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Los derechos reales. Concepto
Tradicionalmente se ha concebido el derecho real como aquel que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de modo que el sujeto puede obtener provecho del objeto, sin intervención de otra persona.
🡪Para la catedra se trata del
**derecho subjetivo de
contenido patrimonial y
orden público
que coloca en vinculación directa, inmediata y autónoma a un sujeto con una cosa permitiendo sobre ellas distintos grados de aprovechamiento,
con oponibilidad erga omnes y
que confiere a su titular facultades persecutorias y de preferencia**
Artículo 1882. Concepto El derecho real es
el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Importancia:
en el aspecto político, social y económico, la riqueza mobiliaria e Inmobiliaria, lleva al legislador a establecer un régimen legal en el que se advierte la prevalencia de normas de orden público, en contraposición a los derechos personales.
Caracteres
- Subjetivo : conjunto de atribuciones que se le otorgan al sujeto
- Orden público : los derechos reales tienen una importancia tal, que no pueden ser dejados al arbitrio de los particulares. En contraposición con los derechos personales donde impera el principio de autonomía de la voluntad. Esta última tiene cabida en la medida que la ley la admite y cuando los principios de orden público no sufren detrimento; lo cual da seguridad jurídica a la sociedad.
- Contenido patrimonial : por que integran el patrimonio de una persona, y por su naturaleza son susceptibles de apreciación en dinero
-
Objetivo : está determinado por la ley y ella regula de manera precisa sus formas de adquisición, atribuciones, deberes y facultades de sus titulares, etc. Enumera taxativamente las figuras tipos y las que reglamentan su contenido.
El derecho real se ejerce frente a todos, es oponible erga omnes, pero para ello deben tener conocimiento los demás de la existencia y contenido del derecho que se ejerce; por ello, la oponibilidad presupone la publicidad y a su vez apareja el derecho de persecución y de preferencia (ius persequendi y ius preferendi). - Grados de aprovechamiento : facultades que pueden ejercer las personas. La máxima expresión es el dominio.
Pautas constitucionales
- Art 17: la propiedad es inviolable , y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.
- Art 14: todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio.
- Art 28: los principios, garantías y derechos reconocidos en loa artículos anteriores, no podrán ser alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio. ( 🏋️ Principio de razonabilidad)
- Art 75 inc 12: el Congreso dicta los códigos de fondo.
- Art 121: las provincias conservan todo el poder no delegado por esta Constitución al gobierno federal, y el que expresamente se hayan reservado por pactos especiales al tiempo de su incorporación.
Poder de Policía
Atribución del Estado que es otorgada por la CN, a través de la cual puede restringir los derechos de los particulares por una causa de bien común.
Comprende tres facultades:
* Reglamentaria : es la facultad del estado para reglamentar actividades licitas o legitimas del individuo que de alguna manera interesen a la sociedad en función del bien común. Estas pueden prohibir alguna modalidad de esas actividades o por el contrario imponer requisitos o exigencias a las mismas. Por ejemplo: la prohibición de instalar una industria insalubre en zonas urbanas, a pesar de que la propia constitución establece el derecho de trabajar y ejercer toda industria lícita.
* Contralor : es la facultad de controlar el cumplimiento de las reglamentaciones, y acá vemos instituciones u organismos encargados de velar por el cumplimiento de las reglamentaciones. En numerosos casos son los mimos organismos los que ejercen ambas facultades. Por ejemplo: la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano.
* Sancionatoria: esta facultad se materializa en una sanción por el no cumplimiento de la norma policial, y en general consiste en una multa o arresto.
El fundamento de este poder o derecho lo encontramos en la propia C.N, en su artículo 14 que en su primera parte dice: “Todos los habitantes de la nación gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio..”
- Diferencias con derechos personales
⚖️ DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES
Ambas clases de derechos son, por su contenido, patrimoniales. Las diferencias se deben observar desde distintos puntos de vista:
🔄 Ejercicio del derecho
El derecho real es siempre complejo: su titular puede dirigir su voluntad en forma positiva o negativa, sin que ello implique el no ejercicio del derecho. En cambio, en el derecho personal, la voluntad negativa supone el no ejercicio del derecho.
