u6 Flashcards
(16 cards)
Bolilla 6 Publicidad Catastral.
Publicidad general inmobiliaria:
“Es el sistema integral publicitario, compuesto por actos de los particulares y del Estado, por medio del cual se informa, con efectos legales, a terceros legítimamente interesados y a la sociedad en general, de la situación jurídico territorial de los inmuebles”
Contenido: la publicidad general inmobiliaria se integra por:
1- La Publicidad de los Derechos Reales: Publicidad del Registro General Inmobiliario.
2- La Publicidad Catastral Parcelaria (En Catastro al inmueble se le dice parcela).
3- La Publicidad Catastral de los Objetos territoriales legales.
4- Las IDES: Infraestructura de datos espaciales. Son los planos que tiene Catastro de la provincia. Esta última es una publicidad informal (a diferencia de las 3 anteriores) porque no genera efectos jurídicos respecto de la adquisición, modificación, transmisión o extinción de derechos reales. Es la integración entre la Publicidad Registral Inmobiliaria y la Publicidad Catastral, relación imprescindible para asegurar una publicidad suficiente, indicando a cada derecho los hechos territoriales que le corresponden, pues los títulos de propiedad se aplican sobre determinados espacios del territorio.
El derecho de poseer la cosa, de usarla y gozarla, según su voluntad, lo ejerce el propietario dentro de una porción determinada del espacio terrestre comprendido dentro de los límites territoriales. Así se cumple con los fines generales de la publicidad de los derechos reales, los cuales son el de lograr mayor estabilidad y seguridad jurídica.
En definitiva, por medio de esta unión entre ambas publicidades, se logra la territorialidad del objeto de los derechos reales.
1- Publicidad de los derechos reales.-
- Ley No 17801 de registro de la propiedad inmueble.
- Ley provincial No 3802
ARTICULO 1892: Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
2- Publicidad catastral parcelaria.
Publicidad catastralDefinición- importancia :
Son los procedimientos de particulares y oficiales del Estado, que tomando como base a la mensura, informan a una comunidad la territorialidad de los hechos inmobiliarios en relación con los correspondientes derechos reales o con las posesiones sobre ellos ejercidas.
La primera parte del concepto hace referencia al conjunto de actos que resultan indispensables para la determinación físico-jurídica del inmueble. Comienzan con la mensura o acto de levantamiento parcelario como elemento fundamental, para lograr la más correcta determinación parcelaria.
A través de ellos se publicitan:
1- La ubicación del inmueble y sus linderos
2- Los límites del inmueble en relación con el título jurídico o la posesión ejercida
3- Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
La ley nacional de catastro territorial N 20440 receptaba la problemática de la Registración Catastral a partir del Art 24º) como asi también el de la Certificación Catastral partir del art 47.
El estado actual de la legislación nacional se basa fundamentalmente en la redacción modificada del Art 2505 del Codigo Civil, que impone como requisito de oponibilidad a la Registración Inmobiliaria y la Ley N 17801 de Registros de la propiedad inmueble, que dispone la organización de los registros en relación al principio de “especialidad”, que toma como base de la organización del Registro al elemento más estable de la relación jurídica, es decir al inmueble.
Por otro lado las leyes catastrales provinciales con mayor o menor grado de desarrollo y basándose fundamentalmente en el poder de policía catastral, establecen los procedimientos necesarios, para darle certeza y publicidad a la territorialidad de los derechos registrados en los Registros Generales inmobiliarios.
Estos verdaderos Registros Catastrales toman al inmueble como una unidad, otorgándole una Nomenclatura Catastral Única.
Ante esta realidad, corresponde dejar sentado que el Catastro es un verdadero registro inmobiliario, que pone en conocimiento de los interesados la territorialidad de los derechos reales, en sus aspectos parcelarios, valuatorio y físico- cartográfico.
Territorialidad de los derechos reales: Importancia
Es importante determinar la aplicación territorial del derecho, ya que los títulos por si solos, no tienen el don de ubicuidad, pues no es posible identificar donde se aplica tal o cual derecho, y el conocimiento del espacio territorial donde se aplican los derechos reales, es imprescindible para que la sociedad y el mismo estado, puedan respetarlos y hacerlos respetar.
La aplicación territorial de los derechos reales y/o la posesión, se cumple a través de los actos de levantamientos territoriales que permiten verificar o establecer un determinado estado parcelario, y lo realizan los agrimensores, de conformidad con la legislación que el organismo catastral establezca para cada caso. También lo realiza el propio organismo catastral, cuando por razones de interés público, deba realizar actos de levantamiento territorial.
