U4 Flashcards
(10 cards)
BOLILLA 4: PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
1) CONCEPTO
“el sistema integrado por actos de particulares y oficiales del Estado, por medio del cual se informa, con efectos legales, a terceros legítimamente interesados y la sociedad en general de la existencia, modificación o extinción, de derechos reales y demás situaciones jurídicas sobre bienes registrables.”
Análisis de concepto:
Acto o conjunto de actos de particulares y del Estado Nuestro sistema actual nos exige actos jurídicos que aseguren la publicidad.
El primero, se desarrolla en el ámbito privado, y consiste en la tradición exigida en el anterior artículo 577 del código civil (hoy art. 750 del CCCN) que expresa: Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real. Éste articulo recepta el criterio del título y modo (tradición) como exigencia para la adquisición o transmisión de derechos reales.
Pero, a partir de 1968, además de la tradición, cuando se trata de inmuebles la ley 17.711 modificatoria del código civil, introdujo el requisito de la inscripción en los registros de la propiedad correspondientes al decir en el artículo 2505: “La adquisición o transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgara perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Estas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.
Este sistema, al que nos referimos, se encuentra integrado por actos de particulares y por actos e instituciones registrales del estado.
Que informan con efectos legales a legítimamente interesados..
La finalidad de esta institución consiste en evitar la clandestinidad de los Derechos Reales, tratado de poner en conocimiento del publico cualquier modificación en la situación jurídica de los mismos Dada la trascendencia socioeconómica de la materia, el Estado toma sobre si la responsabilidad de la publicidad formal de los derechos reales, mediante modernos sistemas registrales, que ponen en vigencia el conocido principio que expresa: “Una sociedad no puede estar obligada a respetar un derecho que no conoce”.
La exitencia, modificación o extinción de derechos reales y demás situaciones jurídicas sobre bienes registrables
la materia registral la constituyen los actos jurídicos que al inscribirse tiene trascendencia sobre los derechos reales que recaen sobre inmuebles. En la actualidad también se han organizado registros para cosas muebles (automotores, aviones, buques, semovientes, etc.), ya que dada la importancia que tienen, ha surgido la necesidad de darle mayor seguridad a su situación jurídica, imponiéndoles publicidades en muchos casos constitutivas, por ejemplo a los automotores.
Volviendo a los registros inmobiliarios, los actos que deben inscribirse son aquellos por los cuales se constituyan, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles (ventas, donaciones, permutas, sucesión hereditaria, etc.). Estos actos deben estar registrados para alcanzar su perfección como adquisitivos, traslativos o extintivos de derechos reales y lograr oponibilidad.
También son objeto de registración, otros actos jurídicos como embargos judiciales, inhibiciones, declaratorias de herederos, que sin constituir derechos reales afectan la situación jurídica y disponibilidad de los inmuebles y requieren de la publicidad para su oponibilidad.
Quedan excluidas de esta publicidad:
- todas las relaciones personales aunque recaigan sobre inmuebles, por ejemplo: locación, deposito, comodato, etc.;
- y todos los actos que tengan por objeto los bienes del dominio público y privado del estado. En el caso de la provincia de San Juan la registración de estos últimos bienes corresponde a la Dirección de Geodesia y Catastro.
Fundamento: La necesidad de una correcta publicidad de los derechos reales, especialmente lo que respecta a la publicidad de inmuebles, como así también a la de algunos muebles como por ejemplo automotores, buques, aeronaves, semovientes, etc., se fundamenta en la importancia social y económica que los mismos tienen en las sociedades modernas y en la necesidad de que gocen de estabilidad y seguridad jurídica; por esto, los estados han adoptado diferentes criterios todos con un mismo fin: asegurar la titularidad y transferencia de los derechos reales y demás situaciones jurídicas sobre estos bienes.
