DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE - Compra e Venda

Question 1

Qual a natureza jurídica do contrato de compra e venda? Defina-a citando as seis principais características desse contrato.

Answer 1

1. Bilateral (sinalagmático, obrigação para ambos os contratantes)
2. Oneroso (sacrifício patrimonial de ambos os contratantes)
3. Consensual (aperfeiçoa-se com o consenso; se opõe aos contratos reais)
4. Informal ou formal
5. Comutativo (como regra; mas acidentalmente, pode ser aleatório)
6. Impessoal

O contrato de compra e venda é um contrato bilateral por meio do qual uma das partes assume a obrigação de transferir o domínio de coisa e a outra parte se compromete a pagar um preço certo em dinheiro (se não for em dinheiro, é permuta ou outra figura semelhante).

Question 2

O contrato de compra e venda transfere a propriedade?

Answer 2

Natureza obrigacional

O contrato de compra e venda tem natureza obrigacional, pois a manifestação da vontade não é suficiente para a transferência da propriedade, para o que deve haver a tradição (coisa móvel) ou com o registro (coisa imóvel).

Nesse sentido, estabelece o REsp. nº 5.801/SP do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

(…) Ensina a doutrina que na compra e venda de imóvel a transcrição no registro imobiliário do título translativo da propriedade apenas completa, ainda que necessariamente, a operação iniciada com o contrato, ou qualquer outro negócio translativo. O modus é condicionado pelo titulus. O registro é ato automático, independente de providências do transmitente (…) (STJ, REsp. nº 5.801/SP, rel. Min. Waldemar Zveiter, data de julgamento 10.12.1990).

Question 3

Quais são os elementos constitutivos do contrato de compra e venda? Eles integram qual plano da escada ponteana?

Answer 3

Plano da existência

São elementos constitutivos da compra e venda a coisa (res), o preço (pretium) e o consentimento (partes – comprador e vendedor), que pressupõe capacidade das partes e manifestação livre e espontânea da vontade, sem vícios.

A coisa, o preço e o consenso são elementos de existência do contrato de compra e venda, sem os quais não haverá a hipótese de incidência para que a compra e venda penetre no mundo jurídico.

Question 4

O contrato de compra e venda pode ter como objeto uma coisa incorpórea?

Answer 4

Aparentemente, pode.

A apostila do Ênfase cravou que pode. Em pesquisa rápida, parece que o Google concorda com ela. No curso de direito registral, contudo, o professor André Barros cravou que tem que ser corpórea, que a “compra e venda” de coisa incorpórea, como direitos creditícios, é feita por meio do contrato de cessão.

Question 5

A venda non domino pode resultar na transferência da propriedade?

Answer 5

Se o alienante parecer o dono

A venda non domino é aquela feita por quem não é proprietário do bem e sem a autorização do verdadeiro dono. O legislador resguarda os direitos do indivíduo que de boa-fé adquire a coisa oferecida ao público na ocasião de leilão ou em estabelecimento comercial. Com efeito, o art. 1.268, CC/2002, estabelece que “feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono”.

Question 6

O preço deve necessariamente ser fixado pelas partes?

Answer 6

A regra é que seja, pela natureza consensual. Todavia, o CC admite algumas hipóteses nas quais o preço não é fixado pelas partes. O que não se admite, em hipótese alguma, é que o preço fique ao puro arbítrio de apenas uma das partes. Assim:

De acordo com o art. 486, CC/2002, é possível deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certos e determinados dia e lugar. Dessa forma, a taxa de dia certo e o lugar de mercado asseguram a certeza e a determinação do preço a que deve corresponder o pagamento. Por exemplo: venda de ações, commodities na bolsa.

Além disso, nos termos do art. 485, CC/2002 (preço por avaliação), o preço estipulado por terceiro, por convenção dos contratantes, é válido. Por exemplo: corretor no contrato de venda de café. Nesse caso, as partes abrem mão (renunciam) do direito de questionar o valor, desde que razoável.

No mais, as partes podem eleger novo e terceiro critério para a fixação do preço, ao lado da sua estimativa feita por terceiro ou do deixado à taxa do mercado ou da bolsa, em dia e lugar certo e determinado. Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

As partes podem também omitirem-se na fixação de preços. Neste caso, de acordo com o art. 488, “convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor”.

Por fim, segundo dispõe o art. 489, o contrato de compra e venda será nulo quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Isso significa que a estipulação arbitrária do preço por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeiçoa por disposição comum de vontades recíprocas.

