부동산학원론-6방법(원가법/수익환원법/임대사례비교법) Flashcards

Question 1

Q

[원가법 :재조달원가-감가수정]

원가법 : 대상물건의 ㅈㅈㄷㅇㄱ에 ㄱㄱㅅㅈ을 하여 대상물건의 가액을 구하는 방식
=적산가액

건물,소경목림, 20톤이상의 선박, 건설기계, 항공기
*선박은 선체,ㄱㄱ,ㅇㅈ별로 구분하여 평가하되,
각각 ___법을 적용한다.

Answer

A

[원가법 :재조달원가-감가수정]

원가법 : 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 구하는 방식
=적산가액

건물,소경목림, 20톤이상의 선박, 건설기계, 항공기
*선박은 선체,기관,의장별로 구분하여 평가하되,
각각 원가법을 적용한다.

Question 2

Q

[재조달원가]
의미 : 가치추계기준인 “___시점”을 기준으로
-ㅈㅅㅅ, ㅈㅊㄷ하는데 필요한 적정원가의 ㅊㅇ
-대상물건의 ㅅㄱ 재취득, 재생산 하는 경우의 적정원가의 ㅊㅇ
-일반적인 방법으로 생산, 취득하는데 필요한 비용+제세금 등 ㅂㄷㅇㄱ 포함

*재조달원가는 ㅁㄱ을 다시 ㅈㅅㅅ함을 가정으로 추계된 원가이므로
____의 가치를 반영한다.

Answer

A

[재조달원가]
의미 : 가치추계기준인 “기준시점”을 기준으로
-재생산, 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액
-대상물건의 신규 재취득, 재생산 하는 경우의 적정원가의 총액
-일반적인 방법으로 생산, 취득하는데 필요한 비용+제세금 등 부대원가 포함
*재조달원가는 물건을 다시 재생산함을 가정으로 추계된 원가이므로
새물건의 가치를 반영한다.

Question 3

Q

[원가법-재조달원가]
재조달원가의 구성=표준적건설비 + 통상적부대비용
1.ㅍㅈㅈ건설비 : 직,간접 공사비+ㅅㄱㅇ의 이윤(=건설업자의 ㅅㅅㄹ)
2.통상적 ㅂㄷㅂㅇ : 건설자금이자+세금 및 공과금+기타 ㄷㄱㅇ의 ㅂㄷ비용

*재조달원가는 ㅈㄱ건설이더라도 “ㄷㄱ방식을 기준으로 산정한다”
*재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는“ㅅㄱㅇ(건설업자)의 ㅈㅈㅇㅇ“이
포함되어야 한다.

Answer

A

[원가법-재조달원가]
재조달원가의 구성=표준적건설비 + 통상적부대비용
1.표준적건설비 : 직,간접 공사비+수급인의 이윤(=건설업자의 수수료)
2.통상적 부대비용 : 건설자금이자+세금 및 공과금+기타 도급인의 부담비용

*재조달원가는 자가건설이더라도 “도급방식을 기준으로 산정한다”
*재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는“수급인(건설업자)의 적정이윤이
포함되어야 한다.

Question 4

Q

[원가법-재조달원가]
재조달원가의 산정 2가지 (원가의 추정방법/ 직,간접법(분류))

1.원가의 추정방법[ㅊㄹㅈㅅ법/ㄱㅅㄷㅇ법/ㄷㅇㅂㄱ법/ㅂㅇㅈㅅ법]
총량조사법
: 건축과 관계되는 모든 ㅎㅁ을 ㅈㅅ하여 원가를 추계하는 방법

구성단위법
: ㅈㅂ,ㅂㄷ,ㅂ,ㅂ 등으로 구분하고 각 ㄱㅅㅂㅂ별로 원가를 추계하는 방법

단위비교법
: 평방미터(m3),제곱미터(m2),평 등과 같은 일반단위 기준으로 원가를 추계하는 방법

**비용지수법: 건물의 ”ㅈㄱㅅㅈ“의 건축비에, 건축비ㅂㄷㄹ, 건축비ㅈㅅ를 활용하여
”기준시점의 ㅈㅈㄷㅇㄱ“를 추계하는 방법

2.분류: 직접법/간접법
-직접법 (ㅊㄹ조사법/ㄱㅅ단위법)
: 대상건물의 ㅈㄹ를 직접 ㅎㅇ하여 원가를 추계하는 방법

-간접법 (ㄷㅇ비교법/ㅂㅇ지수법)
: ㅅㅊㄷㄱㅍ, 유사건물의 자료를 활용하여 원가를 추계하는 방법

Answer

A

[원가법-재조달원가]
재조달원가의 산정 2가지 (원가의 추정방법/ 직,간접법(분류))

