부동산학원론-감정평가 Flashcards
(19 cards)
[감정평가의 정의]
:ㅌㅈ 등 ㄱㅈ적 가치를 판정하여 그 결과를 ㄱㅇ으로 표시하는 것
*감정평가업이란 타인의 의뢰를 받아
일정한 ㅂㅅ를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.
*“부동산 감정평가“란
합리적인 “ㅅㅈㄱㅊ“를 감정평가가 정확하게 파악하는 작업
감정평가의 정의
:토지 등 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것
*감정평가업이란 타인의 의뢰를 받아
일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.
*“부동산 감정평가“란
합리적인 “시장가치“를 감정평가가 정확하게 파악하는 작업
[감정평가의 대상 ]
1.토지 및 그 정착물, 동산과
2.대통령령으로 정하는 재산에관한 ㅅㅇㄱ외의 ㄱㄹ
-ㅈㅈㄱ.ㅅㅇㅈㅅㄱ,ㅇㅇㄱ,ㄱㅇㄱ 그밖에 물권에 준하는 권리
-ㄱㅈ재단,ㄱㅇ재단,ㅇㅂ,ㅇㄱ증권
-등기,등록 가능한 동산
(20톤이상의 선박,항공기,자동차,건설기계)
[감정평가의 대상 ]
1.토지 및 그 정착물, 동산과
2.대통령령으로 정하는 재산에관한 소유권 외의 권리
-저작권,산업재산권,어업권,광업권 그밖에 물권에 준하는 권리
-공장재단,광업재단,입목,유가증권
-등기,등록 가능한 동산
(20톤이상의 선박,항공기,자동차,건설기계)
[감정평가의 원칙]
1.기준시점기준 : _____를 완료한 날
2.시장가치기준 : ㄱㄴㅅ이 가장 높은가격
3.현황평가반영 : 기준시점에서ㄱㅂ상이용상태, ㅅㅈ이용상태그대로 반영
4.개별평가기준 : 개별마다 감정평가
4-1개별평가기준의예외 :___평가,__평가,__평가
[감정평가의 분류]
1.필수적평가 : 의무적으로 감정평가 받아야하는 경우
-법정평가:ㅂㄹ규정에 의한 ㅂㅅ,ㄱㅅ평가
-참모평가:ㄱㅇㅈ,ㄱㅇㄱㄱ에 고용된 업무수행
2.임의평가: 의뢰인의 요청
3.조건부평가
-__평가 :“과거의 특정시점기준”으로 평가
-기한부평가: “__의 특정시점 기준”으로평가
[감정평가의 원칙]
1.기준시점기준 : 가격조사를 완료한 날
2.시장가치기준 : 가능성이 가장 높은가격
3.현황평가반영 : 공법상이용상태, 실제이용상태그대로 반영
4.개별평가기준 : 개별마다 감정평가
4-1개별평가기준의예외 :일괄평가,구분평가,부분평가
[감정평가의 분류]
1.필수적평가 : 의무적으로 감정평가 받아야하는 경우
-법정평가:법률규정에 의한 보상,과세평가
-참모평가:고용주,고용기관의 업무수행
2.임의평가: 의뢰인의 요청
3.조건부평가
-소급평가 :과거의 특정시점기준으로 평가
-기한부평가: 미래의 특정시점 기준으로평가
부동산학원론 감정평가가액방식
1.사정보정절차가 없는 “공시지가기준법 ” =표준지공시지가토지가액x시지개
-지가변동률, 생산자물가지수로시점수정. 표준지공시지가 기준
2.거래사례비교법(비준가액) =거래가격x 사시지개
[토지+건물],[산림+입목] 일괄평가 시,ㄱㅅㅇ,자동차,ㅇㅁ(따로평가시),
구분소유권[대지사용권+대상건물부분]
3.임대사례비교법(비준임료)=임대료x 사시지개
4.원가법(적산가액)=재조달원가-감가수정
ㅅㄱㅁㄹ,ㅎㄱㄱ,ㅅㅂ,ㄱㅅㄱㄱ,ㄱㅁ
5.적산법(적산임료)=(기초가액x기대이율)+필요경제비
6.수익분석법(수익임료)=순수익+필요경제비
7.수익환원법(수익가액)=순수익/환원이율 orPV분석
