreditar el requerimiento previo de cese
- acreditar el acta de la Junta de propietarios en la que se acuerde de demandar al propietario
- Se pedirá además, en casos de infracciones más graves, la privación del derecho de uso a la vivienda por su propietario durante tres años.
17
Q
Se incluye la novedad en el apartado 3, se refiere al alquiler de apartamentos turísticos
A
aparte de la licencia, necesitará autorización de la comunidad que implica voto favorable de ⅗ partes, es una mayoría muy reforzada. Esta norma no se aplicará con carácter retroactivo.
18
Q
Las obligaciones de los PROPIETARIOS.
A
- a) No causar daño en las instalaciones comunes,
- b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad
- c) A través de su vivienda, permitir reparaciones de elementos comunes cuando no es posible desde otro punto de acceso, siempre manteniendo en su estado original el piso.
- e) Contribuir a los gastos comunes con arreglo a la cuota de participación fijada en el título.
- h) Para efectos de notificaciones, se ha de comunicar el domicilio al Secretario, si no se da, se entenderá por defecto como el piso que tiene en el edificio.
19
Q
que pasa para el adquirente de un piso o local en un régimen de propiedad horizontal cuyo antiguo propietario tenia deudas?
A
- responde y adquiere las deudas del anterior propietario incluso con el propio piso.
- El verdadero sentido de este precepto es evitar que se arrastre deudas.
- En el momento de otorgamiento de la EP, el notario exigirá al vendedor la aportación de una certificación del estado de las deudas con la comunidad, al menos que el comprador lo exonere de la obligación de aportar el certificado
20
Q
Trabajos y obras obligatorias sobre elementos comunes de la COMUNIDAD
A
- Estas actividades tienen carácter obligatorio, por lo cual no necesitan consentimiento de la Junta:
- a) Las obras necesarias para el mantenimiento del edificio para mantener los requisitos de habitabilidad, accesibilidad y seguridad,
- b) Las obras para la accesibilidad universal
21
Q
- b) Las obras para la accesibilidad universal siempre que
A
- en el edificio vivan o trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años que lo requieran
- Hay una limitación, que el importe repercutido anualmente, deducido las subvenciones no exceda 12 meses de mensualidades.
- No elimina el carácter obligatorio el hecho de que el resto de los gastos se asuman por el que requiere.
- será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las obras.
- Si se consigue el acuerdo en la junta por mayoría simple de asistentes a la junta (que no se ve las obras como obligatorias) no se juega el límite del importe.
22
Q
Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
A
- a) La Junta de propietarios.
- b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes
- c) El secretario.
- d) El administrador.
23
Q
- a) La Junta de propietarios.
A
- La junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad.
- Está integrada por todos los propietarios, que tendrán derecho a asistir e intervenir en la junta, aunque podrán ser privados del derecho de voto.
- La junta de propietarios se reunirá, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas.
23
Q
Los órganos de gobierno de la comunidad informaciones
A
- Tienen que existir necesariamente la Junta de propietarios y el Presidente.
- En su caso, hay secretarios y administrados porque depende de la comunidad, no tiene que existir siempre.
- En los estatutos, o por acuerdo mayoritario, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la LPH atribuye a los anteriores
24
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes
El Presidente representa a la comunidad, judicialmente y extrajudicialmente. Salvo que se diga algo distinto en los Estatutos, el cargo de Presidente es anual. Será la Junta de Propietarios que le escoja por mayoría si hay candidato o puede ser imperativo la asunción del cargo por sorteo si no hay candidato.
25
Artículo 14 – Competencias de la Junta de propietarios
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
25
- c) El secretario.
- d) El administrador.
Los cargos de secretario y administrador no son necesarios, pues sus funciones serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario hayan acordado la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
26
8. La adopción de acuerdos sociales. Mayorías necesarias. Art. 17 de la LPH.
- Este artículo es muy importante ya que es un artículo que tiene sustancia y que va a llegar a los tribunales. Establece el régimen de mayoría necesario para poder adoptar acuerdos. La adopción de acuerdos pivota en torno a dos reglas:
- La regla general del artículo 17.7
- La regla del acuerdo 17.6:
27
- La regla general del artículo 17.7
Para la validez de los acuerdos (reglamentos de régimen interior), basta con su aprobación por la mayoría de los propietarios asistentes a la reunión (se incluye el concepto de representación) que a su vez representen la mayoría de las cuotas de los elementos comunes dentro de los asistentes. Entonces si hay una comunidad de 80 propietarios y asistan solo 7, en principio se adopta por la mayoría (4 de 3) si las cuotas de los 4 a favor representa la mayoría de las cuotas en totalidad de los presentes.
28
- La regla del acuerdo 17.6:
29
- La regla del acuerdo 17.6:
- se aplica para aquellos acuerdos que implican modificación del título constitutivo, es decir modificación de elementos comunes, se necesitaría la unanimidad.
- Pero de esta regla salen muchas excepciones.
- Esta regla se aplica incluso si se pretende adoptar un acuerdo siguiendo los criterios de la regla general pero a este acuerdo incluimos una modificación del título constitutivo.
- El problema de esta regla implica la posibilidad de bloqueo de cualquier iniciativa, incluso de mejora, solo por un único propietario.
