Season 4 Episode 2 Flashcards
(98 cards)
1
Q
都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。
A
正しい。 用途地域内の土地は、原則として「宅地」にあたる。
宅建業法にいう「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、(たとえ現に建物の敷地に供せられていなくても)都市計画法に規定する用途地域内のその他の土地で、道路・公園・河川・広場・水路の用に供せられているもの以外のものを含みます。したがって、本肢の工業専用地域内の土地は、用途地域内の土地ですから「宅地」に該当します。
2
Q
社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
A
誤り。 社会福祉法人でも、建物の貸借の媒介には免許が必要。
建物の貸借の媒介を反復継続して行うことは、宅建業の「取引」を「業」として行うことになりますから、免許が必要です。この点、たとえ社会福祉法人であっても、また、高齢者居住安定確保法に規定するサービス付き高齢者向け住宅であっても、免許が不要となる例外には該当しません。
3
Q
都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。
A
誤り。 倉庫の用に供されているものは「宅地」にあたる。
建物の敷地に供せられる土地は、用途地域外の土地でも、宅建業法の「宅地」に該当します。そして、 この「建物」には倉庫も含まれます。したがって、本肢の倉庫の用に供されている土地は、「宅地」に該当します。
4
Q
賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
A
誤り。 建物の貸借の媒介には、免許が必要。
建物の貸借の媒介は、宅建業の「取引」に該当しますから、免許が必要です。なお、本肢の貸主は「自ら貸借」を行うことになりますので、宅建業の「取引」に該当せず、免許は不要です。しかし、依頼者 が免許不要だからといって、その貸借の媒介を行う者まで免許が不要となるわけではありません。
5
Q
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という)について。
免許を受けようとする法人の非常勤役員が、刑法第246条(詐欺)の罪により懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
A
誤り。 役員が欠格要件に該当→法人も免許を受けられない。
法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに免許の欠格要件に該当する者がいる場合、その法人は、免許を受けることができません。そして、禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は、欠格要件に該当します。非常勤役員であっても役員であるため、当該法人は免許を受けることができません。
6
Q
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という)について。
免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、刑法第252条(横領)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了している場合、その満了の日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。
A
正しい。 執行猶予期間の満了→直ちに免許を受けることができる。
法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに免許の欠格要件に該当する者がいる場合、その法人は、免許を受けることができません。しかし、執行猶予付きの懲役刑に処せられて、執行猶予期間が満了すると、刑の言渡しは効力を失うため、欠格要件に該当しないこととなります。したがって、当該法人は免許を受けることができます。
7
Q
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という)について。
免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の宅地建物取引士が、刑法第261条(器物損壊等)の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
A
誤り。 専任の宅地建物取引士の欠格要件→法人には影響しない。
法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに免許の欠格要件に該当する者がいる場合、その法人は、免許を受けることができません。しかし、専任の宅地建物取引士については関係ありません。なお、器物損壊等の罪により罰金に処せられた場合は、そもそも免許の欠格要件に該当しません。
8
Q
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という)について。
免許を受けようとする法人の代表取締役が、刑法第231条(侮辱)の罪により拘留の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。
A
誤り。 拘留の刑は、欠格要件に該当しない。
法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに免許の欠格要件に該当する者がいる場合、その法人は、免許を受けることができません。しかし、拘留の刑については免許の欠格要件に該当しません。 したがって、当該法人は免許を受けることができます。
9
Q
免許を受けていた個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡を知った日から30日以内にその旨をAが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
A
正しい。 相続人が、死亡の事実を知った日から 30 日以内に届出。
宅建業者が死亡した場合、その相続人は、死亡の事実を知った日から 30 日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。
10
Q
Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するとしても、Cは免許を受けなければならない。
A
誤り。 自ら貸借は宅建業にあたらず、免許不要。
自己の所有する土地を駐車場として整備し、賃貸を業として行うことは、「自ら貸借」にあたります。宅地又は建物を自ら貸借することは、宅建業の「取引」にあたらないため、宅建業となりません。したがって、Cは、免許を受ける必要はありません。賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するか否かは関係ありません。
11
Q
Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。
A
誤り。 転貸も宅建業にあたらず、免許不要。
自ら貸借は、「取引」にあたらず、宅建業とならないため、免許を受ける必要はありません。そして、 他人の所有する建物を借り上げ、転貸する場合も、自ら貸借であることに変わりはありません。したがって、自己の所有するビルを賃貸するEも、Eからビルを賃借して不特定多数の者に反復継続して転貸するFも、宅建業の免許を受ける必要はありません。
12
Q
G社(甲県知事免許)は、H社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、H社を代表する役員Iは、当該合併の日から 30 日以内にG社が消滅したことを国土交通大臣 に届け出なければならない。
A
誤り。 合併消滅は、消滅した法人の代表役員であった者が届出をする。
法人である宅建業者が吸収合併により消滅した場合には、消滅した法人の代表役員であった者が、当該合併の日から 30 日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。したがって、G社の代表役員であった者が甲県知事に届け出るのであって、存続会社であるH社を代表する役員Iが国土交通大臣に届け出るのではありません。
13
Q
都道府県知事は、不正の手段によって宅地建物取引士資格試験を受けようとした者に対しては、その試験を受けることを禁止することができ、また、その禁止処分を受けた者に対し2年を上限とする期間を定めて受験を禁止することができる。
A
誤り。 不正受験に対しては、3年以内の受験禁止が可能。
都道府県知事は、不正の手段によって宅地建物取引士資格試験を受け、又は受けようとした者に対しては、その試験の受験を禁止することができます。また、その禁止処分を受けた者に対し、情状により、 「3年以内」の期間を定めて、受験を禁止することもできます。
14
Q
宅地建物取引士の登録を受けている者が本籍を変更した場合、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
A
正しい。 宅地建物取引士登録者の本籍変更→遅滞なく変更登録の申請必要。