저작권,디자인권,사용실안권,무형자산, 상표권,특허권,ㄱㅇ재단,ㅈㅇㅊㅅ이용권
부동산학원론 감정평가가액방식
1.사정보정절차가 없는 “공시지가기준법 ” =표준지공시지가토지가액x시지개
-지가변동률, 생산자물가지수로시점수정. 표준지공시지가 기준
2.거래사례비교법(비준가액) =거래가격x 사시지개
[토지+건물],[산림+입목] 일괄평가 시, 과수원,자동차,입목(따로평가시),
구분소유권[대지사용권+대상건물부분]
3.임대사례비교법(비준임료)=임대료x 사시지개
4.원가법(적산가액)=재조달원가-감가수정
소경목림(산림), 항공기,선박,건설기계,건물
5.적산법(적산임료)=(기초가액x기대이율)+필요경제비
6.수익분석법(수익임료)=순수익+필요경제비
7.수익환원법(수익가액)=순수익/환원이율 orPV분석
저작권,디자인권,사용실안권,무형자산, 상표권,특허권,광업재단,전용측선이용권
*__재단 감정평가시 구성개별물건의 감정평가액을 합산하여 계산하되,
계속적 이익이 발생하는 경우 수익__법을 적용할 수 있다.
*물건의 가치가 하락하는 경우 하락분의 감정평가 시
피해발생전의 물건ㄱㅇ, ㅇㅅㅎㅂ비용 등을 고려하여야 한다.
*시산가액의 조정
-시산가액의 조정은, 가중평균방식, 주방식,부수방식 등으로 이루어지며
_____조정방법은 허용되지 않는다.
*공장재단 감정평가시 구성개별물건의 감정평가액을 합산하여 계산하되,
계속적 이익이 발생하는 경우 수익환원법을 적용할 수 있다.
*물건의 가치가 하락하는 경우 하락분의 감정평가 시
피해발생전의 물건가액, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.
*시산가액의 조정
-시산가액의 조정은, 가중평균방식, 주방식,부수방식 등으로 이루어지며
산술평균조정방법은 허용되지 않는다.
감정평가의 원칙 4가지 [기준시점, 시장가치, 현황평가, 개별평가]
-기준시점 : ____를 완료한 날짜기준
-시장가치기준 : ㅅㅈㄱㅊ기준
-현황평가기준
: ___상제한을 받는 상태에서 평가, ㅅㅈㅇㅇ기준 평가(공부지목과 다르게사용되는경우)
-개별평가 기준 : 대상물건 별 ㄱㅂ평가
[개별평가예외사항3가지- 일괄,구분,부분평가]
-일괄평가 : 불가분 2개 대상 일괄평가 [토지+건물,산림+입목, 구분소유권]
-구분평가 : 한 필지 토지내 상업지, 공업지, 주거지 구분평가
-부분평가 : 국가계획과 저촉된 부분의 토지만 보상을 위한 부분평가
감정평가의 원칙 4가지 [기준시점, 시장가치, 현황평가, 개별평가]
-기준시점 : 가격조사를 완료한 날짜기준
-시장가치기준 : 시장가치기준
-현황평가기준
: 공법상제한을 받는 상태에서 평가, 실제이용기준 평가(공부지목과 다르게사용되는경우)
-개별평가 기준 : 대상물건 별 개별평가
[개별평가예외사항3가지- 일괄,구분,부분평가]
-일괄평가 : 불가분 2개 대상 일괄평가 [토지+건물,산림+입목, 구분소유권]
-구분평가 : 한 필지 토지내 상업지, 공업지, 주거지 구분평가
-부분평가 : 국가계획과 저촉된 부분의 토지만 보상을 위한 부분평가
감정평가의 원칙 4가지
1.기준시점기준
기준시점은 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜로서 ______를 완료한 날짜이다
다만, ”기준시점이 미리 정해진 경우“에는 가격조사가 가능한 경우에만 그 시점을 기준시점으로 할 수있다.
