부동산학원론-투자 Flashcards
(20 cards)
[부동산투자의 위험 종류 5가지]
1.사업위험 (시장위험,입지위험, 관리위험)
-시장위험 : 부동산 ㅅㅇ,ㄱㄱ에서 오는 위험
-입지위험 : 부동산 위치의 ㅇㅈㅇㄱ변화로 오는 위치적 위험
-관리위험 : ㅇㅇ위험
2.법,제도적위험 :ㅅㅇㄱ위험, ㅈㅊ의 변동, 정치적위험(통제가능,불가능 혼재), 투기억제제도, 조세개편
3.유동성위험 : 자산의 현금화 과정에서 나타나는 ”ㅅㅈㄱㅊ 손실“의 위험
4.금융위험 : ㄱㄹ의 변화, ㅈㄱㅈㄷ과 관련된 위험
5.인플레이션위험
:“예상치 못한 인플레이션이 주는 위험”
-일반물가상승률에 미치지 못하는 부동산 가격상승률, ㅅㅇㄹ감소의 위험
-변동금리 대출 시 ㅇㅈㅂㄷ의 증가
[부동산투자의 위험 종류 5가지]
1.사업위험 (시장위험,입지위험, 관리위험)
-시장위험 : 부동산 수요, 공급에서 오는 위험
-입지위험 : 부동산 위치의 입지여건변화로 오는 위치적 위험
-관리위험 : 운영위험
2.법,제도적위험 :소유권위험, 정책의 변동, 정치적위험(통제가능,불가능 혼재), 투기억제제도, 조세개편
3.유동성위험 : 자산의 현금화 과정에서 나타나는 ”시장가치 손실“의 위험
4.금융위험 : 금리의 변화, 자금조달과 관련된 위험
5.인플레이션위험
:“예상치 못한 인플레이션이 주는 위험”
-일반물가상승률에 미치지 못하는 부동산 가격상승률, 수익률 감소의 위험
-변동금리 대출 시 이자부담의 증가
[부동산시장투자의 위험의 특징]
: 부동산투자의 기본 가정은 “_______ 투자자”를 기반으로 한다.
1.부동산 투자는 타재화와 달리 “ㅈㅂㅎㄱ ㅂㅎ에 ㅁㄱ”한 경향이 있다.
*부동산투자는 ㅅㅎ,ㄱㅈ,ㅎㅈ적 위치의 가변성으로 인한
부동산시장의 변화를 면밀히 살펴야한다.
2.부동산 투자는 “ㄷㅍㄹㅇㅅ”에 경우 ㅂㄹ한 투자대상이다.
3.상업용투자부동산은 일반적으로 “초기비용이 많이 들고, ㅌㅈㅎㅅ기간이 길며
부동산 ㄱㄱㅊㅊ에 ㅁㄱ”하므로 ( 병향방향) “투자위험이 높은 편”이다.
4.부동산투자는 타재화에 비해 거래비용이 큰편이며,
“ㅂㄷㅅ,ㄱㅂㅅ”으로 인한 “정보의 ____성”이 강하므로
“효율적이기 못한 시장이 존재하는 경우가 많다.”
5.부동산투자는 “ㅇㄷㅅ 측면에서는 ㅂㄹ”하나 “___자산”이므로 “_____방어. ㅇㅈㅅ이 우수”하다
6.부동산투자는 “금융을 활용하여 ____효과”를 누릴 수 있다.
(*____효과 : 타인의 자본을 활용하여 “ㅈㅂㅅㅇㄹ을 증가시키는 효과”)
7.부동산투자는 “ㄱㄱㅅㄱㅂ,ㅇㅈㅂㅇ등에 대한 “절세효과””가 있다.
[부동산시장투자의 위험의 특징]
: 부동산투자의 기본 가정은 “위험회피형 투자자”를 기반으로 한다.
1.부동산 투자는 타재화와 달리 “주변환경 변화에 민감”한 경향이 있다.
*부동산투자는 사회적,경제적,행정적 위치의 가변성으로 인한
부동산시장의 변화를 면밀히 살펴야한다.
2.부동산 투자는 “디플레이션”에 경우 불리한 투자대상이다.
