부동산학원론-중개업 Flashcards
(13 cards)
[부동산 중개계약의 종류 5가지]
:일반(보통)중개계약/전속중개계약/독점중개계약/ㄱㄷ중개계약/순가중개계약
1.일반(보통)중개계약
:불특정다수의 개업공인중개사에게 “ㄱㅈ적인 ㅈㄱ를 의뢰하는 계약”
-가장 먼저 계약을 체결한 개업공인중개사에게 보수 지급
2.전속중개계약
:특정 공인중개사를 정하고 대상물을 중개하도록 하여 중개보수의 일부를 보장하는 계약
-전속중개계약은 “국토교통부령으로 정하는 ㄱㅇㅅ를 사용”해야하며, 계약체결시 “_년간 계약서 보존”
-대상물을 부동산거래정보망, 일간신문을 통해 정보공개, 의뢰인이 원하지 않는 경우, 공개하여서는 안 됨.
3.독점중개계약
:거래성립중개사에 상관없이 대상물 거래 시 독점중개계약 중개사에게 보수를 지급하여야하는 계약.
중개보수의 ㅇㅈㅂㅈ ( 의뢰자가 제 3자와 직접 체결하여도 줘야함)
4.공동중개계약: 개업중개사 단체, 또는 2인이상의 개업공인중개사의 공동활동에 대한 중개계약
(보수는 ㄱㅇㄷ에 따라 분배하여 갖는다)
5.순가중개계약 : 의뢰인의 사전 의뢰가격 이상으로 중개사가 계약 체결 시 , 초과분 전부에 대해 보수로 지급받는 방식
-법정한도 초과 시 처벌 받을 수 있음.
[부동산 중개계약의 종류 5가지]
:일반(보통)중개계약/전속중개게약/독점중개계약/공동중개계약/순가중개계약
1.일반(보통)중개계약
:불특정다수의 개업공인중개사에게 “경쟁적인 중개를 의뢰하는 계약”
-가장 먼저 계약을 체결한 개업공인중개사에게 보수 지급
2.전속중개계약
:특정 공인중개사를 정하고 대상물을 중개하도록 하여 중개보수의 일부를 보장하는 계약
-전속중개계약은 국토교통부령으로 정하는 계약서를 사용해야하며, 계약체결시 3년간 계약서 보존
-대상물을 부동산거래정보망, 일간신문을 통해 정보공개, 의뢰인이 원하지 않는 경우, 공개하여서는 안 됨.
3.독점중개계약
:거래성립중개사에 상관없이 대상물 거래 시 독점중개계약 중개사에게 보수를 지급하여야하는 계약.
중개보수의 완전 보장 ( 의뢰자가 제 3자와 직접 체결하여도 줘야함)
4.공동중개계약: 개업중개사 단체, 또는 2인이상의 개업공인중개사의 공동활동에 대한 중개계약
(보수는 기여도에 따라 분배하여 갖는다)
5.순가중개계약 : 의뢰인의 사전 의뢰가격 이상으로 중개사가 계약 체결 시 , 초과분 전부에 대해 보수로 지급받는 방식
-법정한도 초과 시 처벌 받을 수 있음.
*부동산 중개활동은 _____를 이용하는 것이 유리하다.
*부동산 중개활동의 ㅋㄹㅈ 방법 = 계약체결 마무리를 짓는 방법5개
점진적ㅎㅇ법,계약ㅈㅈ법,ㅅㅂㅅㄱ법(부분선결법),ㅈㄷ비교법,결과ㄱㅈ법
*부동산 중개활동은 AIDA를 이용하는 것이 유리하다.
