부동산학원론-정책 Flashcards
(26 cards)
[시장실패의 원인]
1.__의 비대칭성
2.____의 공급실패-소비의 비배제성, 비경합성
3,_____ 경쟁시장 (완전경쟁시장이 아님)
4.자율적 시장분배기능의 상실
5._____의 발생
[시장실패의 원인]
1.정보의 비대칭성
2.공공재의 공급실패-소비의 비배제성, 비경합성
3,불완전한 경쟁시장 (완전경쟁시장이 아님)
4.자율적 시장분배기능의 상실
5.외부효과의 발생
[정부의 직접개입방식]
ㄱㄱㅅㅎㅈ(ㅇㄷㄹ상한제).공공주택,임대주택의 건설,공급
공공투자,공영개발사업, 토지은행제, 토지비축제, ㅅㅇ,ㅎㅈ
[정부의 직접개입방식]
가격상한제(임대료상한제).공공주택,임대주택의 건설,공급
공공투자,공영개발사업, 토지은행제, 토지비축제, 수용,환지
[정부의 간접개입방식]
ㄱㅂㅂㄷㄱ제,부동산ㅂㅇ세,부동산ㄱㄹ세,부동산ㄱㄱㄱㅅ제도
담보대출규제, “임대료 ㅂㅈ정책”
[정부의 간접개입방식]
개발부담금제,부동산보유세,부동산거래세,부동산가격공시제도
담보대출규제, 임대료 보조정책
[정부의 이용규제방식]
ㅈㅇㅈㄱ제,ㅌㅈㄱㄹㅎㄱ제,ㄱㅊ규제,ㅇㅎㄱ제
[정부의 이용규제방식]
지역지구제, 토지거래허가제 ,건축규제, 인허가제
[시장실패의 원인 1. 외부효과]
의의 :제 3자에게 의도치 않은 __,__을 주면서 대가를 지불, 지급받지 못하는 상태
1.외부불(-)경제
:제 3자에게 의도치 않은 손해를 주면서 손해의 대가를 지불하지 않는 상태
사회적비용 __사적비용 : 과대생산,과대소비현상 =사회후생손실발생 / 벌금,부담금,조세부과
2.외부(+)경제
:제 3자에게 의도치 않은 이익을 주면서 이익의 대가를 지불받지 못하는 상태
사회적편익__사적편익: 과소생산, 과소소비/사회후생의 손실발생/보조금,지원금, 조세감면혜택
*코즈정리 : 외부성이 자원의 효율성을 저해하는 이유는 “ㅈㅅㄱ(ㅅㅇㄱ)”이 제대로 설정되지 않음을 원인으로 듦
“ㅈㅅㄱ(ㅅㅇㄱ)의 적절한 설정”을 통해 “_____가 스스로 외부효과를 해결할 수 있다”고 주장.
[시장실패의 원인 1. 외부효과]
의의 :제 3자에게 의도치 않은 손해,이익을 주면서 대가를 지불, 지급받지 못하는 상태
1.외부불(-)경제
:제 3자에게 의도치 않은 손해를 주면서 손해의 대가를 지불하지 않는 상태
사회적비용 >사적비용 : 과대생산,과대소비현상 =사회후생손실발생 / 벌금,부담금,조세부과
2.외부(+)경제
:제 3자에게 의도치 않은 이익을 주면서 이익의 대가를 지불받지 못하는 상태
사회적편익>사적편익: 과소생산, 과소소비/사회후생의 손실발생/보조금,지원금, 조세감면혜택
*코즈정리 : 외부성이 자원의 효율성을 저해하는 이유는 “재산권(소유권)”이 제대로 설정되지 않음을 원인으로 듦
“재산권(소유권)의 적절한 설정”을 통해 “시장기구가 스스로 외부효과를 해결할 수 있다”고 주장.
[시장실패의 원인2.공공재의 공급실패]
공공재 : 소비의 비배제성, 비경합성
-ㅁㅇㅅㅊ의 문제 발새 : 소비의 “____성”으로 인한 비용부담기피, 최대이용경향
*무임승차문제로 인한 공공재의 공급 과소 생산 or 생산 중단문제 발생
대책 : 정부가 직접 공공재를 생산, 공급 (by 세금, 공기업)
[시장실패의원인 3.실제시장은 “_______시장”]
독점,과점시장의 존재 : 높은가격, 적은 생산량의 공급
(하나 또는 소수의 기업의 시장을 지배하여 가격과 거래량에 독점력을 행사함으로써
시장실패가 발생한다)
[시장실패의 원인4.ㅂㅇㅈㅎㅈㅂ]
ㅇㅅㅌ과 ㄷㄷㅈㅎㅇ의 발생으로 시장실패가 발생한다.
