부동산학원론-개발 Flashcards
(18 cards)
[워포드의 개발단계]
_____개발구성
예비적타당성-개략적인 ㅅㅇ,ㅂㅇ 계산
부지모색 및 확보-개발에 필요한 토지구입
_______-구체적 ㅅㅇㅅㅎㅅ 검토
금융-차입단계
건설-물리적공간,실체를 만드는단계
마케팅-판매,분양을 통한 수익획득
[워포드의 개발단계]
아이디어-개발구성
예비적타당성-개략적인 수익,비용 계산
부지모색 및 확보-개발에 필요한 토지구입
타당성검토-구체적 사업실행성 검토
금융-차입단계
건설-물리적공간,실체를 만드는단계
마케팅-판매,분양을 통한 수익획득
[부동산개발의 위험]
1.위험의 종류
-ㅂㅈ위험: 소유권관계 등 사법관계, 토지이용규제 등 공법제약
-ㅅㅈ위험: 시장의 불확실성
-ㅂㅇ위험: 비용의 증가위험성
2.위험의 통제가능성여부
통제가능위험 : 부실공사 등 개발사업 자체에서 오는 위험
통제불가능위험 : 시장 ㄱㄹ.ㅇㅍㄹㅇㅅ,ㅂㅈ위험
*개발가치는 초기에 낮고 완공시 높아짐
*개발위험은 초기에 높고 완공시 낮아짐
[부동산개발의 위험]
1.위험의 종류
-법적위험: 소유권관계 등 사법관계, 토지이용규제 등 공법제약
-시장위험: 시장의 불확실성
-비용위험: 비용의 증가위험성
2.위험의 통제가능성여부
통제가능위험 : 부실공사 등 개발사업 자체에서 오는 위험
통제불가능위험 : 시장금리,인플레이션, 법적위험
*개발가치는 초기에 낮고 완공시 높아짐
*개발위험은 초기에 높고 완공시 낮아짐
부동산 개발의 타당성분석유형
-시장분석 : 시장의 수요자 집단 파악
-시장성분석 : 흡수율분석 부동산이 현재나 미래의 시장상화에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성 분석
-투자분석 : 개발업자가 대상부동산에 대해 수립한 사업안들 중 최유효이용을 달성할 수 있는 방식을 판단할 수 있도록 자료를 제공하는 것
-민감도분석 : 주요 변수들의 초기 투입값을 변화시켜 적용함으로써 낙관적, 비관적 상황에서 발생할 수 있는 수익성 및 부채상환 능력 등을 예측하는 것.
부동산 개발의 타당성분석유형
-시장성분석 : 부동산이 현재나 미래의 시장상화에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성 분석
-투자분석 : 개발업자가 대상부동산에 대해 수립한 사업안들 중 최유효이용을 달성할 수 있는 방식을 판단할 수 있도록 자료를 제공하는 것
-민감도분석 : 주요 변수들의 초기 투입값을 변화시켜 적용함으로써 낙관적, 비관적 상황에서 발생할 수 있는 수익성 및 부채상환 능력 등을 예측하는 것.
1.관리분야
-기술적 : 위생,설비,보안,보전관리 / 건물과 부지의“부적응”개선
토지: 토지측량,경계확인, 옹벽설치
건물: 위생,설비,보안,안전관리
-경제적 : 인력관리(인사,노무)/순수익과 손익분기점 관리
-법률적 : 권리분석,조정,보존,관리, 공법상 인허가 신고, 임대차계약
1.관리분야
-기술적 : 위생,설비,보안,보전관리 / 건물과 부지의“부적응”개선
토지: 토지측량,경계확인, 옹벽설치
건물: 위생,설비,보안,안전관리
-경제적 : 인력관리(인사,노무)/순수익과 손익분기점 관리
-법률적 : 권리분석,조정,보존,관리, 공법상 인허가 신고, 임대차계약
2.관리목적(복합관리)
-시설관리 : 소극적관리, 시설의 유지보수, 운영 및 유지목적부동산 시설의 운영 및 유지를 목적으로 하는 부동산시설의 유지 및 보수 /
-자산관리 : 부동산의 운영수익을 극대화하고 자산가치를 증진시키기 위한 임대차관리 등의 일상적인 건물운영 및 관리 뿐만 아니라 부동산 투자의 위험관리와 프로젝트 파이낸싱 등의 업무를 하는 것을 말한다.
