DIREITOS REAIS - Direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese)

Question 1

Quais são os três direitos reais de garantia? O que eles têm em comum?

Answer 1

Penhor, hipoteca e anticrese

Sujeição a obrigação por vínculo real

Uma questão comum entre os três é que o bem dado fica sujeito ao cumprimento da obrigação por vínculo real. Vedando-se o pacto comissório, que consiste em o bem dado em garantia se incorporar ao patrimônio do credor.

Question 2

Qual a diferença, em linhas gerais, entre o penhor, a hipoteca e a anticrese?

Answer 2

Bem móvel ou imóvel

E no caso da anticrese, transferências dos frutos do imóvel para pagar dívida

O PENHOR se dá sobre bens móveis, ocorrendo a transferência da posse do bem do devedor para o credor. O penhor se dá quando há um débito e, para garantir o pagamento, entrega-se um bem móvel. Isso era muito comum nos bancos, em que se entregavam joias na Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo.

A HIPOTECA se dá em bens imóveis, quando se grava um imóvel de propriedade do devedor para garantir o pagamento da dívida. Trata-se de garantia que tem por objeto imóvel, navio ou avião que, em regra, fica na posse do devedor. Em caso de inadimplemento do crédito, esse bem imóvel vinculado será objeto de penhora e leilão.

ANTICRESE se dá quando o devedor, para garantir o pagamento da dívida, transfere o bem imóvel para o credor, a fim de que aufira os frutos do uso desse imóvel para pagamento da dívida. Tem pouco uso prático atualmente, pois raramente um credor quererá gerir o imóvel do devedor para, apenas depois de um tempo, perceber os frutos daquele uso e pagamento da dívida.

Question 3

De acordo com o Código Civil, como se constitui o penhor?

Answer 3

Pela transferência efetiva da posse

Não é, portanto, com o acordo de vontades

Preceitua o art. 1.431 do Código Civil (CC), que: “Constitui-se o penhor _pela transferência efetiva da posse_ que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação”.

No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar

Question 4

O instrumento do penhor deve ser levado a registro?

Answer 4

Sim

Art. 1.432. O instrumento do penhor deverá ser levado a registro, por qualquer dos contratantes; o do penhor comum será registrado no Cartório de Títulos e Documentos

Question 5

Quais são os direitos do credor pignoratício (aquele que tem o penhor como garantia), de acordo com os artigos 1.433 e 1.434 do CC?

Answer 5

1. à posse da coisa empenhada
2. à retenção dela, até que o indenizem das despesas devidamente justificadas, que tiver feito, não sendo ocasionadas por culpa sua
3. ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa empenhada
4. a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se lhe permitir expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procuração
5. a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder
6. a promover a venda antecipada, mediante prévia autorização judicial, sempre que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado. O dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idônea
7. O credor não pode ser constrangido a devolver a coisa empenhada, ou uma parte dela, antes de ser integralmente pago, podendo o juiz, a requerimento do proprietário, determinar que seja vendida apenas uma das coisas, ou parte da coisa empenhada, suficiente para o pagamento do credor.

Question 6

Quais são as cinco obrigações do credor pignoratício, de acordo com o CC?

Answer 6

1. custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for culpado, podendo ser compensada na dívida, até a concorrente quantia, a importância da responsabilidade
2. à defesa da posse da coisa empenhada e a dar ciência, ao dono dela, das circunstâncias que tornarem necessário o exercício de ação possessória
3. a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda e conservação, nos juros e no capital da obrigação garantida, sucessivamente
4. a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida
5. a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433 (“direito de promover a execução judicial, ou a venda amigável, se lhe permitir expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procuração”)

Question 7

Quais são as 5 causas de extinção do penhor, de acordo com o artigo 1.436 do CC?

Answer 7

Art. 1.436. Extingue-se o penhor:

1. extinguindo-se a obrigação
2. perecendo a coisa
3. renunciando o credor
4. confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa
5. dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada

Question 8

Em que casos se presume a renúncia do credor pignoratício sobre o penhor?

Answer 8

Venda sem reserva de preço

Restituição da posse ao devedor e substituição da garantia

Art. 1.436, § 1º Presume-se a renúncia do credor quando consentir na venda particular do penhor sem reserva de preço, quando restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra garantia.

Question 9

A partir de quando a extinção do penhor produz efeitos?

Answer 9

Averbação do cancelamento no registro

Art. 1.437. Produz efeitos a extinção do penhor depois de averbado o cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.

Question 10

Quais são as três espécies de penhor, de acordo com Tartuce?

Answer 10

Legal, convencional comum e especial

O penhor é classificado como legal, convencional comum ou negocial e convencional especial (TARTUCE, 2018, p. 1.100-1.103).

Question 11

O que é o penhor legal, e quais as suas duas hipóteses?

Answer 11

Independe da vontade das partes

O penhor legal decorre de lei, independendo, portanto, da vontade das partes.

Art. 1.467. São credores pignoratícios, independentemente de convenção:

1. os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito
2. o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.

Question 12

O que é o penhor convencional comum? Ele tem forma específica prevista em lei?

Answer 12

Forma escrita

O penhor convencional comum é a forma ordinária de penhor, que tem por objeto bens móveis ocorrendo com a transmissão da posse do devedor ao credor. Ele é ajustado de forma livre entre credor e devedor e exige forma escrita.

Question 13

O que é o penhor convencional especial?

Answer 13

Rural, industrial e mercantil

O penhor convencional especial tem como espécies o penhor rural, agrícola, pecuário, penhor industrial e mercantil, penhor de direitos e títulos de crédito e penhor de veículos.

