11. Vlasništvo i investicije. Flashcards
(23 cards)
Dvojaki značaj vlasništva (imovine) u hotelijerstvu?
A)HOTEL KAO NEKRETNINA.
- 1) zemljište, 2) zgrada, 3) instalacije, oprema i namještaj.
B) HOTEL KAO POSLOVANJE
-1) Prihodi - rashodi = DOBIT.
- 2) Vrijednost hotela određuje se na temelju procjene budućeg poslovanja i ostvarive dobiti. (metoda: diskontirani novčani tok).
Što određuje vrijednost hotela kao nekretnine?
A) STANJE OBJEKTA i NEPOSREDNOG OKRUŽENJA
- primjerenost lokacije , veličina parcele, neposredno okruženje objekta, veličina hotelskog objekta i sadržaji kojima raspolaže, veličina smještajnih jedinica, fizičko stanje objekta (potreba renoviranja ili rekonstrukcije?)
stanje opreme i namještaja.
B) TRENDOVI NA TRŽIŠTU NEKRETNINA
- postojeće stanje cijena na tržištu nekretnina, predvidiva kretanja cijena na tržištu nekretnina.
Kupoprodaja - mogućnost
ostvarivanja zarade (gore).
Koje su 3 mogućnosti Investiranja u hotelijerstvo?
Kupnja postojećeg hotela:
kupnja hotela s dobrim poslovanjem
kupnja potencijala za rast poslovanja
Kupnja hotela u izgradnji.
Kupnja lokacije (zemljišta) i izgradnja hotela.
Različita vrijednost hotela.
Koji su razlozi investiranja u hotelijerstvo?
– ostvarivanje kapitalne zarade (kupoprodaja)
– ostvarivanje dobiti iz poslovanja hotela
– porezne olakšice (u nekim zemljama)
Vlasnici/Investitori u hotelijerstvu?
1) Privatni ulagači (equity ulagači)
2) Korporacije / hotelske tvrtke
3) Investicijski fondovi
4) Drugi institucionalni ulagači
Razlike hotelskog investicijskog tržišta u Americi i Europi?
- U Americi: najveći investitori su fondovi za ulaganje u nekretnine (REIT - Real Estate Investment Trusts)
– u Europi: heterogeno investicijsko tržište: investitori su hotelske kompanije, institucionalni ulagači i različite vrste investicijskih fondova
(značajni su njemački otvoreni investicijski fondovi)
Vlasnici / Investitori u hotelijerstvu - 3 karakteristike.
- Investitori mogu posjedovati cijeli ili dio hotela.
- Investitori mogu ulagati u hotelijerstvo kupnjom hotelske nekretnine ili kupnjom dionica hotelskog trgovačkog društva.
- U suvremenim uvjetima: vlasništvo je u hotelijerstvu često odvojeno od upravljanja (vlasnik povjerava upravljanje za to
specijaliziranoj kompaniji – hotelskoj menadžment kompaniji).
(suvremeni) MIXED-USE RESORTI - osnovne karakteristike.
1) Kombinacija komercijalnog korištenja i nekretnina.
2) Raznovrsnost ponude.
3) Organizirani u kompaktne, interaktivne clustere.
4) Suvremena tehnološka rješenja.
5) Autentični - naglašena obilježja lokalne arhitekture.
6) Sofisticirani i kontrolirani (zaštita okoliša)
7) Jedinstvo upravljanja, često brendirani ( Brand Operator)
Kako se turističke nekretnine plasiraju na tržište?
1) Vlasnik nekretnine - komercijalno iznajmljivanje - klasično hotelsko poslovanje.
2) Vlasnik nekretnine - prodaja nekretnine (free-hold) - Tradicionalni business nekretninama.
3) Vlasnik nekretnine - prodaja unaprijed plaćenih prava smještaja u budućnosti -
*time share, fractional, destinacijski klubovi, privatni residence klubovi, condo hoteli.
** 2. i 3. često su povezani**.
MODELI UPRAVLJANJA TURISTIČKIM NEKRETNINAMA - 2 osnovna principa.
A) PRODAJA VREMENA KORIŠTENJA SMJEŠTAJNE JEDINICE
- Time share, Fractional, Privatni Residence klubovi, Destinacijski klubovi.
B) PRODAJA PUNOG VLASNIŠTVA NAD SMJEŠTAJNOM JEDINICOM
1) Samo za zakup
2) Samo za smještajnu jedinicu
- Mix oba koncepta - **Kondo hoteli, Privatni Residence klubovi (ako nisu bazirani na frakcionom vlasništvu).
(neki) Glavni svjetski igrači u poslovanju nekretninama u turizmu?