宅地建物取引士の登録を受けている者は、本籍を変更した場合には、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に、変更の登録を申請しなければなりません。
15
Q
宅地建物取引士の登録を受けている者が死亡した場合、その相続人は、死亡した日から30日以内に登録をしている都道府県知事に届出をしなければならない。
A
誤り。 死亡は、相続人が知った日から 30 日以内に届出必要。
宅地建物取引士の登録を受けている者が死亡した場合、その相続人は、死亡の事実を「知った日」から30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出なければなりません。
16
Q
甲県知事の宅地建物取引士の登録を受けている者が、その住所を乙県に変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し登録の移転を申請することができる。
A
誤り。 住所を変更しただけでは、登録の移転は不可。
登録の移転は、業務に従事する事務所が登録地以外の都道府県に変わる場合にのみ行うことができ、単に宅地建物取引士の住所変更があっただけでは、登録の移転の申請をすることはできません。
17
Q
宅地建物取引業者A社は、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士が退職したときは、30 日以内に、新たな専任の宅地建物取引士を設置しなければならない。
A
誤り。 専任の宅地建物取引士が不足→2週間以内に補充等必要な措置。
宅建業者は、その事務所ごとに業務に従事する者5名に1名以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。その設置要件を欠くことになったときは、2週間以内に必要な措置を執らなければなりません。30 日以内ではありません。
18
Q
宅地建物取引業者B社は、10戸の一団の建物の分譲の代理を案内所を設置して行う場合、 当該案内所に従事する者が6名であるときは、当該案内所に少なくとも2名の専任の宅地建物取引士を設置しなければならない。
A
誤り。 案内所には、1人の専任の宅地建物取引士を置けばよい。
宅建業者が 10 区画以上の一団の宅地又は 10 戸以上の一団の建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所には、その案内所に従事する者の数にかかわらず、成年者である専任の宅地建物取引士を1名以上置かなければなりません。業務に従事する者5名に1名以上の割合ではありません。
19
Q
宅地建物取引業者C社(甲県知事免許)の主たる事務所の専任の宅地建物取引士Dが死亡した場合、当該事務所に従事する者 17 名に対し、専任の宅地建物取引士4名が設置されてい
れば、C社が甲県知事に届出をする事項はない。
A
誤り。 専任の宅地建物取引士の氏名の変更は、変更の届出必要。
宅建業者は、事務所ごとに置かれる成年者である専任の宅地建物取引士の氏名について変更があった場合においては、事務所ごとに置かれる成年者である専任の宅地建物取引士の設置要件を満たしているか否かにかかわらず、30 日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません。
20
Q
宅地建物取引業者E社(甲県知事免許)の専任の宅地建物取引士であるF(乙県知事登録)は、E社が媒介した丙県に所在する建物の売買に関する取引において宅地建物取引士として行う事務に関し著しく不当な行為をした場合、丙県知事による事務禁止処分の対象となる。
A
正しい。 指示処分・事務禁止処分は、業務地の知事も可能。
都道府県知事は、当該都道府県の区域内において、他の都道府県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、宅地建物取引士として行う事務に関し著しく不当な行為をした場合、当該宅地建物取引士に対し、1年以内の期間を定めて、事務禁止処分を行うことができます。
21
Q
宅地建物取引業者A社の営業保証金について。
A社が地方債証券を営業保証金に充てる場合、その価額は額面金額の100分の90である。
A
正しい。 地方債証券は額面金額の 100 分の 90 として評価される。
国債証券の評価額はその額面金額ですが、地方債証券及び政府保証債証券は、その額面金額の100分の90として評価されます。
22
Q
宅地建物取引業者A社の営業保証金について。
A社は、営業保証金を本店及び支店ごとにそれぞれ最寄りの供託所に供託しなければならない。
A
誤り。 本店のもよりの供託所にすべての事務所分を一括供託。
営業保証金は、すべての事務所の分を一括して、主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければなりません。
23
Q
宅地建物取引業者A社の営業保証金について。
A社が本店のほかに5つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は210万円である。
A
誤り。 本店 1,000 万円、支店1か所につき 500 万円の合計額を供託。
営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円の割合による金額の合計額とされています。したがって、本店のほかに5つの支店を設置して宅建業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は、1,000万円+(500万円×5)= 3,500万円となりま す。
24
Q
宅地建物取引業者A社の営業保証金について。
A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主(宅地建物取引業者に該当する者を除く)に対して、供託している営 業保証金の額を説明しなければならない。
A
誤り。 営業保証金の「額」は説明不要。
宅建業者が保証協会の社員でない場合、当該宅建業者は、相手方等(宅建業者に該当する者を除く)に対して、売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、営業保証金を供託している主たる事務所の最寄りの供託所及びその所在地を説明するようにしなければなりません。しかし、供託している営業保証金の額を説明しなければならないとする規定はありません。
25
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者について。
| 保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であり、一の保証協会の社員となった後に、宅地建物取引業に関し取引をした者の保護を目的として、重ねて他の保証協会の社員となることができる。
誤り。 保証協会の社員となった後、重ねて他の保証協会の社員となれない。
| 保証協会に加入することは宅建業者の任意です。しかし、一の保証協会の社員となった後は、重ねて他の保証協会の社員となることはできません。
26
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者について。
| 保証協会に加入している宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に新たに支店を設置した場合、その設置した日から1月以内に当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。
誤り。 新たに事務所を設置→その日から2週間以内に保証協会に分担金を納付。
| 保証協会の社員は、新たに事務所を設置したときは、その日から2週間以内に、所定の額の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければなりません。さもないと、社員の地位を失います。
27
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者について。
| 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。
誤り。 還付充当金は、保証協会に納付しなければならない。
| 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければなりません。
28
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者について。
150 万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者に該当する者を除く)は、その取引により生じた債権に関し、2,500 万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
正しい。 弁済業務保証金の還付限度額は、営業保証金と同額。
保証協会の社員と宅建業に関し取引をした者(宅建業者に該当する者を除く)は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内において、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について、弁済を受ける権利を有します。すると、弁済業務保証金分担金が 150 万円の本肢の場合、この宅建業者は、主たる事務所(60万円)と従たる事務所3ヵ所(30 万円×3=90 万円)を設置していることがわかります。したがって、 「1,000 万円+500 万×3=2,500 万円」を限度として、弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有することになります。
