Boendekostnadskalkyl - teori Flashcards
(22 cards)
Mäklarens skyldighet i anknytning till en boendekostnadskalkyl (2)
- Ska erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna
- Ska kunna bevisa på något sätt att kunden har blivit erbjuden en kalkyl (se till att kunden bekräftar skriftligen)
- En GENERELL KALKYL ska göras
- Ingen skyldighet att upprätta en INDIVIDUELL KALKYL
Vad ska en boendekostnadskalkyl innehålla? (5)
- Kapitalkostnad (lån - vad det kommer kosta att låna)
- Skatteeffekter (vad betalar man i kommunal fastighetsavgift, betalar man en tomträttsavgäld)
- Driftskostnader (värme, VA, sophämtning, GA etc)
- Förvärvskostnader (s.k. inköpskostnader - lagfart och pantbrev)
- Säkerhetsmarginaler och förväntade ändringar
Kapitalkostnadens omfattning (5)
- Ränta och amortering
- Räntesats på lånet
- Amortering
- Lånets löptid
- Rörlig/bunden ränta?
- Bunden ränta - hur lång tid?
- Befintliga lån som övertas
- Nya lån
- Bolånetak max 85% (minst 15% kontantinsats)
- Amortingskrav
Amorteringskrav (8)
- Om bolånet motsvarar eller understiger 50% av bostadens värde, behöver man INTE amortera
- Om bolånet motsvarar 51% -70% av bostadens värde = 1% i amortering av det totala värdet av lånet (årligen)
- Om bolånet motsvarar 71%-85% av bostadens värde = 2% i amortering av det totala värdet av lånet (årligen)
- Skuldkvotsbroms
- Nyproduktion är BEFRIAD från amorteringskraven under de första 5 åren (gäller bara den första ägaren)
- Omvärdering vart 5:e år (får inte värdera om bostaden hur ofta som helst, bara för att sätta om lånen)
Om man har gjort en väsentlig förändring i bostaden, KAN det vara okej att göra en omvärdering TIDIGARE än 5 år
- Tilläggslån, 10 års amortering eller “ihopbakning” med tidigare lån
- Dödsfall/sjukdom KAN ge undantag från amorteringskravet (obs, det är banken bestämmer)
Innebörd av skuldkvotsbroms
Innebär att ett extra amorteringskrav träder in
Sätts beroende på hur mycket man lånar i förhållande till sin inkomst
Lånar man mer än 4,5ggr x hushållets årsinkomst före skatt, BEHÖVER MAN AMORTERA YTTERLIGARE 1%
Om inkomsten förbättras, kan banken titta på ärendet igen och eventuellt göra en ny bedömning för slippa betala den extra procenten
Till inkomsten kan även bidrag som INTE är tillfälliga och barnbidrag ingå som banken tar hänsyn till
Anses lån som byter säkerhet (dvs byter bostad) som nya lån?
JA - det räknas som nytagna lån och då måste man börja amortera
Om man däremot BYTER BANK men har kvar samma säkerhet (samma bostad), inträder INTE amorteringskrav
Skatteffekters omfattning (3)
- Skattereduktion (avdragsrätt för räntar man betalar och eventuell tomträttsavgäld)
- Kommunal fastighetsavgift
- Skattejämkning
Avdragsrättens omfattning (2)
- 30% skattereduktion
- 21% om underskott över 100 000 kr
Definition av småhus
En byggnad som är avsedd för boende för 1-2 familjer
Kommunal fastighetsavgift för småhus
10 074 kr för inkomstår 2025 (takbeloppet)
Max 0,75% av taxeringsvärdet
(gränsen för tax.värde =
1 343 200 kr)
Om man har ett lägre taxeringsvärde än
1 342 200 kr, blir fastighetsavgiften lägre än 10 074 kr
SPELAR INGEN ROLL VILKEN SLAGS UPPLÅTELSEFORM (ÄGANDERÄTT, BOSTADSRÄTT ETC)
Vad menas med värdeår?
Normalt sätt samma sak som byggnadsåret
Takbelopp för kommunal fastighetsavgift för lägenhet i flerbostadshus
1 724 kr/lägenhet (takbelopp)
Om det är 20 lägenheter blir den kommunala fastighetsavgiften =
1 724 x 20 = 34 480 kr i fastighetsavgift
OBS - max 0,3% av taxeringsvärde
Betalar man en kommunal fastighetsavgift för ett saneringsobjekt?
Nej
Byggnaden har ett taxeringsvärde som är LÄGRE än 50 000 kr (beror på att den har låg standard)
I och med att den är i ett sådant dåligt skick, godkänner Skatteverket att ingen fastighetsavgift föreligger
Kommunal fastighetsavgift för BYGGNAD på ofri grund
Byggnadens ägare betalar HALV FASTIGHETSAVGIFT
OBS, max 0.75% av byggnadens taxeringsvärde (dvs 5 037 kr eller mindre)
Kommunal fastighetsavgift för ARRENDETOMTEN
Markägaren betalar HALV FASTIGHETSAVGIFT
OBS, max 0.75% av byggnadens taxeringsvärde (dvs 5 037 kr eller mindre)
Betalas det någon kommunal fastighetsavgift för en obebyggd tomt/en tomt där en byggnad håller på att uppföras?
NEJ
Det betalas dock en STATLIG FASTIGHETSSKATT på 1% av taxeringsvärdet
Vid nyproduktion på en tomt som har ett taxeringsvärde, betalas den statliga fastighetsskatten på 1% av taxeringsvärdet UNDER BYGGPERIODEN
När byggnaden är färdigbyggd, blir det SKATTEBEFRIAT
Vad gäller för kommunal fastighetsavgift för en ägarlägenhet?
Samma regler som vid småhus
Vem är det som betalar den kommunala fastighetsavgiften?
Den som är inskriven som lagfaren ägaren den 1 januari i början av året
Betalas på deklarationen 2 maj året efter
Driftkostnaders omfattning (5)
- Värme, VA, sophämtning, GA etc
- Hushållsel - ska INTE tas med vid bostadsrätter enligt FMI, oklart om det är detsamma för villor
OBS - Anna anser att hushållselen ska vara med om en tentafråga kommer som avser en villa
- Försäkring
Villaförsäkring SKA tas med
Kostnad för bostadsrättsförsäkring REKOMMENDERAS
- Tomträttsavgäld och fastighetsavgift (anges i objektsbeskrivning och ska tas med i kalkylen)
- Månadsavgift + övriga driftkostnader vid bostadsrätt
Förvärvskostnader och dess omfattning gällande FASTIGHETER (6)
- Stämpelskatt lagfart för fysisk person = 1,5% av köpeskillingen eller av taxeringsvärdet året innan - OM DET ÄR HÖGRE
- Stämpelskatt lagfart juridisk person = 4,25%
- Expeditionsavgift = 825 kr
- Stämpelskatt inteckning 2% på det nya inteckningsbeloppet
- Expeditionsavgift 375 kr/ny inteckning
- Uppläggningskostnader, bankens avgifter, värdering och dylikt
Förvärvskostnader och dess omfattning gällande BOSTADSRÄTT (3)
- Överlåtelseavgift = 2,5% av PBB (normalt)
- Pantsättningsavgift = 1% av PBB (normalt)
- Måste framgå av stadgarna att föreningen ska ha rätt att ta ut förvärvskostnaderna + vem som ska betala överlåtelseavgiften
När blir en fastighet fri från kommunal fastighetsavgift? (2)
- Nyproduktion (befriad de första 15 åren)
- Värdeår från 2012 eller senare