3.상업용투자부동산은 일반적으로 초기비용이 많이 들고, 투자회수기간이 길며
부동산 경기침체에 민감하므로 ( 병향방향) 투자위험이 높은 편이다.
4.부동산투자는 타재화에 비해 거래비용이 큰편이며, “부동성,개별성”으로 인한
“정보의 비대칭성”이 강하므로 “효율적이기 못한 시장이 존재하는 경우가 많다.”
5.부동산투자는 “유동성 측면에서는 불리”하나 “실물자산”이므로 “인플레이션방어. 안전성이 우수”하다
6.부동산투자는 “금융을 활용하여 지렛대효과”를 누릴 수 있다.
(*지렛대효과 : 타인의 자본을 활용하여 “지분수익률을 증가시키는 효과”)
7.부동산투자는 감가상각비, 이자비용등에 대한 “절세효과”가 있다.
[투자의 결정방법 = 수익률기준]
수익률=___/____
-기대수익률 : 투자안에대한 기대수익률
-요구수익률 : 투자자가 자금을 투자하기 위해 요구하는 “최소한의 수익률”
=“ㅌㅈㅈㄱ의 ㄱㅎㅂㅇ”
=무위험률(시장이자율)+위험할증률(위험대가)+(인플레이션율)
*무위험률은 “__에 대한 ___”를 의미한다.
-실현수익률 : 투자 후 현실적으로 달성한 수익률
*위험기피형투자자는 위험에 대한 보상심리로 “위험할증률”을 ____에 반영하며
위험도가 높을수록 보다 많은 보상 =_____을 요구한다.
*___수익률과 ___수익률은 “장기적으로 __하려는 경향”을 보인다.
=투자안의 기대수익률이 높은 경우, 투자수요의 증가로 기대수익률의 하락이 발생하면
장기에는 요구수익률 수준에 수렴하게 된다.
[투자의 결정방법 = 수익률기준]
수익률=수익/투자금액
-기대수익률 : 투자안에대한 기대수익률
-요구수익률 : 투자자가 자금을 투자하기 위해 요구하는 “최소한의 수익률”
=“투자자금의 기회비용”
=무위험률(시장이자율)+위험할증률(위험대가)+(인플레이션율)
*무위험률은 시간에 대한 대가를 의미한다.
-실현수익률 : 투자 후 현실적으로 달성한 수익률
*위험기피형투자자는 위험에 대한 보상심리로 “위험할증률”을 요구수익률에 반영하며
위험도가 높을수록 보다 많은 보상 =요구수익률을 요구한다.
*기대수익률과 요구수익률은 장기적으로 일치하려는 경향을 보인다.
=투자안의 기대수익률이 높은 경우, 투자수요의 증가로 기대수익률의 하락이 발생하면
장기에는 요구수익률 수준에 수렴하게 된다.
[부동산투자의 위험측정방법 - 평균,분산지배원리/변이계수(=변동계수)의 활용]
[평균,분산지배원리]
:수익이 동일하다면 ___ ㅇㅎ투자안
위험이 동일하다면 __ ㅅㅇ투자안을 선택하는 것,
*일반적으로 위험과 수익은 __관계 (+)이다.=수익과 위험의 상쇄, 상충관계
*평균,분산지배원리로 “ㅈㅂㄱㄱ를 파악할 수 없을 때”에는 “변이계수를 활용”한다.
[변이계수=변동계수] : 수익률을 올리기 위해 감수하는 위험의 비율
*“변이계수의 역수”가 클수록 우월한 투자안
: 위험도(=표준편차=루트분산)/기대수익률
-변이계수가 낮을수록 __한 투자안
-변이계수가 높을수록 __한 투자안
[부동산투자의 위험측정방법 - 평균,분산지배원리/변이계수(=변동계수)의 활용]
[평균,분산지배원리]
:수익이 동일하다면 낮은 위험투자안
위험이 동일하다면 높은 수익투자안을 선택하는 것,
*일반적으로 위험과 수익은 비례관계 (+)이다.=수익과 위험의 상쇄, 상충관계
*평균,분산지배원리로 “지배관계를 파악할 수 없을 때”에는 “변이계수를 활용”한다.
