부동산학원론-6방법(거래사례비교법/공시지가기준법) Flashcards
(24 cards)
[6방법 적용사례]- 거래사례비교법 : 거래가액*사,시,지,개,면적비교
-___+___ : 건물이 구분소유인 경우 일괄평가 한정
-구분소유권+대지사용권
-__+___ : 일괄평가 시
원칙: 산지와 입목은 구분하여 감정평가하여야한다.
-ㅇㅁ(개별평가시), ㄱㅅㅇ
-ㅈㄷㅊ
-ㅅㅈㅈㅅ,ㅅㅈㅊㄱ,
-토지+건물 : 건물이 구분소유인 경우 일괄평가 한정
-구분소유권+대지사용권
-산지+입목 : 일괄평가 시
원칙: 산지와 입목은 구분하여 감정평가하여야한다.
-입목, 과수원
-자동차
-상장주식,상장채권,
[6방법 적용사례]- 임대사례비교법 :임대료 *사,시,지,개,면적비교
-임대료
[6방법 적용사례]- 임대사례비교법 :임대료 *사,시,지,개,면적비교
-임대료
[6방법 적용사례]- 원가법=적산가액: ㅈㅈㄷㅇㄱ-ㄱㄱㅅㅈ
ㄱㅁ,ㅅㄱㅁㄹ,ㄱㅅㄱㄱ,ㅎㄱㄱ
ㅅㅂ : 선체,기관,의장별로 구분평가하되, “각각 원가법 적용”
(본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 “ㅎㅊㅊㅂㄱㅇ”으로 감정평가할 수 있다“)
원가법 =적산가액 : 재조달원가-감가수정
건물,소경목림,건설기계,항공기
선박 : 선체,기관,의장별로 구분평가하되, 각각 원가법 적용
(본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 “해체처분가액”으로 감정평가할 수 있다“)
6방식- 적산임료/수익분석법
적산법 : (기초ㄱㅇ*기대이율)+필요경제비
수익분석법 : 순수익(수익-비용)+필요경제비
-부동산 가치 정의에 ㅂㅎ하는 방식
-ㅅㅇㅅ부동산 평가에 유용
6방식- 적산임료/수익분석법
적산법 : (기초가액*기대이율)+필요경제비
수익분석법 : 순수익(수익-비용)+필요경제비 4
-부동산 가치 정의에 부합하는 방식
-수익성부동산 평가에 유용
수익환원법 : PV평가,할인현금수지법
-무형자산(영업권,특허권,저작권,실용신안권,디자인권,상표권,저작권,전용측선이용권,그밖의 무형자산), ㅂㅅㅈㅊㄱ
-광업재단 ,공업재단의 계속적 이익이 있는 경우,ㄱㅇㄱㅊ
-광업권,어업권(ㄱㅇㅇㅎㅅㅅ은 산정에서 ㅈㅇ한다)
수익환원법 : PV평가,할인현금수지법
-무형자산(영업권,특허권,저작권,실용신안권,디자인권,상표권,저작권,전용측선이용권,그밖의 무형자산), 비상장채권
-광업재단 ,공업재단의 계속적 이익이 있는 경우,기업가치
-광업권,어업권(과잉유휴시설을 산정에서 제외한다)
*비상장주식 = ㅈㄱㅈㅂㄱㅊ/ㅂㅎㅈㅅㅅ
해당회사의 자산부채자본 항목을 평가하여 수정재무제표를 작성한 후
기업체의 유무형의 자산가치- 부채의 가치= 자기자본가치
=자기자본 가치를 발행주식수로 나눌 것.
*비상장주식 = 자기자본가치/발행주식수
해당회사의 자산부채자본 항목을 평가하여 수정재무제표를 작성한 후
기업체의 유무형의 자산가치- 부채의 가치= 자기자본가치
=자기자본 가치를 발행주식수로 나눌 것.
*소음 등으로 인한 물건의 가치하락분에 대한 감정평가
소음.진동,일조침해,환경오염등으로 인한
대상의 직접적, 간접적 ㅍㅎ가 발생하여 대상의 물건ㄱㅊ가 ㅎㄹ한 경우,
가치하락분을 감정평가할 때
피해발생전의 대상물건의 ㄱㅇ 및 ㅇㅅㅎㅂ ㅂㅇ을 고려하여야한다.
*소음 등으로 인한 물건의 가치하락분에 대한 감정평가
소음.진동,일조침해,환경오염등으로 인한 대상의 직접적, 간접적 피해가 발생하여
대상의 물건가치가 하락한 경우, 가치하락분을 감정평가할 때
피해발생전의 대상물건의 가액 및 원상회복 비용을 고려하여야한다.
*그 밖의 물건의 감정평가
감정평가법인등은 “ㄱㅈ되지 않은 대상을 물건을 감정평가할 때”
이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가해야한다.