Question 7

Em relação ao consenso no contrato de compra e venda, quais são as exigências, as características que parte deve ter para poder exarar tal consenso?

Answer 7

Absolutamente capaz e legitimidade

Vênia conjugal ou autorização dos descendentes

Para expressar o consentimento, deve a parte ser absolutamente capaz ou, quando incapaz, ser representada ou assistida. Em determinadas hipóteses, não basta que a parte seja capaz, é necessário que ela tenha legitimidade, como ocorre na compra e venda entre ascendentes e descendentes, quando se exige a anuência dos demais descendentes.

Question 8

Cite as quatro principais limitações à autonomia privada no contrato de compra e venda.

Answer 8

1. Compra e venda entre ascendente e descendente
2. Compra e venda entre cônjuges
3. Bens sob a administração de terceiros
4. Da venda de bens em condomínio

Question 9

Quais as limitações impostas pelo CC à compra e venda entre ascendentes e descendentes? Qual a consequência do desrespeito a tal limitação?

Answer 9

De pai para filho, e não de filho para pai

O art. 496, CC/2002, dispõe que é ANULÁVEL a venda de ascendente para descendente sem o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge, exceto no regime da separação obrigatória, quanto a bens particulares (conforme art. 1.641, CC/2002).

Sob a vigência do Código Civil de 1916 (CC/1916), havia dissenso na doutrina e na jurisprudência se o contrato de compra e venda entre descente e ascendente gerava a anulação do negócio jurídico ou a nulidade absoluta. Com a edição do CC/2002, em que se aplica o princípio da operabilidade, não há mais dúvida: a compra e venda entre ascendente e descendente é anulável.

A restrição se refere à venda de ascendente a descendente, não se aplicando à venda de descendente para ascendente.

A finalidade do dispositivo em comento se refere à manutenção da igualdade entre os descendentes no caso de sucessão por morte do proprietário do bem.

Question 10

O art. 496, CC/2002 (“Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”) se aplica também à união estável?

Answer 10

Há entendimento no sentido de que, como se trata de norma restritiva de direitos, o art. 496 do CC/2002 não cabe analogia e, portanto, tal dispositivo não deve ser aplicado à união estável. Na compra e venda, entre ascendente e descendente, o(a) companheiro(a) não necessita da anuência do(a) companheiro(a), mas apenas dos seus demais = descendentes.

Contudo, a questão não é pacífica e os Tribunais devem se manifestar sobre o assunto levando em conta dois eventos recentes.

Em primeiro lugar, o Novo Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015) equiparou a união estável ao casamento na esfera processual, o que deve repercutir em direito material. Além disso, há o recente julgado do Supremo Tribunal Federal (STF), em que se equiparou a sucessão na união estável ao casamento (RE nº 878.694).

Question 11

Qual o prazo para anular o contrato de compra e venda entre ascendentes e descendentes por falta do consentimento do cônjuge/demais descendentes (art. 496 do CC)?

Answer 11

Dois anos

No que se refere ao prazo para anulação do negócio jurídico, a Súmula nº 494 do STF prevê o prazo prescricional de 20 anos. Entretanto, entende-se que essa Súmula deve ser cancelada, pois, na vigência do CC/2002, para ações anulatórias de negócio jurídico, o prazo é decadencial. E, como não há prazo específico, deve-se concluir pela aplicação do art. 179 do CC/2002: “quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato”.

Enunciado nº 545, VI Jornada de Direito Civil, CJF. O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis.

Question 12

É lícita a compra e venda entre cônjuges? E entre companheiros (união estável)?

Answer 12

Bens excluídos da comunhão

O art. 499, CC/2002, não proíbe a compra e venda entre cônjuges, desde que o objeto do contrato seja bem excluído da comunhão. Portanto, como não se trata de regra restritiva, ao contrário do que estabelece o art. 498, CC/2002, é concesso que tal dispositivo se aplica à união estável. De modo que, entre os companheiros, é possível a compra e venda, desde que o objeto seja bem particular de um ou do outro, conforme as regras dos regimes de bens.

1. Regime da comunhão parcial de bens: É possível quanto aos bens particulares, desde que não haja ilicitude ou fraude.
2. Regime da comunhão universal de bens: É possível quanto aos bens incomunicáveis (art. 1.668, CC/2002), desde que não haja ilicitude ou fraude.
3. Regime da participação final nos aquestos: É possível em relação aos bens que não entram na participação, desde que não haja ilicitude ou fraude.
4. Regime da separação de bens legal ou convencional: É possível, em regra, desde que não haja ilicitude ou fraude.