De Vere resort ownership
HYATT vacation club
Sheraton vacation ownership
Barcelo hotels & resorts
Westin hotels & resorts
The Ritz-Carlton club
Hotel Asset Management - definicija.
- Pomoć vlasnicima hotela da ostvare svoje ciljeve investiranja.
- djeluju kao predstavnici vlasnika u cilju osiguranja:
- da se hotel kupi za razumnu cijenu,
- da se njime ispravno posluje za vrijeme razdoblja njegovog posjedovanja
te
- da se proda na vrijeme i uz odgovarajuću cijenu.
Koje su 2 funkcije hotel asset managera?
A) OPERATIVNA RAZINA
- Svakodnevni nadzor nad nekretninom i poslovanjem hotela.
B) STRATEŠKA RAZINA
- Donošenje investicijskih odluka tijekom životnog ciklusa hotela.
Uloga i odgovornosti hotel asset managera.
A) NADZOR NAD POSLOVANJEM HOTELA I NEKRETNINOM
- Nadgleda ostvarene financijske rezultate i uspoređuje ih sa poslovnim planom(budžetom), sa prošlogodišnjim ostvarenjem odnosno sa konkurencijom.
- Prati konkurenciju na tržištu (tržišne rezultate, pojavu novih konkurenata i sl).
-
Nadzire hotelski objekt – fizičko stanje objekta i definira potrebna renoviranja i
rekonstrukcije, nadgleda glavne sustave u objektu. - Nadzire proces budžetiranja i sudjeluje u odobravanju budžeta.
- Savjetuje vlasnike u vezi s pitanjima menadžmenta (ocjenjuje menadžment kompaniju i prati trendove hotelske industrije).
B) UPRAVLJANJE ULAGANJEM
* Savjetuje vlasnike u pogledu optimalnih investicijskih strategija (uspoređuje
ostvarene rezultate sa vlasničkim ciljevima, utvrđuje tržišnu vrijednost hotela i buduća kretanja tržišta nekretnina).
-
Prati investicijsko okruženje (prodajne cijene usporedivih objekata, stope
kapitalizacije kod hotelskih kupoprodaja i sl). - Odabire i nadgleda hotelske operatore, davatelje franšiza i konzultante.
- Pregovara i administrira ugovore (franšizne, menadžment ugovore, ug. s dobavljačima i sl).
- Odobrava i prati kapitalna ulaganja u objekt.
Hotelijerstvo i investiranje.
- Hotelijerstvo: djelatnost koja zahtjeva angažiranje značajnih sredstava i to:
- za razvoj (visoka vrijednost imovine: zemljište, zgrade, oprema…)
- za poslovanje (relativno visoki troškovi poslovanja).
-Ocjeni investicijskih projekata u hotelijerstvu mora se posvetiti značajna
pozornost, kako bi se osigurao odgovarajući POVRAT NA ULAGANJE odnosno
RENTABILNOST ULAGANJA tj. ostvarilo isplativo ulaganje koje će:
- **imati odgovarajuće tržišno uporište
- imati dobar menadžment i ostvarivati profitabilno poslovanje
- uključivati povoljan odnos između uloženih sredstava i povrata na uložena sredstva.
Hotelijerstvo i investiranje (2).
Na današnjem svjetskom hotelskom investicijskom tržištu ključna su pitanja:
(a) uvjeti pod kojima je kapital raspoloživ
(b) mogućnost ostvarivanja profitabilnog poslovanja hotelskih projekata.
Hotelijerstvo - niskoakumulativna djelatnost - djelatnost koja ne ostvaruje visoke stope dobiti u poslovanju.
- Zato kod investiranja treba dobro paziti i procjeniti:
Odnos između uloženih sredstava i očekivanih ekonomskih učinaka (neto novčanog toka) iz budućeg poslovanja.
Hotelijerstvo i investiranje (3)
Struktura financiranja investicijskih poduhvata u hoteljerstvu uobičajeno je odnos:
* vlastitog kapitala investitora (equity financing)
i
* financiranja iz kreditnih izvora (debt financing).
- banke i druge financijske institucije uobičajeno traže da ulog vlastitog kapitala investitora u investiranju u hotelijerstvo bude 30%.
- uvjeti financiranja:
*** visina kamatne stope, - rok otplate kredita,
- razdoblje počeka otplate,
- potrebni depozit za dobivanje kredita i
- instrumenti osiguranja kredita.**
Hotelijerstvo i investiranje (4)
Kako bi se osiguralo kreditno financiranje investicije, potrebno je ekonomsko-
financijskom ocjenom projekta dokazati da projekt, u razdoblju svog komercijalnog korištenja, omogućava:
- takav novčani tok koji je dostatan za uredno podmirivanje kreditnih obveza, odnosno da je projekt likvidan
- dokazati da projekt raspolaže stopom interne rentabilnosti koja je iznad važećih prosječnih kamatnih stopa kod komercijalnih kredita na datom tržištu kapitala.
