NÖT 2 - Besiktning - Dolda fel

Question 1

FÖRDELAR med besiktning FÖRE kontrakt (5) ***

Answer 1

1. Protokoll på visning, spekulanterna får veta skicket på en gång (så tidigt som möjligt)
2. Säljaren kan åtgärda innan visning
3. Mindre risk för “dubbelprutning” (kan resonera med köparna/spekulanterna och ange att priset har tagits i hänsyn till bristerna)
4. Förutsättning till att kunna teckna en “Dolda fel försäkring”
5. Snabb avslut (kan skriva kontrakt snabbare)

Question 2

NACKDELAR med besiktning FÖRE kontrakt (4) ***

Answer 2

1. “Fortsatt teknisk undersökning” - (besiktningsmannen har hittat något konstigt men vet inte hur allvarligt det är och vad det beror på)
2. Bortskrämda spekulanter (lägg inte ut besiktningsprotokollen på internet eller lämnar över dem på visningar utan att förklara vad som står i protokollet)
3. Köparen får inte välja typ av besiktning och besiktningstekniker (om besiktningen sker innan, är det säljaren som väljer)
4. Fler frågor till mäklaren (se till att man är väl förberedd)

Question 3

Vad måste köparen se till att göra, om besiktningen är utförd i förväg på uppdrag av säljaren? ***

Answer 3

Att besiktningsprotokollet skrivs över på köparen eller att besiktningen på något sätt överlåts på köparen

Då kan köparen i sin tur gå tillbaka och luta sig mot protokollet, om besiktningsteknikern har gjort en miss

Oftast kräver besiktningsföretagen att köparen får en genomgång av besiktningsprotokollet INNAN det skrivs över på köparen (för att se till att köparen förstår vad som står i protokollet)

Om företagen INTE kräver att det ska ske en genomgång, ska mäklaren VERKA FÖR att köpare får en genomgång eller gör en genomgång med en besiktningstekniker

Question 4

Hur ska man hantera en anmärkning i anknytning till besiktningen? (2) ***

Answer 4

1. Åtgärd - vem gör vad?
2. Prisreducering - hur mycket?

Question 5

Ska säljaren åtgärda vid anmärkning? ***

Answer 5

AVRÅDER STARKT IFRÅN

Säljarens intresse “så fort, enkelt och som billigt som möjligt”

Stor risk att det blir tjafs mellan parterna

Question 6

Vad ska mäklaren göra, om det blir relevant för prisreducering? (5) ***

Answer 6

1. Hjälpa parterna att förhandla
2. Hjälp parterna få fram beslutsunderlag
3. Hjälp parterna räkna
4. Kom ihåg ROT-avdraget
5. FÖRESLÅ INGEN PRISREDUCERING SJÄLV

Question 7

Definition av riskanalys ***

Answer 7

Ett påpekande för risk för framtida skador

Question 8

Vad gäller vid besiktning EFTER budgivning? Ska parterna besiktiga fastigheten först INNAN eller EFTER kontraktsskrivning? ***

Answer 8

Enligt FMI, ska mäklaren verka för att besiktningen sker INNAN kontraktet skrivs

Om det föreligger en het marknad och parterna av den anledningen vill skriva kontrakt innan en besiktning, ÄR DET OKEJ

Question 9

Definition av en öppen besiktningsklausul ***

Answer 9

Innebär att köparen kan ångra sig av vilken anledningen som helst

Mer fördelaktigt och bidrar till en mindre risk för problem

FMI rekommenderar en öppen besiktningsklausul

Question 10

Vad ska en öppen besiktningsklausulen ha? (2) ***

Answer 10

1. Rimliga tidsfrister
2. Ska finnas tydliga anvisningar för hur köpare ska göra för att åberopa sin rätt till återgång

Question 11

Vad anses som en rimlig tidsfrist för en öppen besiktningsklausul? (4) ***

Answer 11

1. Oklart vad en rimlig tidsfrist är (mer än 10 dagar från tidigare fallet, eventuellt kring 2 veckor)
2. Köparen måste hinna anlita en besiktningstekniker
3. Besiktningen ska genomföras
4. Köparen ska dessutom ha tid på sig att ta del av besiktningsprotokollet

Question 12

Definition av dolt fel ***

Answer 12

Ett fel som inte går att upptäcka vid en noggrann undersökning och som köparen inte med fog kunnat förväntat sig med hänsyn till husets skick eller ålder