1.원가의 추정방법[총량조사법/구성단위법/단위비교법/비용지수법]
총량조사법
: 건축과 관계되는 모든 항목을 조사하여 원가를 추계하는 방법

구성단위법
: 지붕,바닥,벽,보 등으로 구분하고 각 구성부분별로 원가를 추계하는 방법

단위비교법
: 평방미터(m3),제곱미터(m2),평 등과 같은 일반단위 기준으로 원가를 추계하는 방법

**비용지수법: 건물의 ”준공시점“의 건축비에, 건축비변동률, 건축비지수를 활용하여
”기준시점의 재조달원가“를 추계하는 방법

2.분류: 직접법/간접법
직접법 (총량조사법/구성단위법)
: 대상건물의 “자료를 직접 활용”하여 원가를 추계하는 방법

간접법 (단위비교법/비용지수법)
: 신축단가표, 유사건물의 자료를 활용하여 원가를 추계하는 방법

Question 5

Q

[원가법-재조달원가]

재조달원가의 원가추계 가정 2가지 [ㅈㅅㅅ비용/ㄷㅊ비용]

1.재생산 비용 (재조달원가 적용원칙):“ㅁㄹㅈ ㄷㅇㅅ”을 복제한다는 가정
-대상부동산과 동일한 ㄱㅁ,ㅎㅌ,ㅈㅈ 등을 가지는
“부동산을 ㅂㅈ한다는 가정”에서 산정된 원가
-재생산비용 (복제원가)는 ”물리적 동일성“을 가정하고 추계된 원가이다
-재조달원가는 재생산비용(복제원가)산정이 ”원칙“이다.

2.대체비용 : ㅎㅇ의 ㄷㅇㅅ, ㅅㅊ한다는 가정
-대상 부동산과 ”동일한 효용“을 가지는 부동산을 ”신축“한다는 가정에서 산정된 원가
-대체비용은 ”효용의 동일성“을 가정하고 추계된 원가이다
-오래전 건축되어 “건축자재, 공법, 기술의 ㅂㅎ로”
“건축물의 재생산비용(복제원가)를 산정할 수 없거나 의미가 없는 경우”
대체비용을 활용하여 원가를 추계한다.

*ㅈㅈㄷㅇㄱ를 ㄷㅊㅂㅇ으로 산정한 경우,
“별도의 ___적 __를 하지 않아도 된다”
*ㄷㅊㅂㅇ은 대상부동산과 “ㄷㅇ한 ㅎㅇ”을 ㄱㅈ하므로
“기능적 감가”를 하는 경우 ㅇㅈㄱㄱ가 된다.

Answer

A

[원가법-재조달원가]

재조달원가의 원가추계 가정 2가지 [재생산비용/대체비용]

1.재생산 비용 (원칙):물리적 동일성을 복제한다는 가정
-대상부동산과 동일한 규모,형태,자재 등을 가지는
“부동산을 복제한다는 가정”에서 산정된 원가
-재생산비용 (복제원가)는 ”물리적 동일성“을 가정하고 추계된 원가이다
-재조달원가는 재생산비용(복제원가)산정이 ”원칙“이다.

2.대체비용 : 효용의 동일성, 신축한다는 가정
-대상 부동산과 ”동일한 효용“을 가지는 부동산을 ”신축“한다는 가정에서 산정된 원가
-대체비용은 ”효용의 동일성“을 가정하고 추계된 원가이다
-오래전 건축되어 “건축자재, 공법, 기술의 변화로”
“건축물의 재생산비용(복제원가)를 산정할 수 없거나 의미가 없는 경우”
대체비용을 활용하여 원가를 추계한다.
-재조달원가를 대체비용으로 산정한 경우,
“별도의 기능적 감가를 하지 않아도 된다”

*대체비용은 대상부동산과 “동일한 효용”을 가정하므로
“기능적 감가”를 하는 경우 이중감가가 된다.

Question 6

Q

[원가법-감가수정]

감가수정의 의미
:대상 물건에 대한 재조달원가를 감액하여야할 요인
( ㅁㄹㅈ,ㄱㅈㅈ,ㄱㄴㅈ감가)이 있는 경우
______에서 ___하여 ”ㄱㅈㅅㅈ에 있어서의 대상물건의 가액을 ㅈㅈㅎ 하는 작업“

*ㅈㅈㄷㅇㄱ는 _____의 가치를 반영하므로,
신축 이후 ” 건물의 가치가 하락하는 경우“
감가수정을 하여 이를 적절히 반영하여야한다.