[변이계수=변동계수] : 수익률을 올리기 위해 감수하는 위험의 비율
*“변이계수의 역수”가 클수록 우월한 투자안
: 위험도(=표준편차=루트분산)/기대수익률
-변이계수가 낮을수록 우월한 투자안
-변이계수가 높을수록 위험한 투자안
[부동산투자의 위험관리방법]
1.위험한투자안을 ㅈㅇ시키는 방법
2.ㅂㅅ적 ㅇㅊ방법
3.ㅇㅎㅈㅈㅎㅇㅇ의 사용
4.위험의 ㅎㅍ,ㅈㄱ,ㅂㅇ,ㅌㅈ 또는 ㄱㅅ
5.ㅍㅌㅍㄹㅇ의 구성.
[부동산투자의 위험관리방법]
1.위험한투자안을 제외시키는 방법
2.보수적예측방법
3.위험조정할인율의 사용
4.위험의 회피,전가,보유,통제 또는 감소
5.포트폴리오의 구성
[부동산투자의 위험관리방법]
1.위험한 투자안을 제외 (부의 극대화 불가)
:무위험률수준의 정부채권,예금 등 안전한 대안에만 투자하고
투자안의 대안에서 위험한 투자안을 제외시키는 방법
2.보수적예측방법 (부의 극대화불가)
:투자의 성과 자체를 보수적(수익은 낮게,비용은높게) 측정하는 방법
*수익을 ㅊㅅ추계치, 비용을 ㅊㄷ추계치로 판단.
”ㅅㅇㅅ ㅎㅎ조정시에도 기대수익률>요구수익률“인 경우= 투자안 선택
3.위험조정할인율의사용 ( 위험할증률 증가시키는 방법)
:위험한 투자안에 대해 “보다 높은 할인율을 적용”하는 방법 ( 위험회피형일수록 ㅅㅎ조정)
*투자안제외, 보수적예측방법보다 “___한 투자관리방법”
*수익의 현재가치를 높은 요구수익률로 환원함으로써
수익의 현재가치를 낮게 평가하는 방법
4.민감도분석방법=ㄴㅂㅆㄱㅂ=감응도분석
:수익률에 미치는 요인들을 변화시켜 수익률의 변화정도를 분석하는 방법.
*민감도가 클 수록 ___한 투자대안
*민감도분석(=ㄴㅂㅆㄱㅂ)을 통해 “어떤 요소가 투자수익에 가장 중요한 영향을 미치는 지 찾아내는 작업”
[부동산투자의 위험관리방법]
1.위험한 투자안을 제외 (부의 극대화 불가)
:무위험률수준의 정부채권,예금 등 안전한 대안에만 투자하고
투자안의 대안에서 위험한 투자안을 제외시키는 방법
2.보수적예측방법 (부의 극대화불가)
:투자의 성과 자체를 보수적(수익은 낮게,비용은높게) 측정하는 방법
*수익을 최소추계치, 비용을 최대추계치로 판단.
”수익성 하향조정시에도 기대수익률>요구수익률“인 경우 투자안 선택
3.위험조정할인율의사용 ( 위험할증률 증가시키는 방법)
:위험한 투자안에 대해 “보다 높은 할인율을 적용”하는 방법 ( 위험회피형일수록 상향조정)
*투자안제외, 보수적예측방법보다 “우월한 투자관리방법”
*수익의 현재가치를 높은 요구수익률로 환원함으로써 수익의 현재가치를 낮게 평가하는 방법
4.민감도분석방법=낙비쌍관법
:수익률에 미치는 요인들을 변화시켜 수익률의 변화정도를 분석하는 방법.
*민감도가 클 수록 위험한 투자대안
*민감도분석(=낙비쌍관법)을 통해 “어떤 요소가 투자수익에 가장 중요한 영향을 미치는 지 찾아내는 작업”
+@[부동산투자 위험관리방법의 새로운 분류]
1.위험의 회피
:위험으로 인한 “ㅅㅅ가능성을 ㅎㅍ”하는 방법
(위험한투자대안제외, 기대수익률이 요구수익률보다 작은 투자안 제거)
2.위험의 전가
:위험부담을 ㅌㅇ에게 ㅈㄱ시키는 방법
ex)위험ㅂㅎ에 가입, 인플레이션 발생 시 임대인의 ㅇㄷㄹ상승,은행의 ㄱㄹ인상
3.위험의 보유
위험,손실을 본인이 부담
-”보험시장 미형성 시“ 보유가 손실보다 이득인 경우
-위험의 보유선택 시 “ㄴㅂㅈㄱ 중 일부를 ㅈㄹ하는 방법 선택”
4.위험의 통제 또는 감소
:위험의 손실ㄱㅁ,발생ㅎㅅ를 ㄱㅅ시키는 방법
(보수적예측방법,위험조정할인율사용,감응도분석,포트폴리오구성).