정부는 정보의 원활한 흐름을 위해
“부동산가격신고제, 원산지표시제, 중고차사고이력 조회제도”도입
[시장실패의 원인2.공공재의 공급실패]
공공재 : 소비의 비배제성, 비경합성
-무임승차의 문제 발새 : 소비의 “비배제성”으로 인한 비용부담기피, 최대이용경향
*무임승차문제로 인한 공공재의 공급 과소 생산 or 생산 중단문제 발생
대책 : 정부가 직접 공공재를 생산, 공급 (by 세금, 공기업)
[시장실패의원인 3.실제시장은 “불완전경쟁시장”]
독점,과점시장의 존재 : 높은가격, 적은 생산량의 공급
(하나 또는 소수의 기업의 시장을 지배하여 가격과 거래량에 독점력을 행사함으로써
시장실패가 발생한다)
[시장실패의 원인4.불완전한정보]
역선택과 도덕적해이의 발생으로 시장실패가 발생한다.
정부는 정보의 원활한 흐름을 위해
“부동산가격신고제, 원산지표시제, 중고차사고이력 조회제도”도입
[임대료상한제]- 정부의 임대료 규제정책
-의의: 정부가 시장임대료를 직접 낮추도록 압박하는 정책
-특징
*임대료규제는 시장균형임대료보다 __ 수준에 설정되어야 효과가 있다.
*임대료규제가 정상적으로 작동하면 임대인의 소득의 일부가
임차인에게 분배되는 “ㅅㄷㅈㅂㅂ효과가 있다”
*ㄷㄱ에는 일시적으로 효과가 있고,
ㅈㄱ에는 임대주택의 감소로 문제발생
(ㅈㅌㄴ심화, ㅈㄱㅇㄷ제한,____의 형성, 임대주택의 __저하)
작동매커니즘
(단기)임대료상한제시행으로 임대주택에 대한 초과수요발생
(장기)임대주택의 수익성악화로 물량공급감소=암시장의 형성
+ 수익성악화에 따른 비용절감으로 주택의 품질저하문제 발생
[임대료상한제]- 정부의 임대료 규제정책
-의의: 정부가 시장임대료를 직접 낮추도록 압박하는 정책
-특징
*임대료규제는 시장균형임대료보다 낮은 수준에 설정되어야 효과가 있다.
*임대료규제가 정상적으로 작동하면 임대인의 소득의 일부가
임차인에게 분배되는 “소득재분배효과가 있다”
*단기에는 일시적으로 효과가 있고,
장기에는 임대주택의 감소로 주택난심화, 주거이동제한,암시장의 형성, 임대주택의 품질저하의 문제발생
작동매커니즘
(단기)임대료상한제시행으로 임대주택에 대한 초과수요발생
(장기)임대주택의 수익성악화로 물량공급감소=암시장의 형성
+ 수익성악화에 따른 비용절감으로 주택의 품질저하문제 발생
[정부의 분양가상한제] :
“무주택자들의 신규주택 구입부담을 줄이기 위해 분양가를 낮게 통제하는 정책
효과: 임대료상한제와 동일
* 분양주택ㅍㄹㅁㅇ 형성, 분양권ㅈㅁ,ㅌㄱ현상 발생
*분양가상한제의 분양가격 = ㅌㅈ비+ㄱㅊ비
*분양가 상한제가 소형주택에서 이루어지는 경우,
소형주택의 _____, 대형주택의 공급이 ___하는 경향이 나타남
1.분양가격상한제 적용지역
-ㄱㄱㅌㅈ
-공공택지 외 택지에서 주택가격 ㅅㅅ이 우려되는 지역
(국토교통부장관+ㅈㄱㅈㅊㅅㅇ위원회의 심의를 거쳐 지정)
*분양가상한제도 적용지역에서의 분양 시 공고사항
= 택지비+공사비+간접비+기타 국토교통부령으로 정한 비용 공지
2.분양가격상한제 적용 예외지역
-ㄷㅅㅎㅅㅎㅈㅌ , ㄱㅈㅈㅇ구역에서 심의완료된 건설공급주택
ㄱㄱㅌㄱ에서 건설하는 층수 __층 이상, 높이 ____m이상인 ㄱㄷ주택
[정부의 분양가상한제] :
“무주택자들의 신규주택 구입부담을 줄이기 위해 분양가를 낮게 통제하는 정책
효과: 임대료상한제와 동일
* 분양주택 프리미엄 형성, 분양권전매, 투기현상 발생
*분양가상한제의 분양가격 = 택지비+건축비
*분양가 상한제가 소형주택에서 이루어지는 경우,
소형주택의 공급감소, 대형주탥의 공급이 증가하는 경향이 나타남
1.분양가격상한제 적용지역