29
宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合について。
| A社が、Bとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
誤り。 指定流通機構への成約通知に、売主及び買主の氏名は不要。
宅建業者は、登録に係る売買・交換契約を成立させたときは、遅滞なく、1，登録番号、
2，宅地・建物の取引価格、
3，契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければなりません。しかし、売主及び買主の氏名については、通知は不要です。
30
宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合について。
| A社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
正しい。 価額について意見を述べるときは、根拠を明示する。
| 宅建業者が、媒介の対象となる宅地建物の売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。
31
宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合について。
| A社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。
正しい。 専任媒介契約の有効期間は3ヵ月。更新後も同様。
| 専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができません。この有効期間は、依頼者の申出により更新することができますが、更新後の有効期間も、更新の時から3ヵ月を超えることはできません。
32
宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。
誤り。 買主又は借主である宅建業者に、重要事項の説明義務なし。
宅建業者が、宅地建物取引士をして、重要事項説明書を交付して説明をさせなければならない相手方とは、売買・交換によって宅地又は建物を取得しようとする者、貸借によって宅地又は建物を借りようとする者をいい、売主、貸主はこれに含まれません。したがって、売主が宅建業者でなく、買主が宅建業者である場合、買主である宅建業者は、売主に対して重要事項を説明する必要はありません。
33
建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
正しい。 管理委託先の氏名・住所は、説明必要。
34
区分所有建物の売買において、買主が宅地建物取引業者でない場合、売主は当該買主に対し、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をすれば、滞納があることについては説明をしなくてもよい。
誤り。 修繕積立金の定めと積立額、滞納額は説明必要。
| 区分所有建物の売買の契約においては、当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容、すでに積み立てられている額及び滞納があるときはその額についても説明が必要です。
35
区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、法第35条の2に規定する供託所等の説明をする必要がある。
誤り。 供託所等の説明→業者間取引であれば説明不要。
| 宅建業者は、取引の相手方等に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければなりません。しかし、業者間取引であれば、説明をする必要はありません。
36
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明について（なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする）。
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説明しなければならないが、当該評価の内容までを説明する必要はない。
誤り。 住宅性能評価は、貸借では説明不要。
建物の売買・交換においては、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を重要事項として説明しなければなりません。しかし、建物の貸借においては、重要事項として説明する必要はありません。
37
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明について（なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする）。
建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。
正しい。 整備の見通し・整備についての特別の負担も説明必要。
宅地又は建物の売買・交換・貸借においては、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況について、重要事項として説明しなければなりません。これらの施設が整備されていない 場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項についても、説明しなければなりません。
38
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明について（なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする）。
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容までを説明する必要はない。
誤り。 石綿使用の有無の調査結果の記録があれば、内容の説明必要。
| 建物の売買・交換・貸借においては、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を重要事項として説明しなければなりません。記録されている旨ではなく、記録の内容を説明しなければなりません。
39
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明について（なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする）。
昭和55年に竣工した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について耐震診断を実施した上で、その内容を説明しなければならない。
誤り。 耐震診断がなければ説明不要。耐震診断の実施義務もなし。
宅建業者は、昭和56年6月1日より前に新築の工事に着手された建物の売買・交換・貸借において、 当該建物が一定の耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければなりません。しかし、当該建物がこの耐震診断を受けたものでないときは、説明する必要はありません。また、宅建業者は、耐震診断の実施自体について義務はありません。
40
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という)について。
法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
誤り。 37 条書面への記名押印は、宅地建物取引士の法定事務。
| 宅建業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければなりません。法人である宅建業者の場合も、宅地建物取引士に記名押印させれば足りるため、宅建業法上、法人の代表者に記名押印させる必要はありません。
41
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という)について。
建物の売買契約において、宅地建物取引業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、当該宅地建物取引業者は、買主にのみ37条書面を交付すれば足りる。
誤り。 37 条書面は、契約の両当事者に交付する。
| 代理の場合、37条書面は、代理の依頼者と相手方に交付しなければなりません。したがって、売主を代理した宅建業者は、売主と買主の双方に交付しなければなりません。
42
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という)について。
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者でない法人との間で建物の売買契約を締結した場合、当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。
