부동사학원론-금융 Flashcards
(17 cards)
[부동산 금융의 종류]
지분금융 : 주식발행, 주식공모,신디케이션, 조인트벤처, 부동산투자회사
메자닌금융 : 전환사채, 신주인수권부사채, 후순위채권
부채금융 : ㅈㄷㄱㅇ,ㅅㅌㅈㅅㄱㅇ,ㅈㅌㅈㄷㅈㄱ,ㅇㄷㅎㅈㄱ,__,___-(자산담보부기업어음)
[부동산 금융의 종류]
지분금융 : 주식발행, 주식공모,신디케이션, 조인트벤처, 부동산투자회사
메자닌금융 : 전환사채, 신주인수권부사채, 후순위채권
부채금융 : 저당금융,신탁증서금융,주택저당증권, 유동화증권, PF,ABCP(자산담보부기업어음)
[부동산금융의 위험- 인플레이션위험]
인플레이션 : 물가의 지속적 상승현상
=차입자의 대출 ㅅㅎ 능력 악화, ___의 가치하락, 은행의 수익성 저하(변동금리상품출시)
*은행은 인플레이션 위험을 차입자에게 전가시키기 위해 ㅂㄷㄱㄹ상품을 판매한다.
[고정금리 가정 인플레이션 발생 시]
대출기관의 수익성 악화, 차입자의 ㅈㄱㅅㅎ 고려
[부동산금융의 위험- 인플레이션위험]
인플레이션 : 물가의 지속적 상승현상
=차입자의 대출상환 능력 악화, 화폐의 가치하락, 은행의 수익성 저하(변동금리상품출시)
*은행은 인플레이션 위험을 차입자에게 전가시키기 위해 변동금리 상품을 판매한다.
[고정금리 가정 인플레이션 발생 시]
대출기관의 수익성 악화, 차입자의 조기상환 고려
[시장금리상승시,하락 시 상황]
1.시장금리상승시
-ㅇㅈㅇ위험 : 고정금리상품에 대한 은행의 수익성 악화로 ㅂㄷㄱㄹㅅㅍ 출시
-ㅊㅁㅂㅇㅎ위험 : ㅂㄷㄱㄹ 채무자의 채무불이행 위험이 높아지므로
ㄷㅂㅂㅇ의 하향조정, ㅂㅊㄱㄷㄹ 1이상의 사업자에게만 대출진행
2.시장금리하락시
-채무자의 _____ 위험 + 시장의 금리하락=은행의 수익성악화
=ㅈㄷㅅㅎㅎㅇㄱ 조치
1.시장금리상승시
-이자율위험 : 고정금리상품에 대한 은행의 수익성 악화로 변동금리상품 출시
-채무불이행위험 : 변동금리 채무밪의 채무불이행 위험이 높아지므로
대부비율의 하향조정, 부채감당률 1이상의 사업자에게만 대출진행
2.시장금리하락시
-채무자의 조기상환 위험 + 시장의 금리하락=은행의 수익성악화
=중도상환해약금 조치
[부동산금융의 특징] =부동산 금융기관의 특징
1.부동산 대출관련 금융기관의 중요성
부동산의 특성 (= 단기공급의 어려움, 거액)으로 인해 ㅂㅎㄱㄹ 곤란
ㅅㅅ의 장기성 으로 부동산금융(차입,대출,증권발행 등)거래, 개발 시 중요한 역할 수행
2.일반금융과의 차이점
-ㄷㅂ기능, ㄱㄱㅅㄱ 및 차입금 ㅇㅈ에 대한 “ㅅㄱㄱㅁ혜택”
-주택자금의 조성, ㅈㄱㅈㅌ 공급의 확대, ㅈㄱㅇㅈ에 기여
[부동산금융의 특징] =부동산 금융기관의 특징
1.부동산 대출관련 금융기관의 중요성
부동산의 특성 (= 단기공급의 어려움, 거액)으로 인해 분할거래곤란
생산의 장기성으로 부동산금융(차입,대출,증권발행 등)거래, 개발 시 중요한 역할 수행
2.일반금융과의 차이점
-담보기능, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면혜택
-주택자금의 조성, 자가주택 공급의 확대, 주거안정에 기여
[은행의 대출 결정기준 4가지]
1.부채감당률 DCR(Debt Service Ratio)
________/________
ex) DCR=2 : 대출원리금 2배의 순영업소득 창출
2.대부비율 LTV(Loan To Value)
___가격/____가격
3.부채상환비율 DTI(Debt To Income)
________/연소득
4.총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio)
_________/연소득
대출원리금상환액=대출금액저당상수
[은행의 대출 결정기준 4가지]
1.부채감당률 DCR(Debt Service Ratio)
순영업소득/부채서비스액
ex) DCR=2 : 대출원리금 2배의 순영업소득 창출
2.대부비율 LTV(Loan To Value)
대출가격/부동산가격
3.부채상환비율 DTI(Debt To Income)
주택담보대출 원리금상환액/연소득
4.총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio)
총대출원리금상환액/연소득
대출원리금상환액=대출금액저당상수
[프로젝트대출]
:프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 상환재원으로 자금을 공급하는 금융방식
*프로젝트파이낸싱의 대출은 “ㅂㅇ”도 받을 수 있다.