La mensura es la única forma que puede indicar la ubicación, límites y extensión de un inmueble en forma precisa. Pues con ella se determina la aplicación territorial del derecho.
Legislación Nacional y provincial- Evolución en nuestro país, Fundamentos constitucionales
Con respecto a la legislación catastral. Hoy en día la legislación surge como un derecho ya de fondo, ya que existe desde el año 2006 la ley 26209, anteriormente (se puede apreciar en la evolución histórica de los registros de los derechos reales). Vélez Sarsfield no previo los registros, y las provincias en virtud de su poder de policía no delegado a la nación, comenzaron a realizar registros provinciales, los cuales fueron regularizados por diferentes reformas como las de la ley 17801 (Registro de la propiedad de inmueble). Paralelamente con esto, se crearon registros catastrales para tener una base de datos de un registro, respecto de la realidad territorial de esos dominios, teniendo una mensura de todos los inmuebles que se encontraban en cada una de las provincias, con una principal finalidad impositiva- tributaria. Dicha cuestión no estaba regulada por el derecho de fondo, hasta el dictamen de la ley 20440 la cual recepta el registro nacional de catastro, la misma fue derogada posteriormente (principalmente por intereses corporativos) y se vuelve a los poderes de policía de cada provincia, que tenía los sistemas catastrales bajo la orden de sus regulaciones provinciales, situación que se mantuvo de esta manera hasta el 2006. En dicho año se dictó la ley 26209 en donde expresamente en su artículo 12 consagra la obligatoriedad de mensura previa como forma de requisito ineludible previo a la constitución de un derecho real sobre un inmueble.
La provincia de San Juan es un claro ejemplo de ello, ya que a través del artículo 58 de la ley provincial N° 1438, impuso la exigencia de la mensura para los actos jurídicos por los que se adquieran o transfieran inmuebles. Igual criterio siguieron posteriormente otras provincias, como Entre Ríos, La rioja, Catamarca, entre otras.
En la actualidad el requerimiento de la publicidad catastral se basa en la exigencia de la publicidad impuesta por los artículos 1890, 1892 y 1893 del nuevo CCCN (Antes Artículo 2505 del C. Civil), y el principio de la especialidad impuesto por la ley 17801, de Registros de la Propiedad inmueble, que al tomar como base de organización del registro al elemento más estable de la relación jurídica inmobiliaria, plantea el requerimiento de la mensura del inmueble.
El fundamento constitucional
El fundamento constitucional de una legislación nacional de catastro lo encontramos en el artículo 75 inciso 12 CN, que establece que le corresponde al congreso de la nación la facultad de dictar la legislación de fondo, como lo es la ley Nacional de Catastro, que es una ley complementaria del Código.
En virtud del artículo 121 CN, es competencia exclusiva de las provincias dictar leyes y reglamentaciones catastrales; la única excepción seria cuando se trate de una legislación de fondo.
En el artículo 14 CN encontramos el fundamento del Poder de Policía: es la facultad que tiene el estado, para restringir reglamentariamente los derechos y libertades individuales, por una causa de bien común o utilidad pública.
Y en el artículo 28 CN encontramos un límite al ejercicio del Poder de Policía: Principio de Razonabilidad: “Los principios, garantías y derechos reconocidos en los anteriores artículos no podrán ser alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio”. Las reglamentaciones no deben trabar injustificadamente la transmisión de los derechos reales sobre inmuebles.
Por último, debemos tener en cuenta lo establecido en el artículo 1970 del CCCN (Anterior art. 2611 del C. Civil) que dice que las restricciones impuestas al dominio en interés público, son regidas por el derecho administrativo, y el derecho administrativo es constitucionalmente competencia provincial.
El catastro como registroDefinición:
“La dirección General del Registro Catastral, es el Registro público estado parcelario de la propiedad inmueble, tanto público como privado, en relación con los títulos invocados o las posesiones sobre ellos ejercidas, y de los objetos territoriales legales, de su jurisdicción”.
El catastro como registroDefinición:
“La dirección General del Registro Catastral, es el Registro público estado parcelario de la propiedad inmueble, tanto público como privado, en relación con los títulos invocados o las posesiones sobre ellos ejercidas, y de los objetos territoriales legales, de su jurisdicción”.
Es el elemento esencial de la infraestructura de datos espaciales de San Juan
Naturaleza:
Es un registro Público, el mismo artículo 1 así lo determina y el art 2 delega en las provincias el deber de reglarlo. .