誤り。 37 条書面の当事者の氏名は、法人であれば法人の名称。
| 37条書面には、「当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所」を記載しなければなりません。しかし、「当事者である法人において契約の任に当たっている者の氏名」を記載する必要はありません。
43
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という)について。
宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。
正しい。 契約の解除は、売買・貸借ともに 37 条の任意的記載事項。
| その契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければなりません。
44
宅地建物取引業法について（なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書 面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする）。
宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合であっても、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
誤り。 登記に関することは、37 条書面の記載事項でない。
| 宅建業者は、宅地・建物の上に存する登記された権利の種類及び内容等を、35 条書面に記載しなければなりません。これは、貸主から告げられなかった場合でも、義務を負います。しかし、登記に関する事項は、37 条書面の記載事項ではありません。
45
宅地建物取引業法について（なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書 面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする）。
宅地建物取引業者は、37条書面の作成を宅地建物取引士でない従業者に行わせることができる。
正しい。 37 条書面の作成は、宅地建物取引士以外の者でも可。
| 宅建業者は、37 条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければなりません。しかし、37 条書面の作成や交付は、宅地建物取引士以外の者が行っても問題はありません。
46
宅地建物取引業法について（なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書 面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする）。
宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。
正しい。 貸借でも、危険負担の定めがあれば 37 条書面に記載。
| 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を 37 条書面に記載しなければなりません。これは、売買・交換の場合だけでなく、貸借の場合でも、同様に必要です。
47
宅地建物取引業法について（なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書 面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする）。
37条書面に記名押印する宅地建物取引士は、35条書面に記名押印した宅地建物取引士と必ずしも同じ者である必要はない。
正しい。 35 条書面と 37 条書面への記名押印→別人でも可。
| 35 条書面及び 37 条書面には、それぞれ宅地建物取引士が記名押印する必要があります。しかし、それを行うのは、同一人である必要はありません。
48
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合について。
Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
誤り。 モデルルームで買受けの申込み→クーリング・オフ不可。
「事務所等」で買受けの申込みをした場合には、買主は、クーリング・オフをすることはできません。 そして、モデルルームは土地に定着した案内所に該当し、「事務所等」にあたります。したがって、モデルルームにおいて買受けの申込みをしたBは、クーリング・オフについて書面で告知を受けたか否かにかかわらず、クーリング・オフをすることはできません。なお、「事務所等」以外の場所で買受けの申込みをした場合であっても、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったときは、買主は、クーリング・オフをすることができません。
49
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合について。
Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。 その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、 Bは、当該契約締結日から起算して 10 日目において、契約の解除をすることができる。
正しい。 クーリング・オフは、書面の告知から8日以内。
「事務所等」以外の場所で買受けの申込みをした場合であっても、クーリング・オフをすることができる旨及びその方法を書面で告げられた日から起算して8日を経過したときは、クーリング・オフをすることができなくなります。契約締結日の3日後にクーリング・オフについて書面で告げられている本肢の場合、契約締結日から起算して 10 日目は、クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算すると7日目にあたり、まだ8日を経過していません。したがって、Bはクーリング・オフをすることができます。
50
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合について。
Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にB がクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、 Bからの契約の解除を拒むことができる。
誤り。 クーリング・オフをしない旨の特約は無効。
| クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の特約は、申込者等に不利な特約であり、無効です。したがって、Bがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとき、A社はこれを拒むことはできません。
51
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第 37 条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合について。
Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して 10 日目において、契約の解除をすることができる。
誤り。 申込みをした場所が事務所等なら、クーリング・オフ不可。
買受けの申込みをした場所と契約を締結した場所が異なる場合、買受けの申込みをした場所を基準に判断します。「事務所等」で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフをすることができないので、その後レストランで売買契約を締結しても、Bは、クーリング・オフをすることはできません。
52
地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約について。
当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、当該住宅の契約不適合責任に関して買主Bが不適合である旨を売主A社へ通知する期間についての特約を定めないこと。
違反しない。 特約を定めなければ、民法が適用される。
宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の契約不適合責任に関し、原則として、民法に規定するよりも買主に不利となる特約をすることはできません。これは、売買の当事者の一方又は双方に媒介又は代理業者が関与する場合でも同様です。しかし、契約不適合責任に関して買主の不適合である旨の売主への通知期間についての特約を定めない場合には、民法の規定が 適用されるだけのことであり、宅建業法に違反するものではありません。
53
地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約について。
| 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、契約不適合責任を負わない」旨の特約を定めること。
違反しない。 担保責任の特約の制限は、業者間取引に適用なし。
宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の契約不適合責任に関し、原則として、民法に規定するよりも買主に不利となる特約をすることはできません。しかし、この規定は、宅建業者相互間の取引については適用されません。したがって、売主及び買主が宅建業者である本肢の場合、担保責任を負わない旨の特約を定めても、宅建業法に違反するものではありません。
54
地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約について。
| 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「契約不適合責任に関して買主Eが不適合である旨を売主A社へ通知する期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
違反しない。 買主の通知期間を引渡しから2年以上とする特約は可能。
宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の契約不適合責任に関し、原則として、民法に規定するよりも買主に不利となる特約をすることはできません。ただし、契約不適合責任に関して買主が不適合である旨を売主に通知する期間について目的物の引渡しの日から2 年以上となる特約を定めることは可能です。したがって、契約不適合責任に関して買主Eが不適合である旨を売主Aへ通知する期間を引渡しの日から2年間とする旨の特約を定めても、宅建業法に違反するものではありません。
55
地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約について。
| 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が契約不適合責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。
違反する。 解除できない特約は、民法の規定より買主に不利なので無効。
宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の契約不適合責任に関し、原則として、民法に規定するよりも買主に不利となる特約をすることはできません。そして、民法の規定によれば、売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、原則として、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知したときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができます(また、これらの請求権等は、別途消滅時効にもかかります)。本肢の特約は、損害賠償請求はできるが、契約の解除をすることはできないとするものであり、民法の規定よりも買主に不利な特約といえます。したがって、宅建業法に違反します。
56
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約について（なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする）。
Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
誤り。 未完成物件→指定保管機関による保管は利用不可。
| 指定保管機関による保管という保全措置を講じることができるのは、工事完了後の宅地又は建物の売買の場合に限られます。したがって、未完成物件の場合には、指定保管機関による保管により保全措置を講じることはできません。
57
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約について（なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする）。
Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。
誤り。 代理業者は保全措置を講ずる必要なし。
宅建業者は、自ら売主となる未完成物件の売買契約において、買主が宅建業者でない場合、代金の5%又は 1,000 万円を超える手付金等を受領しようとするときは、保全措置を講じなければなりません。しかし、代理の依頼を受けた宅建業者は、保全措置を講じる必要はありません。したがって、Aは 保全措置を講じる必要がありますが、Cは講じる必要はありません。
58
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約について（なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする）。
Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
正しい。 手付金等の保全措置は、業者間取引には適用なし。
| 買主が宅建業者の場合には、手付金等の保全措置の規定の適用はありません。したがって、保全措置を講じることなく、代金の5%又は 1,000 万円を超える手付金等を受領することができます。
59
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約について（なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする）。
Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。
誤り。 保全措置は、全額について講ずる必要あり。
未完成物件について代金の5%又は 1,000 万円を超える手付金等を受領しようとするときは、その全額について保全措置を講じなければ、当該手付金等を受領することはできません。したがって、すでに保全措置を講じることなく受領している手付金 100 万円と、これから受領する中間金 200 万円の合計額である 300 万円について保全措置を講じなければ、中間金200万円を受領することはできません。
60
Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という)を締結した。
A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
違反する。 37 条書面には、宅地建物取引士が記名押印する。
| 宅建業者は、37 条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければなりません。宅建業者間取引であっても同様です。
61
Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という)を締結した。
A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
違反しない。 8種制限は、宅建業者間取引には適用されない。
宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10 分の2を超えることとなる定めをすることができません。しかし、この規定は、宅建業者間取引には適用されません。
62
Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という)を締結した。
Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
違反する。 宅建業者が自ら売主→手付は代金額の 10 分の2まで。
宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の 10 分の2を超える額の手付を受領することができません。本肢の 500 万円の手付は、代金額 2,000 万円の 10 分の2(400 万円)を超えますので、宅建業法に違反します。
63
Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という)を締結した。
Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、履行の追完の請求、代金の減額の請求、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定め た。
違反する。 担保責任について民法より不利な特約は、原則として無効。
宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して 契約の内容に適合しない場合のその不適合を担保すべき責任に関し、買主が不適合である旨を売主に 通知する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはなりません。本肢の特約は、民法に規定するものより担保責任の追及期間を短く制限するものですから、買主に不利となって無効です。よって、宅建業法に違 反します。
64
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約について。
当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
誤り。 手付解除は、相手方が履行に着手するまで。