*감가수정은 ”ㅅㅈ적인 ㄱㅊㅎㄹㅂ을 공제하는 과정“이다.

Answer

A

[원가법-감가수정]

감가수정의 의미
:대상 물건에 대한 재조달원가를 감액하여야할 요인 ( 물리적,경제적, 기능적감가)이 있는 경우
재조달원가에서 공제하여 ”기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화 하는 작업“

*재조달원가는 신축건물의 가치를 반영하므로, 신축 이후 ” 건물의 가치가 하락하는 경우“
감가수정을 하여 이를 적절히 반영하여야한다.
*감가수정은 ”실질적인 가치하락분을 공제하는 과정“이다.

Question 7

Q

[원가법 : 감가수정]

감가요인= 물리적감가/경제적감가/기능적감가

물리적감가 : 시간의 경과/마모 및 파손/재해로 인한 우발적 손실
*물리적 감가는 ㅁㄹㅈ,ㅇㅎㅈ 측면에서 발생되는 가치하락으로
”모든 부동산이 ___수 없는 감가“이다.

경제적감가 : ㅈㅂㅎㄱ과의 부적합/ 인근지역의 ㅅㅌ/ 시장성의 쇠퇴
[외부요인-적합의원칙,경제적감가]
*경제적감가는 ”ㅇㅂ적 ㅎㄱㅂㅎ로 발생된 ㄱㅊㅎㄹ“을 의미하며
대상부동산을 ”치유“한다고 해도 해결될 수 없는 ”__할 수 없는 감가“이다.

기능적감가: 건물과 부지의 ㅂㅈㅇ/설계불량/설비의 부족,과다/형식의 구식 및 능률의 저하
[내부요인-균형의원칙,기능적감가]
*기능적감가는 기능적 측면의 가치하락을 의미하고,
____이 ___으로 작용하여 발생한다.

Answer

A

[원가법 : 감가수정]

감가요인= 물리적감가/경제적감가/기능적감가

물리적감가 : 시간의 경과/마모 및 파손/재해로 인한 우발적 손실
*물리적 감가는 물리적, 외형적 측면에서 발생되는 가치하락으로
”모든 부동산이 피할 수 없는 감가“이다.

경제적감가 : 주변환경과의 부적합/ 인근지역의 쇠퇴/ 시장성의 쇠퇴
[외부요인-적합의원칙,경제적감가]
*경제적감가는 ”외부적 환경변화로 발생된 가치하락“을 의미하며
대상부동산을 ”치유“한다고 해도 해결될 수 없는 ”치유할 수 없는 감가“이다.

기능적감가: 건물과 부지의 부적응/설계불량/설비의 부족,과다/형식의 구식 및 능률의 저하
[내부요인-균형의원칙,기능적감가]
*기능적감가는 기능적 측면의 가치하락을 의미하고,
여러요인이 복합적으로 작용하여 발생한다.

Question 8

Q

[감가수정의 방법5가지]
1.내용연수법 (정액법/정률법/상환기금법)
:건물의 “___적 ____”를 기준으로 감가상각하는 방법

2.관찰감가법
:노련한 평가주체가 물건의 전체, 부분을 면밀히 관찰하여
직관적으로 감가수정하는 방법
(평가주체의 주관개입 가능성이 높은 방법)

*3.분해법 (가장우수한 방법)
:감가요인을 물리적,경제적,기능적 감가요인으로 세분화한 후,
ㅊㅇ가능/불가능 감가요인으로 재구분하는 방법
*분해법은 감가수정의 방법이지만 총 감가수정액을
물리적,기능적,경제적 감가로 ㅂㅂ하는 기능을 수행한다.

4.시장추출법
:시장의 ㅇㅅ ㅁㅁ사례로부터 대상 부동산에 ㅈㅇ할 수 있는
“감가수정률을 도출,적용”하여 감가수정하는 방법
*시장에 ______가 풍부하고, __ 가능하다면
“실질적인 시장성을 반영할 수 있는 방법”

5.임대료손실환원법
:감가요인으로부터 발생하는
임대료 ㅅㅅ을 ㅈㅂㅎ하여 감가를 수정하는 방법
*임대료를 자본환원하여 가치를 산정할 수 있다면
임대료손실도 자본환원함으로써 ㄱㅊㅅㅅㅂ을 추계할 수 있다.
*임대료손실환원법은 독립적으로 활용되기도 하지만
일반적으로는 “ㅂㅎ법,ㄱㅊㄱㄱ법을 ㄱㅈ하는 수단”으로
많이 활용된다.