Felet ska INTE heller varit möjligt att upptäcka

Felet ska ha funnits vid tillfället när köpekontraktet upprättades

Question 13

Mäklarens roll i anknytning till om det föreligger dolda fel (3) ***

Answer 13

1. Upplysningsskyldighet om de fel som mäklaren fått upplysningar om samt de fel som hen är medveten om (FML)
2. Informationsskyldighet om köparens undersökningsplikt (SKA ske skriftligt) och verka för undersökning
3. Verka för att säljaren lämnar relevanta upplysningar (frågelista)

Question 14

Är en mäklare skyldig att ta del av ett besiktningsprotokoll, om mäklaren har tillgång till ett besiktningsprotokoll? ***

Answer 14

JA, då är man skyldig att ta del av det

Question 15

Vem ska köparen rikta sig mot, om hen upptäcker fel i fastigheten EFTER tillträdet och det är ett sådant felt som en besiktningstekniker borde ha upptäckt? ***

Answer 15

Köparen ska vända sig mot besiktningsteknikern, INTE mot säljaren

Question 16

När för en köpare en utökad undersökningsplikt? ***

Answer 16

Om det finns en indikation på att något kan vara fel

Question 17

Ansvarstid för besiktningstekniker om de har gjort fel vid en besiktning ***

Answer 17

Minimum 2 år (branschpraxis, ibland längre tid)

Question 18

Vem ansvarar för dolda fel? ***

Answer 18

Säljaren

Question 19

Syftet med dolda fel-försäkringar ***

Answer 19

Att skydda säljaren från ekonomiskt ansvar om köparen hittar fel efter köpet som klassificeras som dolda fel

Försäkringsbolaget företräder säljarens och betalar om säljaren blir ersättningsskyldig

Question 20

Vem kan teckna dolda fel-försäkringar? ***

Answer 20

Båda säljare och köpare men vanligast att säljaren väljer att teckna försäkringen

Question 21

Förutsättning (i de flesta fall) för att kunna teckna en dolda fel-försäkring ***

Answer 21

Det måste utföras en besiktning

Question 22

Hur länge gäller en dolda fel-försäkring? ***

Answer 22

10 år (säljarens ansvarstid för dolda fel)

Gäller från kontraktsdagen och i 10 år från tillträdesdagen och framåt

Question 23

Ange fyra exempel på vad dolda fel-försäkringar INTE täcker (4) ***

Answer 23

1. Rättsliga fel och rådighets fel
2. Utfästelser - garantier
3. Säljarens egna åtaganden (har lovat att göra något och inte har gjort det)
4. Skadeståndsanspråk (försäkringen ersätter BARA åtgärdande av skadan, inget för sveda och verk, fördyrade levnadskostnader)

Question 24

Fördelar med dolda fel-försäkringar (3) ***

Answer 24

1. Ökad trygghet främst för säljaren och skyddar säljaren ekonomiskt om köparen upptäcker ett dolt fel
2. Smidigare prövning om det uppstår dolt fel - skadeutredning istället för stämning
3. Köparen blir garanterad att det finns pengar att ta av, om det skulle framgå att det föreligger ett fel

Question 25

Nackdelar med dolda fel-försäkringar (4) ***

Answer 25

1. Största problemet är att mäklare inte är tillräckligt insatta i försäkringsvillkoren och riskerar att lovar för mycket för mycket 2. Att det enbart täcker dolda fel och inte "ALLA" slags fel och kan därmed missuppfattas 3. Kostar pengar, kan vara dyrare vid gamla objekt eller där riskbedömningen är svårare 4. Kunder känner en "falsk trygghet" och upplever att inget kan gå fel eftersom en besiktning har genomförts och säljaren har tecknat en försäkring om något skulle hända Köparen har fortfarande sin UNDERSÖKNINGSPLIKT, ansvarar även för alla de delar som försäkringen inte täcker

Question 26

Hur går en utredning och bedömning till vid en dolda fel-försäkring? (7) ***

Answer 26

1. Köparen riktar anspråk mot säljaren 2. Säljaren (eller köparen) gör en skadeanmälan till försäkringsbolaget genom att skicka in köparens anspråk 3. Försäkringsbolaget utreder och bedömer om felansvar föreligger (försäkringsbolaget betalar utredningskostnader och rättegångskostnader) 4. Försäkringsbolaget förhandlar med köparen om ersättningen 5. Betalar eventuell ersättning till köparen 6. Köparen kan även häva köpet pga felet och då går fastigheten tillbaka till säljare Försäkringen ersätter vidare INTE hela köpeskillingen utan enbart vad det kostar att åtgärda/reparera felet som ligger till grund för hävningen 7. Köparen KAN överklaga försäkringsbolagets beslut och vända sig mot exempelvis ARN, domstol och stämma mäklaren