포트폴리오, 프로젝트대출,리모델링,부동산 매입매각, 재개발,재투자
-재산관리 :건물 및 임대차관리 : 임대 및 수지관리로서 수익목표의 수립, 자본적 수잊겆 지출계획 수립 연간예산수립, 임대차유치 및 윶,비용ㅌ통제 등을 수행하는 것.
2.관리목적(복합관리)
-시설관리 : 소극적관리, 시설의 유지보수, 운영 및 유지목적부동산 시설의 운영 및 유지를 목적으로 하는 부동산시설의 유지 및 보수 /
-자산관리 : 부동산의 운영수익을 극대화하고 자산가치를 증진시키기 위한 임대차관리 등의 일상적인 건물운영 및 관리 뿐만 아니라 부동산 투자의 위험관리와 프로젝트 파이낸싱 등의 업무를 하는 것을 말한다.
포트폴리오, 프로젝트대출,리모델링,부동산 매입매각, 재개발,재투자
-재산관리 :건물 및 임대차관리 : 임대 및 수지관리로서 수익목표의 수립, 자본적 수잊겆 지출계획 수립 연간예산수립, 임대차유치 및 윶,비용ㅌ통제 등을 수행하는 것.
3.관리방식
자가방식 : 강한통제권, 빠른 업무처리,기밀 보안유지 용이
위탁방식 : 위탁하여 전문적으로 관리: 효율적,합리적, 노후화방지/기밀보안에 취약
혼합방식 : 자가+위탁의 과도기적 단계에 사용하나 문제의 책임소재가 불분명해짐.
3.관리방식
자가방식 : 강한통제권, 빠른 업무처리,기밀 보안유지 용이
위탁방식 : 위탁하여 전문적으로 관리: 효율적,합리적, 노후화방지/기밀보안에 취약
혼합방식 : 자가+위탁의 과도기적 단계에 사용하나 문제의 책임소재가 불분명해짐.
1.관리분야(복합관리):기술적관리, 경제적관리, 법률적관리
-기술적관리 :
대상부동산의 물리적, 기능적 하자에대한 사전적, 사후적 대응.
건물과 부지의 부적응개선.
부지의 기술적관리 : 토지경계측량, 확인, 옹벽설치
건물의 기술적관리: 건물의 위생,설비,보안,보전 관리
-경제적관리 : 인력관리(인사,노무), 순수익관리/손익분기점관리.
-법률적관리: 권리분석, 권리관계조정, 권리의 보존,관리, 공법상 인허가 신고 임대차계약 및 예약
1.관리분야(복합관리):기술적관리, 경제적관리, 법률적관리
-기술적관리 :
대상부동산의 물리적, 기능적 하자에대한 사전적, 사후적 대응.
건물과 부지의 부적응개선.
부지의 기술적관리 : 토지경계측량, 확인, 옹벽설치
건물의 기술적관리: 건물의 위생,설비,보안,보전 관리
-경제적관리 : 인력관리(인사,노무), 순수익관리/손익분기점관리.
-법률적관리: 권리분석, 권리관계조정, 권리의 보존,관리, 공법상 인허가 신고 임대차계약 및 예약
4,유지활동, 임대차 활동 및 건물의 생애주기[유지,비율임대차,건물의 생애주기]
유지 : 대상부동산의 외형을 변화시키지 않으면서 부동산의“기능”을 유지하는 활동
비율임대차 : 기본 임대료 외 총수입의 일정비율을 임대료로 지불하는 방식
건물의생애주기 : 전개발단계,신축단계,안정단계, 노후단계, 폐물단계.