+Con respecto al tema de registro de las cosas y de los derechos reales que sobre ellas recaen, cabe señalar la importancia que tienen los ámbitos que corresponden a la protección de la seguridad estática y de la seguridad dinámica
La protección de la seguridad estática procura evitar que se produzca un detrimento en la situación patrimonial de una persona sin la concurrencia de su voluntad; es la seguridad que debe tener el titular de un derecho de que este no se podrá extinguir o sufrir menoscabo si él no lo renuncia, transmite o restringe mediante un acto jurídico que reúna todos los requisitos, de fondo y forma.
La seguridad dinámica (o del tráfico) procura evitar que una persona que ha resultado favorecida por una modificación de una situación jurídica, pueda perjudicarse, al quedar sin efecto dicha modificación, cuando hay fallas que afecten las cadenas de transmisiones destinada a convertirla en el titular de derecho o de esa modificación en la relación patrimonial.
Un adecuado sistema de publicidad tiende a establecer un justo equilibrio en la tutela, pero aunque se pueda pensar que estos conceptos de seguridad, son contrapuestos al establecerse el conflicto de intereses, no cabe duda que, cuanto más perfecta es la organización del sistema de publicidad, la seguridad aparecen beneficiadas o la perfección del sistema favorece la integración de la protección. Ello explica la preocupación del Estado por organizar sistemas de publicidad que gocen de tanta mayor confiabilidad cuanto mayor sea el valor de los bienes a que se refieran.
- Naturaleza
No es lo mismo preguntarse sobre la naturaleza de la publicidad que hacerlo sobre la naturaleza de la función registral.
La publicidad, en forma genérica, puede caracterizarse como una exteriorización de la voluntad dirigida a la generalidad, con independencia de su recepción por los terceros, destinada a dar a conocer una situación jurídica. (Musto)
* Comparación con otra figuras
a) Con la publicación persigue la notoriedad o difusión de hechos o actos jurídicos y cumple su finalidad con independencia de que se llegue al conocimiento de ellos; tiene carácter episódico o no permanece en el tiempo de forma que pueda ser consultada con fehaciencia por los interesados.
Carece de una organización específica y está destinada a hacer conocer actos de los poderes públicos. Persigue la eficacia.
b) Con la notificación está dirigida a llevar a conocimiento de personas determinadas una situación jurídica y es generalmente recepticia, es decir, que causa efecto recién cuando ha sido real o presuntivamente recibida por el destinatario (la publicidad no se dirige a persona determinada, no tiene carácter recepticio y no requiere que llegue a conocimiento de las demás personas).
La notificación tiene carácter instantáneo y fija el momento desde el cual el conocimiento del acto genera efectos. Se refiere en principio, a situaciones o relaciones particulares, que interesan a uno o varios individuos.
c) Publicidad y forma la forma, cuando reviste el carácter solemne, ha sido confundida con la publicidad o esta se ha encontrado fundida en ella. La forma solemne apunta prevalentemente a proteger el interés de las partes, haciéndoles notar la importancia de los actos de disposición y a constatar indubitablemente el negocio que realizan.
La publicidad suele presuponer el cumplimiento de las formas y las más de las veces las exige de modo que ambas se complementan.
- Evolución histórica
La publicidad de los Derechos Reales ha tenido siempre gran importancia dentro de los sistemas jurídicos vigentes y sus formas han ido variando desde los rudimentarios sistemas de los pueblos primitivos, hasta los depurados sistemas registrales de nuestros días.
1. GRECIA: utilizaban en los pueblos o ciudades “el sistema del pregonero público” que hacia conocer a viva voz las propiedades que habían cambiado de dueño o sobre las que se habían constituido algún derecho real de garantía.
2. EGIPTO: entre los asirios y caldeos, en el frente de las propiedades se colocaban enseñas de maderas donde se inscribía el nombre del propietario, como si la propiedad se encontraba gravado por hipotecas y en favor de quienes.
3. ROMA: En este derecho encontramos 2 sistemas de publicidad:
A. La “mancipatio” aplicada a los fundos itálicos, esclavos y caballos, que consistía en un acto formal, solemne, por el que se transmitía el dominio de las cosas ante 1 funcionario público y 5 testigos.