➡️ El derecho real puede representarse como una relación estática, que permanece en el tiempo, aun ante la inactividad del titular; el derecho personal es dinámico.
➡️ El ejercicio del derecho real lo reafirma; el derecho personal se agota con su ejercicio (cuando el acreedor cobra el crédito y obtiene el pago del deudor).
📍 Inmediatez vs. mediación
La inmediatez es característica del derecho real: el titular se encuentra directamente vinculado a la cosa.
➡️ En los derechos personales, la posición del acreedor es mediata, requiere la intervención del deudor.
📘 Régimen legal
➡️ En los derechos reales rige el principio del número clausus: sólo existen los que determina la ley (CCC).
➡️ En los derechos personales, rige el principio de autonomía de la voluntad, limitado por el orden público, la moral, las buenas costumbres y la buena fe (número apertus).
🧱 Estructura y elementos
- Derechos personales: 3 elementos → sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación: dar, hacer o no hacer).
- Derechos reales: 2 elementos → sujeto (titular del derecho) y objeto (la cosa).
📜 ART. 1883 CCC
El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto. También puede consistir en un bien señalado por la ley.
🚪 Oponibilidad
- Los derechos reales son absolutos: oponibles erga omnes.
- Los derechos personales son relativos: solo se ejercen frente a personas determinadas.
➡️ La publicidad es requisito para la oponibilidad en derechos reales (no necesariamente para su constitución).
➡️ Los derechos personales no requieren publicidad.
🛡️ Facultades especiales
En el derecho real existen el ius preferendi y el ius persecuendi.
Se ejercen por la posesión (salvo hipoteca y prenda con registro).
Los derechos personales son ajenos a la posesión.
⏳ Duración y temporalidad
- Derechos reales: permanencia en el tiempo.
- Derechos personales: se extinguen con su ejercicio, son de carácter instantáneo (con excepciones como locación, comodato).
- Derechos personales son siempre temporarios.
- Derechos reales pueden ser temporarios (usufructo, uso, habitación) o perpetuos (dominio, condominio, propiedad horizontal).
➡️ En derechos personales existe plazo o prescripción: nacen para extinguirse.
📑 Constitución
- Derechos reales se constituyen por Título y Modo.
- Derechos personales son consensuales, ajenos a título y modo.
⏱️ Prescripción
- Derechos reales: prescripción adquisitiva y liberatoria.
- Derechos personales: solo prescripción liberatoria.
➡️ El tiempo incide distinto: en derechos reales puede adquirirse el derecho; en personales, solo se extingue la acción.
🚫 Renuncia y extinción
- En los derechos personales, la simple renuncia extingue el derecho.
- En los reales, puede requerir modalidad de abandono.
➡️ La extinción del derecho real puede beneficiar a distintos sujetos (Estado, condómino, propietario).
➡️ La renuncia del derecho personal beneficia siempre al deudor.
⚰️ Muerte del titular
- Algunos derechos reales se extinguen con la muerte del titular (usufructo, uso, habitación).
- Los derechos personales no se extinguen con la muerte del titular.
📉 Pérdida de la cosa
- Los derechos reales se extinguen con la pérdida de la cosa.
- Los personales, en principio, subsisten aunque se pierda la cosa.
🌍 Derecho aplicable
- En derechos reales: depende de la situación de la cosa.
- En personales: del lugar de celebración del contrato, cumplimiento o domicilio de las partes.
⚖️ Competencia judicial
- Acciones reales: juez donde está situada la cosa (especialmente inmuebles).
- Derechos personales: depende del lugar de cumplimiento, domicilio del demandado o celebración del contrato.
¿
? Ambas clases de derechos son, por su contenido, patrimoniales. Las diferencias se deben observar desde distintos puntos de vista:
El derecho real es siempre complejo: su titular puede dirigir su voluntad en forma positiva o negativa, sin que ello implique el no ejercicio del derecho. En cambio, en el derecho personal, la voluntad negativa supone el no ejercicio del derecho.