宅建業者が自ら売主となる場合、交付された手付は解約手付とみなされます。そして、手付解除は、 相手方が履行に着手するまで、行うことができます。したがって、相手方であるA社が履行に着手していなければ、Bは、自らが中間金を支払って履行に着手していたとしても、手付による解除をすることができます。
65
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約について。
当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
正しい。 完成物件は、10%又は 1,000 万円超で保全措置必要。
| 宅建業者が自ら売主となる取引で工事完了後の物件の場合、代金の 10 分の1を超えるか、1,000 万円を超える金銭を受領する場合には、手付金等の保全措置を講じなければなりません。
66
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約について。
当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約を定めることができる。
正しい。 賠償額の予定等は、合算して代金の2/10 以内。
宅建業者が自ら売主となる取引で、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の 10 分の2を超えることとなる定めをしてはなりません。したがって、「10 分の1」とする特約を定めることはできます。
67
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約について。
当該契約において、契約不適合責任に関し、Bが不適合である旨をAに通知する期間として、Bがその不適合を発見した時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
正しい。 民法の規定よりも買主に有利な特約は、有効。
宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が不適合である旨を売主に通知する期間についてその目的物の「引渡しの日から2年以上」となる特約をする場合を除き、 民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはなりません。この通知期間について、買主が 「不適合を発見した時から2年間」とする旨の特約は、民法の規定(買主がその不適合を知った時から1年以内)よりも買主に有利ですから、定めることができます。
68
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地 (代金2,000万円)の売買契約を締結する場合について。
Aは、当該宅地の瑕疵についてAが契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に係る買主が不適合である旨を通知する期間を当該宅地の引渡しの日から3年以内とする特約をすることができる。
正しい。 買主の通知期間を引渡しから2年以上とする特約は、有効。
宅建業者が自ら売主となる場合、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主の不適合である旨の売主に対する通知期間について引渡しの日から2年以上とする場合を除いて、民法の規定より買主に不利となる特約をすることはできません。本肢はその期間を引渡しの日から3年以内としており、買主に有利であるため、有効な特約となります。
69
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地 (代金2,000万円)の売買契約を締結する場合について。
Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
誤り。 賠償額の予定等は、合算して代金の2/10 以内。
宅建業者が自ら売主の場合に、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定をし、又は違約金を定めるときは、合算して代金の2/10を超えることができません。本肢は合算して代金の2/10である400万円を200万円超える600万円としていますので、超えた200万円について、その特約は無効となります。
70
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地 (代金2,000万円)の売買契約を締結する場合について。
Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
誤り。 手付解除に関して、買主に有利な特約は有効。
宅建業者が自ら売主として手付を受領した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主はその倍額を現実に提供して契約の解除をすることができ、この規定に反する特約で買主に不利なものは無効となります。しかし、本肢は、売主Aが履行に着手した後も買主Bは手付解除できるとしていますから、買主に有利な特約として有効になります。
71
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地 (代金2,000万円)の売買契約を締結する場合について。
当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。
誤り。 他人と物件取得の契約をすれば、売買できる。
| 宅建業者が自ら売主の場合には、他人の所有に属する宅地・建物の売買契約を締結することはできないのが原則です。しかし、その他人と物件取得の契約(予約を含む)を締結していれば、引渡しを受けていなくても、買主と売買契約を締結することができます。
72
宅地建物取引業者Aが行う業務について。
| Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。
誤り。 建築確認等の処分後でなければ、売買契約の締結・広告は不可。
| 未完成物件を販売しようとする場合は、許可や確認等の処分を受けた後でなければ、売買契約の締結をすることも、売買その他の業務に関する広告をすることもできません。
73
宅地建物取引業者Aが行う業務について。
| Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。
正しい。 誇大広告を表示しただけで、監督処分及び罰則の対象となる。
宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、その広告に係る宅地建物の所在、規模、形質等の 一定の事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。このように、人を誤認させる表示をすれば、たとえ注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分・罰則の対象となります。
74
宅地建物取引業者Aが行う業務について。
| Aは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。
誤り。 注文を受けたときに、改めて取引態様の別を明示する必要がある。
宅建業者は、宅地建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければなりません。そして、たとえ広告をする際に取引態様の別を明示しており、その広告を見た者から注文を受けたときであっても、改めて取引態様の別を明示する必要があります。
75
宅地建物取引業者Aが行う業務について。
| Aは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない。
誤り。 取引態様の明示は、広告のたびに行う必要がある。
| 宅建業者は、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、そのつど、取引態様の別を明示しなければなりません。
76
宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受け取る報酬について。
| Aが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
誤り。 依頼者からの依頼がない広告料金を、報酬とは別には請求できない。
| 依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合、宅建業者は、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できません。
77
宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受け取る報酬について。
| Aは売主から代理の依頼を受け、Bは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から 277 万 2,000 円、Bは買主から 138 万 6,000円の報酬をそれぞれ受けることができる。
誤り。 双方から受け取ることができる報酬の合計額を超えており違反である。