-공공택지
-공공택지 외 택지에서 주택가격상승이 우려되는 지역
(국토교통부장관+주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정)
*분양가상한제도 적용지역에서의 분양 시 공고사항
= 택지비+공사비+간접비+기타 국토교통부령으로 정한 비용 공지
2.분양가격상한제 적용 예외지역
-도시형생활주택, 경제자유구역에서 심의완료된 건설공급주택
관광특구에서 건설하는 층수 50층 이상, 높이 150m이상인 공동주택
1.분양가격상한제 적용지역
-_____
-공공택지 외 택지에서 _______이 우려되는 지역
(국토교통부장관+______위원회의 심의를 거쳐 지정)
*분양가상한제도 적용지역에서의 분양 시 공고사항
= 택지비+공사비+간접비+기타 국토교통부령으로 정한 비용 공지
2.분양가격상한제 적용 예외지역
-________, _______에서 심의완료된 건설공급주택
_____에서 건설하는 층수 ___층 이상, 높이 ____이상인 ____,
1.분양가격상한제 적용지역
-공공택지
-공공택지 외 택지에서 주택가격상승이 우려되는 지역
(국토교통부장관+주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정)
*분양가상한제도 적용지역에서의 분양 시 공고사항
= 택지비+공사비+간접비+기타 국토교통부령으로 정한 비용 공지
2.분양가격상한제 적용 예외지역
-도시형생활주택, 경제자유구역에서 심의완료된 건설공급주택
관광특구에서 건설하는 층수 50층 이상, 높이 150m이상인 공동주택
[정부의 임대료“보조”정책]
:저소득층에게 정부가 직접 임대료의 일부 또는 전부를 임차인에게 보조해주는 정책
*수요자 보조정책의 일종/ 정부의 “__개입방식”
*임대료보조정책의 효과
1.임대주택의 수요와 공급 둘 다 증가
:임대료의 상승 없이도 임대주택의 물량을 증가시킴으로써 임대주택시장을 “ㅅㅈ”시킴
-임대주택에 대한 수요증가
:정부의 임대료 보조정책이 임차인의 ㅅㅈㅅㄷ의 증가로 이어져
임대시장에 대한 수요증가+기타재화소비의 증가 효과가 있음
-임대주택에 대한 공급증가
:임대료보조정책에 의한 임대료의 ㅊㄱㅇㅇ발생으로 초과이윤소멸시까지
시장에 지속적인 임대주택 신규물량이 ㄱㄱ됨
*단기 : 초과수요로 일시적인 임대료 상승이 있을 수 있으나
정부의 보조금을 초과하지 않는 범위안에서 이루어지므로 임대료보조정책이 작동.
*장기 : 초과이윤소멸시까지 주택이 공급되면 상승했던 임대료도 원래수준으로 복귀
*임대료상한제와의 차이점 : 장기에 주택의 공급이 감소하지 ____.
[정부의 임대료“보조”정책]
:저소득층에게 정부가 직접 임대료의 일부 또는 전부를 임차인에게 보조해주는 정책
*수요자 보조정책의 일종/ 정부의 “간접개입방식”
*임대료보조정책의 효과
1.임대주택의 수요와 공급 둘 다 증가
:임대료의 상승 없이도 임대주택의 물량을 증가시킴으로써 임대주택시장을 “성장”시킴
-임대주택에 대한 수요증가
:정부의 임대료 보조정책이 임차인의 실질소득의 증가로 이어져
임대시장에 대한 수요증가+기타재화소비의 증가 효과가 있음
-임대주택에 대한 공급즈악
:임대료보조정책에 의한 임대료의 초과이윤발생으로 초과이윤소멸시까지
시장에 지속적인 임대주택 신규물량이 공급됨
*단기 : 초과수요로 일시적인 임대료 상승이 있을 수 있으나
정부의 보조금을 초과하자 않는 범위안에서 이루어지므로 임대료보조정책이 작동.
*장기 : 초과이윤소멸시까지 주택이 공급되면 상승했던 임대료도 원래수준으로 복귀
*임대료상한제와의 차이점 : 장기에 주택의 공급이 감소하지 않는다.