B. Sistema “in jure cessio” se aplicaba a los bienes que no estaban en la Península Itálica, sino en el resto del imperio, y consistía en un verdadero juicio simulado en el que el comprador reivindicaba la cosa ante la justicia y el vendedor se allanaba y entregaba la misma ante el Pretor que le daba validez judicial (la copia de la sentencia constituía el título).
A fines del Imperio Romano estas formas son reemplazadas por el sistema de la “Traditio” que consistía en la entrega de la cosa bajo ciertas condiciones. Esta última modalidad, es la que Vélez Sarsfield recepta en el Código Civil Argentino.
4. FRANCIA: en materia de publicidad de los Derechos Reales, se apartó del Derecho Romano e introdujo una innovación muy peligrosa y que fue subrepticiamente introducida en el texto del código de Napoleón. El criterio seguido decía: “la transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, se perfecciona por la simple voluntad de las partes.” Es decir con el dominio o cualquier derecho real se confunde con el convenio entre las partes, desapareciendo en consecuencia todo vestigio de publicidad. No se requería inscripción, tradición o cualquier otro requisito que no sea la voluntad de las partes y se produce en consecuencia una confusión entre derechos personales y derechos reales.
Este criterio represento institucionalizar el caos y la inseguridad jurídica en materia de inmuebles ya que en cualquier momento se podía transferir estos bienes por un mero acto consensual, quedando los acreedores y terceros totalmente burlados en sus garantías. Con posterioridad se modificó esta legislación y se crearon los Registros de la Propiedad Inmueble, aunque con efecto declarativo.
5. DERECHO GERMANICO: este derecho deja de lado la línea trazada por el Derecho Romano y es el antecedente más directo de los modernos sistemas registrales.
El derecho germánico primitivo, establecía en materia de publicidad las siguientes condiciones (Auflassung):
- Entrega corporal de la cosa (acto solemne que transmitía un derecho igual al que tenía el vendedor)
- La entrega material debía hacerse donde se encontraba la misma
- El acto debía realizarse ante testigos y respetarse las formalidades
- Causa o convenio por la que se realizaba la operación
Con posterioridad se introduce el denominado “sistema judicial” que tiene semejanza con la “in jure cessio” de los romanos. La resolución o sentencia judicial se le entregaba al comprador, constituyendo un verdadero título de propiedad.
La evolución del derecho germánico abandono del sistema judicial, entrando en vigencia el Sistema Registral, donde la inscripción es exclusivamente el acto creador del derecho.
2) SISTEMAS REGISTRALES
En la registración, distinguimos entre las fases de matriculación y las operaciones necesarias para la inscripción y la anotación.
1. La matriculación consiste en el ingreso, de los datos del objeto al registro, abriéndosele folio donde se asignan los datos necesarios para su identificación.
La matriculación se hace simultáneamente con la inscripción de un derecho de dominio.
Una vez matriculada, con la respectiva inscripción TODA mutación real debe ser inscripta.
2. La inscripción consiste en el asiento que se practica en el folio, del derecho, titulo o acto de trascendencia real, que ingresa al registro mediante la presentación del documento al cual la ley le atribuye el valor probatorio, de fehaciencia o autenticidad necesaria, según el sistema que se adopte.
La anotación está referida a situaciones que afectan a los inmuebles, pero que no implican un acto de verdadera mutación real.
Procedimiento el registro siempre recibe un instrumento del cual se desprende la existencia de la mutación real.
* Si ese documento se transcribe íntegramente en los libros estamos ante el sistema de transcripción.
* Si, en cambio, se tomaran los datos esenciales de la escritura, sin dejar copia fiel o transcripción estamos ante el sistema de inscripción. La inscripción tiene la ventaja de que no recarga el registro con cláusulas circunstanciales, pero requieren un personal más especializado en los registros, a fin de determinar lo que necesariamente debe contener la minuta que se eleva al registro.