Clasificación del registro catastral:
Es un registro Constitutivo : Debido a que antes de la mensura y su registración, No nace ni existe estado parcelario ni parcela, que produzca efectos sobre los derechos reales sobre inmuebles
Es REAL: Ya que el sistema catastral toma como base de la registración y de la organización del registro, a la parcela inmueble, desarrollando sobre ella, la estructura y funcionamiento del Registro Catastral.
No convalidante: Atento a que la registración, no subsana, no sanea, ni convalida los vicios o defectos de que adolecieran los actos y los procedimientos previos a su inscripción
Materia Registral: En cuanto al contenido del Catastro, y desde el punto de vista objetivo y administrativo, debe comprender la totalidad de las parcelas en que se halle dividido el territorio de cada jurisdicción, sean estas de particulares o del dominio público o privado del estado.
En cuanto al contenido del Registro Catastral, enfocado desde el punto de vista de la publicidad formal, recepta solo las parcelas con estado parcelario constituido. Las que no lo tienen poseen nomenclatura y constan en el catastro, pero al solo efecto tributario y de información catastral general.
El acto de levantamiento parcelario y la Parcela, constituyen en resumen, la materia registral.
Los bienes del dominio público del estado, también integran la materia registral del catastro, transformándose en el único registro que publicita la existencia, ubicación, medidas, formas, etc., de los inmuebles de esa naturaleza.
Finalidades: ARTICULO 1º ley 26209: Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción.
Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de datos espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de policía y ordenamiento administrativo del territorio.
Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales:
a) Registrar la ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con referencia a los derechos de propiedad emergentes de los títulos invocados o de la posesión ejercida.
Establecer el estado parcelario de los inmuebles y verificar su subsistencia conforme lo establecen las legislaciones locales y regulan el ordenamiento territorial;
b) Publicitar el estado parcelario de la cosa inmueble;
c) Registrar y publicitar otros objetos territoriales legales;
d) Conocer la riqueza territorial y su distribución;
e) Elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria y la acción de planeamiento de los poderes públicos;
f) Registrar la incorporación de las mejoras accedidas a las parcelas y determinar su valuación;
g) Determinar la valuación parcelaria;
h) Contribuir a la adecuada implementación de políticas territoriales, administración del territorio, gerenciamiento de la información territorial y al desarrollo sustentable.
Naturaleza de la registración catastral: Es un registro complejo de naturaleza mixta: alfanumérica y grafica parcelaria.
Principios registrales en El registro catastral.
Los principios registrales constituyen pautas o criterios básicos, de valor universal, que rigen la estructura y funcionamiento de los registros de cualquier naturaleza y consecuentemente de los vinculados a la publicidad de los derechos reales.
1.- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: Este principio va implícito en la esencia misma de la actividad registral, y constituye el fin primero y ultimo del Registro Catastral, sin perjuicio del resto de las funciones que cumplen los Catastros provinciales.
En materia catastral la registración, que es un requisito constitutivo, representa una condición de existencia de la parcela, es decir que sin mensura y registración previa, no existe parcela con estado parcelario constituido
Art 4 y 7 de la ley n 26209
2.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. “Es el principio según el cual la organización del registro debe basarse en el elemento más estable de la relación jurídico-inmobiliaria, que permita una guía permanente para la organización y procedimientos registrales, que en el Catastro es la Parcela
La Parcela es el objeto registral y la base de la organización del Registro, pero deben estar “determinadas” en relación con su causa jurídica (dominio o posesión)
La parcela y sus límites solo nacen en relación con estas causas jurídicas, sin ellas no hay parcela, ni limite
3.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD. “Según este principio, el acto que se registra primero, prevalece y es oponible respecto del acto que se registra después, aunque este último fuese de fecha anterior”
Se aplica este principio en el registro Catastral?
Aplicación excepcional. En caso de que se haga más de una mensura, se deben hacer anotaciones reciprocas en las mensuras. En caso de que haya algún conflicto, se debe resolver en la justicia.
Silencio de la legislación –Laguna Legal-
4.- TRACTO SUCESIVO: En el registro Catastral, este principio rige, tanto en cuanto a los titulares de las parcelas, como a los estados parcelarios en sí mismos.-
Tracto sucesivo de titulares, conforme lo informa el registro de la propiedad inmueble, salvo mensuras posesorias.
Tracto sucesivo parcelario.-
5.-PRINCIPIO DE ROGACION: El registro No actúa de oficio, sino solo a petición de parte interesada. Debe estar legitimado el peticionante.