*그 밖의 물건의 감정평가
감정평가법인등은 규정되지 않은 대상을 물건을 감정평가할 때
이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가해야한다.
[토지의 감정평가]
공시지가기준법 =(_________) *시,지,개
1.토지의 감정평가(사정보정없음)
*감정평가법인 등이 토지를 감정평가 하는 경우에는
그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 ㅍㅈㅈㄱㅅㅈㄱ를 기준으로하여야한다,
다만 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
적정한시거래가 *사,시,지,개
*적정한 실거래가란
부동산거래신고등에관한
“ㅂㄹ에 따라 ㅅㄱ된 ㅅㅈㄱㄹㄱㄱ”으로서
거래시점이 도시지역은 _년
그 밖의 지역은 _년 이내인 거래가격중에서
감정평가법인등이 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에
적정하다고 판단되는 ㄱㄹㄱㄱ을 말한다.
[토지의 감정평가]
공시지가기준법 =표준지공시지가(or적정한 실거래가) *시,지,개
1.토지의 감정평가(사정보정없음)
*감정평가법인 등이 토지를 감정평가 하는 경우에는
그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 ㅍㅈㅈㄱㅅㅈㄱ를 기준으로하여야한다,
다만 ㅈㅈ한 ㅅㄱㄹㄱ가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
부동산거래신고등에관한
“법률에 따라 신고된 실제거래가격”으로서
거래시점이 도시지역은 3년
그 밖의 지역은 5년이내인 거래가격중에서
감정평가법인등이 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에
적정하다고 판단되는 거래가격을 말한다.
*감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할때
다음의 각호의 순서에 따라야한다.
1.ㅂㄱㅍㅈㅈ 선정
2.ㅅㅈ수정
3.지역요인비교
4.개별요인비교
5.그 밖의 요인보정
*감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할때
다음의 각호의 순서에 따라야한다.
1.비교표준지의 선정
2.시점수정
3.지역요인비교
4.개별요인비교
5.그 밖의 요인보정
감정평가법인등이 재무재표작성에 필요한 토지의 감정평가와
담보권설정, 경매의 토지를 감정평가하는 경우,
해당 토지의 ㅇㄷㄹ,ㅈㅅㅂㅇ등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
감정평가법인등이 재무재표작성에 필요한 토지의 감정평가와
담보권설정, 경매의 토지를 감정평가하는 경우,
해당 토지의 임대료,조성비용등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
3.토지와 건물의 일괄 감정평가하는 경우
감정평가법인등은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른
ㄱㅂㅅㅇㄱ의 대상이 되는 ㄱㅁ부분과 그 ㄷㅈㅅㅇㄱ을 일괄하여 감정평가하는 경우
토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 _______법을 적용하여야한다.
*이 경우, 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 ㅌㅈ가액과 ㄱㅁ가액으로 ㄱㅂ하여 ㅍㅅ할 수 있다.
3..토지와 건물의 일괄 감정평가하는 경우
감정평가법인등은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른
구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우
토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야한다.
*이 경우, 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
2.건물의 감정평가 - ____적용
2.건물의 감정평가 - 원가법 적용
[거래사례비교법]
대상물건과 “ㄱㅊㅎㅅ요인이 같거나” 비슷한 물건의 “ㄱㄹㅅㄹ와 비교”하여
대상물건의 현황에 맞게, 사,시,지,개의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 바법
*산출된 가액의 “ㅈㅈㅅ여부”는 가치추계의 기준으로
“선정된 ㅅㄹ가 얼마나 ㅈㅈ한지”에 따라 달려있다.
*ㅇㅊ의 유사성과 ㅁㅈ유사성에 대한 판단은 “ㄷㅅ부동산”을 기준으로 판단한다.
[거래사례비교법]
대상물건과 “가치형성요인이 같거나” 비슷한 물건의 “거래사례와 비교”하여
대상물건의 현황에 맞게, 사,시,지,개의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 바법
*산출된 가액의 “적정성여부”는 가치추계의 기준으로
“선정된 사례가 얼마나 적정한지”에 따라 달려있다.
*위치의 유사성과 물적유사성에 대한 판단은 “대상부동산”을 기준으로 판단한다.
거래사례비교법 - 사정보정
1.선정된 거래사례에 ”당사자의 개별적동기, 특수사정이 개입되어 있는 경우“
“거래금액이 ㅇㄱ”될 수 있다
(거래금액의 왜곡요인: 급매,친인척의거래,대출승계조건의 거래,거래대금분할지급의거래등)
2.그러나, 사정보정으로 ”보정이 가능하다면“
거래사례비교법으로 적용하는 사례가 될 수 있다.