宅建業者が媒介の依頼を受けた場合に依頼者の一方から受け取ることができる報酬の限度額は、(4,000 万円×3%+6万円)×1.1=138 万 6,000 円です。代理の場合は、媒介の2倍以内の報酬を受け取ることができますが、双方から受け取ることができる報酬の合計は、この媒介の2倍の 277 万 2,000 円を超えることはできません。本肢でAとBが受け取る合計額は、明らかにこれを超えており違反です。もしAが 277 万 2,000 円を受け取るなら、Bは0円となります。
78
宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受け取る報酬について。
| Aは貸主から、Bは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の 1.1 か月分の報酬を受けることができる。
誤り。 借賃を基準とする報酬の合計額は 1.1 月分である。
借賃を基準とする報酬は、当事者双方から受け取ることができる合計額は借賃の 1.1 月分に相当する金額以内です。そして、居住用建物の賃貸借の媒介の場合、依頼者の一方から受け取ることのできる 報酬額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって、当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1月分の 0.55 倍以内となります。したがって、依頼者から承諾を得ていれば、依頼者から借賃の 1.1 ヵ月分の報酬を受け取ることは可能ですが、貸主と借主を合計して借賃の 2.2 月分を受け取ることはできません。
79
宅地建物取引業者Aが行う業務について。
| Aは、買主Bとの間で建物の売買契約を締結する当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてBから受領することとし、契約の締結を誘引した。
違反する。 手付貸与の禁止に該当し違反である。
宅建業者は、その業務に関して、相手方等に対し、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはなりません。手付金を複数回に分けて受領することは、手付について信用の供与をすることに当たります。したがって、これにより契約の締結を誘引する行為は、 宅建業法に違反します。
80
宅地建物取引業者Aが行う業務について。
| Aの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
違反しない。 業者名や勧誘の旨等を告げた上で勧誘を行えば、違反しない。
| 相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問しても、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行えば、違反とはなりません。
81
宅地建物取引業者Aが行う業務について。
| Aの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。
違反する。 契約の意思がない旨を告げられた後、再度の勧誘はできない。
宅建業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む)を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続することをしてはなりません。したがって、相手方から売却の意思は一切ない旨を告げられたにもかかわらず、その翌日、再度の勧誘を行う行為は、違反です。
82
宅地建物取引業者Aが行う業務について。
| Aの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。
違反する。 将来の利益に関する断定的判断の提供をする行為は、違反である。
宅建業者等は、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅建業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはなりません。したがって、 宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明する行為は、将来の利益に関する断定的判断の提供に当たり、違反です。
83
宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていたとしても、当該帳簿への記載に代えることができない。
誤り。 帳簿は、紙面に表示できれば電子ファイルで可。
宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあったつど、一 定事項を記載しなければなりませんが、パソコンのハードディスク等に記録され、必要に応じその事務所においてパソコンやプリンター等を用いて明確に紙面に表示されるときは、その記録をもって帳簿への記載に代えることができます。
84
宅地建物取引業者は、その主たる事務所に、宅地建物取引業者免許証を掲げなくともよいが、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
正しい。 標識の掲示義務はあるが、免許証の掲示義務はない。
| 宅建業者は、事務所等及び事務所等以外の業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、一定の標識を掲げなければなりません。しかし、免許証の掲示義務はありません。
85
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月1日までに、一定の事項を記載しなければならない。
誤り。 帳簿は、取引があったつど記載する。
宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し「取引のあったつど」、 その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければなりません。取引のあった月の翌月1日までに記載するのではありません。
86
宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が宅地建物取引士で宅地建物取引士証を携帯していれば、従業者証明書は携帯させなくてもよい。
誤り。 宅地建物取引士証と従業者証明書は、別の証明書。
| 宅建業者は、従業者に、従業者証明書を携帯させなければ、その者を業務に従事させてはなりません。これは、宅地建物取引士証で代用することはできません。
87
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に建設したマンション(100戸)の販売について、宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)及び宅地建物取引業者C(甲県知事免許)に媒介を依頼し、Bが当該マンションの所在する場所の隣接地(乙県内)に、Cが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定について。
Bは国土交通大臣及び乙県知事に、Cは甲県知事に、業務を開始する日の10日前までに法第50条第2項に定める届出をしなければならない。
正しい。 免許権者と管轄知事に、10 日前までに案内所等の届出が必要。
宅建業者は、案内所を設置して売買等の契約を締結し又は申込みを受ける場合は、免許権者(免許をした国土交通大臣又は都道府県知事)及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事(本肢のCは、両者同一)に対して、業務を開始する日の10日前までに届出をしなければなりません。
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宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に建設したマンション(100戸)の販売について、宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)及び宅地建物取引業者C(甲県知事免許)に媒介を依頼し、Bが当該マンションの所在する場所の隣接地(乙県内)に、Cが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定について。
Aは、法第50条第2項に定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に法第50条第1項で定める標識を掲示しなければならない。
正しい。 売主業者は、物件の所在する場所に標識を掲示しなければならない。 Aは、案内所を設置していないので、案内所の届出をする必要はありませんが、当該マンションの所
在する場所に標識を提示しなければなりません。
89
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に建設したマンション(100戸)の販売について、宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)及び宅地建物取引業者C(甲県知事免許)に媒介を依頼し、Bが当該マンションの所在する場所の隣接地(乙県内)に、Cが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定について。