El derecho real, por ese motivo puede representársenos como una relación estática, que permanece en el tiempo, aun ante la inactividad de su titular; mientras que el derecho personal presenta siempre un aspecto dinámico.
El ejercicio del derecho real no lo afecta, por el contrario, lo reafirma; el derecho personal se agota con su ejercicio, porque cuando el acreedor cobra el crédito y obtiene el pago por el deudor, se extingue el derecho personal.
La inmediatez es un rasgo característico del derecho real; el titular del derecho real está colocado frente a la cosa sobre la cual tiene derecho en una posición que es inmediata es decir no hay -en principio- intermediarios. La vinculación con la cosa no es a través de otro. En cambio, en la relación obligatoria la posición del sujeto, del acreedor, es mediata; hace falta la interposición de otro sujeto, el deudor, que sirve de intermediario entre el sujeto activo y las cosas.
Régimen legal: El número de los derechos reales está determinado por la ley y ella regula de manera más o menos precisa, sus formas de adquisición, atribuciones, deberes y facultades de sus titulares, limitaciones, restricciones, duración, formas de extinción, etcétera.[Numero clausus, no puede haber más de los que establece el CCC y la ley especial].
En los derechos personales -en cambio- prevalece, el principio de la autonomía de la voluntad, sin otros límites que el orden público, la moral, las buenas costumbres y la buena fe. [Número apertus]
Estructura y elementos: Clásicamente se ha dicho que mientras en los derechos personales hallamos tres elementos, a saber: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación, que puede ser de dar, hacer o no hacer); en los derechos reales encontramos sólo dos: sujeto (titular del derecho) y objeto (en principio, la cosa); este objeto debe ser una cosa materialmente determinada (art 1883).
ARTÍCULO 1883.Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
En cuanto a su oponibilidad, los derechos reales son absolutos, porque son oponibles erga omnes, es decir que se ejercen frente a todos (pero para ser oponibles es requisito indispensable la publicidad). En cambio los derechos personales son relativos, porque se ejercen frente a personas determinadas.
El derecho real es oponible erga omnes; las obligaciones solo rigen entre partes.
La publicidad es presupuesto de la oponibilidad, aunque no lo sea, en principio, para la constitución del derecho real (ello depende si el modo de publicidad es declarativo o constitutivo). Los derechos personales son ajenos a la publicidad.)
En el derecho real existe el ius preferendi y el ius persecuendi.
Se ejercen por la posesión (salvo la hipoteca y la prenda con registro)🡪 lo que implica a la vez su contenido y forma de exteriorización. Los derechos personales son extraños a la posesión.
- Los derechos reales se ejercen en general con permanencia en el tiempo; los derechos personales que se extinguen normalmente con su ejercicio, tienen en principio un carácter de instantaneidad (hay excepciones como la locación, el comodato).
-Los derechos personales son siempre temporarios; mientras que entre los derechos reales existen algunos temporarios (usufructo, uso, habitación y los de garantía de un crédito) y otros son perpetuos (dominio, condominio, propiedad horizontal).
🡪 En los derechos personales existe un plazo u opera la prescripción, ya que nacen para extinguirse.
Los derechos reales se constituyen a través del Título y Modo (causa fuente). Los derechos personales son ajenos al Título y modo, ya que son consensuales.
En los derechos reales se da la prescripción adquisitiva y la liberatoria; en los personales solo la liberatoria rige.
El tiempo proyecta su incidencia tanto sobre los derechos reales como sobre los personales, pero de manera distinta: Unido a la posesión posibilita la adquisición de los derechos reales que se ejercen mediante ella (Prescripción adquisitiva). En cambio, extingue la acción en los derechos personales (Prescripción Liberatoria).
La simple renuncia del titular extingue los derechos personales. En los derechos reales, si bien pueden extinguirse también por medio de la renuncia del titular, en la mayoría de los casos esa renuncia tiene que tener la modalidad de abandono.
La extinción del derecho real puede beneficiar al dueño de la cosa, puede no beneficiar a nadie, puede beneficiar al estado, al propietario del fundo dominante, al condómino en la medianería. La renuncia del derecho personal beneficia siempre al deudor.