* En el derecho comparado se advierten sistemas en los cuales los registros no receptan la documentación referida al contrato celebrado por las partes, sino que las partes se limitan a formular una declaración que exterioriza la mutación real.
* Intereses protegidos
- Valor justicia: sistema no convalidante
- Valor de la seguridad jurídica: sistema convalidante
* Clases: Según la incidencia que tenga sobre la adquisición y modificación de los derechos reales:
- Constitutivos: aquellos que, hasta que no se cumple con los requisitos de publicidad (inscripción) no se adquiere Derecho Real alguno, es decir, un elemento sin el cual no se concreta el derecho.
- Declarativos: la finalidad perseguida por estos, es hacer conocer a los terceros, el acto jurídico y hacerlo oponible a ellos.
Es decir, que solo se inscribe a los efectos de la oponibilidad simplemente.
Según el elemento que se tome como base para organizar el sistema, se clasifican en:
- Personales: toman como base para la organización de los registros, la persona titular del derecho a inscribir (representan mayor inseguridad ya que los sujetos de los derechos son poco estables en la relación inmobiliaria)
- Reales: basan la organización del registro en el inmueble como elemento de mayor estabilidad, individualizado por una característica o nomenclatura registral.
Según los efectos que produce la publicidad en los derechos y sus títulos:
- Convalidantes: aquellos en los que la inscripción subsana o perfecciona cualquier error o defecto del título según las leyes vigentes al momento.
* No convalidantes: aquellos en los que la inscripción no purga los vicios que tuvieren los títulos inscriptos, tornándolos discutibles a pesar de la inscripción.
Derecho comparado
a) Sistema francés:
1. el proceso de la registración se inicia con la presentación del documento que acredita el título.
2. se deja constancia de la presentación y de la fecha de esta para luego, después del examen que hace el registrador, incorporar los documentos a un legajo en el que quedan ordenados cronológicamente, formándose legajos separados según la naturaleza de los derechos, los que se encuadernan por periodos anuales conformándose los respectivos índices.
3. El registrador no tiene la facultad de decidir qué actos deben ser transcriptos. (Sistema de inscripción)
4. El registro no confirma ni legitima los títulos ni la inscripción atribuye presunción de exactitud o certeza de los documentos inscriptos. (Sistema NO convalidante).
b) Sistema alemán: los antecedentes de este sistema lo encontramos en el antiguo Derecho Germánico (influenciado por el derecho romano).
El antiguo método del derecho germánico exigía la inscripción para modificar Derechos Reales (Sistema Constitutivo)
Esta base evoluciona hasta llegar al grado de perfeccionamiento que exhibe el Sistema Alemán.
Este sistema funciona mediante la “hoja territorial” que se encuentra individualizada con la nomenclatura registral.
La hoja se divide en 4 partes:
1. La primera contiene el aspecto descriptivo del inmueble (nomenclatura catastral, limites, medidas, etc)
2. La segunda está referida al aspecto jurídico y en ella figura el titular del dominio o cualquier otro acto de transmisión o modificación del Derecho Propiedad y su situación jurídica. (Cada anotación de estas posee una referencia al registro donde consta la transcripción completa del acto jurídico que origina la inscripción).
3. La tercera se inscriben todas las cargas, desmembraciones y limitaciones que pesan sobre el inmueble (Es decir: sevidumbres, usufructos, usos,etc)
4. La cuarta se inscriben los gravámenes que existen (Por ejemplo: hipotecas, embargos, cargas impositivas,etc)
[ESTE SISTEMA ES CONSTITUTIVO, REAL Y CONVALIDANTE].
La consulta de los registros es publica y solo requiere de un interés legítimo para concretarse.
Contenido: en los registros alemanes se inscriben todas las propiedades privadas excluyendo los bienes del Estado (públicos y privados) y bienes de la iglesia.
Materia inscribible: tienen que inscribirse TODAS las relaciones de derecho que tengan por objeto bienes inmuebles, SIEMPRE incluyendo los derechos reales y excluyendo las relaciones personales.
c) Sistema australiano (Torrens) Australia (a mediados del siglo XIX) carecía de títulos inatacables y frecuencia casos de superposición, errores de ubicación y límites y superficies.