O penhor rural agrícola recai sobre máquinas, colheitas pendentes, frutos armazenados, lenha cortada, animais, entre outros. O penhor rural pecuário, por seu turno, tem por objeto os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de lacticínios, que podem ser tidos como imóveis por acessão intelectual.

O penhor industrial e mercantil, previsto entre os arts. 1.447 e 1.450 do CC, tem por conteúdo “máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados”.

Question 14

Como deve ser constituído o penhor industrial ou mercantil?

Answer 14

Instrumento público ou particular

Registro no CRI (não, não errei)

Dispõe o art. 1.448 do CC que o penhor industrial ou o mercantil é constituído mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde estiverem situadas as coisas empenhadas. Ademais, em seu parágrafo único: “Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor industrial ou mercantil, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula do respectivo crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar”.

Question 15

O que é a hipoteca?

Answer 15

Imóvel, navio ou avião

Hipoteca é o direito real de garantia que recai sobre bem imóvel, navio ou avião que pertença ao devedor ou a terceiro, ficando na sua posse, garantindo ao credor o pagamento da dívida, pela preferência sobre o preço alcançado na execução.

Question 16

Quais 10 bens podem ser objeto de hipoteca, de acordo com o artigo 1.473 do CC?

Answer 16

Há hipoteca sobre bens móveis

Pergunta que adoram fazer na prova, então atenção

1. os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles
2. o domínio direto
3. o domínio útil
4. as estradas de ferro
5. os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham (“a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais; o proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial”)
6. os navios
7. as aeronaves
8. o direito de uso especial para fins de moradia
9. o direito real de uso
10. a propriedade superficiária

Question 17

Quais são as três espécies de hipoteca?

Answer 17

Legal, convencional (negócio solene – art. 108 do CC) ou judicial.

Question 18

O bem hipotecado pode ser vendido?

Answer 18

Pode, mas a hipoteca o acompanha

A hipoteca acompanha o bem, apesar de poder ser vendido pelo devedor (TARTUCE, 2018, p. 1.105).

Question 19

Cite 5 características da hipoteca.

Answer 19

1. o objeto gravado deve ser propriedade do devedor ou de terceiro;
2. o devedor continua na posse do imóvel;
3. é INDIVISÍVEL, por gravar o bem em sua totalidade, não acarretando, portanto, a exoneração o pagamento parcial da dívida (a dívida pode ser menor que o bem hipotecado, e ainda assim, todo o bem será hipotecado)
4. tem caráter acessório, pois não pode existir por si só;
5. confere ao titular o direito de sequela e preferência pela inadimplência do débito em prol do credor.

Question 20

Como se dá a extinção da hipoteca?

Answer 20

Com a extinção da obrigação principal, a destruição da coisa, a resolução da propriedade, a renúncia do credor, a remição, a arrematação ou a adjudicação (art. 1.499, CC).

Ocorrerá, ainda, sua extinção com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova (art. 1.500, CC).

Question 21

A hipoteca exige outorga conjugal? Qual a consequência da falta desta?

Answer 21

Sob pena de anulação

Não, não é de nulidade

A hipoteca exige outorga conjugal, sob pena de anulação do ato praticado. Veja as disposições dos arts. 1.647, I, e 1.649, CC, a seguir:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; (…)

Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado.

Question 22

O que é a anticrese?

Answer 22

Direito de garantia e meio de execução

Anticrese é o direito real sobre coisa alheia, em que o credor recebe a posse de coisa frugífera, ficando autorizado a perceber-lhe os frutos e imputá-los no pagamento da dívida. O instituto está disciplinado entre os arts. 1.506 e 1.510 do CC.

A anticrese desempenha uma _dupla função_: servir como garantia ao pagamento da dívida, porque o credor anticrético tem direito de retenção do imóvel até a sua extinção, bem como servir de meio de execução direta da dívida, pois ao credor é atribuído o direito de receber os frutos e imputar-lhes no pagamento dos juros e do capital

Question 23

A anticrese demanda o registro de seu ato constitutivo?

Answer 23

Sim, no registro de imóveis

A anticrese demanda o registro de seu ato constitutivo no Cartório de Registro de Imóveis. No caso de inadimplemento da obrigação ora assumida, pode o credor tomar posse do imóvel e perceber os rendimentos para o pagamento da dívida. É o que revela o art. 1.506 do CC.

Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.

§ 1º É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será imputado ao capital.

§ 2º Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.

Question 24

O credor que recebe um bem em anticrese tem que prestar contas ao devedor?

Answer 24

Balanço anual de administração

O credor administrará o imóvel para que dê rendimentos e terá que prestar contas ao devedor, estando sujeito, inclusive, à sua fiscalização. É o que revela o art. 1.507 do CC: “O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração”

Question 25

O que é a chamada relativização do direito de sequela da hipoteca, sedimentada pelo STJ na Súmula 308?

Answer 25

Temos a famosa Súmula nº 308 do STJ e aqui é o seguinte: ela relativiza o direito de sequela, que decorre da hipoteca. Imaginemos que uma instituição financeira e uma incorporadora celebraram um determinado negócio jurídico e o bem foi dado em hipoteca. Sabe o que faz a Súmula nº 308 do STJ?“Olha, esse negócio entre incorporadora e pessoa jurídica não gerará efeitos em relação a um terceiro, a um sujeito que adquiriu o apartamento posteriormente”.

Súmula 308: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração de promessa de compra e venda, não tem eficácia perante adquirentes do imóvel.