*부동산 중개활동의 클로징 방법 = 계약체결 마무리를 짓는 방법5개
점진적확인법,계약전제법,세부선결법(부분선결법),장단비교법,결과강조법
[공인중개사법 용어]
중개: 중개대상물에 대하여 “매매, 교환, ㅇㄷㅊ, ㄱㄹㄷㅅ의 변경에 관한 행위”를 “ㅇㅅ”하는 것
중개업:의뢰인에게 보수를 받고 중개업을 하는 것
ㄱㅇ공인중개사 : 중개사무소의 ㄱㅅ을 ㄷㄹ한 자
ㅅㅅ공인중개사 : 개업공인중개사, 법인에 소속된 공인중개사, 중개업무수행, 개업공인중개사의 중개 업무보조
중개보조원 : ”공인중개사가 아닌 자“, 현장업무, 일반서무 등 단순업무 보조
[공인중개사법 용어]
중개: 중개대상물에 대하여 매매, 교환, 임대차, 권리득실의 변경에 관한 행위를 “알선”하는 것
중개업:의뢰인에게 보수를 받고 중개업을 하는 것
개업공인중개사 : 중개사무소의 개설을 등록한 자
소속공인중개사 : 개업공인중개사, 법인에 소속된 공인중개사, 중개업무수행, 개업공인중개사의 중개 업무보조
중개보조원 : ”공인중개사가 아닌 자“, 현장업무, 일반서무 등 단순업무 보조
[중개대상물]
ㅌㅈ,ㄱㅊㅁ 및 그 밖의 토지의 정착물
ㅇㅁ, ㄱㅇ재단, ㄱㅈ재단
[중개대상물]
토지, 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물
입목, 광업재단, 공장재단
[공인중개사 ㅈㅊㅅㅇㅇㅇㅎ]
*국토교통부장관은 공인중개사정책심의위원회를 둘 수 있다.
*정책심의위원회의 업무
-공인중개사 시험 등 ㅊㄱㅊㄷ에 관한 사항
-부동산 중개업 ㅇㅅ, ㅈㄱㅂㅅ변경, 손해배상ㅊㅇㅂㅈ 등에 관한 사항
[공인중개사 정책심의위원회]
*국토교통부장관은 공인중개사정책심의위원회를 둘 수 있다.
*정책심의위원회의 업무
-공인중개사 시험 등 자격취득에 관한 사항
-부동산 중개업 육성, 중개보수 변경, 손해배상책임보장 등에 관한 사항
[중개사무소,분사무소의 등록]
-중개업을 영위하려는 자는, 국토교통부령에 따라 지역관할의
ㅅㅈ,ㄱㅅ,ㄱㅊㅈ에게 주된 사무소 소재지의 중개사무소의 개설을 등록하여야한다.
-분사무소의 설치는 1개를 초과할 수 없으며
분사무소설치의 신청도 “주된 사무소 소재지의 관할구역”에 분사무소 설치신청서를 제출하여야한다.
[중개사무소,분사무소의 등록]
-중개업을 영위하려는 자는, 국토교통부령에 따라 지역관할의
시장,군수,구청장에게 중개사무소의 개설을 등록하여야한다.
-분사무소의 설치는 1개를 초과할 수 없으며
분사무소설치의 신청도 주된 사무소 소재지의 관할구역에 분사무소 설치신청서를 제출하여야한다.
[부동산중개인의 겸업제한]
*“ㅂㅇ인 개업공인중개사”는 규정된 업무 외에 겸업을 할 수 없다.
*규정된 업무
-상업용 건축물,주택의 임대관리 등 부동산의 ㄱㄹ대행, ㅂㅇ대행
-부동산의 이용,개발,거래에 대한 ㅅㄷ
-개업공인중개사를 대상으로 하는 중개업의 경영기법, 정보제공
-“민사집행법”-ㄱㅁ/“국세징수법”-ㄱㅁㄷㅅ부동산
에 대한 권리분석, 취득알선, 매수신청ㄷㄹ, ㅇㅊ신청 대리업무.
-그 밖의 중개업에 부수되는 대통령령 업무
[부동산중개인의 겸업제한]
*“법인인 개업공인중개사”는 규정된 업무 외에 겸업을 할 수 없다.