Por ello, Richard Torrens (diputado autraliano) en su campaña politica prometio y desarrollo un plan con 3 finalidades:
1. Lograr en Australia un ordenamiento inmobiliario
2. Liberar a los predios de cargas ocultas
3. Hacer conocer publicamente los derechos reales en general.
Y este sistema que lleva su nombre tiene las siguientes características:
El Estado se constituye en garantía efectiva de los títulos inscriptos en el Registro. Es decir, que al realizarse una transferencia el Estado retoma su soberanía que tiene sobre todas las propiedades que son partes del territorio nacional, entregando a posteriori el derecho al comprador.
Por otra parte, al realizarse la inscripción las partes pagan un seguro del 2% que destina a la constitución de un Fondo de Garantía destinado a indemnizar a cualquiera que haya sufrido un daño con la operación inmobiliaria. (Es decir, el 3ro perjudicado NO puede demandar al propietario; solo puede demandar al Estado que es quien otorga los títulos)
REGISTRO CONSTITUTIVO, REAL Y CONVALIDANTE A este accedían los inmuebles previo estudio de título y mensura. A partir de allí, se registraban sobre el “folio real” las sucesivas transferencias o constituciones de otros derechos reales. La copia del folio debidamente certificada y la mensura e establecen como “titulo”.
Las transferencias se perfeccionan con el “endoso” del título ante el Registro.
d) Sistema español podemos decir:
- La inscripcion es voluntaria (no hay obligacion de inscribir ni sancion para quien no lo haga) Por lo que, toda matriculacion o inscripcion se produce a instancia de parte
- El ambito del registro no esta taxativamente limitado (no responde al principio numerus clausus), sino que es enunciativo. NUMERO APERTUS
- Las mutaciones reales se producen con independencia del registro o la inscripcion tiene carácter DECLARATIVA.
- Las constancias del registro se presumen exactas, pero es iuris tantum
- La prioridad esta dada por el orden cronologico de ingreso en el registro.
- La publicidad formal se limita a quienes tengan interes conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscriptos.
Se distinguen 2 consecuencias:
- Faculta al titular inscripto para ejercitar las acciones reales emergentes del derecho.
- A los efectos de la usucapion, dos ventajas: la del que el inscripto se considera justo titulo y da una presuncion de posesion publica, pacifica ininterrumpida y de buena fe mientras dura la vigencia del asiento y el de los antecesores de que dimana.
3) LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES EN LA REPUBLICA ARGENTINA
- El sistema originario del código civil
El código civil estableció como modo constitutivo y como medio de publicidad de la transmisión de los derechos reales que se ejercen por la posesión, a la tradición.
Ello surge de los arts.:
577: “Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.”
3265: “Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, sólo pasan al adquirente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que se dispone respecto a las sucesiones.”
El criterio sustentado por Vélez Sarsfield, es el principio de la tradición, en esta materia el codificador se aparta de sus fuentes inmediatas (Freitas y el Derecho Francés)
Fundamenta esta actitud:
Alegando que la adopción de registros en nuestro país iba a ser perjudicial, ya que la mayoría de los títulos eran discutibles, lo que tornaba peligrosa la adopción de registros por el caos que podría engendrar,
por otra parte destaca los altos costos de los mismos y la imposibilidad de organizarlos en el país, los Registros y los Catastros de propiedades por falta de elementos y personal capacitado (agrimensores y notarios).
La tradición del código, exigía las siguientes condiciones:
1. La tradición debe ser hecha por el propietario
2. Las partes que intervienen en la tradición debe poseer la capacidad necesaria
3. Que la tradición se haga por título suficiente para transmitir la propiedad
Vélez Sarsfield rodea a la tradición de requisitos formales tratando de llenar la necesidad de seguridad y publicidad de los derechos reales, como posible garantía de los derechos de terceros. Pero subsiste un acto puramente privado, sin intervención de autoridad alguna y sin ningún tipo de control registral que lo afecta de clandestinidad.