*거래사례에 왜곡요인이 개입되어 있더라도 “ㅂㅈ이 ㄱㄴ하다면”
거래사례비교법이 될 수 있으나,
”보정이 불가한 경우, 거래사례비교법의 사례로 선정할 수 __“
거래사례비교법 - 사정보정
1.선정된 거래사례에 ”당사자의 개별적동기, 특수사정이 개입되어 있는 경우“
거래금액이. “왜곡”될 수 있다
(거래금액의 왜곡요인: 급매,친인척의거래,대출승계조건의 거래,거래대금분할지급의거래등)
2.그러나, 사정보정으로 보정이 가능하담녀 거래사례비교법으로 적용하는 사례가 될 수 있다.
*거래사례에 왜곡요인이 개입되어 있더라도 “보정이 가능하다면”
거래사례비교법이 될 수 있으나, 보정이 불가한 경우 거래사례비교법의 사례로 선정할 수 없다,
[거래사례비교법-시점의 수정]
1.부동산의 가치는 끊임없이 변화하므로,
선정된 거래사례의 시점과
평가의 기준시점간 차이가 있어
”ㄱㄱㅅㅈ에 ㅂㅎ“가 있다면,
이를 정상화 하는 작업을 거쳐야한다.
*선정된 거래사례가 “기준시점과 ㅇㅅ한 시점의 사례일수록” ㅎㄱ적인 사례이다.
*평가대상부동산과 아무리 유사하더라도
”거래사례 부동산의 거래시점이 확정되지 않아 시점수정을 할 수 ___“
거래사례로 선정할 수 __.
[거래사례비교법-시점의 수정]
1.부동산의 가치는 끊임없이 변화하므로, 선정된 거래사례의 시점과
평가의 기준시점간 차이가 있어 ”가격수준에 변화“가 있다면, 이를 정상화 하는 작업을 거쳐야한다.
*선정된 거래사례가 “기준시점과 유사한 시점의 사례일수록” 효과적인 사례이다.
*평가대상부동산과 아무리 유사하더라도
”거래사례 부동산의 거래시점이 확정되지 않아 시점수정을 할 수 없다면“
거래사례로 선정할 수 없다.
[거래사례비교법 - 지역요인] - 위치의 유사성
1.거래사례는 ㅇㄱ지역,ㄷㅇ수급권 내의 “”ㅇㅅㅈㅇ“”에서 선정하여야한다.
**거래사례를 ______에서 선정하였다면 지역요인의 비교는 필요하지 않다.
*부동산의 가치는 그 지역의 영향을 받으므로
ㄱㄹㅅㄹ는 “대상부동산이 존재하는 지역과 ㄷㅊㅅ이 있는 ㅈㅇ에 존재하여야한다”
*ㅇㅊ의 유사성과 ㅁㅈ유사성의 판단은 “___부동산을 기준“으로 한다.
[거래사례비교법 - 지역요인] - 위치의 유사성
1.거래사례는 인근지역,동일수급권 내의 유사지역에서 선정하여야한다.
**거래사례를 인근지역에서 선정하였다면 지역요인의 비교는 필요하지 않다.
*부동산의 가치는 그 지역의 영향을 받으므로
거래사례는 “대상부동산이 존재하는 지역과 대체성이 있는 지역에 존재하여야한다”
*위치의 유사성과 물적유사성의 판단은 “대상부동산을 기준“으로 한다.
[거래사례비교법-개별요인]-물적유사성
부동산의 가치는 부동산이 가지는 개별적 특성에 영향을 받으므로
“ㄱㄹㅅㄹ는 대체부동산과 ”ㄱㅂㅈ 특성이 ㅇㅅ하거나 ㄷㅇ하여야 한다“
[거래사례비교법-개별요인]-물적유사성
부동산의 가치는 부동산이 가지는 개별적 특성에 영향을 받으므로
“거래사례는 대체부동산과 ”개별적 특성이 유사하거나 동일하여야 한다“
사정보정 : 거래사례에 사정 등이 개입됨으로써 ____ 금액을 정상화시키는 과정
시점수정 : ㄱㄹㅅㅈ의 거래금액을. ㄱㅈㅅㅈ의 거래금액으로 정상화시키는 과정.
사정보정 : 거래사례에 사정 등이 개입됨으로써 왜곡된 금액을 정상화시키는 과정
시점수정 : 거래시점의 거래금액을 기준시점의 거래금액으로 정상화시키는 과정.
[공시지가기준법 -표준지공시지가 (개별공시지가 x)]*시,지,개
*대상토지와 ㄱㅊㅎㅅㅇㅇ이 같거나 ,비슷하여 ㅇㅅ한 ㅇㅇㄱㅊ를 지닌다고 인정되는
“____의 ㄱㅅㅈㄱ를 기준”으로 대상토지의 현황에 맞게 시,지,개, 그 밖의 보정을 거쳐
대상토지의 가액을 선정하는 것.