Se admite que catastro actué de oficio excepcionalmente (determinaciones masivas de estados parcelarios, para sanear y darle títulos a gente en un barrio)
6.- PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Este principio exige que el acto a registrar este perfeccionado conforme a la ley y reglamentaciones vigentes. Constituye una obligación y un deber para el Registrador, verificar que se cumplan las normas legales que regulan la actividad catastral…
Generalmente se ha admitido en doctrina que principalmente está referido al cumplimiento de formalidades y solemnidades extrínsecas del acto. Sin embargo y a partir del Poder de Policía Inmobiliario Catastral, el organismo Catastral está facultado, para ejercer el contralor o inspección de aspectos sustanciales del acto de mensura o levantamiento parcelario.
En materia catastral, la aplicación de este principio trasciende lo meramente formal, y se llega a facultar al organismo Catastral a inspeccionar y controlar aspectos sustanciales del estado parcelario. El fundamento surge, del carácter de utilidad pública que posee la información catastral y su veracidad y certeza
La función Calificadora y sus alcances, debe ser determinadas por las leyes o normativa que reglamenten, las facultades del Oficial Registrador.
7.- PRINCIPIO DE LEGITIMACION Y FE PÚBLICA.
La legitimación implica la facultad saneadora de la registración y de la publicidad.
Y la fe pública implica que lo publicitado tiene validez absoluta, o sea que es cierto, oponible, inatacable e inamovible
Art 7 de la ley 26209 “La registración no subsana ni convalida los defectos de los documentos
La ley se aparta de este principio, y en la ley nacional de catastro, la registración e inscripción en el registro catastral pertinente, genera una presunción “iuris tantum”, es decir que el acto inscripto se presume valido y eficaz, pero admite prueba en contrario. Hay inversión de la carga de prueba.
La aplicación de estos dos últimos principios exige una perfección y certeza de procedimientos e información registrada, que la realidad catastral del Pais y de las Provincias no está en condiciones de brindar. Este es el fundamento de la postura asumida.
3- La Publicidad Catastral de los Objetos territoriales legales
Objetos territoriales simples:
El organismo catastral administrara, cuando sea de interés general, datos referentes a objetos territoriales, entendiéndose por tales las porciones del territorio, naturales (una arboleda, una laguna, etc) o artificiales (una pileta, construcciones, etc), de características homogéneas que los determinan y distinguen de su entorno. Puede ser representado geográfica o territorialmente en sus formas y dimensiones
Se deja constancia de los mismos al solo efecto valuatorio (pago tributario por ej.) No generan efectos jurídicos.
Objetos territoriales legales: Son unidades de registración que NO CONSTITUYE PARCELA, son Porciones determinadas de territorio con causa y efecto jurídico que puede ser de derecho público o privado, cuya existencia, límites y medidas, nacen de un instrumento (leyes, resoluciones, etc) o título, y deben ser determinados por mensura o método alternativo equivalente y registrados, con sus efectos parcelarios, en el organismo catastral
Porciones determinadas de territorio con causa y efecto jurídico que puede ser.
Clasificación: los objetos territoriales legales pueden ser:
a. De derecho público por ej Las zonas de restricciones ambientales, una reserva, una zona minera. Ej una reserva es una porción determinada de territorio, que surge de un título ley, se determina por mensura u otro método equivalente y se inscribe en el organismo catastral correspondiente. Son objetos territoriales legales NO PARCELABLES, pueden haber dentro 100 parcelas pero dichas parcelas tienen determinadas restricciones. La importancia de registrarlo es que luego se cruza información con las parcelas de los particulares e implican siempre restricciones a los derechos de los titulares.
b. De Derecho Privado. Surgen por lo general de un título y afectan a una o varias parcelas, como puede ser una servidumbre de paso, de acueducto, un usufructo parcial (si quiero otorgar 5 hectáreas de 10, debo hacer una mensura de las 5 hectáreas que deseo otorgar).
Ambos (tanto los públicos como los privados) son determinados siempre por mensura y deben ser inscriptos en el organismo catastral.
Catastro no solo tiene un registro de parcelas, sino también lleva un registro de objetos territoriales legales no parcelares
Determinación y registración: Ley 26209ARTICULO 10: Los objetos territoriales legales que no constituyen parcelas conforme el artículo 5º de la presente ley, serán asimismo determinados por mensura u otros métodos alternativos que garantizando niveles de precisión, confiabilidad e integralidad comparables a los actos de mensura, establezca la legislación local y registrados ante el organismo catastral, conforme las disposiciones de las legislaciones locales.