Hay derechos reales que se extinguen con la muerte del titular (usufructo, uso, habitación y servidumbres personales); los derechos personales no se extinguen con la muerte del titular.
Los derechos reales se extinguen con la perdida de la cosa. Los derechos personales, en principio, subsisten aunque se pierda la cosa.
Como el derecho real recae sobre una cosa, la situación de ella juega un papel preponderante en la determinación de la ley aplicable; mientras que en el derecho personal prevalece para dicha determinación el lugar de celebración del contrato, o el lugar de cumplimiento o el domicilio de las partes.
Competencia: el principio es que, tratándose de acciones reales, es competente el juez de la jurisdicción donde la cosa esta situada, especialmente si se trata de inmuebles. En materia de derechos personales se tiene que tener en cuenta en primer término el lugar del cumplimiento, el domicilio del demandado o el lugar de la celebración del contrato.
TEORIAS
Hay ciertas teorías que distinguen los derechos reales de los personales:
CLÁSICA. Llamada también dualista porque encuentra una diferencia sustancial entre los derechos reales y los personales. Es receptada x el CCC.
Su principal exponente es Demolombe, para quien derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentra en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho y la cosa que es el objeto.
La principal crítica que se le hace a este autor es que en su definición hace alusión al “sujeto activo” y no menciona sujeto pasivo alguno (como correlato que presupone la caracterización de activo).
Es considerada clásica la definición dada por los autores franceses Aubry y Rau, para quienes: “Hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida, total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata oponible a toda otra persona”. En esta definición se perfilan ya con claridad los dos aspectos del derecho real: interno y externo, y aparece la noción de oponibilidad.
La doctrina clásica distingue al derecho real por su carácter absoluto en el sentido de que es oponible erga omnes, agregando que se puede hacer valer contra todos, mientras que el derecho personal sólo puede hacerse valer frente al deudor y sólo puede ser infringido por éste.
MONISTAS.
Tienden a unificar en una sola categoría los derechos personales y los derechos reales, ya sea considerando que todos los derechos patrimoniales pueden ser refundidos en la primera de ellas (“monista personalista” o “monista obligacionista”), ya sea que la fusión se opere sobre la base de la segunda categoría (tesis realista). O, en otras palabras, para la primera todos los derechos patrimoniales son personales o creditorios; para la segunda, todos son reales.
DOCTRINA PERSONALISTA U OBLIGACIONISTA:
formulación de una crítica a la doctrina clásica. Estas ideas parten de la observación hecha por Kant, en sus Principios metafísicos del derecho, el derecho sólo se da en sociedad y viceversa donde no hay sociedad no hay derecho.
Considera que la relación jurídica sólo se da entre personas y no entre una persona y una cosa. En este último caso podrá haber una relación de hecho pero no de derecho. No existe -dice esta escuela- derecho respecto a los bienes, porque el derecho es la facultad de exigir a otro una conducta determinada en procura de la satisfacción del interés de su titular.
El derecho real debe concebirse entonces bajo la forma de una relación obligatoria, en la cual el sujeto activo es simple y está representado por una sola persona, mientras que el sujeto pasivo es ilimitado en número y comprende a todas las personas que entran en relación con el sujeto activo, es decir, todas las personas que se encuentran obligadas a abstenerse de todo acto capaz de turbar la posesión pacifica, que la ley quiere asegurar al titular de un derecho real.
Critica: esta teoría otorga una extensión a la palabra obligación que es ajena al concepto autentico del término, oscureciendo así el significado de la palabra y confundiéndolo con el deber genérico de respetar los derechos ajenos.
TEORÍA UNITARIA REALISTA.
Tiende a objetivar el concepto de obligación, fundiendo todos los derechos personales dentro de la categoría de derechos reales.
Quienes sostienen esta posición, al pretender objetivar la obligación dando prevalencia al elemento prestación sobre el elemento personal, da pie a que se conciban los derechos creditorios como una relación entre patrimonios, lo que quedaría evidenciado en el principio según el cual: “el patrimonio es la prenda común de los acreedores”.