*프로젝트회사가 파산, 청산하는 경우, ”ㅊㄱㅈ“들은 ______회사에 ㅇㄹㄱ상환을 요청할 수 있다.
*”부동산ㅅㅌ회사“는 부동산 개발사업의 “ㅎㄱㅎㄹ을 통제”하기 위해 “ㅇㅅㅋㄹㅇ 계좌를 활용”한다.
*일정한 요건을 갖춘 프로젝트회사는 ”ㅂㅇㅅ감면“을 받을 수 있다.
*금융기관은 높은 이자율을 조건으로 프로젝트 대출을 승인한다.
*금융기관은 위험을 줄이기 위해 프로젝트 “____에 자금을 우선적으로 지급”한다.
*프로젝트파이낸싱 구조는 “ㅂㅅㄱㄱㅇ이 원칙”이나 ”사업주의 ______를 방지“하기 위해
금융기관이 ”제한적 ㅅㄱㄱㅇ의 장치“를 두는 경우도 많다.
*금융기관은 시공완성 후 생기는 이익을 재원으로 상환받는다
[프로젝트대출]
:프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 상환재원으로 자금을 공급하는 금융방식
*프로젝트파이낸싱의 대출은 법인도 받을 수 있다.
*프로젝트회사가 파산, 청산하는 경우 ”채권자“들은 프로젝트 회사에 원리금상환을 요청할 수 있다.
*부동산신탁회사는 부동산 개발사업의 현금흐름을 통제하기 위해 “에스크로우 계좌를 활용”한다.
*일정한 요건을 갖춘 프로젝트회사는 ”법인세 감면“을 받을 수 있다.
*금융기관은 높은 이자율을 조건으로 프로젝트 대출을 승인한다.
*금융기관은 위험을 줄이기 위해 프로젝트 “공사비에 자금을 우선적으로 지급”한다.
*프로젝트파이낸싱 구조는 “비소구금융이 원칙”이나 사업주의 도덕적해이를 방지하기 위해
금융기관이 ”제한적 소구금융의 장치“를 두는 경우도 많다.
*금융기관은 시공완성 후 생기는 이익을 재원으로 상환받는다
[프로젝트파이낸싱대출이 사업주에게 주는 혜택]
1.“ㅂㅅㄱ,제한적 ㅅㄱㄱㅇ“으로 “ㅅㅎ의 책임이 ______의 범위로 한정”된다.
2.프로젝트파이낸싱은 사업주와 개발사업의 현금흐름을 분리시켜,
”개발사업주의 ㅍㅅ이 개발사업에 영향을 미치지 못하게 한다.“
3.사업주는 해당 프로젝트가 파산하는 경우에도, __적인 ㅊㅁ부담을 지지 않는다.
4.사업주에게 프로젝트 파이낸싱 대출은 회계장부에 ”ㅂㅊ“로 표시되지 않는다 = “ㅂㅇ ㄱㅇㅎㄱ”
=부외금융효과는 사업자(차입자)의 “ㅊㅁㅅㅇㄴㄹ을 제고”시킨다.