-건물의 물리적 효용이 가장 높은 단계는 “신축단계”이다.
-건물의 전체내용연수를 결정하는 단계는 ‘안정단계“이다.
-생애주기상 노후단계는 물리적, 기능적 상태가 급격히 악화되기 시작하는 단계로 리모델링을 통하여 가치를 올릴 수 있다.
-건물의 이용에 의한 마멸, 파손, 노후화, 우발적사고등으로 사용이 불가할 때 까지의 기간을 물리적 내용연수라고 한다.
4,유지활동, 임대차 활동 및 건물의 생애주기[유지,비율임대차,건물의 생애주기]
유지 : 대상부동산의 외형을 변화시키지 않으면서 부동산의“기능”을 유지하는 활동
비율임대차 : 기본 임대료 외 총수입의 일정비율을 임대료로 지불하는 방식
건물의생애주기 : 전개발단계,신축단계,안정단계, 노후단계, 폐물단계.
-건물의 물리적 효용이 가장 높은 단계는 “신축단계”이다.
-건물의 전체내용연수를 결정하는 단계는 ‘안정단계“이다.
-생애주기상 노후단계는 물리적, 기능적 상태가 급격히 악화되기 시작하는 단계로 리모델링을 통하여 가치를 올릴 수 있다.
-건물의 이용에 의한 마멸, 파손, 노후화, 우발적사고등으로 사용이 불가할 때 까지의 기간을 물리적 내용연수라고 한다.
1.공영개발방식=공공기관
매수: 협의매수,
수용-초기비용이 큼
환지: 개발해서 돌려줌 토지소유권의재분배 (교환/보류지,체비지)
=택지 개발전 토지의 위치 지목,면적,등급, 이용도, 기타사항을 고려하여
택지개발 후 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식
혼합방식 사용
1.공영개발방식=공공기관
매수: 협의매수, 수용-초기비용이 큼
환지: 개발해서 돌려줌 토지소유권의재분배 (교환/보류지,체비지)
=택지 개발전 토지의 위치 지목,면적,등급, 이용도, 기타사항을 고려하여
택지개발 후 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식
혼합방식 사용
2.민간개발방식=사적주체
-자체개발방식 : 자기자금과 관리능력필요 (이익이가장 큼)
=사업시행자의 의도대로 진행가능하나 위험이 큰 방식
2.민간개발방식=사적주체
-자체개발방식 : 자기자금과 관리능력필요 (이익이가장 큼)
=사업시행자의 의도대로 진행가능하나 위험이 큰 방식
민간개발방식-지주공동사업
1.토지소유자+건설업자= 공사비대물변제형 /공사비 분양금 지급형
공사비대물변제형 : 토지소유자가 건설업자에게 “시공”을 맡기고 건설소요비용을 완성된 건축물로 변제하는 방식
공사비 분양금 지급형 : 토지소유자가 건설업자에게 “시공”을 맡기고 건설소요비용을 건물의 분양수익금으로 지급하는 방식
1.토지소유자+건설업자= 공사비대물변제형 /공사비 분양금 지급형
공사비대물변제형 : 토지소유자가 건설업자에게 “시공”을 맡기고 건설소요비용을 완성된 건축물로 변제하는 방식
공사비 분양금 지급형 : 토지소유자가 건설업자에게 “시공”을 맡기고 건설소요비용을 건물의 분양수익금으로 지급하는 방식
2.토지소유자+개발업자
사업위탁(수탁)형
토지소유자가 개발업자에게 개발사업을 위탁하여 위탁수수료를 지급하는방식:수수료문제가 발생하기도함
2.토지소유자+개발업자
사업위탁(수탁)형
토지소유자가 개발업자에게 개발사업을 위탁하여 위탁수수료를 지급하는방식:수수료문제가 발생하기도함
3.토지소유자+신탁회사[부동산 신탁]
사업신탁방식
토지소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하여 신탁회사가 대신개바하고 수익을 토지소유자에게 돌려주는 토지신탁상품
사업신탁방식은 위탁방식과 유사하나 등기부상 형식상의 소유권이 이전된다.