Answer

A

[감가수정의 방법5가지]
1.내용연수법 (정액법/정률법/상환기금법)
:건물의 “경제적 내용연수”를 기준으로 감가상각하는 방법

2.관찰감가법
:노련한 평가주체가 물건의 전체, 부분을 면밀히 관찰하여 직관적으로 감가수정하는 방법
(평가주체의 주관개입 가능성이 높은 방법)

3.분해법(가장우수한 방법)
:감가요인을 물리적,경제적,기능적 감가요인으로 세분화한 후,
치유가능/불가능 감가요인으로 재구분하는 방법
*분해법은 감가수정의 방법이지만 총 감가수정액을
물리적,기능적,경제적 감가로 분배하는 기능을 수행한다.

4.시장추출법
:시장의 유사 매매사례로부터 대상 부동산에 적용할 수 있는
“감가수정률을 도출,적용”하여 감가수정하는 방법
*시장에 거래사례가 풍부하고, 신뢰 가능하다면
실질적인 시장성을 반영할 수 있는 방법

5.임대료손실환원법
:감가요인으로부터 발생하는 임대료손실을 자본화하여 감가를 수정하는 방법
*임대료를 자본환원하여 가치를 산정할 수 있다면
임대료손실을 자본환원함으로써 가치손실분을 추계할 수 있다.
*임대료손실환원법은 독립적으로 활용되기도 하지만
일반적으로는 “분해법, 관찰감가법을 검증하는 수단”으로
많이 활용된다.

Question 9

Q

감가수정방법중 내용연수법 [정액법,정률법,상환기금법의 특징]
1.정액법 : 매년 ___감가액
대상물건의 감가총액을 내용연수로 나눈 값을 매 감가액으로 인식하는 방법

2.정률법 :대상물건의 잔존가치에 매년 동일한___을 곱하여 감가수정액을 구하는 방법
*수익이 많은 초기에 감가를 보다 많이 인식하는 방법으로
수익-비용대응에 가장 합리적인 방법
(대상의 효용과 가치도 시간의 경과함에 따라 감소한다는 점에서도 합리적임)
*정률법은 기계 외 기구,장치등의 “ㅅㄱㅈㅅ”에 ㅈㅎ한 방법이다.

3.상환기금법 = 감채기금이랑 수식 똑같음
내용연수 말에 동일한 재취득을위한 매기 적립액을 감가수정액으로 인식하는 방법

Answer

A

감가수정방법중 내용연수법 [정액법,정률법,상환기금법의 특징]
1.정액법 : 매년 동일한 감가액
대상물건의 감가총액을 내용연수로 나눈 값을 매 감가액으로 인식하는 방법

2.정률법 :대상물건의 잔존가치에 매년 동일한 감가율을 곱하여 감가수정액을 구하는 방법
*수익이 많은 초기에 감가를 보다 많이 인식하는 방법으로
수익-비용대응에 가장 합리적인 방법
(대상의 효용과 가치도 시간의 경과함에 따라 감소한다는 점에서도 합리적임)
*정률법은 기계 외 기구,장치등의 “상각자산”에 적합한 방법이다.

3.상환기금법 = 감채기금이랑 수식 똑같음
내용연수 말에 동일한 재취득을위한 매기 적립액을 감가수정액으로 인식하는 방법

Question 10

Q

원가법(적산가액)
[내용연수법(정액,정률,상환기금)의 특징]

*내용연수법은 원칙적으로 “ㄱㅈㅈ ㄴㅇㅇㅅ를 기준“으로 한다.

*”감가수정은 ㅅㅈ적인 ㄱㅊㅎㄹ을 ㅊㄱ하는것이 목적“이므로
개별부동산의 ㅅㅌ,ㅅㅇ정도에 따라 감가수정 시 _____를 조정할 수 있다.

*”ㄱㄱ의 ㄱㅂㅅ“: 개별부동산의 ㄱㄹ정도,ㅅㅇ정도,ㅇㅇ방법에 따른 감가현상의 차이

*감가수정을 자본회수의 논리로 확장시키는 경우,
____은 이자를 고려하지 않고, _____은 이자를 고려하는 방법이다.