[정부의 공공임대주택=사회적주택의 공급]
:정부의 “_____방식”: 정부가 임대주택을 직접 매입하여 공급하는 정책
효과
1.임대주택의 ㅁㄹ을 빠르게 ㅈㄱ시키면서 동시에 ㅇㄷㄹ ㅎㄹ효과
2.임대주택거주자들이 사적임대료와의 차이만큼 “주거비ㅂㅈ 받는 효과”발생
3.임차인들의 주택선택의 폭이 증가하면서
“ㅇㄷㅈㅌㅅㅈ의 수요의 탄력성을 __“ 시킨다.
[정부의 공공임대주택=사회적주택의 공급]
:정부의 “직접개입방식”: 정부가 임대주택을 직접 매입하여 공급하는 ㅈ어책
효과
1.임대주택의 물량을 빠르게 증가시키면서 동시에 임대료하락 효과
2.임대주택거주자들이 사적임대료와의 차이만큼 “주거비보조 받는 효과”발생
3.임차인들의 주택선택의 폭이 증가하면서
“임대주택시장의 수요의 탄력성을 증가“ 시킨다.
[ㅅㅂㅇㅈㄷ]
:정부가 건설자금을 사업자에게 지원하고자 주택이 완공되기 전 주택을 분양하는 제도
-장점 : 사업자에게 분양대금이 완공전 귀속되므로 초기 자금부담완화
-단점
1.소비자의 완공 전 주택각격의 대부분을 완납해야하는 부담 증가
2.소비자가 ㅂㅅㄱㅅ,ㅍㅈㅈㅎ등의 문제에 대처하기 곤란함.
3.ㅂㅇㄱ ㅈㅁ를 통한 ㅌㄱㅅㅇ창출 = 부동산시장의 불안 조장 요인
[선분양제도]
:정부가 건설자금을 사업자에게 지원하고자 주택이 완공되기 전 주택을 분양하는 제도
-장점 : 사업자에게 분양대금이 완공전 귀속되므로 초기 자금부담완화
-단점
1.소비자의 완공전 주태각격의 대부분을 완납해야하는 부담 즈악
2.소비자가 부실공사, 품질저하등의 문제에 대처하기 곤란함.
3.분양권 전매를 통한 투기수요창출 = 부동산시장의 불안 조장 요인
[ㅎㄹㅈㅈ-ㅌㅈㄷㅇㅅ]
:토지에 대한 보유세 100%징수만으로도 재정을 충당할 수 있다.
[헨지조지-토지단일세]
:토지에 대한 보유세 100%징수만으로도 재정을 충당할 수 있다.
[정부의 부동산조세 감면효과]
1.ㅂㄷㅅ시장의 활성화, ㅈㅌ거래 활성화
2.주택투자의 수익률 상승으로 ㅈㅌㅌㅈ증가
3.주택의 취득과 보유에 대한 부담감완화로 ㅈㄱㅅㅇ촉진
단점
:주택수요의 지나친 증가로 인한 주택가격상승유발.
저소득층의 주택구입난 심화현상
[정부의 부동산조세 감면효과]
1.부동산시장의 활성화, 주택거래 활성화
2.주택투자의 수익률 상승으로 주택투자증가
3.주택의 취득과 보유에 대한 부담감완화로 자가소유촉진
단점
:주택수요의 지나친 증가로 인한 주택가격상승유발.
저소득층의 주택구입난 심화현상
[우리나라에서 시행하고 있지 않은 부동산 정책제도5가지]
______양도제도, ____상한제,_____이득세, ㄱㅎ세, ㅈㅎㅌㅈㅅ
[우리나라에서 시행하고 있지 않은 부동산 정책제도5가지]
개발권양도제도, 택지소유상한제,토지초과이득세,공한세,
종합토지세
[부동산조세정책]
*지방세
취득단계 : ㅊㄷㅅ,(신고납부, 비례세) ㄷㄹ세
보유단계 : ㅈㅅ세(비례, 누진, 보통징수방식)
처분단계 : 없음
*국세
취득단계 : 상속세,증여세(신고납부, 비례세),인지세
보유단계 : 종합____세(6/1,초과누진세율적용,정부부과제도원칙)
ㅂㅇㅅ, ㅅㄷㅅ
처분단계: ㅇㄷㅅㄷㅅ
[부동산조세정책]
*지방세
취득단계 : 취득세,(신고납부, 비례세) 등록세
보유단계 : 재산세(비례, 누진, 보통징수방식)
처분단계 : 없음
*국세
취득단계 : 상속세,증여세(신고납부, 비례세),인지세
보유단계 : 종합부동산세(6/1,초과누진세율적용,정부부과제도원칙)
법인세, 소득세
처분단계: 양도소득세
[양도소득세]
: 매매주택, 토지,건물,주식
전세권,임차권,지상권,분양권 ,입주권
이용권 영업권, 회원권의 양도
파생상품의 소득에 대해 양도소득세 부과
*양도소득세 부과효과
:주택가격이 고가인 경우, 양도소득세부과시
“ㄷㄱㅎㄱ”발생으로 인한 주택의 처분 연기, 포기로
주택공급시장의 매물감소, 주택가격의 상승으로 이어짐
*양도소득세부과 시 조세전가= ____적인 쪽이 더 많이 부담한다.