토지신탁방식에서의 건설부족자금은 신탁회사(업자)가 조달한다.
부동산 담보신탁은 저당권 설정이 소요되는 경비가 적지만, 채무불이행 시 부동산 처분절차가 복잡하다.
신탁회사의 전문성을 통해 이해관계자들에게 안전성과 신뢰성을 제공해 줄 수 있다.
부동산신탁의 수익자란 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말하며, 위탁자가 지정한 제 3자가 될 수도 있다.
신탁재산은 법률적으로 수탁자에게 귀속되지만, 수익자를 위한 재산이므로 수탁자의 고유재산 및 위탁자의 고유재산으로부터 독립한다. 신탁이란 소유권의 이전이므로 독립된 재산이 된다
3.토지소유자+신탁회사[부동산 신탁]
사업신탁방식
토지소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하여 신탁회사가 대신개바하고 수익을 토지소유자에게 돌려주는 토지신탁상품
사업신탁방식은 위탁방식과 유사하나 등기부상 형식상의 소유권이 이전된다.
토지신탁방식에서의 건설부족자금은 신탁회사(업자)가 조달한다.
부동산 담보신탁은 저당권 설정이 소요되는 경비가 적지만, 채무불이행 시 부동산 처분절차가 복잡하다.
신탁회사의 전문성을 통해 이해관계자들에게 안전성과 신뢰성을 제공해 줄 수 있다.
부동산신탁의 수익자란 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말하며, 위탁자가 지정한 제 3자가 될 수도 있다.
신탁재산은 법률적으로 수탁자에게 귀속되지만, 수익자를 위한 재산이므로 수탁자의 고유재산 및 위탁자의 고유재산으로부터 독립한다. 신탁이란 소유권의 이전이므로 독립된 재산이 된다
4.등가교환방식
:토지소유자가 토지를 제공하고 ,. 개발업자가 건물을 건축하여 기여도에 따라 토지와 건물의 지분을 나누는 방식
4.등가교환방식
:토지소유자가 토지를 제공하고 ,. 개발업자가 건물을 건축하여 기여도에 따라 토지와 건물의 지분을 나누는 방식
5.컨소시엄형
법인간 컨소시엄을 구성하여 대규모개발에 필요한 사업자금을 조달하고
부족기술을 상호보환하여 사업을 수행하는 방식.
5.컨소시엄형
법인간 컨소시엄을 구성하여 대규모개발에 필요한 사업자금을 조달하고
부족기술을 상호보환하여 사업을 수행하는 방식.
민간”투자“사업방식 : 민간기업의 사회간접시설 건설 = 민영+공공
BTO : 민간기업이 사회간접시설을 건설하고 소유권을 주무관청에 양도 후 운영권을 부여받는 방식
(도로,터널 등 일반기반시설)
BTL(건물,기숙사, 도서관,아파트)
: 민간기업이 사회간접시설을 건설하고 소유권을 주무관청에 양도 후, 공공기관에게
임대하여 임대차수익을 얻는 방식 ,최근 우리나라에서 많이 사용하는 방식
Built: 민간기업의 간접시설 건설
Transfer: 주무관청에 소유권이전
Operate: 운영권 획득
Lease: 임대차수익으로 비용회수
Rehabilitate : 국가,공공단체의 시설 정비
민간”투자“사업방식 : 민간기업의 사회간접시설 건설 = 민영+공공
BTO : 민간기업이 사회간접시설을 건설하고 소유권을 주무관청에 양도 후 운영권을 부여받는 방식
(도로,터널 등 일반기반시설)
BTL(건물,기숙사, 도서관,아파트)
: 민간기업이 사회간접시설을 건설하고 소유권을 주무관청에 양도 후, 공공기관에게
임대하여 임대차수익을 얻는 방식 ,최근 우리나라에서 많이 사용하는 방식
Built: 민간기업의 간접시설 건설
Transfer: 주무관청에 소유권이전
Operate: 운영권 획득
Lease: 임대차수익으로 비용회수
-자산관리 : 부동산의 운영수익을 극대화하고 자산가치를 증진시키기 위한 임대차관리 등의
일상적인 건물운영 및 관리 뿐만 아니라 부동산 투자의 위험관리와 프로젝트 파이낸싱 등의 업무를 하는 것을 말한다.