[ㅂㄹ에 ㄱㅈ이 있거나, ㅇㄹㅇ이 요청하는 경우,
“기준시점의 가치형성요인”등을 “실제와 다르게 가정”하거나
특수한 경우로 한정하는 “ㅈㄱ”을 붙여 감정평가할 수 있다.]
2.____기준 : 대상물건에 대한 “감정평가액은 ____ 기준으로 결정함을 원칙”으로 한다.
*시장가치란 대상물건이 ”통상적인 시장“에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후
그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 ㅈㅂㅈ인 거래가 있을 경우
성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다.
*[법령에 규정이 있거나, 의뢰인이 요청하는 경우 ,
시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가액을 결정할 수 있다.]
3.현황평가기준 : 기준시점 당시의 이용상황 (__상의 제한을 받는 상태 그대로) 반영.
감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및
공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하되, “ㅂㅂ적이거나 ㅇㅅ적인 ㅇㅇ은 제외한다.”
***”실제이용기준“으로 평가 : 공부상 지목과 실제사용이 일치하지 않는 경우
4.개별물건기준 : 감정평가는 대상 물건마다 개별로 감정평가 하여야한다.
*개별평가의 예외3가지
1.일괄평가 : 2개 이상 물건이 일체로 거래되거나, 용도상 불가분관계에 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.
토지와 건물의 일괄평가: 건물이 _____인 경우에 한하여 일괄평가 할 수 있다.
구분소유권의 일괄평가
일체로 이용되는 두 필지의 토지 (일단지)- 두 필지 이상의 토지가 하나의 건축물 부지로 이용되는 경우,
2.구분평가 : 하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다.
-1필지를ㅈㄱㅈ,ㅅㅇㅂ로 구분평가하는 경우
-광평수 토지의 ㅈㅁㅂ와 ㅎㅁㅂ로 구분평가하는 경우
:가치가 높은 전면부의 토지를 매각하기 위해 따로 평가하기도 함.
3.부분평가 : 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부에 대하여
감정평가해야하는 ”특수한 목적“이나 ”합리적인 이유“가 있는 경우에 물건의 일부분에 대하여 평가할 수 있다.
-잔여지 수용을 위한 보상평가 = ㅈㅇㅈ만 평가
-도시계획시설,도로에 저촉된 부분에 보상평가 ( 저촉된 부분만 평가)
감정평가의 원칙 4가지
1.기준시점기준 :
기준시점은 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜로서 가격조사를 완료한 날짜이다
다만, 기준시점이 미리 정해진 경우에는 가격조사가 가능한 경우에만 그 시점을 기준시점으로 할 수있다.
[법령에 규정이 있거나, 의뢰인이 요청하는 경우, “기준시점의 가치형성요인”등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 “조건”을 붙여 감정평가할 수 있다.]
2.시장가치기준 : 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치 기준으로 결정함을 원칙으로 한다.
시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래르 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다.
[법령에 규정이 있거나, 의뢰인이 요청하는 경우 ,
시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가액을 결정할 수 있다.]
3.현황평가기준 : 기준시점 당시의 이용상황 (공법상의 제한을 받는 상태 그대로) 반영.
감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하되, 불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다.
***”실제이용기준“으로 평가 : 공부상 지목과 실제사용이 일치하지 않는 경우
4.개별물건기준 : 감정평가는 대상 물건마다 개별로 감정평가 하여야한다.
*개별평가의 예외3가지
1.일괄평가 : 2개 이상 물건이 일체로 거래되거나, 용도상 불가분관계에 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.
토지와 건물의 일괄평가: 건물이 구분건물인 경우에 한하여 일괄평가 할 수 있다.
구분소유권의 일괄평가
일체로 이용되는 두 필지의 토지 (일단지)- 두 필지 이상의 토지가 하나의 건축물 부지로 이용되는 경우,
2.구분평가 : 하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다.