[프로젝트파이낸싱대출이 사업주에게 주는 혜택]
1.비소구, 제한적 소구금융으로 “상환의 책임이 현금흐름의 범위로 한정”된다.
2.프로젝트파이낸싱은 사업주와 개발사업의 현금흐름을 분리시켜, 개발사업주의 파산이
개발사업에 영향을 미치지 못하게 한다.
3.사업주는 해당 프로젝트가 파산하는 경우에도, 개인적인 채무부담을 지지 않는다.
4.사업주에게 프로젝트 파이낸싱 대출은 회계장부에 부채로 표시되지 않는다 = “부외 금융효과”
=부외금융효과는 사업자(차입자)의 “채무수용능력을 제고”시킨다.
[에스크로우 회사, 에스크로우 계좌]
:부동산거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류
부동산 매매 및 교환 , 예약업무 진행
*에스크로우회사는“ㅇㅎ,ㄱㅇ보험회사,ㅅㅌ회사 등” 산하에
에스크로우 ㅂㅅ를 설치하여 에스크로우 대행업자로서의 역할을 하기도 한다.
[에스크로우 회사, 에스크로우 계좌]
:부동산거래계약의 이행행위를 대행하는 부동산업의 한 종류
부동산 매매 및 교환 , 예약업무 진행
*에스크로우회사는 은행, 권원보험회사, 신탁회사 등 산하에
에스크로우부서를 설치하여 에스크로우 대행업자로서의 역할을 하기도 한다.
[주택연금] : ㅇㅁㄱㅈ 제도
”주택보유“ 소득없는 노인에게 주택을 담보로 ㅅㅎㅂ를 지급하는 제도
*지급방식 : ㅈㅅ지급. 기간한정 매기지급
*가입조건
1.주택소유자 또는 배우자가 만 __세 이상.
(공동소유의 경우, 소유자 중 한 사람만 만 55세 이상)
2.주택의 요건
-주택법상의 주택 (ㄷㄷ주택, ㄷㅅㄷ주택)
-ㅈㅂㅈㅊㄷㅊ에 신고된 ㄴㅇ주택
-주거목적 ㅇㅍㅅㅌ
-부부기준 1주택 공시가격 _억원 이하, 다주택경우 합산 9억원 이하
*특징
1.주택연금대출금은 ㅈㄷㅅㅎ수수료 없이 ㅈㅇ, ㅇㅂ 상환 가능
2.주택가격>대출잔액의 경우: “____”에게 잔여금액 지급
3.주택가격<대출잔액의 경우 : 부족금은 __가 부담
*변제일 기준 주택가격이 대출잔액보다 적은 경우, 부족금액을 ____에게 청구하지 않는다.
[주택연금] : 역모기지 제도
: ”주택보유“ 소득없는 노인에게 주택을 담보로 생활비를 지급하는 제도
*지급방식 : 종신지급. 기간한정 매기지급
*가입조건
1.주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상.
(공동소유의 경우, 소유자 중 한 사람만 만 55세 이상)
2.주택의 요건
-주택법상의 주택 (단독주택, 다세대주택)
-지방자치단체에 신고된 노인주택
-주거목적 오피스텔
-부부기준 1주택 공시가격 9억원 이하, 다주택경우 합산 9억원 이하
*특징
1.주택연금대출금은 중도상환 수수료 없이 전액, 일부 상환 가능
2.주택가격>대출잔액의 경우: 상속인에게 잔여금액 지급
3.주택가격<대출잔액의 경우 : 부족금은 정부가 부담
*변제일 기준 주택가격이 대출잔액보다 적은 경우, 부족금액을 상속인에게 청구하지 않는다.
[부동산투자회사]=리츠
=ㅈㄱㄱㄹ,ㅇㅌㄱㄹ,ㄱㅇㄱㅈㅈㅈ부동산투자회사
1.부동산투자회사는 “ㅈㅅ회사”로 “ㅅㅂ”의 적용을 받는다.