*“_____”은 수요,공급이 탄력적일수록 더 많이 발생한다.
=조세부과로 인한 ____이 많이 감소할 수록 자중손실이 크게 발생함.
[양도소득세]
: 매매주택, 토지,건물,주식
전세권,임차권,지상권,분양권 ,입주권
이용권 영업권, 회원권의 양도
파생상품의 소득에 대해 양도소득세 부과
*양도소득세 부과효과
:주택가격이 고가인 경우, 양도소득세부과시
“동결효과”발생으로 인한 주택의 처분 연기, 포기로
주택공급시장의 매물감소, 주택가격의 상승으로 이어짐
*양도소득세부과 시 조세전가= 비탄력적인 쪽이 더 많이 부담한다.
*“자중손실”은 수요,공급이 탄력적일수록 더 많이 발생한다.
=조세부과로 인한 거래량이 많이 감소할 수록 자중손실이 크게 발생함.
기타부동산정책
[ㅌㄱㄱㅇㅈㄱ 및 ㅈㅈㄷㅅㅈㅇ의 지정]-주택법
ㅌㄱㄱㅇㅈㄱ
:해당지역의 주택가격 상승률>물가상승률인 현저히 높은 지역
“청약경쟁률, 주택가격,주택보급률,주택공급계획, 주택시장의여건”등을 고려하였을 떄
주택에 대한 ㅌㄱ형성, 성행 우려지역을
“국토교통부장관, _____”가 “주거정책심의위원회의 심의”를 거쳐
투기과열지구로 지정,해제할 수 있다 ( 최소한의 범위일 것/대통령령 기준을 충족할 것)
조정대상지역
:“_______”이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐
“ㅂㅇㄱㅈㅁ량, 과열지구, ㅁㅂㅇㅈㅌ수량, 매매거래 ㅇㅊ지역”을 대상으로
조정대상지역으로 지정하되 최소한의 범위로 지정할 수 있다.
[투기과열지구 및 조정대상지역의 지정]-주택법
투기과열지구
:해당지역의 주택가격 상승률>물가상승률인 현저히 높은 지역
“청약경쟁률, 주택가격,주택보급률,주택공급계획, 주택시장의여건”등을 고려하였을 떄
주택에 대한 투기형성, 성행 우려지역을
“국토교통부장관, 시.도지사”가 “주거정책심의위원회의 심의”를 거쳐
투기과열지구로 지정,해제할 수 있다 ( 최소한의 범위일 것/대통령령 기준을 충족할 것)
조정대상지역
:“국토교통부장관”이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐
“분양권전매량, 과열지구, 미분양주택수량, 매매거래 위축지역”을 대상으로
조정대상지역으로 지정하되 최소한의 범위로 지정할 수 있다.