-1필지를 주거지와 상업지로 구분평가하는 경우
-광평수 토지의 전면부와 후면부로 구분평가하는 경우
:가치가 높은 전면부의 토지를 매각하기 위해 따로 평가하기도 함.
3.부분평가 : 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부에 대하여
감정평가해야하는 ”특수한 목적“이나 ”합리적인 이유“가 있는 경우에 물건의 ㅇ리부분에 대하여 평가할 수 있다.
-잔여지 수용을 위한 보상평가 = 잔여지만 평가
-도시계획시설,도로에 저촉된 부분에 보상평가 ( 저촉된 부분만 평가)
- [ ] 감정평가의 절차
1.기본사항의 확정 : 감정평가를 위해 우선적으로 확정되어야 할 사항
[ㅇㄹㅇ,대상ㅁㄱ, 수수료 및 실비
ㅍㄱ목적,ㅍㄱ조건,ㄱㅈ시점,ㄱㅈ가치
2.처리계획의 수립
3.대상물건의 확인
감정평가 시 실지조사하여 대상물건을 확인하여야한다.
다만, 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료가 충분히 있다면
실지조사를 생략할 수 있다.
필요한경우, 전문가에게 자문을 거칠 수 있다.
4.자료수집 및 정리 [확인자료,요인자료,사례자료]
-확인자료 : 대상확인자료 (ㄷㄱㅂ/ㄷㅈ/ㄷㅁ)
-요인자료: 가치형성요인자료 분석 ( 일반적,ㅈㅇ,ㄱㅂ 요인자료)
-사례자료: 3방식 적용을 위해 필요한 자료 (거래사례,원가사례,수익사례 등)
5.자료검토 및 가치형성요인 분석
6.감정평가방법의 선정 및 적용
7.감정평가액의 결정 및 표시
- [ ] 감정평가의 절차
1.기본사항의 확정 : 감정평가를 위해 우선적으로 확정되어야 할 사항
[의뢰인,대상물건, 수수료 및 실비
평가목적, 평가조건, 기준시점,기준가치]
2.처리계획의 수립
3.대상물건의 확인
감정평가 시 실지조사하여 대상물건을 확인하여야한다.
다만, 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료가 충분히 있다면
실지조사를 생략할 수 있다.
필요한경우, 전문가에게 자문을 거칠 수 있다.
4.자료수집 및 정리 [확인자료,요인자료,사례자료]
-확인자료 : 대상확인자료 (등기부/대장/도면)
-요인자료: 가치형성요인자료 분석 ( 일반적,지역, 개별 요인자료)
-사례자료: 3방식 적용을 위해 필요한 자료 (거래사례,원가사례,수익사례 등)
5.자료검토 및 가치형성요인 분석
6.감정평가방법의 선정 및 적용
7.감정평가액의 결정 및 표시
[개별평가의 예외 3가지]
1.일괄평가 : ㅇㄷ상 ㅂㄱㅂ의 관계, ㅇㅊ로 ㄱㄹ되고 있는 경우
(“토지+__”/“______+ㄷㅈ사용권”/“두 필지가 하나로 이용되는 경우”)
*토지와 건물의 일괄평가는 건물이 ”_____“인 경우에 한정하여 일괄평가를 인정
2.구분평가 : 하나에 두 가지 가치가 있는 경우
(__ 필지에 ㅈㄱ&ㅅㅇㅈ/ㄱㅍㅅ 토지의 ㅈㅁ부&ㅎㅁ부의 가치가 다른경우)
3.부분평가 : ”ㅂㅅ”
(“ㄷㅅㄱㅎㅅㅅ에 저촉된 토지 일부에 대한 보상평가”
+“ㄱㅇㅅㅅㅅㅇ의 수용지 외 ”ㅈㅇㅈ에 대한 보상평가“)
[개별평가의 예외 3가지]
1.일괄평가 : 용도상 불가분의 관계, 일체로 거래되고 있는 경우
(“토지+건물”/“구분소유권+대지사용권”/“두 필지가 하나로 이용되는 경우”)
*토지와 건물의 일괄평가는 건물이 ”구분소유“인 경우에 한정하여 일괄평가를 인정
2.구분평가 : 하나에 두 가지 가치가 있는 경우
(한 필지에 주거지&상업지/광평수 토지의 전면부&후면부의 가치가 다른경우)
3.부분평가 : ”보상”
(“도시계획시설 저촉된 토지 일부에 대한 보상평가”
+“공익시설사업의 수용지 외 ”잔여지에 대한 보상평가“)
[감정평가원칙의 특이사항]
1.기준시점기준
*기준시점을 _______경우,
“그 ____에____가 ___한 경우에만”“기준시점으로 ㅅㄱ하여 ㅈㅇ”할 수 있다.