El principio sustentado por el código viejo ha sido perfeccionado:
- Primero por las leyes provinciales de creación de los Registros de la Propiedad Inmueble
- Y con posterioridad por la ley 17.711 modificatoria del código civil Esta ley reformo numerosos artículos del código civil, dando un importantísimo paso en materia registral al incorporar una norma, en el art. 2505, que consagra la necesidad de inscripción en el registro inmobiliario de las mutaciones reales referidas a este tipo de cosas, a los efectos de oponibilidad de terceros.
“La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.”.
Es decir, que además de los requisitos anteriores, se agrega otro elemento de publicidad, que tal como a ley lo dice se transforma en un requisito perfeccionador de la adquisición, o transmisión de los derechos reales (sin este elemento, el negocio jurídico no tiene valor contra terceros, aunque si entre partes.)
- Ley 17.801ley nacional del registro de la propiedad del inmueble, comenzó a regir coetáneamente con la de reformas del Código Civil, en julio de 1968, siendo complementaria del Código reformado.
Esta ley parte de una realidad que es la existencia de los registros provinciales, los cuales debieron adecuarse al sistema.
La ley deja a la regulacion de las leyes locales toda la materia referida a la organización, funcionamiento y numero de los registros de la propiedad, el procedimiento de la registracion y el tramite correspondiente a las impuganaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de las autoridades.
El art. 43 de la ley faculta a las leyes locales a reducir los plazos establecidos, pero no pueden extenderlos. El art. 45 dispone que conservan su vigencia los plazos establecidos por las leyes ya vigentes, en cuanto sean compatibles con la ley nacional.
Consagro los principios registrales (Bolilla 5):
a) De publicidad
b) De especialidad
c) De legalidad
d) Tracto sucesivo
e) De legitimación
f) De prioridad
g) De rogación
h) Fe publica
Arts. 1890, 1892 y 1893 del CCC
1) Art. 1890 “Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.”
Los derechos reales recaen esencialmente sobre cosas, las que pueden ser muebles o inmuebles, y estas a su vez son registrables o no registrables, cuando los documentos portantes de derecho tengan acceso al registro, ya sea que para su oponibilidad (buques, aeronave, ganado) o para su constitución (automotores, caballos de pura sangre)
2) Art. 1892 “Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.”
Se establece con claridad cómo se establecen los derechos reales en forma derivada por actos entre vivos.
La novedad es que se sientan reglas registrales de adquisición de los derechos reales, lo que no contenía el código derogado. Esto evita que al tratar cada uno de los derechos reales se repitan normas que fijen los modos de adquisición.
a) Adquisición derivada por actos entre vivos. Título y modo
La adquisición derivada (no originaria) por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión requiere la concurrencia del título y el modo suficiente.
- El titulo suficiente es un acto jurídico, que tiene por finalidad la transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto y que debe ser formalizado de acuerdo a los requisitos legales. (Cuando se trata de cosas inmuebles, la forma requerida es la escritura pública).
- La palabra “titulo” responde al concepto de causa, es decir, al acto jurídico que sirve de causa a la tradición. El titulo seria la causa mediata y la tradición la causa inmediata.
La tradición, como acto jurídico real, importa la entrega material de la cosa.
b) “Traditio brevi manu” y “constituto posesorio”
“el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.”
- Traditio brevi manu se dan 2 situaciones sobre la cual opera: cuando el tenedor pasa a ser poseedor y cuando el tenedor que poseyendo una cosa a nombre de una persona, pasa a poseerla a nombre de otra.
- Constituto posesorio permite que quien está poseyendo por si, transmita la posesión, pero conserve la cosa en su poder en calidad de tenedor o constituyéndose en poseedor a nombre del adquiriente.
c) Adquisición por causa de muerte (no necesaria la tradición).