Llegan a sostener que el derecho personal no es un derecho respecto de la persona, sino que constituye un derecho sobre la cosa, cuya única diferencia con el derecho real es que no recae primitivamente sobre una cosa determinada, sino que afecta a todo el patrimonio.
Critica: el error fundamental de esta teoría es que confunde el objeto de la obligación, que es la prestación, con los efectos que sobre el patrimonio apareja el incumplimiento.
TEORÍA DE LA INSTITUCIÓN:
entre las dos manifestaciones extremas de la actividad jurídica, la del Estado, en virtud de la ley, y la del individuo, exteriorizada en el contrato, se encuentra una tercera manifestación: la de los fenómenos institucionales.
Esta teoría originada por Hauriou cosidera que los derechos son clasificados por su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales estarían ubicados en una categoría intermedia entre los derechos inherentes a la personalidad y los de familia (ambas categorías de alto contenido institucional) por una parte, y los creditorios (de menor contenido institucional) por la otra.
Esta teoría no desconoce, por lo tanto, la distinción entre derechos reales y personales, sino que los examina desde otro punto de vista y da un elemento más para caracterizarla.
Critica: la tesis institucionalista no responde a la pregunta sobre la esencia misma del derecho real
Ius persequendi- ius preferendi
El Ius PERSEQUENDI” o DERECHO DE PERSECUCIÓN caracteriza al derecho real por encontrarse, podría decirse, adherido a la cosa, de tal modo que su titular puede hacerlo valer a pesar de que ésta haya pasado a poder de un tercero. Este rasgo, que es corolario de una cualidad general de los derechos reales a la que se la llama “inherencia”, implica el poder de perseguir la cosa en manos de quien se encuentre. El derecho de persecución, no es ilimitado. Los derechos personales no gozan del ius persequendi. Da lugar a las acciones posesorias y a las acciones reales.
Un derecho real que ha tenido la debida publicidad y es oponible erga omnes, goza del ius preferendi, o sea que tiene preferencia respecto de cualquier otro derecho que, sobre la misma cosa, se constituya con posterioridad. Esto se expresa con el brocárdico latino prior in tempore potior in iure. El derecho de preferencia es la regla en materia de derechos reales y está relacionado estrechamente a la fecha de constitución (y publicidad). En materia de derechos personales no rige el principio citado y el primero en el tiempo no tiene preferencia en el derecho. No debe confundirse el ius preferendi con el privilegio. Los privilegios permiten, a determinados acreedores, cobrar sus créditos con prelación a otros (de privilegio inferior o quirografarios) y están establecidos sobre la base de la naturaleza de los créditos y no en función de la prioridad (en el tiempo) con que fueron constituidos. El privilegio es excepcional, surge siempre de la ley y es, por eso mismo, de interpretación restrictiva.
Artículo 1886. Persecución y preferencia El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente
- Clasificación de los derechos reales
Ver imagen
a) Principales y accesorios
Los derechos de garantía son siempre accesorios de un crédito. Todos los demás, sean derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena, son principales.
Artículo 1889. Derechos reales principales y accesorios Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
b) Según su duración
Se pueden clasificar en perpetuos y temporarios, y estos últimos en vitalicios y no vitalicios. Los perpetuos poseen duración ilimitada, sin perjuicio de estar sujetos a plazos
Son perpetuos (en principio): el dominio, el condominio, la propiedad horizontal. Las servidumbres prediales pueden ser perpetuas o tener un plazo.
Son temporarios y se extinguen con la muerte de su titular (vitalicios): usufructo, uso, habitación, servidumbres personales.
Son temporarios y no se extinguen con la muerte de su titular (No vitalicios): hipoteca, prenda, anticresis y las servidumbres a plazo.
c) Según su contenido: se clasifican en:
-Derecho a la sustancia: dominio, condominio, propiedad horizontal.
-Derecho a la utilidad: usufructo, uso, habitación y servidumbres.
