NÖT 1 - Intag - Marknadsvärde och prissättning Flashcards
(21 cards)
Viktiga saker att ta reda på vid första samtalet (6) ***
- Vilken typ av bostad det avser och var den är belägen?
- Kundens planer/situation (har de redan köpt eller funderar de enbart på att flytta, skilsmässa, har någon gått bort)
- Kontrollera hur ägarförhållandena ut (vem eller vilka är det som äger fastigheten och har rätt att sälja den)
- Kontrollera fastighetens skick och vilka renoveringar som har gjorts
- Tidsbokning (boka en tid för ett besök, viktigt att styra kunderna och använda alternativmetoden)
Berätta även hur lång tid mötet kommer att ta
- Beslutsfattare närvarande
Viktigt att se till att alla beslutsfattare (oftast alla ägare) är med vid intagsbesöket som
Om det inte är med, går det inte att teckna ett förmedlingsuppdrag
Viktigt att få träffa alla beslutsfattare för att alla får samma information och har möjlighet att sälja in till samtliga delägare
Uppgifter att förbereda inför intag - VILLA (8) ***
- Ritning (om ej finns, kan man göra en slarvig skiss - inget som lämnas ut till kunder eller anlita ett företag att rita upp)
- Byggteknisk beskrivning (hur byggnaden är byggd, isolering, bjälklag)
- Senaste låneavier/skuldebrev
- Elräkning (fast + förbrukning)
Om huset värms upp genom fjärrvärme, olja eller ved och pellets, behöver man få veta hur mycket som förbrukas och hur stor kostnaden är
Om elen inte används för uppvärmning, behöver man ÄNDÅ se elräkningen för att ta reda på hur mycket hushålls-el man förbrukar
- VA (vatten, avlopp, sophämtning)
- Eventuellt samfällighetsavgift, vägavgift
- Större renoveringar/reparationer - vad, när och kostnad?
- Årtal på vitvaror? (t. ex kyl/frys, var övertydlig)
Vilka uppgifter MÅSTE en mäklare ta hänsyn till i anknytning till säljarens senaste låneavier/skuldebrev? (6) ***
- Säljarens lånenummer - krävs för att kontrollera säljarens lån som hör till bostaden
- Kontrollera hur stora lånen är
- Kontrollera om lånen är bundna och i sådana fall, hur länge de är bundna?
- Kontrollera om det är någon lösenkostnad/ ränteskillnadsersättning
- Kontrollera hur stora skulder säljaren har som är kopplade till bostaden eftersom det påverkar det säljarens prisförhoppning
- Om det föreligger bra villkor på lånen, kan det vara fördelaktigt för köparen att ta över dem
Då SKA man redovisa lånen om det kan vara till fördel för köparen att ta över dem, om det är okej med banken
GÄLLER SAMMA FÖR BÅDE VILLA OCH BOSTADSRÄTTER
Vad menas med lösenkostnad/ ränteskillnadsersättning? ***
Om man har bundna lån, har man kommit överens med banken om att man ska låna en viss summa pengar under en viss tid och till en viss räntesats
Om man “bryter” avtalet och löser (betalar) lånen tidigare än vad man har kommit överens om, kan man bli skyldig att betala den här ränteskillnadsersättningen till banken
Storleken på ränteskillnadsersättningen beror på hur räntenivån ser ut i förhållande till den räntesats som man har bundit lånen till (tittar på den dagen som lånen ska lösas
Om det är RÖRLIGA lån, blir det INTE AKTUELLT med ränteskillnadsersättning utan avser enbart vid BUNDNA LÅN
Uppgifter att förbereda inför intag - BOSTADSRÄTT (8) ***
- Avi månadsavgift
- Ritning (finns ofta på nyare och inte äldre)
- Låneavier/skuldebrev (samma som för villa)
- Elräkning (tre varianter)
- Större renoveringar/reparationer (samma som för villa, men viktigt att ha koll på föreningens åtgärder)
- Årsredovisning - ETT MÅSTE
- Stadgar
- Nyhets-/infoblad BRF
Olika varianter i anknytning till elräkning för bostadsrätter (3) ***
- Ibland ingår elen i månadsavgiften och då tar man inte upp något separat (fast + förbrukning)
- Ibland ingår enbart den FASTA avgiften i månadsavgiften (betalar förbrukning själv)