Bは、その設置した案内所の業務に従事する者の数5人に対して1人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を当該案内所に置かなければならない。
誤り。 申込みを受ける案内所等→1名以上の専任の宅地建物取引士を設置。
| 宅建業者は、案内所を設置して売買等の契約を締結し又は申込みを受ける場合は、1人以上の成年者である専任の宅地建物取引士を当該案内所に置かなければなりません。「5人に対して1人以上」ではありません。
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宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に建設したマンション(100戸)の販売について、宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)及び宅地建物取引業者C(甲県知事免許)に媒介を依頼し、Bが当該マンションの所在する場所の隣接地(乙県内)に、Cが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定について。
Aは、Cが設置した案内所においてCと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。 この場合、Aが当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置すれば、Cは専任の宅地建物取引士を設置する必要はない。
正しい。 案内所等→1名以上の専任の宅地建物取引士の設置があれば足りる。
宅建業者は、案内所を設置して売買等の契約を締結し又は申込みを受ける場合は、1名以上の専任の宅地建物取引士を当該案内所に置かなければなりません。この場合、同一の物件について、売主である宅建業者及び媒介・代理を行う宅建業者が同一の場所において業務を行う場合には、いずれかの宅建業者が専任の宅地建物取引士を1名以上置けば、要件を満たします。したがって、Aが当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置すれば、Cは専任の宅地建物取引士を設置する必要はありません。
91
甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という)を受けている宅地建物取引士Aへの監督処分について。
| Aは、乙県内の業務に関し、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して宅地建物取引士である旨の表示をした場合、乙県知事から必要な指示を受けることはあるが、宅地建物取引士として行う事務の禁止の処分を受けることはない。
誤り。 名義貸しは、指示処分又は事務禁止処分の対象となる。
| 宅地建物取引士が、他人に自己の名義の使用を許し、その他人がその名義を使用して宅地建物取引士である旨の表示をした場合、登録を受けた都道府県知事又は業務地を管轄している都道府県知事から、 指示処分又は事務禁止処分を受けることがあります。
92
甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という)を受けている宅地建物取引士Aへの監督処分について。
| Aは、乙県内において業務を行う際に提示した宅地建物取引士証が、不正の手段により交付を受けたものであるとしても、乙県知事から登録を消除されることはない。
正しい。 登録消除処分は、登録先の都道府県知事しかできない。
宅地建物取引士が不正の手段により宅地建物取引士証の交付を受けたときは、その登録は消除されます。しかし、登録を消除できるのは、登録を受けた都道府県知事(甲県知事)だけですから、業務地を管轄する都道府県知事(乙県知事)から、登録消除処分を受けることはありません。
93
甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という)を受けている宅地建物取引士Aへの監督処分について。
| Aは、乙県内の業務に関し、乙県知事から宅地建物取引士として行う事務の禁止の処分を受け、当該処分に違反したとしても、甲県知事から登録を消除されることはない。
誤り。 事務禁止処分に違反→登録先の知事が登録消除処分。
| 宅地建物取引士が事務禁止処分に違反したときは、その登録が消除されます。そして、その登録消除処分は、登録を受けた都道府県知事(甲県知事)が行います。
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甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という)を受けている宅地建物取引士Aへの監督処分について。
| Aは、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告を求められることはあるが、乙県知事から必要な指示を受けることはない。
誤り。 業務地を管轄する知事から、指示処分を受けることがある。
宅地建物取引士は、国土交通大臣、登録を受けている都道府県知事、又は業務地を管轄する都道府県 知事から、宅地建物取引士の事務の適正な遂行を確保するため必要があると認められるときは、その事務について必要な報告を求められることがあります。したがって、Aは、甲県知事又は乙県知事から報告を求められることがあります。また、都道府県知事は、その都道府県の区域内において、他の都道府県知事の登録を受けている宅地建物取引士に対し、必要な指示をすることができます。したがって、A は、乙県知事から必要な指示を受けることがあります。
95
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」と いう)について。
宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。
誤り。 買主が宅建業者なら、資力確保措置は不要。
宅建業者は、各基準日において、当該基準日前 10 年間(施行日から 10 年経過するまでは、施行日から基準日まで)に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、資力確保措置をしていなければなりません。ただし、買主が宅建業者の場合は、資力確保措置は不要です。本肢では、買主が建設業者であって宅建業者ではないため、原則どおり、資力確保措置が必要となります。
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特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」と いう)について。
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
誤り。 供託・届出なし→50 日経過後、新規契約は禁止。
| 新築住宅を引き渡した宅建業者は、供託をし、かつ、届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して 50 日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することはできません。
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特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」と いう)について。
自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
正しい。 供託所の所在地等の説明は、契約前に書面を交付して行う。
| 宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、そ の住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません。
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特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」と いう)について。
住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から 10 年間、 当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
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誤り。 保険料は、売主である宅建業者が支払う。
「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」は、
1，宅建業者が保険料を支払うことを約するものであること、
2，保険金額が 2000 万円以上であること、
3，新築住宅の引渡しを受けた時から 10 年以上の期間にわたって有効であること等の要件を満たす必要があります。
したがって、保険料は、買主ではなく、売主である宅建業者が支払います。
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