Answer

A

*내용연수법은 원칙적으로 “경제적 내용연수를 기준“으로 한다.

*감가수정은 실질적인 가치하락을 추계하는것이 목적이므로
개별부동산의 상태, 사용정도에 따라 감가수정 시 내용연수를 조정할 수 있다.

*”감가의 개별성 “ : 개별부동산의 관리정도,사용정도,이용방법에 따른 감가현상의 차이

*감가수정을 자본회수의 논리로 확장시키는 경우,
정액법은 이자를 고려하지 않고, 상환기금법은 이자를 고려하는 방법이다.

Question 11

Q

[수익환원법]-수익가액
적용대상
-무형자산
(전용측선이용권,사용실안권,디자인권,저작권,상표권,특허권,영업권,
-ㅅㅇ재산권,ㅈㅅ재산권 그 밖의 무형자산)
-ㅂㅅㅈㅊㄱ,ㄱㅇㄱㅊ
-광업권,어업권,광업재단,계속적 수익이 있는 __재단

[수익환원법종류]
-직접환원법
: 단일기간의 순수익을 적절한 할인율로 환원하여 대상물건의 수익가액을 산정하는 방식

-할인현금흐름분석법
:대상보유기간에 발생하는 “복쉬간의 순수익(현금흐름)과
보유기간 말에 복귀가치를 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후
합산하여 가액을 산정하는 방식

Answer

A

[수익환원법]-수익가액
적용대상
-무형자산
(전용측선이용권,사용실안권,디자인권,저작권,상표권,특허권,영업권,
-산업재산권,지식재산권 그 밖의 무형자산)
-비상장채권,기업가치
-광업권,어업권,광업재단,계속적 수익이 있는 공장재단

[수익환원법종류]
-직접환원법
: 단일기간의 순수익을 적절한 할인율로 환원하여 대상물건의 수익가액을 산정하는 방식

-할인현금흐름분석법
:대상보유기간에 발생하는 “복쉬간의 순수익(현금흐름)과
보유기간 말에 복귀가치를 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후
합산하여 가액을 산정하는 방식

Question 12

Q

[수익환원법-수익가액:수익성에 기초]
1.수익환원법의 의의
대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 ㅅㅅㅇ이나
미래현금흐름을 ㅎㅇ,ㅎㅇ하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식

*수익환원법으로 대상의 가액을 구하는 경우,
ㄷㅅㅁㄱ과 감정평가 ㅁㅈ에 따라
직접환원법이나 할인현금흐름분석법을 사용하여야한다.

*ㅂㄷㅅ의 ㅈㄱㅎ와 관련한 감정평가 등 “매기 순수익을 예상하여야하는 경우”
“_______법을 적용”하고 “_____법으로 합리성을 검토“하여야한다.

Answer

A

[수익환원법-수익가액:수익성에 기초]
1.수익환원법의 의의
대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나
미래현금흐름을 할인,환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식

*수익환원법으로 대상의 가액을 구하는 경우,
대상물건과 감정평가 목적에 따라
직접환원법이나 할인현금흐름분석법을 사용하여야한다.

*부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기 순수익을 예상하여야하는 경우
“할인현금흐름분석법을 적용”하고 “직접환원법으로 합리성을 검토“하여야한다.

Question 13

Q

[순수익의 산정방법]
1.유효총수익 =가능총수익-공실손실상당액-대손충당금
2.순수익=유효총수익-ㅇㅇㄱㅂ

*가능총수익
-보증금(전세금운용수익)
-연간임대료,연간관리비수입
-주차수입,광고수입
-물건운용에 따른 주된수입

*운영경비
-용역인건비,직영인건비
-수도광열비,수선유지비,재산세, 공과금 및 보험료
-대체충당금
-광고선전비, 그 밖의 경비

Answer

A

[순수익의 산정방법]
1.유효총수익 =가능총수익-공실손실상당액-대손충당금
2.순수익=유효총수익-운영경비

*가능총수익
-보증금(전세금운용수익)
-연간임대료,연간관리비수입
-주차수입,광고수입
-물건운용에 따른 주된수입

*운영경비
-용역인건비,직영인건비
-수도광열비,수선유지비,재산세, 공과금 및 보험료
-대체충당금
-광고선전비, 그 밖의 경비

Question 14

Q

수익환원법

[환원이율]
=순소득률/순영업소득으로 측정한 수익률/부동산가격에 대한 순영업소득의 비율

*(자본)환원이율 = ㅅㅇㅇㅅㄷ/ㅂㄷㅅㄱㄱ
*자본회수를 고려하지 않는다면, 환원이율은 ㅅㅇㅇㅅㄷ을 기준으로 산정한다.