기타부동산정책
[빈집 및 소규모주택] -빈집 빛 소규모주택정비에 관한 특례법
1.빈집에 대한 정비사업(미분양주택제외) : 빈집개량,철거,효율적 관리, 활용사업
시장, 군수 등이 거주사용여부 확인 후 1년이상 미거주, 미사용주택에 대하여 시행하는 사업
2.소규모주택사업
-ㅈㅇㅈㅌ정비사업 : ㄷㄷ주택, ㄷㅅㄷ주택, ㅇㄹ주택을 소유자가 개량,건설하기 위한 사업
-ㄱㄹㅈㅌ정비사업 : 가로구역에서 종전의 가로구역을 ㅇㅈ하면서 소규모로 ㅈㄱㅎㄱ을 ㄱㅅ하기 위한 사업
-소규모ㅈㄱㅊ사업 : “정비기반시설이 ㅇㅎ한지역”에서 소규모로“ㄱㄷㅈㅌ 재건축”사업
-소규모ㅈㄱㅂ사업: “ㅇㅅㄱ 또는 ㅈㄱㅇ지역”에서 소규모로 “주거환경,도시환경개선”사업
기타부동산정책
[빈집 및 소규모주택] -빈집 빛 소규모주택정비에 관한 특례법
1.빈집에 대한 정비사업(미분양주택제외) : 빈집개량,철거,효율적 관리, 활용사업
시장, 군수 등이 거주사용여부 확인 후 1년이상 미거주, 미사용주택에 대하여 시행하는 사업
2.소규모주택사업
-자율주택정비사업 : 단독주택, 다세대주택, 연립주택을 소유자가 개량,건설하기 위한 사업
-가로주택정비사업 : 가로구역에서 종전의 가로구역을 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
-소규모재건축사업 : “정비기반시설이 양호한지역”에서 소규모로“공동주택 재건축”사업
-소규모재개발사업: “역세권 또는 준공업지역”에서 소규모로 “주거환경,도시환경개선”사업
기타부동산정책-토지거래허가제도와 선매제도
[토지거래허가제도]
1.토지거래허가구역의 지정 : 국토교통부장관,__,___
:투기적 거래가 성행하거나 토지의 ㅈㄱ가 급격히 ㅅㅅ될 우려가 있는 지역에
__년내의 기간을 정하여 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다.
*토지거래허가구역의 지정공고 날부터 5_후에 발효
2.토지거래허가구역 내 토지거래
:토지거래허가구역 내 ㅅㅇㄱ,ㅈㅅㄱ을 이전,설정,변경의 계약, 계약의 예약을 하려는 자는
“ㄱㄷ으로 ㅅㅈ,ㄱㅅ,ㄱㅊㅈ의 허가”를 받아야한다.
*허가받은 사항에 대한 ㅂㄱ도 다시 재허가 받아야함
*허가를 받으려는 자는 “허가신청서”= 계약내용+ㅌㅈㅇㅇ계획+취득ㅈㄱㅈㄷ계획
시장,군수,구청장에게 제출하여야한다.
*“허가받지 않은 토지거래허가구역 내 계약체결은 ”___“이다”
3.선매제도 : 시장,군수, 구청장 [with 토지거래허가 신청이 있는 토지에 대한 국가기관과의 협의매수]
토지거래허가구역 내 선매제도 대상토지
1.ㄱㅇㅅㅇ용토지
2.토지거래허가구역 냬 계약허가를 받고 ”이용목적대로 이용하고 있지 않은 토지”
에 대해 국가, 지방자치단체, ㅎㄱㅌㅈㅈㅌㄱㅅ, 공공기관,공공단체가 매수를 원하는 경우
해당토지를 매수할자(=ㅅㅁㅈ)를 _개월 내에 지정하여 토지를 “협의매수”하게 할 수 있다.
*선매의 경우 “__의 방식”을 활용할 수 없다.
*시장,군수,구청장은 토지거래계약 허가신청이 있는 경우, 신청이 있는 날부터
1개월 이내 선매자를 지정하여 토지소유자에게 알려야하며, 선매자는 지정통지를 받은 날부터
1개월 이내에 협의를 끝내야한다.
(선매협의가 이루어지지 않는 경우, 시장,군수,구청장은 “허가,불허가여부를 결정하여 통보”하여야한다.
기타부동산정책-토지거래허가제도와 선매제도
[토지거래허가제도]
1.토지거래허가구역의 지정 : 국토교통부장관, 시.도지사
:투기적 거래가 성행하거나 토지의 지가가 급격히 상승될 우려가 있는 지역에
5년내의 기간을 정하여 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다.
*토지거래허가구역의 지정공고 날부터 5일후에 발효
2.토지거래허가구역 내 토지거래
:토지거래허가구역 내 소유권, 지상권을 이전,설정,변경의 계약, 계약의 예약을 하려는 자는
“공동으로 시장,군수,구청장의 허가”를 받아야한다.
*허가받은 사항에 대한 변경도 다시 재허가 받아야함
*허가를 받으려는 자는 “허가신청서”= 계약내용+토지이용계획+취득자금조달계획
시장,군수,구청장에게 제출하여야한다.