+@[부동산투자 위험관리방법의 새로운 분류]
1.위험의 회피
:위험으로 인한 손실 가능성을 회피하는 방법
(위험한투자대안제외, 기대수익률이 요구수익률보다 작은 투자안 제거)
2.위험의 전가
:위험부담을 타인에게 전가시키는 방법
ex)위험보험에 가입, 인플레이션 발생 시 임대인의 임대료상승,은행의 금리인상
3.위험의 보유
위험,손실을 본인이 부담
-보험시장 미형성 시 보유가 손실보다 이득인 경우
-위험의 보유선택 시 내부자금 중 일부를 적립하는 방법 선택
4.위험의 통제 또는 감소
:위험의 손실규모,발생횟수를 감소시키는 방법
(보수적예측방법,위험조정할인율사용,감응도분석,포트폴리오구성)
[부동산투자위험의 관리방법-포트폴리오의 구성]
-ㅊㄱㅈ,ㅂㅊㄱㅈ적 위험의 감소와 제거가능성
-자산의 ㅈㅎ방법
-투자자별 최적의 포트폴리오 구성.
포트폴리오의 구성 의의
:”투자가 하나에 집중될 떄“ 나타날 수 있는
“불확실성”을 “__이 갖고 있는 위험, 수익을 분석”하여
불필요,불확실한 위험을 제거, 감소시키기 위해
“자산을 ㄱㅅ하는“ 부동산투자 위험 관리 방법.
[부동산투자위험의 관리방법-포트폴리오의 구성]
-체계적,비체계적 위험의 감소와 제거가능성
-자산의 조합방법
-투자자별 최적의 포트폴리오 구성
포트폴리오의 구성 의의
:”투자가 하나에 집중될 떄“ 나타날 수 있는
“불확실성”을 “자산이 갖고 있는 위험, 수익을 분석”하여
불필요,불확실한 위험을 제거, 감소시키기 위해
“자산을 구성하는“ 부동산투자 위험 관리 방법
1.포트폴리오의 위험분석종류
-_____위험 :제거불가
:시장으로부터 발생하는 위험,비용위험,인플레이션 위험
-**______위험=포트폴리오구성으로 감소,제거 가능
1.포트폴리오의 위험분석종류
-체계적위험=제거불가
:시장으로부터 발생하는 위험,비용위험,인플레이션 위험
-**비체계적위험=포트폴리오구성으로 감소,제거 가능
2.포트폴리오의 구성방법
-1.포트폴리오의 수익,위험 분석
-2.ㅍㄱ,ㅂㅅ지배원리를 통해 선택가능한 범위로 포트폴리오의 범위 ㅊㅅ
-3.투자자의 ㅁㅊㅂ곡선과 접하는 최적의 포트폴리오 선택
*자산상관계수가 __인 ㅅㄹ ㄷㄹ 자산끼리 묶는다.
*상관계수가 -1인 포트폴리오의 구성은 “비체계적위험을 완전히 감소시킬 수 __.”
*두 자산의 “ㅅㅇㄹ이 동일한 크기만큼 “반대방향으로 움직이는 경우”
비체계적 위험을 감소시킬 수 있다.
2.포트폴리오의 구성방법
-1.포트폴리오의 수익,위험 분석
-2.평균,분산 지배원리를 통해 선택가능한 범위로 포트폴리오의 범위 축소
-3.투자자의 무차별곡선과 접하는 최적의 포트폴리오 선택
*자산상관계수가 음수인 서로 다른 자산끼리 묶는다.
*상관계수가 -1인 포트폴리오의 구성은 비체계적위험을 완전히 감소시킬 수 있다.