포트폴리오, 프로젝트대출,리모델링,부동산 매입매각, 재개발,재투자
-재산관리 :건물 및 임대차관리 : 임대 및 수지관리로서 수익목표의 수립, 자본적 수익적 지출계획 수립
연간예산수립, 임대차유치 및 유지비용 통제 등을 수행하는 것.
-자산관리 : 부동산의 운영수익을 극대화하고 자산가치를 증진시키기 위한 임대차관리 등의 일상적인 건물운영 및 관리 뿐만 아니라 부동산 투자의 위험관리와 프로젝트 파이낸싱 등의 업무를 하는 것을 말한다.
포트폴리오, 프로젝트대출,리모델링,부동산 매입매각, 재개발,재투자
-재산관리 :건물 및 임대차관리 : 임대 및 수지관리로서 수익목표의 수립, 자본적 수잊겆 지출계획 수립 연간예산수립, 임대차유치 및 윶,비용ㅌ통제 등을 수행하는 것.
[개발을 위한 5단계 부동산 분석]
1.지역적분석 : 도시 내 모든 부동산에 대한 “기본적인 수요 분석”
(인구,고용,소득,인구특성,가구특성,교통망 등
2.시장분석
-특정유형 부동산에 대한 수요 분석
-성장성,점유율, 개발타당성 검토
-시장의 특성에 따른 공급제품의 차별화, 수요자 집단의 세분화 분석단계
3.시장성분석
:완성된 부동산이 현재, 미래 시장상황에서 임대능력(흡수율)등
시장의 흡수율을 분석하는 단계. 현재,미래의 추세를 분석하는 과정
4.타당성분석
:사업의 실행성을 구체적이고 세부적으로 파악하는 단계
법률적,기술적,경제적 측면에서 구체적으로 다루어져야한다 (특히 경제적타당성)
5.투자분석
:순현가,내부수익,수익성지수법 등을 활용하여 최종적 개발대안을 결정하는 단계
(개발업자의 목적을 고려하여 최종적인 개발여부 결정단계)
[개발을 위한 5단계 부동산 분석]
1.지역적분석 : 도시 내 모든 부동산에 대한 “기본적인 수요 분석”
(인구,고용,소득,인구특성,가구특성,교통망 등
2.시장분석
-특정유형 부동산에 대한 수요 분석
-성장성,점유율, 개발타당성 검토
-시장의 특성에 따른 공급제품의 차별화, 수요자 집단의 세분화 분석단계
3.시장성분석
:완성된 부동산이 현재, 미래 시장상황에서 임대능력(흡수율)등
시장의 흡수율을 분석하는 단계. 현재,미래의 추세를 분석하는 과정
4.타당성분석
:사업의 실행성을 구체적이고 세부적으로 파악하는 단계
법률적,기술적,경제적 측면에서 구체적으로 다루어져야한다 (특히 경제적타당성)
5.투자분석
:순현가,내부수익,수익성지수법 등을 활용하여 최종적 개발대안을 결정하는 단계
(개발업자의 목적을 고려하여 최종적인 개발여부 결정단계)