-Derecho al valor: derechos reales de garantía.
d) Según su objeto
También se admite la clasificación sobre la base de la naturaleza de la cosa sobre la cual recae el derecho real:
Cosas muebles o inmuebles. Hay derechos reales que pueden recaer sobre cosas muebles o inmuebles indistintamente, otros que pueden hacerlo sólo sobre muebles, y otros sobre inmuebles solamente:
1. Recaen sobre muebles e inmuebles: el dominio, el condominio, el usufructo y el uso
Recae sólo sobre muebles: la prenda.
Recaen sólo sobre inmuebles: la hipoteca, la anticresis, las servidumbres, la propiedad horizontal, la habitación.
Cosas fungibles y no fungibles. Hay derechos que pueden reposar tanto sobre cosas fungibles como no fungibles; así el dominio, el condominio, la prenda. Los restantes tienen por objeto cosas no fungibles.
d) Según las facultades del titular
- Derecho de disposición.
- Derecho de uso y goce.
- Derecho al valor.
e) Cosa propia o ajena
Artículo 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
f) Según su transmisibilidad
ARTÍCULO 1906.-Transmisibilidad.Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario.
Hay derechos reales transmisibles y otros que no lo son. Pueden transmitirse por actos entre vivos o mortis causa: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal; son intransmisibles: el uso y la habitación. 🡪El usufructo (ahora) es transmisible por actos entre vivos, pero es intransmisible por causa de muerte.
El CCC también hace referencia a otro criterio de clasificación según los derechos sean o no registrables:
Artículo 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
La creación de los derechos reales: sistema del número clausus y apertus
En los derechos personales predomina el principio de la autonomía de la voluntad, mientras que en los derechos reales su vigencia está restringida en función del interés público, cuya preponderancia ha hecho que el legislador se preocupara sensiblemente por su número, contenido y regulación
Es cierto que existen diferencias respecto de la tutela de ambas categorías de derechos, según los países y las épocas, en función de la mayor o menor gravitación política, social o económica que representen, pero no se puede negar una constante, que se manifiesta en la diferencia en el tratamiento que ha llevado, en el derecho comparado, a perfilar dos sistemas: el del número cerrado (clausus) y el del número abierto (apertus).
El del número cerrado (clausus) que limitan los tipos de derechos reales, haciendo una enumeración taxativa de ellos;
Y el del número abierto (apertus) que, a pesar de enumerar y regular la mayor parte de ellos, no impiden la creación, por los particulares de otros derechos reales no contemplados por la ley.
El primer sistema, llamado numerus clausus, es adoptado por nuestro legislador 🡪El Código Civil argentino se puede considerar precursor, pues adoptó claramente el principio, en una época en que era sostenido por una minoría en la doctrina francesa, de notable influjo en el siglo xix. Para Wolff, el principio se funda en la conveniencia de que la propiedad esté al resguardo de la multiplicación de gravámenes imposibles de prever y favorece la claridad y “abarcabilidad” de las relaciones jurídicas inmobiliarias.
Los derechos reales son oponibles erga omnes, representan una esfera de acción en la cual está vedado a todos los miembros de la comunidad ejercer facultades, jurídicas o materiales, sobre una cosa, que sólo están reservadas a su titular.
La cuestión puede verse reflejada en el art 1884 del CCC: La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Tal rigidez responde a la seguridad jurídica.
Derechos receptados:
Esta enumeración es taxativa. Pero no excluye la posibilidad que, dentro o fuera del código, existan otros derechos reales siempre que tengan origen en la ley.
Artículo 1887. Enumeración Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
Derechos no legislados
Son los que existen en el Derecho comparado, pero que el legislador no los ha receptado como derechos reales:
Enfiteusis: Derecho real por el cual el propietario de un inmueble rústico enajena su dominio útil, perpetuamente o por largo tiempo, a otra persona, a cambio de una pensión o canon, generalmente anual, cierto e invariable. Este derecho puede ser constituido por actos entre vivos o por disposición de última voluntad. El derecho del enfiteuta es transmisible a los herederos y por actos entre vivos.