*표준지공시지가는 당사자의 특수한사정, 지식부족등의 사정이 있는경우
그러한 사정이 없었을 경우를 기준으로 산정된 금액이다.
*공시지가기준법에는 ______의 절차가 없다.
1.비교표준지의 선정방법
2.시점수정.
3.그 밖의 보정사항
[공시지가기준법 -표준지공시지가 (개별공시지가 x)]*시,지,개
*대상토지와 가치형성요인이 같거나 ,비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는
“표준지의 공시지가를 기준”으로 대상토지의 현황에 맞게 시,지,개, 그 밖의 보정을 거쳐
대상토지의 가액을 선정하는 것.
*표준지공시지가는 당사자의 특수한사정, 지식부족등의 사정이 있는경우
그러한 사정이 없었을 경우를 기준으로 산정된 금액이다.
*공시지가기준법에는 사정보정의 절차가 없다.
1.비교표준지의 선정방법
2.시점수정.
3.그 밖의 보정사항
[공시지가기준법 -표준지공시지가]
1단계 : 비교표준지의 선정
*표준지의 비교표준지의 선정방법
-ㅇㄱ지역에 있는 ㅍㅈㅈ 중, 대상토지와 ”ㅇㄷㅈㅇ,ㅇㅇㅅㅎ,ㅈㅂㅎㄱ 등“이 같거나 비슷한 표준지를 선정
*if) 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우
인근지역과 유사한 지역적특성을 갖는 ”동일수급권 안의 ㅇㅅㅈㅇ에 있는 표준지를 선정할 수 있다“
[공시지가기준법 -표준지공시지가]
1단계 : 비교표준지의 선정
*표준지의 비교표준지의 선정방법
-인근지역에 있는 표준지 중, 대상토지와 ”용도지역,이용상황,주변환경 등“이 같거나 비슷한 표준지를 선정
*if) 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우
인근지역과 유사한 지역적특성을 갖는 ”동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다“
[공시지가기준법-표준지공시지가]
2단계 : 시점수정의 방법<지가변동률, 생산자물가지수ㅅㅅㄹ적용>
1st. “ㅂㄱㅍㅈㅈ가 있는 “시,군,구의 같은 ㅇㄷㅈㅇ의 지가변동률을 적용”한다.
2nd 같은 ㅇㄷㅈㅇ의 지가변동률 적용이 어려운경우
-”ㄱㅂ상 ㅈㅎ이 같은“ ㅇㄷㅈㅇ의 지가변동률 적용
-“비슷한 ㅇㄷㅈㅇ”의 지가변동률 적용
-ㅇㅇㅅㅎ별 같은 용도지역의 지가변동률 적용
-해당 시,군,구의 “ㅍㄱ지가변동률”적용
3rd. “지가변동률의 적용이 어려운경우”
=한국은행발표의 “ㅅㅅㅈㅁㄱㅈㅅㅅㅅㄹ”적용
[공시지가기준법-표준지공시지가]
시점수정의 방법<지가변동률, 생산자물가지수ㅅㅅㄹ적용>
1st. “비교표준지가 있는 “시,군,구의 같은 용도지역의 지가변동률을 적용”한다.
2nd 같은 용도지역의 지가변동률 적용이 어려운경우
-공법상 제한이 같은 용도지역의 지가변동률 적용
-비슷한 용도지역의 지가변동률 적용
-이용상황별 같은 용도지역의 지가변동률 적용
-해당 시,군,구의 “평균지가변동률”적용
3rd. “지가변동률의 적용이 어려운경우”
=한국은행발표의 “생산자물가지수상승률”적용
[공시지가기준법-표준지공시지가]
3단계: 그 밖의 요인 보정사항
*대상 토지의 인근지역 또는 동일수급권 내ㅇㅅㅈㅇ에서 찾은
정상적인 ㄱㄹㅅㄹ , 또는 ㅍㄱㅅㄹ를 활용하여 보정,
[공시지가기준법-표준지공시지가]
3단계: 그 밖의 요인 보정사항
*대상 토지의 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역에서 찾은
정상적인 거래사례 , 또는 평가사례를 활용하여 보정,
[원가법 :재조달원가-감가수정]
원가법 : 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 구하는 방식
=적산가액
건물,소경목림, 20톤이상의 선박, 건설기계, 항공기
*선박은 선체,ㄱㄱ,ㅇㅈ별로 구분하여 평가하되,
각각 ___법을 적용한다.
[원가법 :재조달원가-감가수정]
원가법 : 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 구하는 방식
=적산가액
건물,소경목림, 20톤이상의 선박, 건설기계, 항공기
*선박은 선체,기관,의장별로 구분하여 평가하되,
각각 원가법을 적용한다.