2.부동산투자회사는 “ㅈㅅㅇㅇ에 대한 ㅎㄱㅊㄹ”를 할 때에는
“ㄱㅇㅇㅇㅎ”가 정하는 회계처리 기준에 따라야한다.
3.부동산투자회사는 “ㅎㅁㅊㅈ에 의한 설립을 할 수 없다.”
*부동산 투자회사가 ㅇㅁ를 하려면 부통산투자회사의 종류별
대통령령으로 정하는 바에따라 ”______의 인가“를 받아야한다.
4.부동산투자회사의 ㅅㄹㅈㅂㄱ은
자기관리투자회사 : _억원이상
위탁관리,기업구조조정회사 :_억원 이상이어야 한다.
5.부동산투자회사의 설립ㅇㄱ, ㄷㄹ을 한 날부터 _개월내에
”ㅊㅈㅈㅂㄱ의 금액“은
자기관리투자회사 : __억원이상
위탁관리, 기업구조조정회사 :__억원 이상 이어야한다.
6.부동산 투자회사는 매기말 최저자본금 준비기간이 끝난 후에는
총 자산의 __%이상을 , 부동산관련 ㅈㄱ 및 ㅎㄱ으로 구성하여야하며
총 자산의 __%이상은 부동산(ㄱㅊㅈ부동산포함)이어야 한다.(기업구조조정제외)
7.부동산 투자회사는 2년내에 발행하는 주식의 총수의 __%이상을
“ㅇㅂㅊㅇ에 ㅈㄱ”하여야한다.(“기업구조조정회사제외”)
8.부동산 투자회사의 주주1인과 특별관계자는 발행주식총수의 __%이상을
초과하여 ㅅㅇ하지 못한다. (1인 주식수 ㅅㅇ한도)(기업구조조정제외)
9.부동산투자회사는 해당연도 “ㅂㄷ이익의 한도 __%이상을 주주에게 배당”하여야한다.
이 경우, ______은 적립하지 않는다.
10.부동산투자회사는 “ㅊㅇㅂ및 ㅂㅎㅅㅊ를 상환”하기 위해
자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.
11.부동산투자회사는 부동산을 취득 한 후 _년의 범위에서 부동산을 처분하여서는 안 된다.
-국내: 주택, 주택 외 부동산 : _년이상 소유
-국외 부동산 : 정관에서 정하는 기간
*처분제한의 예외)
-부동산 ㄱㅂ사업으로 조성하거나 설치한 토지, 건축물 등을 ”ㅂㅇ“하는 경우
-ㅌㅈㅈ 보호를 위해 대통령령 사유로 처분하는 경우
[부동산투자회사]=리츠
=자기관리부동산회사, 위탁관리부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사
1.부동산투자회사는 “주식회사”로 “상법”의 적용을 받는다.
2.부동산투자회사는 “자산운용에 대한 회계처리”를 할 때에는
“금융위원회”가 정하는 회계처리 기준에 따라야한다.
3.부동산투자회사는 “현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.”
*부동산 투자회사가 업무를 하려면 부통산투자회사의 종류별
대통령령으로 정하는 바에따라 ”국토교통부장관의 인가“를 받아야한다.
4.부동산투자회사의 설립자본금은
자기관리투자회사 : 5억원이상
위탁관리,기업구조조정회사 :3억원 이상이어야 한다.
5.부동산투자회사의 설립인가, 등록을 한 날부터 6개월내에 ”최저자본금의 금액“은
자기관리투자회사 : 70억원이상
위탁관리, 기업구조조정회사 :50억원 이상 이어야한다.
6.부동산 투자회사는 매기말 최저자본금 준비기간이 끝난 후에는
총 자산의 80%이상을 부동산, 부동산관련 증권 및 현금으로 구성하여야하며
총 자산의 70%이상은 부동산(건축중부동산포함)이어야 한다.
7.부동산 투자회사는 2년내에 발행하는 주식의 총수의 30%이상을
일반청약에 제공하여야한다.(기업구조조정회사제외)
8.부동산 투자회사의 주주1인과 특별관계자는 발행주식총수의 50%이상을
초과하여 소유하지 못한다. (1인 주식수 소유한도)
9.부동산투자회사는 해당연도 배당이익의 한도 90%이상을 주주에게 배당하여야한다.