Vinculaciones: La unión o sujeción de determinados bienes, un patrimonio o una parte alícuota de él, a dominio perpetuo de una familia, estableciendo un determinado orden sucesorio con prohibición de enajenar y también los gravámenes o cargas perpetuas que se imponen en algunas fundaciones, reciben el nombre genérico de vinculaciones.
El mayorazgo es una institución por la cual se establece un orden sucesorio asegurando la inalienabilidad e indivisibilidad del bien. Hay diversos tipos según la línea de parentesco que se elija. Los más comunes son los que defieren la herencia al mayor de los varones de la familia (descendientes o colaterales), o al primogénito varón descendiente (y así sucesivamente), pudiendo darse otras variantes o combinaciones.
Las capellanías, en cambio, constituyen un tipo de vinculación por la que se establece, con carácter real y generalmente a perpetuidad, una carga sobre un inmueble, con una finalidad pía.
Derechos reales fuera del Código
Algunos de ellos permanecen por su naturaleza dentro del derecho civil, otros tienen más afinidad con el derecho comercial; también existen derechos reales legislados en el Código de Minería, Código Aeronáutico, ley de navegación y otras leyes especiales.
Propiedad horizontal: si se considera el derecho de propiedad horizontal como un derecho real autónomo, baste decir que el derecho real tiene dos proyecciones: como un dominio de una unidad funcional de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en función del conjunto y como un condominio forzoso -con características especiales- sobre las partes comunes.
Prehorizontalidad: hay propiedad prehorizontal o prepropiedad horizontal cuando la persona que se propone construir un edificio con el fin de someterlo al régimen de propiedad horizontal y enajenar las unidades a título oneroso, afecta el dominio con ese objeto.
Hipoteca bancaria: la carta orgánica del Banco Hipotecario regula este tipo de hipoteca que se diferencia de la hipoteca común. Es donde las instituciones financieras canalizan fondos con destino a préstamos para la construcción o adquisición de casas o departamentos con dicho fin, que se garantizan con una hipoteca.
Preanotacion hipotecaria: tiene por finalidad garantizar los anticipos que los bancos oficiales conceden a los prestatarios, mientras se realizan los trámites para la obtención de los créditos. Origina una carga real sobre el inmueble con privilegio especial sobre éste por el anticipo, sus intereses y gastos. Tiene una validez de cuarenta y cinco días prorrogables a pedido del banco acreedor, por el mismo lapso, cuantas veces sea necesario, y su anotación la dispone la institución bancaria, formalizándola mediante oficio a los registros inmobiliarios. La caducidad se produce automáticamente por el vencimiento del término o de sus prórrogas, por el pago del anticipo, sus intereses y gastos, que se comunica por el acreedor directamente al registro, y por la inscripción de la escritura pública sobre el crédito principal.
Anotación directa: se diferencia de la anterior en que tiene por finalidad el financiamiento de conjuntos habitacionales y no el de operaciones individuales; se otorga a las entidades intermedias, promotoras o constructoras de conjuntos, asociaciones civiles, gremiales, etcétera. Garantiza el crédito global, hasta tanto se adjudiquen y formalicen las hipotecas a los particulares propietarios de las viviendas a construir. Tiene similares efectos y formas de caducidad que la preanotación, pero el plazo de la inscripción es mayor (dos años), previéndose caducidades parciales a medida que se vayan inscribiendo las compraventas e hipotecas individuales
Prenda con desplazamiento: Con alguna diferencia con la prenda civil, se constituye en seguridad de una operación comercial. Para la oponibilidad a terceros requiere la forma escrita.
Prenda sin desplazamiento: la prenda con registro tiene como fin garantizar el pago de una suma de dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones quedando los bienes en poder del constituyente. Mantiene significativas diferencias con la prenda común. La prenda con registro podrá constituirse a favor de cualquier persona física o jurídica, tenga o no domicilio en el país. El contrato debe ser hecho por escrito en los formularios que facilita la oficina del registro de prenda, en la cual debe ser inscripto.