*두 자산의 수익률이 동일한 크기만큼 “반대방향으로 움직이는 경우” 비체계적 위험을 감소시킬 수 있다.
3.최적의 포트폴리오
= 투자자의 무차별곡선(효용함수)+효율적 전선(=효율적프론티어,효율적 투자선)
*위험기피형투자자 : ____-____ 포트폴리오
*공격적투자자:___-____포트폴리오
-효율적전선 :“ __-__ㅈㅂㅇㄹ를 충족시키는 ㅍㅌㅍㄹㅇ의 ㅇㄱㅅ”
=효율적 프론티어, 효율적투자선
*동일한 위험에서 최고의 기대수익률의 투자안들.
동일한 기대수익률에서 최소의 위험을 가진 투자안들 의 연결선
-투자자의 무차별곡선 : 투자자에게 동일한 기대ㅎㅇ을 가져다주는 ㅅㅇ,ㅇㅎ의 조합선
*_(+)의 기울기이며 원점에 대해 ㅂㄹ
보수적,위험회피형투자자의 무차별곡선 : 보다 높은 ㅇㄱㅅㅇㄹ의 반영으로 기울기가 ____.
공격적투자자의 무차별곡선 : 기대수익률이 __, 위험을 __하는 투자안을 선택
3.최적의 포트폴리오
= 투자자의 무차별곡선(효용함수)+효율적 전선(=효율적프론티어)
*위험기피형투자자 : 저수익-저위험 포트폴리오
*공격적투자자:고수익-고위험 포트폴리오
-효율적전선 : 평균-분산 지배원리를 충족시키는 포트폴리오의 연결선
=효율적 프론티어, 효율적투자선
*동일한 위험에서 최고의 기대수익률의 투자안들.
동일한 기대수익률에서 최소의 위험을 가진 투자안들 의 연걸선
-투자자의 무차별곡선 : 투자자에게 동일한 기대효용을 가져다주는 수익,위험의 조합선
*양의 기울기이며 원점에 대해 볼록
보수적,위험회피형투자자의 무차별곡선 : 보다 높은 요구수익률의 반영으로 기울기가 가파르다.
공격적투자자의 무차별곡선 : 기대수익률이 높고 위험을 감수하는 투자안을 선택
[투자분석의 도구]-6계수의 활용
*감채기금계수의 사용의의 : 일정한 ㄴㅇ금액이 ㅁㅍ금액이 될 때의 미래가치
*연금의 내가 : ㅇㅈ와 ㅇㄱ의 ㅊㅇ의 미래가치
1.일시불의 현가,내가
2.연금의 현가,내가
3.연금의 현가의 역수 = 저당상수
4.연금의 내가의 역수 =감채기금계수
매기원리금상환액 = 대출금액저당상수
매기적립금액=ㅁㅍㄱㅇ감채기금계수.
[투자분석의 도구]-6계수의 활용
*감채기금계수의 사용의의 : 일정한 납입금액이 목표금액이 될 때의 미래가치
*연금의 내가 : 이자와 원금의 총액의 미래가치
1.일시불의 현가,내가
2.연금의 현가,내가
3.연금의 현가의 역수 = 저당상수
4.연금의 내가의 역수 =감채기금계수
매기원리금상환액 = 대출금액저당상수
매기적립금액=목표가액감채기금계수
[투자의 현금흐름 - 보유시/처분시]
1.보유시 (가유순전후)
가능총소득 : ______*_______
유효총소득: 가능총소득-______+____
순영업소득: 유효총소득-_____
세전현금수지: 순영업소득-______
세후현금수지 :세전현금수지-_______
2.처분시
매도가격
-매도경비
=”ㅅㅁㄷㅅㄷ“
-ㅁㅅㅎㅈㄷㅈㄱ
=”ㅅㅈㅈㅂㅂㄱㅇ“
-자본이득세(ㅇㄷㅅㄷㅅ)
=”ㅅㅎㅈㅂㅂㄱㅇ“
[투자의 현금흐름 - 보유시/처분시]
1.보유시 (가유순전후)
가능총소득 : 임대가능호수*임대료
유효총소득: 가능총소득-공실,불량부채+기타소득
순영업소득: 유효총소득-영업경비
세전현금수지: 순영업소득-부채서비스액
세후현금수지 :세전현금수지-영업소득세
2.처분시
매도가격
-매도경비
=”순매도소득“
-미상환저당잔금
=”세전지분복귀액“
-자본이득세(양도소득세)