Parcela: Definición. Es la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por un polígono de límites, perteneciente a un propietario o a varios en condominio o poseída por una persona o varias en común, cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartográfico de un acto de levantamiento territorial inscripto en el organismo catastral.
-Es el primer objeto de la registración catastral.
-La parcela representa la territorialidad de un derecho o de un hecho posesorio.
-Es un pedazo de territorio
-Es la cosa inmueble
Análisis de la definición:
-Cosa: art. 2311
-Inmueble: puede ser: a) Por naturaleza: es el suelo y lo que esta adherido naturalmente al suelo, y b) Por accesión: lo que esta adherido artificialmente al suelo, con carácter de perpetuidad, como un edificio.
-De extensión territorial continua: tiene que tener unidad jurídica, y por ende hay un solo derecho.
-Deslindada por un polígono de límites: el inmueble tiene que estar definido, porque el territorio es una superficie indefinida, y no sabemos dónde empieza y donde termina. Los límites definen la cosa inmueble. Y a su vez, estos últimos pueden estar definidos: materialmente o idealmente. Jurídicamente a los límites los determinamos de manera ideal.
-Creados por un título jurídico o una posesión ejercida.
-Cuya existencia y elementos esenciales consten en el plano de un acto de levantamiento parcelario formalmente registrado en la Dirección General de registro Catastral: quiere decir que para que exista parcela debe haber mensura y además estar inscripta en el registro catastral, porque es un registro constitutivo.
El artículo 4 de la ley 26209 la define como:
ARTICULO 4º — A los efectos de esta ley, denominase parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral.
La discusión que se le hace a susodicho artículo es referida a la palabra “Representación”, ya que la parcela no es la representación, sino la mensura.
Son elementos esenciales de la parcela:
1.- La ubicación del inmueble y sus linderos
2.- Los límites del inmueble en relación con el título jurídico o la posesión ejercida
3.- Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
Los elementos mencionados constituyen el estado parcelario del inmueble. El estado parcelario debe ser determinado mediante un acto de levantamiento territorial practicado conforme a esta ley y representado en un documento cartográfico inscripto en el órgano catastral.”
Son elementos complementarios:
1.- La valuación fiscal
2- Los linderos
Estos pueden o no estar.
Clasificación.
La clasificación de las parcelas puede efectuarse siguiendo distintos criterios:
1) Según la causa jurídica que les da origen,
a.- Domínales: Corresponden a la aplicación territorial de un derecho de dominio o condominio, que representa en definitiva al ejercicio de la posesión fundada en dicho título. Dichas parcelas pueden no tener los límites materializados en el territorio pero al ser consecuencia del ejercicio de un derecho, sus límites pueden estar definidos idealmente en el título de propiedad
Debe tenerse en cuenta que a un derecho puede corresponderle una parcela de similares medidas y superficie. Pero puede ocurrir que un derecho sea causa jurídica de más de una parcela las que en su totalidad representaran el alcance territorial del título.
Puede darse la circular a la inversa, que uno o más derechos sean la causa jurídica de una sola parcela, en este caso las medidas y superficie de esta serán la resultante de sumar las medidas y superficie de ambos títulos.
Ej: El propietario de un inmueble de superficie suficiente puede dividir el estado parcelario de su predio a través de un loteo, y posteriormente ir vendiendo cada una de las parcelas resultantes.
(El profesional toma el título y plasma las medidas en el terreno)
B.-Posesorias. Requieren la existencia previa de deslindes que se publiciten por si mismos para su constitución como tal.
En este caso el profesional para poder determinar los límites para ejecutar la mensura, debe determinar los límites de la posesión efectivamente ejercida y lo realiza a través de públicos deslindes o limites ostensibles y manifiestos, que determinen el alcance de la posesión y los limites, que la distinguen del dominio público y del dominio de los otros particulares.
La parcela posesoria puede afectar a un título, o a varios títulos en caso de que afecte a varias hectáreas, por ello en el momento de hacer la mensura posesoria se debe notificar a los titulares registrales conforme el domicilio que aparece en el registro de la propiedad inmueble
Notificar a colindantes, municipalidad, publicación de edictos y además (en la mensura posesoria) a los titulares registrales del domicilio que aparece en el registro
2) Según el lugar de su ubicación: Las parcelas pueden clasificarse en urbanas y rurales, diferenciándose por su aprovechamiento o destino vinculados con su localización, las urbanas para viviendas, comercio, depósitos, servicios, etc y las rurales con destino agrícolas, ganaderas, industriales, etc
Constitución del estado parcelario
El profesional de la agrimensura se inscribe e inicia un expediente administrativo solicitando mensurar determinado inmueble, una vez que le habilitan (se dice que lo habilitan porque lo tiene que pedir, según el principio de Rogación, por alguien que tenga interés legítimo), el agrimensor va en representación de su ordenante, quien puede ser: el titular registral, el heredero, un condomine, etc.