Warrants: Representa una variedad respecto de la prenda. Su objeto está constituido por los frutos o productos agrícolas, ganaderos, forestales, mineros o de manufacturas nacionales, que se depositan en almacenes autorizados, los que expiden certificados de depósito y warrants. El certificado de depósito acredita la propiedad de la mercadería, el warrant es constitutivo de la prenda sobre ésta. El depositante puede enajenar la mercadería depositada, endosando el certificado de depósito, u obtener crédito garantizando la operación con endosos del warrant. El primer endoso es nominativo y para su validez debe ser registrado en los libros de la empresa emisora dentro del término de seis días, los endosos subsiguientes no requieren inscripción y pueden hacerse en blanco. Para el retiro de la mercadería se requiere la presentación del certificado de depósito y del warrant simultáneamente.
Debentures: Las sociedades anónimas, incluidas las que tienen participación estatal mayoritaria y las en comandita por acciones, pueden contraer préstamos en forma pública o privada mediante la emisión de debentures, si las autorizan sus estatutos. El debentur es un título valor emitible por este tipo de sociedades a efectos de librarlos a la suscripción, que puede ser pública o no, a cuyo efecto debe celebrarse un contrato de fideicomiso con un banco autorizado. Según la ley de sociedades podían ser al portador o nominativos, pero a partir de 1995 deben ser nominativos no endosables (ley 24.587).
Hipoteca naval
Prenda naval
Hipoteca aeronáutica
M) Copropiedad naval
- Adquisición de los derechos reales. Título y Modo.
Vélez Sársfield adoptó la exigencia del título y el modo como sistema para que se efectivicen o perfeccionen las mutaciones reales.
La palabra “título” está empleada en el sentido de origen o fundamento del derecho y se vincula con su causa fuente. Toda mutación o desplazamiento patrimonial supone la existencia de una causa jurídica eficiente que la determine: un hecho o un acto jurígeno, o sea un hecho o acto al cual el ordenamiento jurídico le atribuya relevancia para provocar dicha mutación. El contrato, la disposición de última voluntad y aun la voluntad unilateral pueden tener esta relevancia según lo establezca el derecho positivo.
Pero el título, por sí solo, es insuficiente para determinar y producir la mutación real. Es necesario el modo que es la manera de realizar la transmisión o constitución del derecho en función del título que le sirve de causa. El título determina la mutación real, el modo la efectiviza. El título da fundamento a la constitución o transmisión, el modo la actúa.
El modo se relaciona íntimamente con la publicidad y la publicidad es presupuesto de la oponibilidad. La reforma operada en 1968, por obra de la ley 17.711, estableció la necesidad de la inscripción de la transferencia de derechos reales sobre inmuebles a los fines de su oponibilidad lo que fue complementado por la ley 17.801, que establece el régimen a que quedan sujetos los registros de la propiedad inmueble, existentes en las provincias y en la Capital Federal.
Artículo 1892. Título y modos suficientes
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Titulo entonces es el acto jurídico que está munido de las condiciones de fondo y de forma que establece la ley, idóneo para constituir, modificar o extinguir derechos reales. Es distinto al instrumento del acto jurídico. Como requisitos, éste debe ser:
-Un acto jurídico idóneo
-Formalmente valido
-Que emane del verdadero propietario sin perjuicio de la convalidación
-Que recaiga sobre el bien en cuestión
El modo, por su parte, es la modalidad en que se realiza la transmisión del derecho real en función al título que le da causa. En nuestro derecho, el modo por excelencia es la tradición.
Publicidad registral
Artículo 1893. Inoponibilidad La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Artículo que es criticado por su redacción en negativo (borrar los 2 no del primer párrafo).
Para los bienes muebles, la publicidad consiste en el registro.
Para los bienes inmuebles, la publicidad consiste en la posesión.
Convalidación
El principio esta receptado en el art 399; la excepción es la convalidación.
Artículo 399. Regla general Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
Artículo 1885. Convalidación Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Es el efecto de dar validez a los derechos reales constituidos o transmitidos por quien, al tiempo de hacerlo, no tenía derecho a ello. La convalidación se produce por la sola adquisición, sin que sea necesaria declaración o manifestación de voluntad.
