Baux commerciaux Flashcards
(40 cards)
Qu’est ce qu’un bail commercial ?
C’est un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité.
Article L.145-1 du Code de commerce
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans.
Quelles sont les 3 conditions d’application du statut des baux commerciaux ?
- Immatriculation du locataire au RCS ou répertoire des métiers
- Exploitation d’un fonds de commerce,
- Locaux affectés à l’exploitation.
Une clause peut-elle interdire la cession du bail seul (hors fonds de commerce) ?
Oui. La cession isolée du bail peut être valablement interdite par une clause expresse. Cass. com., 2 oct. 2002.
Il est aussi possible de prévoir des conditions et des clauses particulières :
- Clause d’agrément : demande d’autorisation au bailleur. Il faut noter que le refus abusif d’agrément peut être sanctionné et rendu opposable (Com 15 nov 2017)
- Clause de garantie solidaire : le cédant reste garant du paiement.
- Clause d’appel à l’acte : le bailleur doit être convoqué ou présent.
- Clause notariée : la cession doit passer par acte authentique.
🔹 Ces clauses sont valables, sauf si elles interdisent une cession avec le fonds de commerce, ce qui est illicite.
Quels sont les sanctions en cas de non-respect des conditions de cession du bail isolé ?
La cession n’est pas opposable au cédant. Le cessionnaire devient occupant sans droit, donc expulsable. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité.
La sous-location est-elle autorisée ?
En principe, elle est interdite sauf stipulation contraire dans le bail ou accord écrit du bailleur.
Quelles sont les conditions pour une sous-location régulière ? Quels sont les risques d’une sous-location irrégulière ?
La sous-location d’un local commercial est le fait pour le locataire (appelé locataire principal) de louer à une autre personne (appelée sous-locataire) tout ou partie d’un local commercial en échange du paiement d’un loyer. La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par une clause du bail commercial ou par le propriétaire (ou bailleur) après la signature du bail.
- Le bailleur doit donner son accord
- Le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location.
En cas de sous-location irrégulière, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail principal ou demander sa résiliation.
En cas de cession du fonds de commerce, que devient le bail ?
Le bail est transféré automatiquement au cessionnaire.
- Cass. com., 26 oct. 1993 (Arrêt Blondeau) — La cession du FDC emporte celle du bail.
Qui doit être convoqué à l’acte de cession en cas de démembrement de propriété ?
Seul l’usufruitier, car il est considéré comme le bailleur pendant la durée du bail.
Quand peut-on demander la révision légale du loyer dans le cadre d’un bail commercial ?
Tous les 3 ans (Article L.145-38 du Code de commerce). Le loyer est encadré par l’indice des loyers commerciaux (ILC ou ILAT)
Quid du renouvellement du bail commercial ?
Le renouvellement du bail peut être demandé par le locataire, s’il a exploité le fonds pendant les 3 dernières années.
(L.145-8 du Code de commerce)
La demande doit avoir été formulée dans les 6 mois avant la fin du bail ou pendant la tacite prolongation.
(L.145-10 du Code de commerce)
Si le bailleur refuse, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire en place.
(L.145-14 du Code de commerce)
Qu’est ce qu’une clause résolutoire (dans le bail commercial) ?
C’est une clause insérée dans le bail qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit si le locataire ne respecte pas une obligation contractuelle
Comment mettre en oeuvre la clause résolutoire ? (Bail commercial)
- il faut qu’elle existe dans le contrat de bail
- il faut un commandement de payer ou une MED par acte d’huissier et mentionner expréssément la clause résolutoire infructueuse depuis 1 mois.
A l’issue du mois, la résiliation est acquise de plein droit.
Quel rôle le juge peut jouer dans le cadre de la clause résolutoire (bail commercial) ?
Le juge constate la résiliation mais ne l’autorise pas (pas d’appréciation sur le fond).
Le locataire de demander un délai de grâce de maximum 2 ans, délai qui ne peut être prolongé. Si non-respect des conditions fixées par le juge, la clause s’applique automatiquement.
Clause résolutoire et procédures collectives ?
Si le locataire est en procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation) :
- La clause résolutoire est suspendue pendant la période d’observation.
- La clause peut pas entraîner la résiliation du bail à cause de dettes antérieures à l’ouverture de la procédure collective.
Quid du maintien du bail commercial en procédures collectives ?
La loi Pinel autorise le
Qu’est ce que la convention d’occupation précaire ?
La convention d’occupation précaire est un contrat par lequel une personne est autorisée à utiliser un bien immobilier de manière temporaire et précaire, c’est-à-dire sans bénéficier des protections classiques du bail.
Caractéristiques principales :
- Absence de droit au maintien dans les lieux :
Contrairement à un bail commercial, l’occupant ne bénéficie pas d’un droit à rester dans les lieux après la fin de la convention.