Answer

A

[환원이율]
=순소득률/순영업소득으로 측정한 수익률/부동산가격에 대한 순영업소득의 비율

*(자본)환원이율 = 순영업소득/부동산가격
*자본회수를 고려하지 않는다면, 환원이율은 순영업소득을 기준으로 산정한다.

Question 15

Q

[환원이율의 종류]
1.개별환원이율&종합환원이율
2.상각전환원이율&상각후환원이율
3.소득률&수익률

1.개별환원이율&종합환원이율
개별환원이율 : 토지와 건물의 환원이율을 각각 산정한 것
종합환원이율 : 개별환원이율을 가중평균하여 산정한 “전체 부동산 환원이율”

2.상각전환원이율&상각후환원이율
상각전환원이율 =상각후환원이율+감가상각률
*자본회수율 포함여부에 따라 상각전, 상각후 환원이율로 구분한다.
*상각전 순수익은 상각전 환원이율로 산정하고, 상각후 순수익은 상각후 환원이율로 환원한다.

3.소득률 &수익률
소득률 : 한 해의 소득 또는 여러해의 “평균소득”에 적용되어 부동산의 가치를 산정하는 이율
(종합환원이율, 지분환원이율, 저당환원이율,토지,건물 환원이율)
수익률: “여러해의 소득에 적용”되어 부동산의 가치를 산정하는 이율
*수익률은 ”복기에 적용되는 이율“ 로
(이자율,할인율,내부수익률,지분수익률,저당수익률,종합수익률0

Answer

A

[환원이율의 종류]
1.개별환원이율&종합환원이율
2.상각전환원이율&상각후환원이율
3.소득률&수익률

1.개별환원이율&종합환원이율
개별환원이율 : 토지와 건물의 환원이율을 각각 산정한 것
종합환원이율 : 개별환원이율을 가중평균하여 산정한 “전체 부동산 환원이율”

2.상각전환원이율&상각후환원이율
상각전환원이율 =상각후환원이율+감가상각률
*자본회수율 포함여부에 따라 상각전, 상각후 환원이율로 구분한다.
*상각전 순수익은 상각전 환원이율로 산정하고, 상각후 순수익은 상각후 환원이율로 환원한다.

3.소득률 &수익률
소득률 : 한 해의 소득 또는 여러해의 “평균소득”에 적용되어 부동산의 가치를 산정하는 이율
(종합환원이율, 지분환원이율, 저당환원이율,토지,건물 환원이율)
수익률: “여러해의 소득에 적용”되어 부동산의 가치를 산정하는 이율
*수익률은 ”복기에 적용되는 이율“ 로
(이자율,할인율,내부수익률,지분수익률,저당수익률,종합수익률0

Question 16

Q

[환원이율의 결정방법]
1.시장추출법
:최근 “거래사례를 분석”하여 부동산 가격에 대한 환원이율을 직접 찾아내는 방법
*직접환원법에서 사용할 환원이율은 “시장추출법을 기본”으로 하되,
적절하지 않은 경우, 기타 환원이율법을 적용할 수 있다.
*시장추출법 적용시, 비교부동산은 연수, 위치,질,상태 등이 대상부동산과 동일성,유사성이 있어야한다.

2.조성법(요소구성법)
환원이율=무위험률+위험할증률
:대상부동산에서 “발생가능한 위험을 찾아내고”
무위험률에 위험할증률을 가산하여 환원이율을 결정하는 방식

3.투자결합법(이자율합성법)-물리적,금융적 투자결합법
:대상 부동산에 대한 ”투자금과 자금의 구성비율을 가중평균“하여 환원이율을 산정하는 방법
물리적투자결합법: 투자자본을 토지자본과 건물자본으로 구분하여 환원이율을 산정하는 방법
종합환원이율(R) =(토지가격비율x토지환원이율)+(건물가격비율x건물환원이율)
*토지,건물환원이율= 토지,건물 수익률

4.엘우드법 : 세전현금수지 기준으로 투자분석
엘우드의 고려요소 3가지
보유기간동안 예상되는 현금흐름/기간말 예상되는 현금흐름
원금상환을 통해 발생되는 지분형성분

5.부채감당법
부채감당률. 대부비율 및 저당상수를 곱하여 환원이율을 산정하는 방식
환원이율R=부채감당률x대부비율x저당상수

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