*규정된 업무
-상업용 건축물,주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행, 분양대행
-부동산의 이용,개발,거래에 대한 상담
-개업공인중개사를 대상으로 하는 중개업의 경영기법, 정보제공
-“민사집행법”-경매/“국세징수법”-공매대상부동산
에 대한 권리분석, 취득알선, 매수신청대리, 입찰신청 대리업무.
-그 밖의 중개업에 부수되는 대통령령 업무
[부동산중개대상물 설명사항]
*부동산 중개완료 전, 권리취득자에게 토지대장등본, 부동산종합증명서,등기사항증명서등 근거자료를 제시하여 설명해야하는 사항
*개업공인중개사는 확인, 설명을 위하여 중개의뢰인에게 대상물의 상태에 대한 자료를 요구할 수 있다,
1.중개물의 상태,입지,권리관계
-종류,소재,지번,지목,용도,면적,구조,건축연도
-수도.가스.전기,소방,열공급,승강기,배수상태
-벽면,바닥,도배상태
-일조,소음,진동 등의 환경조건
-교통,상업입지여건, 접근성
2.법령의규제에의한 거래,이용의 제한사항
-.토지의 이용계획, 공법상의 거래규제사항,이용제한사항
3.거래취득에 따른 조세의 종류와 세율
-거래예정금액,관리비,수수료와 실비, 관리비내역과 이에대한 산출내역
[부동산중개대상물 설명사항]
*부동산 중개완료 전, 권리취득자에게 토지대장등본, 부동산종합증명서,등기사항증명서등 근거자료를 제시하여 설명해야하는 사항
*개업공인중개사는 확인, 설명을 위하여 중개의뢰인에게 대상물의 상태에 대한 자료를 요구할 수 있다,
1.중개물의 상태,입지,권리관계
-종류,소재,지번,지목,용도,면적,구조,건축연도
-수도.가스.전기,소방,열공급,승강기,배수상태
-벽면,바닥,도배상태
-일조,소음,진동 등의 환경조건
-교통,상업입지여건, 접근성
2.법령의규제에의한 거래,이용의 제한사항
-.토지의 이용계획, 공법상의 거래규제사항,이용제한사항
3.거래취득에 따른 조세의 종류와 세율
-거래예정금액,관리비,수수료와 실비, 관리비내역과 이에대한 산출내역
[부동산 설명사항 중 “ㅈㅌㅇㄷㅊ에 경우”에만 설명하는 내용]
1.ㅂㅈㄱ 중 일정액의 ㅂㅎ에 관한 사항
2.전입세대확인서 ㅇㄹ,ㄱㅂ에 관한 사항
3.ㅇㄷㅂㅈㄱ의 ㅂㅈ에 관한 사항 ( *(민간임대주택인 경우에만 해당)
[부동산 설명사항 중 주택임대차에 경우에만 설명하는 내용]
1.보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항
2.전입세대확인서 열람,교부에 관한 사항
3.임대보증금의 보증에 관한 사항 ( 민간임대주택인 경우에만 해당)
[부동산거래 계약 시 기재사항]
1.거래당사자의 ㅇㅈ사항
2.물건의 ㅍㅅ, _____의 내용, 중개대상물의 확인, 설명서 교부일자, 물건의 __일시
3.ㄱㅇㅇ,계약사항,계약의 ㅈㄱ과 ㄱㅎ,거래ㄱㅇ,ㅈㄱ사항
[부동산거래 계약 시 기재사항]
1.거래당사자의 인적사항
2.물건의 표시, 권리이전의 내용, 중개대상물의 확인, 설명서 교부일자, 물건의 인도일시
3.계약일, 계약사항,계약의 조건과 기한 ,거래금액, 지급사항
[부동산권리분석의 범위]
권리분석: 부동산 권리관계를 실질적으로 조사, 확인, 판단하여 ”권리상태를 인식하는 과정“