- Ibland betalar man BÅDA den fasta avgiften och förbrukningen som bostadsrättsinnehavare
Intagets syfte (4) ***
- Faktainsamling för prissättning/värdering
- Faktainsamling för objektsbeskrivning (inteckningar, belastningar, fastighetsbeteckning, när är det byggt etc)
- Faktainsamling för “sälj av bostaden” (hitta positiva sidor om bostaden, ska användas som argument vid visningar, ska kunna användas i annonser)
Tips att fråga säljaren vad säljaren tycker är det bästa med bostaden
- Främst att sälja in “Jag AB” (varför ska kunden anlita dig som mäklare, var förberedd och noggrann och visa engagemang)
Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid överlåtelse av fastighet
(4)
- Ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen
Ska även i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren AVSER att genomföra försäljningen (råd och upplysningar av allmän karaktär)
- Ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare (frågelista till säljare)
- Ska SKRIFTLIGEN upplysa en köpare om det ansvar som köparen har att undersöka fastigheten och ska verka för att hen före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning
- Vid misstänksamhet om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om det
Definition av marknadsvärde ***
Det pris som någon är beredd att betala i konkurrens med andra i den marknaden som råder just nu och med normal marknadsföring
Definition av accepterat pris ***
En slags garanti
Säljaren hade gått med på att släppa bostaden till det här priset, om det inte blev en budgivning
Definition av statistiskt jämförelsevärde (Bopriskollen) ***
Mäklaren sätter ett pris och sedan kan kunden gå in och kolla ett jämförelsevärde som baseras på liknande bostäder som har sålts i närheten
Sedan visas en lista med jämförelseobjekt
Definition av begärt pris ***
Vad säljaren begär men säljer ändå till högst erbjudande pris (under eller över det begärda priset)
Säljaren accepterar det begärda priset, om det inte blir en budgivning
Definition av utgångspris ***
Ett försiktigt satt marknadspris som säljaren är beredd att acceptera
Det pris som en bostad/fastighet först annonseras för när den läggs ut till försäljning (används ofta som grund för budgivning)
Definition av fast pris ***
Att säljaren har bestämt ett slutgiltigt pris för bostaden och att det inte blir någon budgivning
Används ofta vid nyproduktion
Definition av Dutch Auction ***
Omvänd budgivning - den som prutar minst vinner
Det sätts ett högt begärt pris och sedan sänks det med vissa intervaller med jämna mellanrum och den som slår till “Jag tar det” - den får köpa
INTE OKEJ, LIKA FEL SOM LOCKPRISER
Definition av högst erbjudande pris ***
Det högsta budet som framförs
Hur ska man sätta ett pris på en bostad som ny mäklare? (4) ***
- Tidigare försäljningar från kollegor
- Prisstatistik
- Jämförelse på nätet
- Kvadratmeterpris (vanligt för bostadsrätter)
Fördel och nackdel med ett LÅGT utgångspris ***
Fördel: Stort intresse, lättsålt, möjlighet till budgivning
Nackdel: Om det enbart kommer en kund, behöver man släppa det till det priset
Fördel och nackdel med ett HÖGT utgångspris ***
Fördel: Om det enbart kommer en kund, behöver inte säljaren släppa det till något underpris
Nackdel: Döda marknaden, riskerar nedåtgående prisspriral
Definitioner av lockpris (2) ***
- När ett objekt bjuds ut till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet
- Det pris man går ut med, ligger väsentligt UNDER det som säljaren är beredd att acceptera att sälja för
Finns begreppet lockpris i FML? ***
Nej, det tas inte upp i FML
Det anses dock strida mot god fastighetsmäklarsed om man arbetar med lockpriser (vilseledande - MFL)