이 경우, 이익준비금은 적립하지 않는다.
10.부동산투자회사는 차입금 및 발행사채를 상환하기 위해
자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.
11.부동산투자회사는 부동산을 취득 한 후 5년의 범위에서 부동산을 처분하여서는 안 된다.
-국내: 주택, 주택 외 부동산 : 1년이상 소유
-국외 부동산 : 정관에서 정하는 기간
*처분제한의 예외)
-부동산 개발사업으로 조성하거나 설치한 토지, 건축물 등을 분양하는 경우
-투자자 보호를 위해 대통령령 사유로 처분하는 경우
[부동산투자회사- 자기관리회사의 특징]
:자산운용전문인력 포함 임직원 상근 필수, 자산의 ㅌㅈ,ㅇㅇ을 “직접 수행“하는 “ㅅㅈㅎ회사”
(영업인가 전 : _명이상 /인가 후 6개월 후 : _명 이상)
설립준비금 : __억원 이상
최저자본금: __억원 이상
설립등기 후 국토교통부장관에게 __일이내 ㅅㄹㅂㄱㅅ 작성 후 국토교통부장관에게 제출
+설립등기일부터 6개월 이내 국토교통부장관에게 ㅅㄹㅇㄱ 신청
*자기관리부동산투자회사는
자산의 투자, 운용의 전문성을 높이기 위해 자산운용전문인력, 임원을 상근으로 두어야한다.
(영업인가 전 : 3명이상 /인가 후 6개월 이상 5명)
-ㄱㅈㅍㄱㅅ,ㄱㅇㅈㄱㅅ로서 _년이상 해당분야에 종사한 사람
-ㅅㅅㅎㅇ 이상 투자, 운용관련 업무에 _년이상 종사한 사람
-부동산ㅌㅈ회사, ㅈㅅㄱㄹ회사, 부동산투자ㅈㅁ회사
그 밖에 이에 준하는 부동산관계회사, 기관 등에서 _년이상 종사한 사람으로서
부동산의 ㅊㄷ,ㄹㅂ,ㄱㄹ,ㄱㅂ,ㅈㅁ 등의 업무에 _년이상 종사한 사람
-부동산의 ㅌㅈ,ㅇㅇ업무를 수행하는 ㅇㄱ의 부동산투자회사, 이와 유사한 업무를
수행한 기관에서 _년이상 근무한 사람
*“공인회계사”는 전문인력에 해당하지____,
[부동산투자회사- 자기관리회사의 특징]
:자산운용전문인력 포함 임직원 상근 필수, 자산의 투자 운용을 직접 수행하는 “실질형회사”
설립준비금 : 5억원 이상
최저자본금: 70억원 이상
설립등기 후 국토교통부장관에게 10일이내 설립보고서 작성 후 국토교통부장관에게 제출
+설립등기일부터 6개월 이내 국토교통부장관에게 설립인가 신청
*자기관리부동산투자회사는
자산의 투자, 운용의 전문성을 높이기 위해 자산운용전문인력, 임원을 상근으로 두어야한다.