*감정평가법인 등은 “기준시점의 ______ ”등을
“실제와 다르게 가정하거나”/“특수한 경우로 한정하는 ㅈㄱ을 붙여”
감정평가할 수 있다.(_____,______,_______ 경우)
[감정평가원칙의 특이사항]
1.기준시점기준
*기준시점을 미리 정한 경우,
“그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만”“기준시점으로 소급하여 적용”할 수 있다.
*감정평가법인 등은 “기준시점의 가치형성요인 ”등을
“실제와 다르게 가정하거나”/“특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여”
감정평가할 수 있다. (법률의 규정,의뢰인의 의뢰, 사회통념상 필요한 경우)
감정평가 원칙 중 시장가치기준의 특이사항
*시장가치는 특수한 시장이 아닌 “______인 시장에서 형성되는 ㄱㅇ”을 의미한다.
*_____,_______,______의 경우
“시장가치 외의 가격으로 감정평가할 수 있다”
*감정평가사는 시장가치 외의 가격으로 감정평가하는 경우
-해당 시장가치 외의 가치와 성격, 특징
-시장가치 외의 기준적용에 대한 ㅎㄹㅅ,ㅈㅂㅅ 을 검토하여야한다
(시장가치 외의 기준으로 감정평가하는 경우 합리성,적법성 결여판단시
ㅅㅇㅊㅎ,ㅇㄹㄱㅂ를 할 수 있다)
감정평가 원칙 중 시장가치기준의 특이사항
*시장가치는 특수한 시장이 아닌 “통상적인 시장에서 형성되는 가액”을 의미한다.
*법률의 규정, 의뢰인의 의뢰, 통상적으로 필요한 경우
“시장가치 외의 가격으로 감정평가할 수 있다”
*감정평가사는 시장가치 외의 가격으로 감정평가하는 경우
-해당 시장가치 외의 가치와 성격, 특징
-시장가치 외의 기준적용에 대한 합리성, 적법성 을 검토하여야한다
(시장가치 외의 기준으로 감정평가하는 경우 합리성,적법성 결여판단시
수임철회, 의뢰거부를 할 수 있다)
3.현황평가기준의 특이사항
*___적 ,____적 사용의 현황은 제외한다.
*감정평가법인등은 ㄱㅈㅅㅈ의 ㄱㅊㅎㅅㅇㅇ등을
실제와 다르게 __하거나, 특수한 경우로 ___하는 ___을 붙여 감정평가할 수 있다.
(법률의 규정, 의뢰인의 요청, 사회통념상 필요한 경우)
4.개별평가기준의 특이사항
=개별평가기준 예외사항 (__,__,____평가)
3.현황평가기준의 특이사항
*불법적, 일시적 사용의 현황은 제외한다.