*“허가받지 않은 토지거래허가구역 내 계약체결은 ”무효“이다”
3.선매제도 : 시장,군수, 구청장 [with 토지거래허가 신청이 있는 토지에 대한 국가기관과의 협의매수]
토지거래허가구역 내 선매제도 대상토지
1.공익사업용토지
2.토지거래허가구역 냬 계약허가를 받고 ”이용목적대로 이용하고 있지 않은 토지”
에 대해 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 공공기관,공공단체가 매수를 원하는 경우
해당토지를 매수할자(=선매자)를 1개월 내에 지정하여 토지를 “협의매수”하게 할 수 있다.
*선매의 경우 “수용의방식”을 활용할 수 없다.
*시장,군수,구청장은 토지거래계약 허가신청이 있는 경우, 신청이 있는 날부터
1개월 이내 선매자를 지정하여 토지소유자에게 알려야하며, 선매자는 지정통지를 받은 날부터
1개월 이내에 협의를 끝내야한다.
(선매협의가 이루어지지 않는 경우, 시장,군수,구청장은 “허가,불허가여부를 결정하여 통보”하여야한다.
[도시정비사업]
1.ㅈㄱㅎㄱㅈㅂㅅㅇ
-도시ㅈㅅㄷㅈㅁ의 집단거주지역, 정비기반시설이 극히 열악, 노후불량주택”과도밀집지역“의 주거환경개선사업.
-ㄷㄷ주택 및 ㄷㅅㄷ주택 밀집지역의 정비기반시설, 공동이용시설의 확충을 통해 주거환경ㅂㅈ,ㅈㅂ,ㄱㄹ
2.재개발사업
-정비기반시설이 열악하고, 노후불량건축물 밀집지역에서 주거환경개선사업
-ㅅㅇ,ㄱㅇ지역에서 도시기능의 회복, ㄷㅅㅅㄱ ㅎㅅㅎ를 위한 도시환경개선사업
3.재건축사업
-정비,기반시설ㅇㅎ, 노후,불량건축물에 해당하는 ”ㄱㄷ주택 ㅁㅈ지역“의 주거환경 개선사업
[도시정비사업]
1.주거환경정비사업
-도시저소득주민의 집단거주지역, 정비기반시설이 극히 열악, 노후불량주택”과도밀집지역“의 주거환경개선
-단독주택 및 다세대주택 밀집지역의 정비기반시설, 공동이용시설의 확충을 통해 주거환경보전,정비,개량
2.재개발사업
-정비기반시설이 열악하고, 노후불량건축물 밀집지역에서 주거환경개선사업
-상업,공업지역에서 도시기능의 회복, 도시상권활성화를 위한 도시환경개선사업
3.재건축사업
-정비,기반시설 양호, 노후,불량건축물에 해당하는 ”공동주택밀집지역“의 주거환경 개선사업
[용도지역,지역지구제]
:토지이용을 토지이용ㄱㅎ에 부합하도록 유도하는 제도
토지와 건축물의 ㅇㄷ, 건축물의 ㄱㅁ를 법률로 통제
토지이용과정에서 나타나는 부(-)의 외부효과 감소 목적
효과
1.적합한 토지이용으로 ㅇㅂㅂㄱㅈ를 감소,제거시킬 수 있음
2.적합한 토지이용으로 토지이용에 대한 불확실성 해소
- 토지에대한 ㅅㅇ증가,토지의 ㄱㅊ증가로 연결됨
3,지역별 허용되는 용도를 규제함으로써 “ㅇㅊㄱㄴㅅ”이 있음
4.토지의 ㅇㅇ과 ㄱㅈ을 빠르고 신속하게 수립할 수 있음
단점
1.도시화가 빠르게 진행되는 경우, 토지이용이 ㄱㅈ적일 수 있음
2.지역별 규제내용의 차이로 인한 지역간 ㅎㅍㅅ문제를 야기할 수 있음
3.ㄱㅂㄱㄴㅇㄷ로 변경 시 기존 해당지역 토지소유자들에게 이득이 귀속됨으로서
“ㅅㅈㅈ ㄷㅈ의 문제”발생, 기존 토지소유자들의 과도한 ___권 보호 비판
[용도지역,지역지구제]
:토지이용을 토지이용계획에 부합하도록 유도하는 제도
토지와 건축물의 용도, 건축물의 규모를 법률로 통제
토지이용과정에서 나타나는 부(-)의 외부효과 감소 목적
효과
1.적합한 토지이용으로 외부불경제를 감소,제거시킬 수 있음
2.적합한 토지이용으로 토지이용에 대한 불확실성 해소, 토지에대한 수요증가,토지의 가치증가로 연결됨
3,지역별 허용되는 용도를 규제함으로써 “예측가능성”이 있음
4.토지의 이용과 결정을 빠르고 신속하게 수립할 수 있음
단점
1.도시화가 빠르게 진행되는 경우, 토지이용이 경직적일 수 있음
2.지역별 규제내용의 차이로 인한 지역간 형평성문제를 야기할 수 있음
3.개발가능용도로 변경 시 기존 해당지역 토지소유자들에게 이득이 귀속됨으로서
“사전적 독점의 문제”발생, 기존 토지소유자들의 과도한 재산권 보호 비판
[토지은행제도]-한국토지주택공사
: 장래 이용가능한 토지를 미리 확보하고, 적절한 시기에 공급하는 제도,
토지시장의 안정화 목표
장점
1.ㄱㄱ시설, 산업,주택ㅇㅈ 저렴하게 공급 가능
2.민간에 의한 무질서,무계획적 ㄱㅂ방지, 효과적인 ㄷㅅㄱㅎ 실행
3.공익사업에 필요한 토지를 “ㅅㅈㄱㅇ방식”으로 진행하여
토지의 ㅅㅇ보다 토지소유자의 ____ 권리침해가 적음
4.개발이익의 ㅅㅎㅎㅇ
단점: 과도한 매입 시 ____이 원인이 됨.