- Motif légitime de précarité :
Le propriétaire doit justifier d’une raison objective pour que l’occupation soit précaire (par exemple locaux incendiés.). Ce n’est pas une simple volonté de contourner les règles du bail commercial
- Durée variable et souvent courte :
Elle est souvent conclue pour une durée déterminée mais peut aussi être liée à un événement futur (par exemple, “jusqu’au début des travaux”).
L’occupant paie souvent une somme modique appelée “redevance” plutôt qu’un loyer.
Si la convention est mal rédigée ou si le caractère précaire n’est pas justifié, un juge peut requalifier la convention en bail, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique (protection du locataire, durée minimale, etc.).
Qu’est ce le bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée (article L. 145-5 du Code de commerce), est un contrat de location qui permet au bailleur et au locataire de déroger au statut des baux commerciaux, à condition de respecter certaines conditions strictes.
C’est un bail non soumis au statut des baux commerciaux, conclu pour une durée maximale de 3 ans. Il permet donc aux parties d’éviter les contraintes du bail commercial (comme la durée minimale de 9 ans, le droit au renouvellement, l’indemnité d’éviction, etc.). Il faut envoyer une sommation de déguerpir 1 mois avant la fin du bail. Il faut prévoir un congé car à défaut c’est un CDD sans sortie.
Conditions essentielles
Pour qu’un bail soit qualifié de “dérogatoire”, il faut impérativement :
- Qu’il soit expressément qualifié comme tel dans le contrat.
- Qu’il soit conclu avant l’entrée dans les lieux du locataire.
- Qu’il ait une durée totale (renouvellements inclus) de 3 ans maximum.
- Qu’à la fin du bail, le locataire quitte les lieux sans opposition.
⚠️ Si le locataire reste dans les lieux au-delà d’un mois après la fin du bail, un bail commercial de 9 ans est automatiquement formé, même sans contrat écrit.
Le bail dérogatoire peut avoir pour but de tester une activité commerciale avant de s’engager à long terme ou de louer un local pour un événement temporaire (ex. : pop-up store, galerie éphémère).
Contenu du contrat
Il peut fixer librement :
- Le loyer (sans plafonnement)
- La répartition des charges
- Les modalités de résiliation
Mais il ne peut pas dépasser 3 ans en durée totale. Il n’y a pas de propriété commerciale.
Quelle est la conséquence du non-respect du régime du bail commercial ?
C’est un régime d’OP.
Avant la sanction était la nullité, mais depuis la loi Pinel, la sanction est la que la clause est réputée non écrite.
Une clause réputée non écrite est une clause qui viole une règle d’ordre public. Elle est considérée comme inexistante, même si les parties l’ont acceptée. Elle n’a aucun effet juridique et peut être écartée à tout moment, sans prescription.
Par exemple, la clause prévoyant la renonciation au droit au renouvellement du bail par le locataire (article L. 145-15 C. com.)
La CCass° (arrêt 19 nov 2020) prévoit que la loi Pinel s’applique aux baux commerciaux antérieurs à la loi Pinel.
📌 Le juge peut d’office écarter une clause réputée non écrite, même si le locataire ne l’invoque pas.
Quelles sont les conditions pour que le droit de préemption du locataire commercial s’applique ?
- Le bail porte sur un local à usage commercial ou artisanal
- Le bailleur vend le local librement, hors procédure collective ou vente globale de l’immeuble.
- Le locataire est en place à la date de la vente
Qu’est ce que la résiliation triennale ?
C’est la faculté donnée au locataire de mettre fin au bail commercial tous les 3 ans (à l’issue de la 3e, 6e ou 9e année), sans justification particulière, en respectant un préavis de 6 mois par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR. Elle est prévue par la loi Pinel.
Qui peut bénéficier de la résiliation triennale ?
Seul le locataire dispose de ce droit automatique, sauf exceptions. Le bailleur, lui, ne peut résilier qu’à certaines conditions (non-paiement, clause résolutoire, etc.).
Ce droit de résiliation triennale peut-il être supprimé par contrat ?Quelles sont les exceptions où la résiliation triennale peut être écartée ?
Non, sauf dans des cas précisément listés par la loi. C’est un régime d’OP. Toute clause interdisant la résiliation triennale en dehors de ces exceptions est réputée non écrite.
Les exceptions sont les suivantes.
- Locaux à usage exclusif de bureaux
- Locaux de stockage ou entrepôts sans clientèle ni personnel
- Baux de plus de 9 ans
- Conventions d’occupation précaire
- Baux dérogatoires
- Baux monovalents (ex. : hôtels, cinémas) – cas particuliers
Quels sont les indices utilisés depuis la loi Pinel ? (Baux commerciaux)
§ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces
§ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux, professions libérales
Ces indices ont remplacé l’ICC (Indice du Coût de la Construction) depuis la loi Pinel (1er septembre 2014).
Qu’est ce que le lissage ? (bail commercial).
Le lissage est un mécanisme qui limite progressivement la hausse du loyer après un déplafonnement, en la répartissant sur 3 ans, à hauteur maximale de +10 % par an.