*감정평가법인등은 기준시점의 가치형성요인등을
실제와 다르게 가정하거나, 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
(법률의 규정, 의뢰인의 요청, 사회통념상 필요한 경우)
4.개별평가기준의 특이사항
=개별평가기준 예외사항 (일괄,구분,부분평가)
[감정평가 업무절차7단계]
1.기본적 사항의 확정 : 의뢰인과 협의하여 확정하여야하는 사항
(ㅇㄹㅇ, ㅅㅅㄹ 및 ㅅㅂ에 관한 사항/평가__,평가__,기준__,기준__/
대상ㅁㄱ, 관련 전문가의 자문,ㅇㅇ에 관한 사항)
2.처리계획의 수립
3.대상물건의 확인 (사전조사->(실지조사+전문가의자문)
-사전조사 : 필요한 서류의 확인
(대상물건의 ㄱㅂ확인, 물리적조건(ㅇㅊ,ㅁㅈ)확인, ㄱㄹ상태,공법상의 제한 ㄴㅇ,제한ㅈㄷ)
-실지조사 : 대상물건의 상태, 실이용상황을 직접 확인
*실지조사 생략가능
1.객관적,신뢰성있는 ___가 충분한 경우
2.유가증권등 대상물 특성상 실지조사가 _____한 경우
3.천재지변 등으로 인하여 ㅈㄱ이 ㅈㅎ된 경우.
4.자료의 수집,정리(ㅎㅇ자료/ㅇㅇ자료/ㅅㄹ자료)
5.감정평가 6방법의 선정 및 적용(__,__,__방식)
6.ㅅㅅㄱㅇ의 조정
7감정평가서 작성
[감정평가 업무절차7단계]
1.기본적 사항의 확정 : 의뢰인과 협의하여 확정하여야하는 사항
(의뢰인, 수수료 및 실비에 관한 사항/평가목적,평가조건,기준시점,기준가치/
대상물건, 관련 전문가의 자문,용역에 관한 사항)
2.처리계획의 수립
3.대상물건의 확인 (사전조사->(실지조사+전문가의자문)
-사전조사 : 필요한 서류의 확인
(대상물건의 공부확인, 물리적조건(위치,면적)확인, 권리상태,공법상의 제한 내용,제한정도)
-실지조사 : 대상물건의 상태, 실이용상황을 직접 확인
*실지조사 생략가능
1.객관적,신뢰성있는 자료가 충분한 경우
2.유가증권등 대상물 특성상 실지조사가 불필요한경우
3.천재지변 등으로 인하여 접근이 제한된 경우.
4.자료의 수집,정리(확인자료/요인자료/사례자료)
5.감정평가 6방법의 선정 및 적용(비교,원가,수익방식)
6.시산가액의 조정
7감정평가서 작성
[감정평가 업무 7단계]
1.ㄱㅂㅅㅎ의 확정-의뢰인과의 협의사항
2.처리계획의 수립
3.대상물건의 확인-공부확인,공법제한상태,정도확인
——————————————————-
4.자료의 수집 및 정리(ㅎㅇ자료/ㅇㅇ자료/ㅅㄹ자료)
*확인자료 : 대상의 물적상태, ㄱㄹㄱㄱ확인
-부동산ㄷㄱㅂ, 토지,ㄱㅊㅁ대장,ㄷㅁ 등
*요인자료 : 대상의 “____형성 요인”분석
-일반,지역,개별요인
*사례자료 : 3방식 적용에 필요한 자료
(거래사례,ㅅㄹ사례, __&__&ㅇㄷ자료)
5.감정평가 6방식의 선정 및 적용 ( 비교,원가,수익방식)
*ㅂㄱ방식 : “ㅅㅈㅅ의 원리에 기초 ” = 거래사례비교법,임대사례비교법
*ㅇㄱ방식 : “ㅂㅇㅅ의 원리에 기초 ”=원가법,적산법, ________법
*ㅅㅇ방식 : “ㅅㅇㅅ의 원리에 기초 ”=수익___법,수익환원법
——————————————————————
6.시산가액의조정
7.감정평가서 작성
[감정평가 업무 7단계]
1.기본사항의 확정-의뢰인과의 협의사항
2.처리계획의 수립
3.대상물건의 확인-공부확인,공법제한상태,정도확인
——————————————————-
4.자료의 수집 및 정리(확인자료/요인자료/사례자료)
*확인자료 : 대상의 물적상태, 권리관계확인
-부동산등기부, 토지,건축물대장,도면 등
*요인자료 : 대상의 “가치형성요인”분석
-일반,지역,개별요인
*사례자료 : 3방식 적용에 필요한 자료
(거래사례,선례사례, 비용&수익&임대자료)
5.감정평가 6방식의 선정 및 적용 ( 비교,원가,수익방식)
*비교방식 : “시장성의 원리에 기초 ” = 거래사례비교법,임대사례비교법
*원가방식 : “비용성의 원리에 기초 ”=원가법,적산법, 공시지가기준법
*수익방식 : “수익성의 원리에 기초 ”=수익분석법,수익환원법
——————————————————————
6.시산가액의조정
7.감정평가서 작성
[감정평가업무 7단계 중 6번쨰 :시산가액의 조정]
6.시산가액의 조정
*시산가액 : 6방식을 이용하여 산출된 각각의 가액
*시산가액의 조정의 의미와 필요성
:6방식의 결론은 이론상 동일해야하지만
부동산시장의“불완전성”으로 인해 일치하기 어려움
따라서, ”시산가액의 조정“이란
“산정한 가액을 “ㅈㅈ”하여 “___ㄱㅊ의 ㄱㄹ을 ㄷㅊ하는 과정”이다.