Se inicia el expediente y se le habilita el acto de mensura; previo al acto de mensura, debe notificar fehacientemente a los colindantes, indicando el día y hora en que va a ejecutar el acto de amojonamiento, también debe publicar edictos por un dia, notificando el dia y hora en que se realizara el acto de mensura, en caso de que cualquier tercer interesado pueda comparecer al acto, y deberá notificar a los organismos públicos que corresponda (fiscalía y la municipalidad son los que generalmente se llama, por ser colindantes con el dominio público en el caso de las veredas).
Una vez que se llega al dia y fecha del acto de mensura, se realizan las mediciones y se confecciona un acta de amojonamiento, en esa misma acta los colindantes pueden efectuar las oposiciones. Los oponentes tienen 15 días para ampliarlas o fundamentarlas (en caso de que se haya excedido en el límite, se cortó por determinado lugar, etc). Una vez vencido dicho plazo se dicta una resolución en la que se aprueba o se rechaza la mensura. Dependiendo si cumplió o no con la normativa catastral.
Actos de levantamiento parcelario Definición
Es el conjunto de actos y hechos practicados, a solicitud de parte legítimamente interesada, por profesionales de la agrimensura habilitados, destinados a establecer el estado parcelario de un inmueble en sus aspectos físicos, jurídicos y económicos y a registrarlo en el organismo catastral de su jurisdicción.
Mediante la mensura se determinan, entre otros, los elementos esenciales de la parcela, que son:
La ubicación del inmueble y sus linderos
Los límites del inmueble en relación con el título jurídico o la posesión ejercida
Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
Los elementos mencionados constituyen el estado parcelario del inmueble
El estado parcelario debe ser determinado mediante un acto de levantamiento territorial practicado conforme esta ley y representado en un documento cartográfico inscripto en el organismo catastral.
Clases
Las mensuras o actos de levantamiento parcelario pueden ser:
A) Según el Objeto y su situación jurídica:
Mensuras dominiales. El profesional de la agrimensura debe, previo al acto, realizar la interpretación del derecho de dominio a mensurar, a través del análisis de sus títulos e instrumentos que los contenga (escritura, sentencia judicial, etc)
Mensuras Posesorias En este tipo de actos de levantamiento a diferencia de los anteriores, el profesional de la agrimensura no dispone de elementos determinantes del inmueble, sino que por el contrario se limita a relevar hechos posesorios que determinan la existencia de una parcela de esta naturaleza, con prescindencia de los derechos de dominio o condómino que la misma afecta, debiendo el plano solamente reflejar las formas y medidas en que la posesión los perturba. El profesional debe remitirse a medir los hechos materiales que implican la determinación parcelaria a través de públicos deslindes.
B) Según el comitente de las mismas:
Particulares: Se llevan a cabo a solicitud de particulares interesados, que son el propietario, el heredero, el comprador por boleto de compra venta, el embargante, etc. En cuanto a la naturaleza jurídica de este tipo de mensuras se puede afirmar que se trata de un acto privado unilateral, ya que se perfecciona por la voluntad de una sola parte, el comitente legítimamente interesado.
Administrativos. Se desarrollan en el ámbito de la administración pública y que son regidas en cuanto a su procedimiento inicial por el derecho administrativo ya que su ejecución debe estar dispuesta por autoridad administrativa con jurisdicción para hacerlo. Desde este punto de vista pueden ser comitentes de este acto, los Estados Nacionales, Provinciales o Municipal, y todas las reparticiones u órganos del gobierno que puedan llegar a demostrar un interés legítimo de constituir el estado Parcelario de un inmueble.
El objeto de estos actos de levantamiento puede estar constituido por bienes del dominio privado o público del estado.
Judiciales: Se desarrollan dentro del ámbito del poder judicial o son requeridas por autoridades judiciales con poder Jurisdiccional. Estos dos criterios han dado lugar a opiniones divergentes en doctrina. Algunos consideran, como en el caso de la Provincia de San juan, que son mensuras judiciales todas las que se dan en el ámbito del Poder judicial sean en juicios específicos como el Juicio de mensura y deslinde o aquellas ordenada por los Jueces en otros tipos de causas, ej división de cosas comunes, juicios sucesorios, etc.