=”세후지분복귀액“
[투자의 현금흐름 중 영업경비 포함사항/불포함사항]
포함사항 : ㅈㅅㅅ,ㅇㅈㅅㅅㅂ,ㄱㄹㅂ,ㅈㄱ‘ㄱㅅ’ㅅㄷㄹ,ㅎㅈㅂㅎㄹ
불포사항 : ㅂㅊㅅㅂㅅ액,ㅊㄷㅅ,ㅇㄷㅅ,ㄱㄱㅅㄱㅂ,자본적지출(ㅈㅊ,ㄱㅊ)
[투자의 현금흐름 중 영업경비 포함사항/불포함사항]
포함사항 : 재산세,유지수선비,관리비,전기가스수도료,화재보험금
불포사항 : 부채서비스액,취득세,양도세,감가상각비,자본적지출(증축,개축)
[투자의 현금흐름 중 영업소득세 계산방법 2가지]
*대체충당금 : 임대용부동산 내부시설물 대체를 위해 매기 적립하는 금액
*투자금액을 전부 자기자금으로 조달했다면, 순영업소득=세전현금수지와 동일할 수 __.
1.순영업소득 기준
=(순영업소득+대체충당금-______-ㄱㄱㅅㄱㅂ)*세율
2.세전현금수지기준
=(세전현금수지+대체충당금“+_____”-ㄱㄱㅅㄱㅂ)*세율
[투자의 현금흐름 중 영업소득세 계산방법 2가지]
*대체충당금 : 임대용부동산 내부시설물 대체를 위해 매기 적립하는 금액
*투자금액을 전부 자기자금으로 조달했다면, 순영업소득=세전현금수지와 동일할 수 있다.
1.순영업소득 기준
=(순영업소득+대체충당금-이자지급액-감가상각비)*세율
2.세전현금수지기준
=(세전현금수지+대체충당금+원금상환액-감가상각비)*세율
[투자분석기법-여러투자안 들 중 투자선택방법]
1.할인법 : ____,______,______
:시간의 현재가치 고려 ( 수익률로 PV평가)
2.비할인법 : ___,___&______
:시간의 현재가치 미고려 (금액 그대로 계산)
[투자분석기법-여러투자안 들 중 투자선택방법]
1.할인법 : 순현가법.수익성지수,내부수익률법
:시간의 현재가치 고려 ( 수익률로 PV평가)
2.비할인법 : 수익률,승수/ 비율분석법
:시간의 현재가치 미고려 (금액 그대로 계산)
[투자분석기법-할인법: 순현가법,수익성지수,내부수익률법]
1.순현가법 : R =투자자의 “_____률사용”
=현금유입PV-현금유출PV (NPR=0인 투자안 선택)
*순현가법은 PV시 “투자의 원금크기를 고려하지 못하므로”
”______와 함께 사용한다.“
*투자ㄱㅁ에 차이가나는 상호 배타적인 투자안을 검토할 때
순현재가치법과 수익성지수법을 통해 의사결정이 달라질 수 있다
*수익성지수가 1보다 크면 순현재가치는 0보다 크다.(역도 성립)
*동일한 현금흐름을 가지는 투자안이라도
“투자자의 ______”에 따라 “순현재가치”는 달라질 수 있다.
*할인율이 ___수록 순현가는 감소한다.
*순현재가치법의 “ㅈㅌㅈㅇ”은 “투자자의 _____을 사용“한다.
*순현가법A수익률+순현가법B의 수익률= 순현가법(A+B)의 수익률
2.수익성지수(PI)
=수익의현가/비용의현가 (PI>1일 때,투자안 선택)
[투자분석기법-할인법: 순현가법,수익성지수,내부수익률법]
1.순현가법 : R =투자자의 “요구수익률사용”
=현금유입PV-현금유출PV (NPR=0인 투자안 선택)
*순현가법은 PV시 “투자의 원금크기를 고려하지 못하므로”
”수익성지수와 함께 사용한다.“
*투자규모에 차이가나는 상호 배타적인 투자안을 검토할 때
순현재가치법과 수익성지수법을 통해 의사결정이 달라질 수 있다
*수익성지수가 1보다 크면 순현재가치는 0보다 크다.(역도 성립)
*동일한 현금흐름을 가지는 투자안이라도
“투자자의 요구수익률”에 따라 “순현재가치”는 달라질 수 있다.