30
- La regla del acuerdo 17.6:
EXCEPCIONES A LA UNANIMIDAD EFECTOS
Las excepciones a esta unanimidad permite pasar de la unanimidad a la mayoría cualificada que suele ser de ⅗ de propietarios que a su vez representan ⅗ de las cuotas. Aquí se trata de propietarios NO de asistentes.
31
- La regla del acuerdo 17.6:
CUALES SON LAS EXCEPCIONES A LA UNANIMIDAD
- A) El caso más representativo de esto es el artículo 17.4 para acuerdos que supongan instalaciones o innovaciones sobre elementos comunes.
- B) El artículo 17.2, incorporado por una reforma reciente, dice que para prohibir o autorizar el uso de elementos privados para el turismo es necesario la mayoría de ⅗ pero no tiene efectos retroactivos.
- C) Así, el precepto señala que ningún copropietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características
- D) El artículo 17.2 dice que para facilitar la accesibilidad basta un acuerdo acordado por mayoría de propietarios que representen mayoría de las cuotas.
32
modif 2023
- A) El caso más representativo de esto es el artículo 17.4 para acuerdos que supongan instalaciones o innovaciones sobre elementos comunes.
modificación de 2023 (excepción **) : Se incluye dentro de las reglas del ⅗ (y no unanimidad) un problema común: “cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes”.
33
A) El caso más representativo de esto es el artículo 17.4 para acuerdos que supongan instalaciones o innovaciones sobre elementos comunes.
- En principio, necesitaria unanimidad pero basta mayoría de ⅗ de propietarios que a su vez representen ⅗ de las cuotas.
- Pero no sería justo hacerle pagar la innovación al disidente. Al disidente no se le puede imponer el pago de la cuota extraordinaria que supone la innovación.
- Eso solo se aplica si la cuota extraordinaria excede de tres mensualidades ordinarias.
- se podría prohibir el uso de la misma. Si no se puede privar del uso por la naturaleza, no tendrá que pagar.
- el disidente si cambia de opinión podrá participar en los gastos originarios más los gastos hasta aquí de mantenimiento; así podrá usar la instalación.
34
B) El artículo 17.2, incorporado por una reforma reciente, dice que para prohibir o autorizar el uso de elementos privados para el turismo es necesario la mayoría de ⅗ pero no tiene efectos retroactivos.
Recientemente, el Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha introducido un nuevo apartado 12 en el art. 17 LPH en el que se establece la mayoría necesaria para la válida adopción de un acuerdo comunitario que tenga por objeto limitar o condicionar la explotación de apartamentos turísticos en el edificio.
35
En definitiva, se sigue aplicando la regla de la unanimidad:
- cualquier modificación de los Estatutos
- cualquier autorización de ocupación privada de un elemento común
- ** No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso. Entonces, imaginamos que en una comunidad de propietarios que con ⅗ se decide hacer una piscina. Entonces, el disidente alega que la piscina le priva de un elemento común. El TS resuelve que sigue habiendo elementos comunes porque la piscina solo lo reduce pero no lo priva totalmente. Porque al ser tan rígido, volvemos a la regla de la unanimidad. (Para la práctica, redactar de otra forma).
36
9. La impugnación de los acuerdos sociales. Art. 18 de la LPH.
CONTEXTO
La adopción de acuerdos por la comunidad es fuente de muchos litigios porque el disidente considera que el acuerdo no se ha adoptado con la mayoría suficiente o unanimidad. La impugnación de estos acuerdos es frecuente.
37
9. La impugnación de los acuerdos sociales. Art. 18 de la LPH.
¿Quién está legitimado para impugnar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios?
- Cualquier propietario que hubiese votado en contra o los propietarios ausentes que no hubieran votado.
- Como requisito procedimental de impugnación, el sujeto no puede tener deudas vencidas con la comunidad, tiene que estar al corriente del pago de todas las cuotas de la propiedad y tiene que acreditarlo; o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
38
9. La impugnación de los acuerdos sociales. Art. 18 de la LPH.
¿Cuáles son las razones para impugnar un acuerdo? Se alega que
- no se ha respetado el régimen de mayoría
- es un acuerdo contrario a la ley
- es un acuerdo contrario a los Estatutos
- cuando resulta gravemente lesivo para la comunidad de propietarios, en beneficio de uno o varios propietarios:
- cuando los acuerdos supongan un grave perjuicio para un propietario
39
9. La impugnación de los acuerdos sociales. Art. 18 de la LPH.
¿Cuál es el plazo y el dies a quo de la impugnación?
- El plazo es de tres meses salvo que el acuerdo sea contrario a la ley, por lo cual será de un año.
- El dies a quo es
- - para un presente disidente, desde la adopción del acuerdo (fecha de asistencia a la Junta donde se aprobó)
- - para los que no asistieron, desde la notificación
40
cuando resulta gravemente lesivo para la comunidad de propietarios, en beneficio de uno o varios propietarios:
en beneficio de uno o varios propietarios: con esto se pretende impugnar acuerdos adoptados por pocos propietarios que hayan asistido a una Junta donde hay pocos asistentes. Es muy difícil valorar este criterio.
41
- cuando los acuerdos supongan un grave perjuicio para un propietario
Es parecido al criterio anterior pero en este caso, el perjuicio no es para la comunidad solo para un propietario. Es se aplica cuando no hay alternativa, es decir cuando el propietario perjudicado no tiene obligación de asumir lo que impone el acuerdo. Por ejemplo un caso de extracción de gas de una caldera donde se aprovecha la mayoría para un perjuicio grave para el propietario