Es la transmisión de los derechos reales, por vía sucesoria. La transmisión hereditaria tiene por finalidad que el o los herederos adquieran el dominio de los bienes que constituyen la herencia, y todos los demás derechos reales constituidos sobre cosa ajena cuyo titular era el causante, fueren ellos principales (como las servidumbres, o bienes accesorios y de garantía como la hipoteca, la prenda y la anticresis) sin necesidad de acto material alguno.
3) Art.1893 Inoponibilidad. “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.”
Los derechos reales son oponibles erga omnes. Por lo tanto requieren de publicidad para ser conocidos y oponibles a ciertos terceros.
Formas de concretar la publicidadLa publicidad consiste en la exteriorización de las situaciones jurídicas reales, a los efectos de su oponibilidad a los terceros interesados de buena fe, mediante el conocimiento que aquellos adquieran en la forma impuesta por la ley. La oponibilidad es la posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los terceros que no participan de ella.
Inscripción y publicidad: la inscripción del título en el registro le otorga oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe.
Naturaleza de la inscripción registral: la inscripción es constitutiva cuando se le impone aun con referencia a las partes del acto jurídico fuente de la transmisión, como también para la oponibilidad a los terceros, y la declarativa si la exigencia no alcanza ni las partes del negocio jurídico, ni a los terceros desinteresados y se concreta a obrar como presupuesto de la oponibilidad a los terceros interesados.
Los terceros frente a la registración: se trata de una persona ajena o distinta de dos o más que intervienen en un negocio jurídico, es decir, aquella que no es parte en el acto y por lo tanto no puede verse perjudicada por los efectos de las relaciones jurídicas vinculantes para otros. (Terceros desinteresados)
Por lo contrario, los terceros interesados son los que tienen un interés legítimo y se hallan facultados para invocar la oponibilidad del derecho real no inscripto.
- Ley provincial 3802 (137-C)
Actualmente nuestro registro inmobiliario es DECLARATIVO, REAL Y NO CONVALIDANTE. - Automotor: constitutivo, real y no convalidante
- Semovientes: declarativo, personal y no convalidante
- Catastral: constitutivo, real y no convalidante
- Otros registros:
1) Buques La ley 20.094 establece que los buques son bienes registrables y establece que todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de 10 toneladas o más de arqueo
Deben hacerse por escritura pública o documento privado autenticado, bajo pena de nulidad.
Para los buques de inferior tonelaje establece la formalidad del instrumento privado con las firmas de los otorgantes certificados y el deber de inscribirlo en el registro nacional de buques.
2) Aeronave el código expresa que las aeronaves son cosas muebles registrables y deben inscribirse los actos, contratos o resoluciones que acreditan la propiedad de la aeronave, la transfieran, modifiquen o extingan; las hipotecas sobre aeronaves y motores; embargos; las matriculas con las especificaciones adecuadas para individualizarlas y los certificados de aeronavegabilidad; contratos de locación de aeronaves; estatutos o contratos sociales de las entidades propietarias y el nombre de sus directores o administradores. El registro es público y cualquier interesado puede obtener copia certificada de sus anotaciones.
3) Automotores siguiendo el decreto 1114/97, se establece:
- El carácter constitutivo de la inscripción: porque la inscripción de buena fe de un automotor en el registro, confiere al titular la propiedad del vehículo y el poder repeler cualquier acción reivindicatoria si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.
- Es real y no convalidante
4) Semovientes referimos al ganado mayor y menor, donde en un principio hacíamos referencia a la marca y señal. La ley resuelve el problema de fondo, sobre la propiedad del ganado y su prueba estableciendo: que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado, pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al animal.
Se establece que la propiedad de la hacienda orejana (sin marca) o con marca que no es suficientemente clara, queda sometida al régimen de propiedad común sobre cosas muebles y que la propiedad de los ejemplares de pura raza se probara por el certificado de inscripción en los registros genealógicos, estableciendo que para que se perfeccione la transmisión del dominio el acuerdo de partes deberá inscribirse en dichos registros.