*할인율이 높을수록 순현가는 감소한다.
*순현재가치법의 “재투자율”은 “투자자의 요구수익률을 사용“한다.
*순현가법A수익률+순현가법B의 수익률= 순현가법(A+B)의 수익률
2.수익성지수(PI)
=수익의현가/비용의현가 (PI>1일 때,투자안 선택)
[투자분석기법-할인법: 내부수익률]
내부수익률 : 투자안의 ____수익률
*투자안의 “기대수익률”>“요구수익률‘ 일떄 투자안 결정
*ㅈㅌㅈㅇ로 “내부수익률사용”
*동일한 투자안이더라도 “내부수익률이 ___로 존재”할 수 있다.
*A+B=C
*일반적으로 내부수익률보다 순현재가치법이 더 ____투자분석기법으로 평가된다.
[투자분석기법-할인법: 내부수익률]
내부수익률 : 투자안의 기대수익률
*투자안의 “기대수익률”>“요구수익률‘ 일떄 투자안 결정
*재투자율로 “내부수익률사용”
*동일한 투자안이더라도 내부수익률이 “복수로 존재”할 수 있다.
*A+B=C
*일반적으로 내부수익률보다 순현재가치법이 더 우수한 투자분석기법으로 평가된다.
[순현가법이 내부수익률법보다 우월한 이유]
*순현가법은 ㅈㅌㅈ ㅅㅇㄹ의 가정이 보다 합리적이다.
*순현가법은 가치자산의 원칙,ㅂ의 ㄱㄷㅎ에서 보다 합리적이다.
*순현가법은 개별 투자안의 순현가를 단순히 합산함으로써 구할 수 있으나
내부수익률은 개별투자안의 합산함으로써 전체 내부수익률을 구할 수 __.
*내부수익률은 현금흐름의 형태에 따라 내부수익률이 존재하지 않거나,
여러개의 내부수익률이 나타날 수 있다.
*내부수익률법은 투자기간의 각 기간마다 요구수익률(할인율)이 다른경우
비교기준을 어떤 것으로 해야하는지에 대한 문제가 발생한다.
[순현가법이 내부수익률법보다 우월한 이유]
*순현가법은 재투자 수익률의 가정이 보다 합리적이다.
*순현가법은 가치자산의 원칙,부의극대화에서 보다 합리적이다.
*순현가법은 개별 투자안의 순현가를 단순히 합산함으로써 구할 수 있으나
내부수익률은 개별투자안의 합산함으로써 전체 내부수익률을 구할 수 없다.
*내부수익률은 현금흐름의 형태에 따라 내부수익률이 존재하지 않거나,
여러개의 내부수익률이 나타날 수 있다.
*내부수익률법은 투자기간의 각 기간마다 요구수익률(할인율)이 다른경우
비교기준을 어떤 것으로 해야하는지에 대한 문제가 발생한다.
[투자분석기법-비할인법: 시간의 현재가치 고려x]
1.수익률과 승수 (역관계)
-총자산회전율=총소득률
-환원이율=순소득률
-세전현금수지율=지분배당률
-세후현금수지율
2.비율분석법
부채감당률
대부비율
부채비율
채무불이행률
총자산회전율=총소득율
[투자분석기법-비할인법: 시간의 현재가치 고려x]
1.수익률과 승수 (역관계)
-총자산회전율=총소득률 :총소득/투자금액
-환원이율=순소득률 :순영업소득/투자금액
-세전현금수지율=지분배당률:세전현금수지/지분투자금액
-세후현금수지율:세후현금수지/지분투자금액
2.비율분석법
부채감당률:순영업소득/부채서비스액
대부비율:대출금액/부동산가격
부채비율:부채금액/자기자본
채무불이행률:영업경비+부채서비스액/유효총소득
총자산회전율=총소득율:총소득/부동산의 총가치