Hotelijerstvo i investiranje (5)
- struktura izvora financiranja kao i uvjeti financiranja, u velikoj mjeri određuju rezultate ocjene projekta po navedenim kriterijima ocjene.
- Na isplativost investicijskih projekata u hotelijerstvu utječu:
- odnos trajnog kapitala i duga u financiranju određenog projekta.
- promjena duljine otplatnog razdoblja preuzetog kredita
- promjena visine kamatne stope.
- Razdoblje uhodavanja hotelskih projekata
- kako u tržišnom tako i u operativnom smislu - u kojem su sredstva raspoloživa za financiranje u pravilu minorna, investiranje u hotelijerstvu uobičajeno zahtijeva razdoblje počeka otplate.
- razdoblje od tri godine dostatno za tržišnu potvrdu novoga hotelskog projekta.
FEASIBILITY STUDIJA (investicijska studija)
- studija kojom se ocjenjuje isplativost ulaganja u hotelski projekt odnosno opravdanost ulaska u investicijski poduhvat.
SVRHA STUDIJE?
- Objektivizirano ocijeniti tržišnu i financijsku opravdanost ulaska u hotelski projekt, temeljem definiranog tržišnog koncepta i iznosa investicije.
KAKO SE PROVODI OCJENA ISPLATIVOSTI HOTELSKOG PROJEKTA?
- provodi se putem tržišne i ekonomsko-
financijske ocjene projekta, putem ocjene koncepta projekta, investicijskih iznosa te budućeg tržišnog potencijala kao i očekivanih financijskih učinaka projekta u njegovoj eksploataciji.
OBUHVAT FEASIBILITY STUDIJE.
Analiza okruženja
- Političko i pravno okruženje u zemlji, gospodarsko okruženje u zemlji i regiji
- Analiza destinacije u kojoj je hotelski projekt lociran (opće informacije, transport, komunikacije, infrastruktura)
Analiza tržišta i konkurencije
- Analiza turizma u zemlji i regiji (trendovi, ponuda, potražnja, projekti u toku, prognoze daljnjeg razvoja turističkog tržišta)
- Analiza turizma u destinaciji u kojoj je hotelski projekt lociran
- Analiza relevantne konkurencije u zemlji i inozemstvu
Hotelski projekt “X”
- Analiza lokacije
- Program sadržaja hotela (opis projekta)
- Marketinška strategija (tržišno pozicioniranje, razvoj proizvoda)
- Upravljački model
- Iznos, namjena i terminski plan ulaganja
- Izvori financiranja i plan otplate kredita
Projekcija očekivanih tržišnih i financijskih učinaka hotelskog projekta
- Pretpostavke za ostvarenje tržišnih i financijskih učinaka u poslovanju hotela
- Projekcija tržišnih rezultata projekta
- Projekcija financijskih rezultata projekta (formiranje prihoda po prodajnim mjestima hotela, račun dobiti i gubitka hotela po USALI metodi, novčani tok, bilanca)
Ekonomsko-financijska ocjena projekta
- Likvidnost projekta
- Rentabilnost projekta (interna stopa rentabilnosti)
- Povrat na ulaganje (ROI)
- Povrat na uloženi vlastiti kapital investitora (ROE)
- Iznos, namjena i terminski plan ulaganja
- Izvori financiranja i plan otplate kredita
Analiza osjetljivosti projekta
Zaključak o opravdanosti ulaska u investiranje
Koja su 5 načina utvrđivanja tržišne vrijednosti hotela?
1) Načelo zamjene - Vrijednost se određuje prema cijeni gradnje
(zamjene) sličnog hotela na sličnoj lokaciji. (Koristan za nove hotelske projekte)
2) Načelo stvaranja prihoda — Vrijednost hotela je višekratnik prihoda od smještaja kojeg hotel trenutno ostvaruje.
3) Načelo usporedbe prihoda - Polazi se od pretpostavke da bi se sličan hotel na određenoj lokaciji trebao prodavati po sličnoj cijeni po sobi.
4) NAČELO POVRATA NA INVESTICIJU - Vrijednost hotela se temelji na očekivanom povratu na investiciju.
5) NAČELO KAPITALIZACIJE PRIHODA - Razvija se stopa kapitalizacije između projiciranog hotelskog prihoda, troškova i njegove tržišne vrijednosti.