*****시산가액의 조정방법
:시산가액의 조정은 ”___,____,_____으로 조정”되고.
“_____방식(엔빵)”은 허용되지 않는다.
[감정평가업무 7단계 중 6번쨰 :시산가액의 조정]
6.시산가액의 조정
*시산가액 : 6방식을 이용하여 산출된 각각의 가액
*시산가액의 조정의 의미와 필요성
:6방식의 결론은 이론상 동일해야하지만
부동산시장의“불완전성”으로 인해 일치하기 어려움
따라서, ”시산가액의 조정“이란
“산정한 가액을 “조정”하여 “최종가치의 결론을 도출하는 과정”이다.
*****시산가액의 조정방법
:시산가액의 조정은 ”주방식,부수방식,가중평균방식으로 조정”되고.
“산술평균방식(엔빵)”은 허용되지 않는다.
[시산가액 조정의 특이사항]
1.시산가액을 조정하는 경우, “ㄱㅅㅈㄱㄱㅈㅂ‘과
다른방식에 속하는 감정평가 방식은
”서로 다른 감정평가 방식에 속하는 것으로 본다“
2.감정평가법인 등은 “대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해”
물건별 “ ___ 감정평가방식의 가액”과 “__ 평가법에 의해 도출된 가액을 비교”
하여 “ㅎㄹㅅ을 ㄱㅌ“하되.
3.ㄷㅅㅁㄱ의 ㅌㅅ등으로 다른 감정평가방식의 적용이 곤란, 불필요한경우,
비교검토를 하지 않을 수 있다.
4.“비교결과 합리성이 없다고 판단되는 경우”의 감정평가액 조정방법
“_______,다른 _____방법으로 ___한 _____을 조정”하여
“감정평가액을 결정”할 수 있다.
[시산가액 조정의 특이사항]
1.시산가액을 조정하는 경우, “공시지가기준법‘과
다른방식에 속하는 감정평가 방식은
”서로 다른 감정평가 방식에 속하는 것으로 본다“
2.감정평가법인 등은 “대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해”
물건별 “ 주된 감정평가방식의 가액”과 “다른 평가법에 의해 도출된 가액을 비교”
하여 “합리성”을 검토하되.
3.대상물건의 특성등으로 다른 감정평가방식의 적용이 곤란, 불필요한경우,
비교검토를 하지 않을 수 있다.
4.“비교결과 합리성이 없다고 판단되는 경우”의 감정평가액 조정방법
“주된방법, 다른 감정평가 방법으로 산출한 시산가액을 조정”
“감정평가액을 결정”할 수 있다.
[3방식의 유용성과 한계성-비교방식(시장성)]
비교방식 -시장성기초< 거래사례비교법,임대사례비교법>
유용성
-시장성에 근거한 방식으로 “ㅅㅈㅈ,ㄱㄱㅈ, 강한 ㅅㄷㄹ”을 가진다
-“거래가 __한 부동산”에 ㅇㅇ한 방식
-산식의 간편성
한계성
-“급격한 ㅎ,ㅂㅎㄱ”에는 “가격ㅇㄱ가능성”으로 인해 적용하기 어렵다
-“거래가 빈번하지 않은 부동산”에 적용하기___.