Question 13

O artigo 497 do CC estabelece quatro hipóteses de vedação à compra e venda, sob pena de nulidade, ainda que em hasta pública. Quais são elas?

Answer 13

1. pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração
2. pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta
3. pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade
4. pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados

Question 14

Qual a limitação à compra e venda de bem que esteja em condomínio geral?

Answer 14

Direito de preferência

Não confundir com a cláusula de preferência

Nos termos do art. 504 do CC/2002, se o bem estiver em condomínio, o condômino deve garantir o direito de preferência dos demais condôminos, os quais, caso desrespeitado tal direito de preferência, no prazo decadencial de 180 dias, podem depositar o preço pago pelo terceiro e haver a coisa para si. Tem, portanto, eficácia erga omnes.

Nisso, há uma importante diferença da cláusula de preferência, que possuí eficácia inter partes, apenas.

Question 15

Até o momento da tradição, por conta de quem correm os riscos da coisa? E os riscos do preço?

Answer 15

Res perit domino

Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. § 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. § 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

A regra em comento segue o princípio de que res perit domino. Como a propriedade só é transferida com a tradição, enquanto o bem estiver na posse do vendedor, este é considerado proprietário, razão pela qual os riscos de perda da coisa são de responsabilidade dele, enquanto os riscos sobre o preço do bem alienado corre em desfavor do alienante.

Question 16

Num contrato de compra e venda, quem deve suportar as despesas de escritura e registro? E as despesas da tradição?

Answer 16

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

Question 17

Num contrato de compra e venda, quem deve agir primeiro, comprador ou vendedor? Primeiro deve ser pago o preço, ou primeiro deve ser entregue a coisa?

Answer 17

Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.

Na compra e venda à vista, de obrigações simultâneas, o primeiro passo é do comprador. E se o vendedor não estiver em condições de entregar a coisa? Nesse caso, o comprador deverá consignar judicialmente o valor (quem paga mal, paga duas vezes).

Question 18

O que é a venda mediante amostra (art. 484, CC/2002 – coisa paradigma)?

Answer 18

Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

O vendedor assegura qualidades, sob pena de inadimplemento, e, se houver diferença entre a amostra e a sua descrição no contrato, prevalece as características da coisa paradigma. Também dispõe nesse sentido os arts. 18, 19, 30 e 49 do Código de Defesa Consumidor (CDC – Lei nº 8.078/1990).

Segundo Tartuce, “se a venda tiver como objeto bens móveis e se realizar por amostra, protótipos ou modelos, há uma presunção de que os bens serão entregues conforme a qualidade prometida. Assim, se a entrega não for efetuada de acordo com o pactuado, terão aplicação as regras relativas aos vícios redibitórios e do produto, o que depende da relação estabelecida, se civil ou de consumo” (2018, p. 693).

Tartuce conclui ainda que “a venda por amostra, que funciona como cláusula tácita, tem eficácia suspensiva, não ocorrendo o aperfeiçoamento do negócio até ulterior tradição, com a qualidade esperada. Se os bens não forem entregues conforme o modelo, amostra ou protótipo, poderá o contrato de compra e venda ser desfeito (condição resolutiva). As questões envolvem o plano da eficácia do contrato (terceiro degrau da Escada Ponteana)” (2018, p. 693).

Question 19

O que é a venda ad corpus e ad mensuram (art. 500, CC/2002)?

Answer 19

Na venda ad mensuram (por metragem), o preço é estipulado com base na metragem do imóvel. Por exemplo: preço final da fazenda calculado por alqueires.

Caso se descubra que a área é menor, o comprador terá direito a complementação da área (ação ex empto ou ex vendito). Se não for possível, poderá pedir a resolução (extinção) do contrato ou abatimento proporcional do preço. Deve-se destacar que o prazo decadencial para ações de complementação é de um ano, contado do registro (conforme art. 501, CC/2002).

Já na venda ad corpus, o imóvel é descrito como coisa certa, sem referência à metragem (ou então esta serve apenas para sua correta localização). Por exemplo: compra e venda da Fazenda Belo Horizonte (“porteira fechada”).

Question 20

O que é a cláusula de preempção ou preferência (arts. 513 a 520, CC/2002)? Há diferença entre ela e o direito legal de preferência previsto para a venda de bens em condomínio?