(영업인가 전 : 3명이상 /인가 후 6개월 이상 5명)
-감정평가사, 공인중개사로서 5년이상 해당분야에 종사한 사람
-석사학위 이상 투자, 운용관련 업무에 3년이상 종사한 사람
-부동산투자회사, 자산관리회사, 부동산투자자문회사
그 밖에 이에 준하는 부동산관계회사, 기관 등에서 5년이상 종사한 사람으로서
부동산의 취득,처분,관리,개발, 자문 등의 업무에 3년이상 종사한 사람
-부동산의 투자, 운용업무를 수행하는 외국의 부동산투자회사, 이와 유사한 업무를
수행한 기관에서 5년이상 근무한 사람
*“공인회계사”는 전문인력에 해당하지 않는다,
[부동산투자회사 ”관련“회사] - 자산관리회사, 부동산투자자문회사
1.자산관리회사
:위탁관리,기업구조조정 부동산 투자회사의 ”ㅇㅌ“을 받아
자산의 ㅌㅈ,ㅇㅇ업무를 수행하는 회사
-설립자본금 요건 : ___억원 이상
-자산운용 전문인력 : _명이상 상근 근무
-회사, 투자자 간 이해상충방지를 위한 ”ㅊㄱ와 ㅈㅅ설비, ㅁㅈ설비“를 갖춘 회사일 것
2.부동산투자자문회사
:부동산투자회사로부터 ”위탁“을 받아 “ㅈㅁ을 수행”하는 회사
-설립자본금요건 : 5억,10억원 이상
-자산의운용전문상근인력 : _명이상
ex) 부동산 자산의 투자, 운용에 관한 ” ㅈㅈㅊㅎ. ㅇㅅㅎ의 의사결정“에 필요한
ㅈㅅ,ㅂㅅ,ㅈㅂ제공,자산의 운용, 투자에 관한 ㅈㅁ 및 ㅍㄱ업무.
[부동산투자회사 ”관련“회사] - 자산관리회사, 부동산투자자문회사
1.자산관리회사
:위탁관리,기업구조조정 부동산 투자회사의 ”위탁“을 받아
자산의 투자, 운용 업무를 수행하는 회사
-설립자본금 요건 : 70억원 이상
-자산운용 전문인력 : 5명이상 상근 근무
-회사, 투자자 간 이해상충방지를 위한 ”체계와 전산설비, 물적설비“를 갖춘 회사일 것
2.부동산투자자문회사
:부동산투자회사로부터 ”위탁“을 받아 “자문을 수행”하는 회사
-설립자본금요건 : 5억,10억원 이상
-자산의운용전문상근인력 : 3명이상
ex) 부동산 자산의 투자, 운용에 관한 ” 주주총회. 이사회의 의사결정“에 필요한
조사.분석, 정보제공,자산의 운용, 투자에 관한 자문 및 평가업무
[부동산투자회사-위탁관리부동산투자회사]
:자산의 투자,운용을 “자산관리회사”에 위탁하는 “ㅁㅁ형”회사
설립자본금 : 3억원 이상
최저자본금: 50 이상
1.위탁관리 부동산투자회사는 ”본점 외에 ㅈㅈ을 둘 수 없으며,“
”ㅈㅇ을 ㄱㅇ“하거나, ”ㅅㄱㅇㅇ을 둘 수 없다.“
2.위탁관리 부동산 투자회사는 ㅇㅇ을 ㅂㄷ할 때 ”ㅇㅇ을 ㅊㄱ하여 배당“할 수 있다.
(”배당금의 기준“은 “해당연도ㄱㄱㅅㄱㅂ 범위”에서 대통령령으로 정한다)
[부동산투자회사-위탁관리부동산투자회사]
:자산의 투자,운용을 “자산관리회사”에 위탁하는 “명목형”회사
1.위탁관리 부동산투자회사는 ”본점 외에 지점을 둘 수 없으며,“
”직원을 고용“하거나, ”상근임원을 둘 수 없다.“
2.위탁관리 부동산 투자회사는 이익을 배당할 때 ”이익을 초과하여 배당“할 수 있다.
(배당금의 기준은 “해당연도 감가상각비 범위”에서 대통령령으로 정한다)
[부동산투자회사-기업구조조정 부동산투자회사]
설립자본금 : 3억원 이상
최저자본금: 50억원이상
:“기업의 구조조정 대상 부동산”을 투자 대상으로 하며
자산의 투자,운용은 “자산관리회사”에 위탁하는 명목형 회사
*주식의 ㅂㅅ, ㅈㅅㄱㅅ, 1인당ㅈㅅ한도, ㅊㅂ제한에 대한 규정은 없으나
“ㅎㅁㅊㅈ,ㅊㅈㅈㅂㄱ”에 대한 규정은 존재한다.