-비교와 보정과정에 “평가주체의 주관이 개입“될 수 있다.
-”가치추계기준이 ㄱㄱ가격”이라는 점에서
“가치의 ㅈㅇ에 ㅂㅎ되지 않는 문제”가 발생할 수 있다,
[3방식의 유용성과 한계성-비교방식(시장성)]
비교방식 -시장성기초< 거래사례비교법,임대사례비교법>
유용성
-시장성에 근거한 방식으로 “실증적,객관적,강한 설득력”을 가진다
-“거래가 빈번한 부동산”에 유용한 방식
-산식의 간편성
한계성
-“급격한 호.불황기”에는 “가격왜곡가능성”으로 인해 적용하기 어렵다
-“거래가 빈번하지 않은 부동산”에 적용하기 어렵다
-비교와 보정과정에 “평가주체의 주관이 개입“될 수 있다.
-”가치추계기준이 과거가격”이라는 점에서
“가치의 정의에 부합되지 않는 문제”가 발생할 수 있다,
[3방식의 유용성과 한계성-원가방식(비용성)]
원가법(__가액),적산법(__임료),공시지가 기준법
유용성
-ㅈㅅㅅ이 가능한 모든 물건에 적용 가능하다 ( 재조달원가)
-감가수정이 적은 “ㅅㅊㄱㅁ”에 유용한 방식이다
-거래가 빈번하지 않은 “ㅌㅅㅁㅈ의 부동산 평가”에 유용하다
-“ㅈㅅㅈ,ㅁㄹㅈ의 토지”에도 사용이가능하다
*본래 토지는 원가방식의 적용대상이 아니다.
한계성
-ㅈㅈㄷㅇㄱ의 정확한 추계가 어렵다
-감가수정의 과정에 평가주체의 주관이 개입될 수 있다.
[3방식의 유용성과 한계성-원가방식(비용성)]
원가법(적산가액),적산법(적산임료),공시지가 기준법
유용성
-재생산이 가능한 모든 물건에 적용 가능하다 ( 재조달원가)
-감가수정이 적은 “신축건물”에 유용한 방식이다
-거래가 빈번하지 않은 “특수목적의 부동산 평가”에 유용하다
-“조성지,매립지의 토지”에도 사용이가능하다
*본래 토지는 원가방식의 적용대상이 아니다.
한계성
-재조달원가의 정확한 추계가 어렵다
-감가수정의 과정에 평가주체의 주관이 개입될 수 있다.
[3방식의 유용성과 한계성-수익방식(수익성)]
수익환원법(수익가액),수익분석법(수익임료)
유용성
-장래의 순수익, 현금흐름 등 “수익성에 기초”하므로
“부동산 가치의 정의에 가장 부합”한 방식이다
-수익성 부동산 평가에 유용하다
한계성
-수익만을 기준으로 하는 경우, 신축건물과 구건물 사이에 차이가 없을 수 있다.
-예측의 오류가능성이 존재할 수 있다.
-산정과정에 평가주체의 주관이 개입될 수 있다.
[3방식의 유용성과 한계성-수익방식(수익성)]
수익ㅎㅇ법(수익___),수익__법(수익ㅇㄹ)
유용성
-장래의 ㅅㅅㅇ, ㅎㄱ흐름 등 “ㅅㅇㅅ에 기초”하므로
“부동산 ㄱㅊ의 ㅈㅇ에 가장 부합”한 방식이다
-ㅅㅇㅅ ㅂㄷㅅ 평가에 유용하다
한계성
-수익만을 기준으로 하는 경우, 신축건물과 구건물 사이에 차이가 없을 수 있다.
-ㅇㅊ의 ㅇㄹ가능성이 존재할 수 있다.
-산정과정에 평가주체의 주관이 개입될 수 있다.