Answer 20

“A cláusula de preempção ou preferência é aquela por meio da qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê-lo a quem o vendeu, mediante notificação judicial ou extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições no caso de eventual alienação futura”. (TARTUCE, 2018, p. 700-701).

Conforme a doutrina de Tartuce, a preempção pode ser convencional (decorre do acordo contratual), caso em que cabem perdas e danos e cujo prazo prescricional é de 10 anos, uma vez que a ação condenatória está fundada na responsabilidade contratual; ou legal, a favor do condômino, caso em que é cabível a anulação da compra e venda ou adjudicação (efeito erga omnes) e cujo prazo decadencial é de 180 dias (por exemplo: art. 27, Lei nº 8.245/1991, e art. 504, CC/2002) (TARTUCE,2020)

Essa é a diferença, os efeitos. A convencional, por cláusula contratual, gera efeitos inter partes. Sua violação gera o direito apenas a perdas e danos. A legal tem efeitos erga omnes, e sua violação gera a anulação da compra e venda, afetando o terceiro.

Question 21

O que é a retrovenda ou cláusula de resgate (arts. 505 a 508, CC/2002)? Qual o seu prazo máximo?

Answer 21

Trata-se de cláusula na qual o alienante da coisa imóvel pode reservar o direito de recobrá-la no prazo máximo decadencial de três anos, com restituição do preço e reembolso das despesas ao comprador. Trata-se de forma de resolução expressa da compra e venda, nos termos do art. 505 do CC/2002.

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Ademais, a ação de resgate é a ação judicial proposta pelo alienante para reaver a coisa, depositando o valor em juízo, caso haja oposição do adquirente, de acordo com o que dispõe o art. 506 do CC/2002. Ainda, o direito de retrato ou resgate é cessível e transmissível a herdeiros ou legatários. Pode, inclusive, ser exercido contra terceiro adquirente, segundo o art. 507.

Question 22

A promessa de compra e venda sem registro gera efeitos que podem atingir terceiros?

Answer 22

Sim.

O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes. É da natureza da promessa de compra e venda devidamente registrada a transferência, aos adquirentes, de um direito real denominado do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, do CC/02). A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. Precedentes. Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação. Está impossibilitado de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida que assumiu ou de gravá-lo com quaisquer ônus, pois o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio. Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé (…) (REsp. nº 1.490.802/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17.04.2018, DJe 24.04.2018 − grifos nossos).

Question 23

O que é a venda a contento (arts. 509 a 512, CC/2002)?

Answer 23

A venda feita a contento é uma cláusula que, caso inserida pelas partes, possibilita desfazer o contrato se o comprador não gostar da coisa que foi adquirida. São duas as espécies de venda a contento: suspensiva e resolutiva.

Na suspensiva, o comprador não paga o preço e adquire a coisa por empréstimo. Se gostar, paga o preço e adquire a coisa; se não gostar, devolve sem dar explicações (conforme art. 510).

Como a coisa é do vendedor, se a coisa perecer enquanto o comprador experimenta, o prejuízo será do vendedor, afinal res perit domino (a coisa perece para o dono). No art. 509, ainda, temos a venda ad gustum (degustação), aplicável a gêneros alimentícios. Vale salientar que, tanto na venda a contento do art. 509 como na venda sujeita a prova do art. 510, o comprador fica como comodatário (empréstimo: art. 511).

Na resolutiva, por sua vez, o comprador paga o preço e adquire a coisa como dono; se não gostar, devolve a coisa, desfaz a compra e exige o dinheiro de volta. Caso a coisa venha a perecer durante a prova, o prejuízo aqui será do comprador.

No mais, se as partes não estipularem prazo para a prova do bem, o vendedor deverá intimar o comprador para se manifestar (art. 512).

Question 24

O que é a venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC/2002)? Ela se aplica a bens imóveis? E a bens móveis?

Answer 24

A cláusula de reserva de domínio é cláusula especial de reforço de garantia ao vendedor. Nesse caso, o comprador assume a posse da coisa, mas só se torna seu proprietário após pagar o preço integral.

Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

Vale ressaltar que não se aplica a imóveis, somente a móveis comprados a prazo. Para os imóveis comprados a prazo, existe o direito do promitente comprador.

Question 25

O que é a venda sobre documentos ou trust receipt (arts. 529 a 532, CC/2002)?

Answer 25

Nessa espécie, a tradição da coisa é substituída pela entrega do título que a representa. Essa modalidade contratual é indispensável em consecução eficiente de negócios com o comércio exterior.