Köpekontrakt och överlåtelseavtal Flashcards
(16 cards)
Vad är viktigt gällande köpeavtalet utifrån ett praktiskt perspektiv? (8)
- Avsätta gott om tid (tar cirka 1h)
- Gemensam genomgång
- Högläsning - pedagogiskt
- Lämna nyckel
- Inbetalning av handpenning
- Pärm (gör en pärm där alla handlingar kan samlas)
- Abonnemang, el, sopor, vatten m.m. (ge tydliga instruktioner om vilka abonnemang som ska överlåtas/säljas, hjälp att säga upp eller teckna nytt abonnemang)
- Efter kontrakt - gå igenom med säljare och köpare om vad som kommer hända efter kontraktsskrivningen
Viktigt avseende kundkännedom (4)
- Måste uppnå kundkännedom om köparen
- Måste ske SENAST innan köpekontraktet undertecknas
- Ta en kopia av köparens ID-handling
- Ta en kopia och fotografera ID-handling av säljaren om det inte har utförts
Formkrav för köpekontrakt - fastighet (6)
- Skriftlig handling (köpekontrakt) - OBS inget krav på att personnummer måste vara med
- Säljarens och köparens namn
- Beteckning (arealförvärv/delavyttring) - en avvikelse på cirka 10% kan vara okej vid delavyttring
- Köpeskilling ska anges
- Överlåtelseförklaring (härmed överlåts…) - optionsavtal blir ogiltigt
- Undertecknas av köpare och säljare (samma handling ska undertecknas)
Definition av optionsavtal
Avtal om framtida överlåtelser/försäljning
När blir ett köpekontrakt ogiltigt - fastighet?
- Om något av formkraven INTE uppfylls = OGILTIGT (talan om ogiltighet MÅSTE väckas)
- Blir även OGILTIGT om kontraktet innehåller ett villkor som sträcker sig LÄNGRE än 2 år framåt i tiden
T. ex “Den här försäljningen gäller endast om köparen får bygglov inom tre år från idag.”
Formkrav för överlåtelseavtal - bostadsrätt (5)
- Skriftlig handling (överlåtelseavtal)
- Parter - köpare och säljare (namn)
- Lägenhetsbeteckning (föreningens egna nummer, INTE LM)
- Köpeskilling ska anges
- Underskrifter av parterna
INGET KRAV PÅ ÖVERLÅTELSEFÖRKLARING - optionsavtal fungerar gällande bostadsrätter (strider mot FML att arbeta med sådana)
Om något av formkraven inte uppfylls = OGILTIGT
När måste talan om ogiltighet väckas för bostadsrätter, om formkraven i överlåtelseavtalet inte uppfylls?
Inom 2 år
Om avtalet är ogiltigt och klandran INTE sker inom 2 år, blir avtalet giltigt även om formkraven inte är uppfyllda (Köplagen)
Mäklarens skyldigheter gällande handpenningen (6)
- Verka för att handpenning ska erläggas (inget krav) - om ej handpenning erläggs ska mäklaren informera parterna vad det innebär och berätta risken för säljaren
- Verka för att handpenningen är tillräckligt stor - den ska täcka är säljarens positiva kontraktsintresse (om köparen begår ett kontraktsbrott, ska det finnas pengar att ta av till ett skadestånd)
- Handpenningen ska betalas skyndsamt av köparen - senast EN VECKA efter att köpekontraktet har undertecknats
- Bevaka - mäklaren ska bevaka att handpenningen betalas enligt köpekontraktet (om det inte betalas i tid, är det ett kontraktsbrott - kan ange att det avser ett ett väsentligt avtlasbrott vilket medför säljaren rätten att häva köpet)
- Deponering - aktuellt framför allt när avtalet är villkorat t. ex krävs medlemskap vid bostadsrätt, köparen vill ha med en besiktningsklausul etc
- Ränta - mäklaren är skyldig att tillhandahålla handpenningen på ett räntebärande konto och man är skyldig att betala ut ränta (tillåtet att komma överens om att all ränta som understiger 100 kr behöver INTE REDOVISAS)
Är det ett formkrav att ange tillträdesdatum i köpekontraktet?
NEJ, INGET FORMKRAV
OBS - GÖR DET
Viktigt att ta hänsyn till gällande att sätta tillträdesdatum (4)
- Medlemskap i BRF (BRF måste hinna godkänna köparen, tar ofta 3 veckor men varierar)
- Bouppteckning vid dödsbo - om det är dödsbo som säljer, ska bouppteckningen vara registrerad INNAN tillträde (främst aktuellt vid fastigheter - kan inte få lagfart)
- Fastighetsbildning - INTE TILLTRÄDE förrän fastighetsbildning är klar (tar ofta mellan 6-9 mån eller längre)
- Hembud - behöver erbjuda markägaren att lösa arrendet, ska besvara inom 1 månad - efter är det okej (aktuellt vid försäljning av arrendeställen)
Ange fem exempel på bilagor i köpekontrakt (5)
- Frågelista
- Besiktningsprotokoll
- Objektsbeskrivning
- Årsredovisning BRF/stadgar
- Makemedgivande/sambo
Ska handpenning alltid deponeras?
NEJ
Handpenningen deponeras enbart om det föreligger en anledning till deponeringen, t. ex det finns ett svävarvillkor eller om säljaren har mycket skulder
Om det inte finns anledning för deponering, ska den betalas ut till säljaren
Vem bär ansvaret för om fastigheten skadas eller försämras mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen?
Säljaren ansvarar för skador som beror på:
- Säljarens vanvård
- Säljaren orsakar skadan
- Beror på en olyckshändelse som ingen av parterna kunnat råda över (t. ex blixtnedslag) - rätt till nedsättning av köpeskilling eller hävning av köpet
Köparen får dock räkna med normal förslitning (saker som är gamla kan gå sönder t. ex kylar och frysar)
Varför är det ett krav att handpenningen ska deponeras vid försäljning av bostadsrätt men inte vid en fastighet?
Eftersom det föreligger ett villkor att köparen godkänns medlemskap av BRF
Om inte medlemskap beviljas, förfaller affären/överlåtelsen
Definition av befintligt skick
Att fastigheten säljs i det skick den är vid försäljningstillfället, utan att säljaren behöver åtgärda eventuella fel eller brister
När måste talan om ogiltighet väckas för fastigheter, om formkraven i köpekontraktet inte uppfylls?
Inom 20 år (finns dock ingen tidsgräns)