정부관리이므로 _____비용의 문제 발생
[토지은행제도]-한국토지주택공사
: 장래 이용가능한 토지를 미리 확보하고, 적절한 시기에 공급하는 제도,
토지시장의 안정화 목표
장점
1.공공시설, 산업,주택용지 저렴하게 공급 가능
2.민간에 의한 무질서,무계획적 개발방지, 효과적인 도시계획 실행
3.공익사업에 필요한 토지를 “사전계약방식”으로 진행하여
토지의 수용보다 토지소유자의 소유권 권리침해가 적음
4.개발이익의 사회환원
단점: 과도한 매입 시 지가상승이 원인이 됨.
정부관리이므로 관리비용의 문제 발생
[부동산거래가격,주택임대차계약 신고제도]
원칙 : ㄱㄷ으로 관할 소재지 ㅅ,ㄱ,ㄱㅊㅈ에게 신고
(일방이 거절 시 ㄷㄷ으로 신고 가능)
*거래 당사자가 국가, 공공기관인 경우 _____이 신고한다
부동산거래가격 신고
-계약일로부터 __일 이내 신고
-개업공인중개,공동중개의 경우 거래계약서를 작성, 교부한 _______가 신고
-신고관청은. “ㅅㄱㅍㅈ”발급
(부동산 매수인은 신고인이 신고필증을 받은 때에 “부동산등기특별조치법”에 따른 “ㄱㅇ”을 받은것으로 본다
-계약의 해제,취소, 무효 시 확정된 날부터 __일이내 신고관청에 공동신고 원칙, 단독신고 가능
주택임대차계약신고제도
-월 차임 ”___만원이상“초과 금액의 임대차계약 체결 시 ”ㅂㅈㄱ,ㅊㅇ”에 대한 사항을
계약일부터 __일이내 주택소재지 관할 신고관청에 공동신고 원칙 (단독신고 가능)
-가격변동이없는 ___계약은 제외한다.
-가격ㅂㄷ, 임대차계약 ㅎㅈ 시 확정날부터 ___일 이내 신고관청에 공동신고, 단독신고 가능
[부동산거래가격,주택임대차계약 신고제도]
원칙 : 공동으로 관할 소재지 시,군,구청장에게 신고
(일방이 거절 시 단독으로 신고 가능)
*거래 당사자가 국가, 공공기관인 경우 국가기관이 신고한다
부동산거래가격 신고
-계약일로부터 30일 이내 신고
-개업공인중개,공동중개의 경우 거래계약서를 작성, 교부한 공인중개사가 신고
-신고관청은. “신고필증”발급
(부동산 매수인은 신고인이 신고필증을 받은 때에 “부동산등기특별조치법”에 따른 “검인”을 받은것으로 본다
-계약의 해제,취소, 무효 시 확정된 날부터 30일이내 신고관청에 공동신고 원칙, 단독신고 가능
주택임대차계약신고제도
-월 차임 ”30만원이상“초과 금액의 임대차계약 체결 시 ” 보증금,차임”에 대한 사항을
계약일부터 30일이내 주택소재지 괂라 신고관청에 공동신고 원칙 (단독신고 가능)
-가격변동이없는 연장계약은 제외한다.
-가격변동, 임대차계약 해제 시 확정날부터 30일 이내 신고관청에 공동신고, 단독신고 가능