La provincia de BS AS, entiende que solo son mensuras judiciales aquellas que se realizan exclusivamente por medio del juicio de mensura y Deslinde…
Publicidad del acto de mensura/ efectos:
Naturaleza jurídica de la MENSURA: Ya que se desarrolla en ámbitos privados, es un acto jurídico unilateral, que carece de publicidad y notificación suficiente. Pero una vez “aprobados y registrados” en los organismos catastrales, goza de publicidad. Al tener consecuencias jurídicas y ser capaz de afectar derechos de los colindantes, algunas provincias exigen la citación de colindantes y 3º interesados, como forma de publicidad del acto.
El acto de levantamiento parcelario es un acto jurídico unilateral porque es el propietario o poseedor quien decide realizarlo con su agrimensor. Es por ello que se le imponen determinados requisitos de publicidad para que no sea un acto clandestino.
La publicidad se realiza y se materializa a través de la citación de colindantes y de posibles terceros interesados.
El ingeniero agrimensor va a Catastro e inicia un expediente avisando que va a mensurar determinada parcela. El agrimensor debe:
1- Citar a los colindantes: les notifica el día y la fecha del acto de medición. Esto se realiza mediante citación personal, es decir, por cédula.
2- La Citación por edictos: debe publicar edictos por 1 día, para notificar a terceros que tengan un interés legítimo: acreedor hipotecario, acreedor embargante, etc.
3- Citar a Fiscalía de Estado, en caso de que haya un interés fiscal comprometido; como también a cualquier otro organismo que pueda tener un interés legítimo comprometido.
Estas exigencias de publicidad les permiten, a los colindantes y terceros interesados, manifestar su conformidad o protesta con los puntos o límites que se toman como base para la determinación del inmueble en el terreno, elemento básico para la ejecución de la mensura, en razón de que la determinación de los mismos puede llegar a afectar sus derechos.
Los colindantes y terceros pueden concurrir con peritos agrimensores y con la documentación que acredite los derechos que pretenden hacer valer, también pueden hacerse acompañar por letrados patrocinantes.
Una vez que se han hecho todas las citaciones y la publicación de edictos, se hace lo que se llama el Acta de amojonamiento, que en otras provincias se le llama acta de mensura. Es el acta que el agrimensor hace luego de realizar todas las mediciones y le va a servir de base para confeccionar el plano de mensura.
Esa acta se labra por el agrimensor y se firma con la presencia de todos los que hayan concurrido al acto, y en ese acto lo colindantes puede ejercer su derecho de oposición; y el agrimensor debe dejar constancia de las conformidades, observaciones u oposiciones que se realicen por quienes han concurrido a la citación. Sin perjuicio de ello, el particular tiene 15 días corridos para ampliar las oposiciones que hizo o para realizar las oposiciones que no hizo (porque no se presentó), en Catastro, respecto de la mensura. La dirección de esta repartición, deberá resolver al respecto y la parte que aún se considere perjudicada podrá recurrir a instancias judiciales.
El profesional actuante, no obstante las objeciones que se hubiesen planteado, puede no suspender la ejecución del acto de mensura, continuando con el mismo hasta terminar.
Resolución 201 D.P.C-85
Art. 1º. ``Las mensuras que tengan como objeto “tramitar título de dominio por prescripción”, se regirán por las siguientes normas, sin perjuicio de las vigentes que no se opongan a la presente:
–No se dará trámite a la mensura si la parcela no se encontrare previa y notoriamente deslindada, con elementos tales como: alambrados, mojones, postes, pircas, cercos vivos u otros deslindes que se publiciten por sí mismos.
–Previo al acto de mensura deberán publicarse edictos y citarse a los linderos y propietarios, en la forma establecida en el art. 1º Resolución 253-0PC-84;
–No modificarán los registros catastrales, salvo se cumplimenten los requisitos del art. 7º Resolución 148-0PC-81;
–inmuebles pertenecientes al Estado, el Profesional deberá citar a Fiscalía de Estado;
–En caso de oposición del propietario, solo se suspenderán las tramitaciones, cuando no se cumplan los requisitos preceptuados en los incisos a) y b), y en caso de recursos formalmente interpuestos;
–La vigencia de los planos de mensura será 90 días desde el siguiente a registración. En dicho término, el interesado deberá acreditar ante esta Dirección, haber iniciado el pertinente juicio. Podrá solicitar antes de que caduque el término, una prórroga por 60 días. Posteriormente podrán otorgarse nuevas prórrogas siempre que no haya habido otra presentación posterior al vencimiento de este último plazo;
–Ínter tanto no caduquen los términos indicados, no se dará trámite a solicitudes que comprendan la parcela en cuestión, salvo orden judicial en contrario;
–En caso de existir constancias de la iniciación del juicio y 3º interesados presentaren nuevos planos iguales, similares o que se superpusieran totalmente con aquel; no se registrarán pero se otorgará copia apta únicamente para ser presentada en el juicio por la otra parte, indicándose en “Nota” el número y carátula del juicio y juzgado donde radica la causa, como así también el número del plano con que se superpone.