권리분석의 범위 종류
1.협의분석: 부동산등기법확인
2.광의분석: 협의분석+법률적가치
3.최광의분석 : 광의분석+부동산상태, 사실관계, 등기능력없는 권리, 등기를 요하지 않는 권리관계 포함하여 분석
*등기능력없는 권리 : 유치권, 점유권, 법정지상권, 분묘기지권, 권리질권
*등기를요하지 않는 권리 : 상속,경매,확인판결,법정지상권
[부동산권리분석의 범위]
권리분석: 부동산 권리관계를 실질적으로 조사, 확인, 판단하여 ”권리상태를 인식하는 과정“
권리분석의 범위 종류
1.협의분석: 부동산등기법확인
2.광의분석: 협의분석+법률적가치
3.최광의분석 : 광의분석+부동산상태, 사실관계, 등기능력없는 권리, 등기를 요하지 않는 권리관계 포함하여 분석
*등기능력없는 권리 : 유치권, 점유권, 법정지상권, 분묘기지권, 권리질권
*등기를요하지 않는 권리 : 상속,경매,확인판결,법정지상권
[권리분석의 순서]
자료ㅅㅈ:공적자료수집,판례참고
자료ㅍㄷ:사법적관계확인, 공법상의 이용규제,제한확인, 진위판단
권리분석확인 : 판례를 통한 위험사례조사,분석. 권리분석의 제약사항 판단
임장활동:권리의 하자여부 판단을 위해 현장방문, 권리분석의 신뢰성을 높이는 단계
*부동산의 권원보증제도 : 권원ㅇㅇㅅ,ㅈㅁㅅ,ㅂㅎ,ㅂㅈ제도,ㅌㄹㅅ제도
[권리분석의 순서]
자료수집:공적자료수집,판례참고
자료판독:사법적관계확인, 공법상의 이용규제,제한확인, 진위판단
권리분석확인 : 판례를 통한 위험사례조사,분석. 권리분석의 제약사항 판단
임장활동:권리의 하자여부 판단을 위해 현장방문, 권리분석의 신뢰성을 높이는 단계
*부동산의 권원보증제도 : 권원요약서,증명서,보험,보증제도,토렌스제도
[권리분석의 특별원칙]
ㅌㅁ주의,ㅈㄱ주의,ㄴㄹㅅ의원칙, ㅇㅈㅅ의 원칙
*탐문주의 : 권리분석에 필요한 자료와 정보를 탐문하여 얻는 과정
*증거주의 : 객관적 증거에 기초한 권리분석의 조사,확인, 판단
(안정성의 원칙을 지원, 권리분석의 객관성을 부여)
*능률성의 원칙 : 시간, 비용의 최소화
*안전성의원칙 : 권리조사의 조사,확인, 판단에 있어서 ㅇㅈㅅ을 취하는 것
-하자전제의원칙: 모든 권리에 __가 존재함을 가정
-완전심증의원칙: 지속적인 ㅈㄱㅌ
-범위확대의원칙:“ㄱㄹㄱㄱ의 ㅇㅅㅅ을 추적”하여 “ㅂㅅ의 범위 확장”
-차단의원칙:ㅈㄱㅅ,ㅅㅇㄱ의 배제
-유동성대비의원칙: “_____의 변화”에 대비
[권리분석의 특별원칙]
탐문주의,증거주의, 능률성,안전성의 원칙
*탐문주의 : 권리분석에 필요한 자료와 정보를 탐문하여 얻는 과정
*증거주의 : 객관적 증거에 기초한 권리분석의 조사,확인, 판단
(안정성의 원칙을 지원, 권리분석의 객관성을 부여)
*능률성의 원칙 : 시간, 비용의 최소화
*안전성의원칙 : 권리조사의 조사,확인, 판단에 있어서 안전성을 취하는 것
-하자전제의원칙: 모든 권리에 하자가 존재함을 가정
-완전심증의원칙: 지속적인 재검토
-범위확대의원칙:권리관계의 “연속성을 추적”하여 “분석의 범위 확장”
-차단의원칙: 주관성, 선입견의 배제
-유동성대비의원칙: “권리관계의 변화”에 대비