*주식의 90%ㅂㄷ,ㅊㅇ 및 ㅅㅊ발행 가능
[부동산투자회사-기업구조조정 부동산투자회사]
설립자본금 : _억원 이상
최저자본금: __억원이상
:“기업의 구조조정 대상 부동산”을 투자 대상으로 하며
자산의 투자,운용은 “자산관리회사”에 위탁하는 명목형 회사
*주식의 분산, 자산구성, 1인당주식한도, 처분제한에 대한 규정은 없으나
현물출자. 최저자본금에 대한 규정은 존재한다.
*주식의 90%배당,차입 및 사채발행 가능
*부동산 신탁
:부동산 소유자가 신탁회사와 신탁계약을 체결한 후 부동산 소유권을 형식적으로 이전하여
신탁회사가 신탁등기를 한 후
수탁자(부동산투자회사)가 정한 목적을 달성하여
신탁부동산을 개발,관리, 처분하고 신탁종료시 신탁재산or 수익을 수익자에게 교부하는 법률관계
신탁의 종류
1.ㅌㅈㄱㅂ신탁
:부동산 개발노하우,자금부족 토지소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하여
ㅌㅈㄱㅂ을 대신 진행하고 “수익을 ”토지소유자에게 교부
2.ㄷㅂ신탁
:ㅊㅇ을 위해 신탁회사에게 담보제공을 목적으로 소유권을 이전
담보신탁의 “ㅅㅇㅈㅅ”를 발급받아 이를 금융기관에 담보로 제공.
담보신탁은 저당권설정보다 ㅂㅇ이 ㅈㄹ하기 때문에 활용도가 높음
3.ㄱㄹ신탁
:부동산의 직접 ㄱㄹ에 어려움을 겪는 소유자가 관리를 신탁
4.ㅊㅂ신탁
:처분이 어려운 대형, 고가의 부동산, 권리관계가 까다로운 부동산 등
일반 중개행위로 처분하기 어려운 부동산의 ㅊㅂ을 신탁
*부동산 신탁
:부동산 소유자가 신탁회사와 신탁계약을 체결한 후 부동산 소유권을 형식적으로 이전하여
신탁회사가 신탁등기를 한 후
수탁자(부동산투자회사)가 정한 목적을 달성하여
신탁부동산을 개발,관리, 처분하고 신탁종료시 신탁재산or 수익을 수익자에게 교부하는 법률관계
신탁의 종류
1.토지개발신탁
:부동산 개발노하우,자금부족 토지소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하여
토지개발을 대신 진행하고 “수익을 ”토지소유자에게 교부
2.담보신탁
:차입을 위해 신탁회사에게 담보제공을 목적으로 소유권을 이전
담보신탁의 수익증서를 발급받아 이를 금융기관에 담보로 제공.
담보신탁은 저당권설정보다 비용이 저렴하기 때문에 활용도가 높음
3.관리신탁
:부동산의 직접관리에 어려움을 겪는 소유자가 관리를 신탁
4.처분신탁
:처분이 어려운 대형, 고가의 부동산, 권리관계가 까다로운 부동산 등
일반 중개행위로 처분하기 어려운 부동산의 처분을 신탁
[주택저당채권 유동화제도 : 한국주택금융공사]
:은행의 주택저당채권을 한국주택공사가 매입 후 증권으로 발행해서 투자자에게 판매하여
자금의 원활한 회전을 유도하는 제도
[종류]
MPTS,MBB,MPTB,CMO,PF,ABCP
[주택저당채권 유동화제도 : 한국주택금융공사]
:은행의 주택저당채권을 한국주택공사가 매입 후 증권으로 발행해서 투자자에게 판매하여
자금의 원활한 회전을 유도하는 제도
[종류]
MPTS,MBB,MPTB,CMO,PF,ABCP
[부동산투자회사-위탁관리부동산투자회사]
:자산의 투자,운용을 “자산관리회사”에 위탁하는 “명목형”회사
1.위탁관리 부동산투자회사는 ”본점 외에 지점을 둘 수 없으며,“
직원을 고용하거나, 상근임원을 둘 수 없다.
2.위탁관리 부동산 투자회사는 이익을 배당할 때 이익을 초과하여 배당할 수 있다.
(배당금의 기준은 해당연도 감가상각비 범위에서 대통령령으로 정한다)