–Cuando la superposición fuese parcial, el Profesional marcará la zona de superposición, la que no se registrará pero sí le efectuará la anotación indicada en el apartado anterior; y en cuanto a la zona aparentemente sin litigio, se seguirá el trámite indicado en los incisos anteriores.
Decreto 2268 de San Juan (año 1985) [“modificado inconstitucionalmente” por Resolución 229- DGC-86]:
Art. 1º. Todo acto de levantamiento parcelario se hará previa citación de colindantes, con 3 días de antelación a partir del día siguiente de la notificación, mediante certificación fehaciente, y por edicto publicado durante 1º día en un diario local a los 3º que pudieran tener interés en el mismo. -contendrán todos los datos para la correcta ubicación del inmueble, de su titular, el lugar, día y hora de iniciación del acto, etc. redactado según las pautas mínimas del modelo adjunto y que forma parte de la presente Resolución.
Art. 3º. Al comenzar el acto de levantamiento parcelario, el profesional procederá a labrar la “Acta de Amojonamiento” en presencia de los colindantes y el propietario presente, donde quedará constancia de la conformidad o disenso, en este caso, el Profesional no está obligado a suspender el acto de mensura.
Art. 4º. Las posiciones en el estado de hecho de los inmuebles colindantes, que manifiesten los linderos, serán consignados en el acta, entregando copia de la misma a los linderos que lo soliciten. En el mismo acto, deberá notificar a los disidentes y así lo transcribirán en el Acta de que: “en caso de que pretenda se deje constancias de su disconformidad en el plano de mensura o se suspenda el trámite administrativo de la mensura, deberá concurrir a catastro por escrito dentro del término de 15 días corridos a contar de la fecha de la presente acta, asumiendo la responsabilidad que implicara la petición”. En este último caso debe acreditar su derecho con certificado del Registro General Inmobiliario. La Dirección podrá, no obstante la inconcurrencia, dejar constancia en los legajos parcelarios, de la oposición. Luego solo resta la instancia judicial.
Art. 5º. El profesional actuante deberá notificar a la Dirección de Geodesia y Catastro, con una antelación mínima de 2 días corridos a contar del día siguiente de la notificación, el lugar preciso, día y hora de la iniciación de la mensura, habiéndose habilitado a tal fin, en la Mesa Receptora de Planos, el correspondiente “LIBRO DE ACTUACIONES”.-
Art. 6º. 1) Cuando alguno de los colindantes se negare a firmar la citación, se solicitará la
Intervención de Juez de Paz o autoridad policial del lugar; actuación notarial; o los medios antes indicados; 2) Cuando alguno de los colindantes fuere el Estado Provincial o Municipal la citación se hará a Fiscalía del Estado, o a la Intendencia que corresponda; 3) Cuando alguno de los colindantes fuere el Estado Nacional y no se detectase el Organismo que ocupa el inmueble se notificará al Sr. Ministro del Interior, con antelación de 10 días hábiles; 4) Cuando uno de los linderos fuera un inmueble sometido a régimen de PH, se citará al Administrador del mismo. En el caso de que no hubiere administrador, se citará al encargado del Consorcio.-
Art. 7º. Cuando el inmueble a mensurar se encuentra a más de 100 km del lugar de residencia del profesional, tendrá una tolerancia de una hora en más, con respecto al horario fijado para la iniciación del acto, debiendo dejar constancia de las tolerancias en las citaciones a los linderos y en el “Libro de Actuaciones”. Cuando la distancia fuere menor de la indicada, la tolerancia será de media hora.
Art. 8º. La no concurrencia del Profesional al lugar de la citación en la fecha y horario establecido para comenzar el acto de mensura, anulará las notificaciones realizadas, debiéndose efectuar nuevamente las citaciones.
Art. 9º. EI incumplimiento de algunas de las disposición prescriptas en la presente Resolución reglamentaria del Decreto 2268 OP-85, implicará la nulidad del acto de levantamiento territorial y de las operaciones hasta ese momento realizadas.
