2023년 11월 30일

Question 1

갑은 건설업자 을에게 건축공사 도급
준공예정일 2020. 9. 1.로 정하여 도급계약 체결
공사대금채권 양도금지특약
을은 건축공사 관련 병은행한테 5천만 대출
정은 대출금채무 연대보증
공사완료하면 지급하기로 한 잔대금 2억 2천만 남음

을은 공사 준공예정일에 맞춰 완공
갑은 잔금 미지급
정은 2020. 10. 경 병은행 청구로 을의 대출금채무에 대한 보증채무 이행
을에게 구상금 청구하여 승소
이를 기초로 정은 2021. 5. 17. 갑에 대한 공사대금 채권 중 5천만 원에 대해 압류 및 전부 명령을 신청하였고 같은 달 21 갑과 을에게 송달, 확정
을은 2021. 5. 18. 무에게 도급계약서 사본 교부하며 도급계약에 따른 잔금채권 양도
무는 계약서 내용을 살펴보지 않음
을은 확정일자 채권양도통지 갑에게 하고 2021. 5. 20. 도달

정의 갑에 대한 전부금 청구 소송에서
갑은 2021. 5. 20. 채권양도 통지를 받았으므로 전부 명령 무효 항변

정은 을의 갑에 대한 공사대금 채권 양도금지 특약으로 채권양도 무효라고 주장

갑은 이에 대해 양도금지 특약의 효력이 당사자 간에만 미칠 뿐이므로 정이 채권양도의 무효를 주장할 수는 없다고 주장

법원의 판단은? 15점

Answer 1

497

1.문제
채권양도금지 특약이 있는 채권을 피전부채권으로 한 전부금 청구 가부와 관련하여 (1)채권양도와 전부명령 간의 우열관계, (2)채권양도금지 특약을 위반한 채권양도의 효력이 문제된다.

2.채권양도와 전부명령 간의 우열관계

민법 제450조 제1,2항
지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못하고, 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못한다.

사안의 경우 정이 을의 갑에 대한 공사대금채권 중 5천만 원에 대한 압류 및 전부 명령이 갑에게 도달된 날은 21. 5. 21.이고, 갑이 무에게 위 공사대금채권을 양도하고 내용증명 우편으로 양도통지를 한 것은 21. 5. 20.로 채권양도가 유효하다면 전부 명령은 무효로서 전부금 청구는 타당하지 않은 것이 되는바, 채권양도의 유효 여부가 논의되어야 한다.

3.채권양도금지 특약을 위반한 채권양도의 효력

민법 제449조 제1,2항
채권은 양도할 수 있으나 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

판)양도금지특약을 한 채권은 양도성을 상실하고, 이에 위반하여 채권을 제3자에게 양도한 경우에 채권양수인이 양도금지특약이 있음을 알았거나 중대한 과실로 알지 못하였다면 채권 이전의 효과가 생기지 아니한다. 채권양수인의 악의 내지 중과실은 양도금지특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 주장, 증명하여야 한다.

<
채권양도금지 특약으로 인하여 채권은 양도성을 상실하므로
이에 위반하여 채권을 양도한 때 채권양수인이 그러한 사유를 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 채권 이전의 효과가 생기지 아니한다
채권양수인의 악의 내지 중과실은 양도금지특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 주장, 증명하여야 한다
>

[채권양도금지 특약이 있는 때 채권양수인이 그러한 사유를 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우에는 채권 이전의 효력을 주장할 수 없고, 채권양수인의 악의, 중과실에 대한 주장, 입증책임은 양도금지특약으로 양수인에 대항하려는 자에게 있다.]

사안의 경우 을이 2021. 5. 18. 무에게 도급계약서 사본을 교부하면서 도급계약에 따른 잔금채권을 양도한 점에서 무는 양도 당시 계약서를 검토하였다면 양도금지특약 사실에 알 수 있었음에도, 게약서 내용을 살펴보지 않은 것은 중대한 과실에 해당하는바, 채권양도는 효력이 없고 전부 명령은 유효하다.

4.결론
정의 갑에 대한 5천만 원의 전부금 청구는 전부인용된다.

Question 2

홍삼판매 계획 중인 을은 공급업자 갑에게 2011. 3. 10. 대금 1억 9천만 지급하기로 약정 월 1퍼 지연이자
병이 갑과 연대보증계약 체결 3. 15.

갑은 약정에 따라 물품을 을에게 인도
물품대금채권을 a에게 2011. 2. 5. 양도
같은 해 2. 10. 확정일자 있는 증서 을에게 통지 2. 15. 도달
갑의 채권자 b는 갑의 을에 대한 위 물품대금채권에 관하여 압류 및 전부명령을 신청하여 을에게 2. 15. 도달, 확정

a와 b는 2011. 6. 10. 병을 상대로 각 양수금 및 전부금 1억 9천만 원과 그에 대한 월 1%의 지연배상금 지급을 각각 청구

병은
1-a 청구는 갑의 a에 대한 채권양도 사실을 전혀 알지 못하였으므로 a의 청구 기각되어야 한다 주장

2-b의 청구는 압류 및 전부명령의 결정일자가 a에 대한 채권양도통지서의 확정일자보다 늦어 b의 양수금 청구 역시 기각되어야 한다고 항변

3-병은 설령 a 또는 b의 각 양수금 및 전부금 청구가 인정되더라도 을의 물품대금채무에 대해서는 월 1% 지연이자 약정이나
자기 연대보증채무에는 별도의 지연배상금 약정한 바 없으므로 이를 지급할 의무가 없다고 주장

병의 위 주장은 정당한가? 25점

Answer 2

499

1.문제
병의 1,2,3 항변의 당부가 문제된다.

2.병의 1항변 당부

판)보증채무는 주채무에 대한 부종성 또는 수반성이 있어서 주채무자에 대한 채권이 이전되면 당사자 사이에 별도의 특약이 없는 한 보증인에 대한 채권도 함께 이전하고, 이 경우 채권양도의 대항요건도 주채권의 이전에 관하여 구비하면 족하고, 별도로 보증채권에 관하여 대항요건을 갖출 필요는 없다.

<
보증채무는 별도의 특약이 없는 한 주채무가 이전된 경우 함께 이전하고
채권양도의 대항요건도 주채무에 관하여만 구비하면 족하다
>

사안의 경우 주채무자 을에 대한 대항요건을 갖추었으므로 보증인 병에 대한 대항요건을 갖출 필요는 없는바, 병의 1항변은 부당하다.

3.병의 2항변 당부

판)채권이중양도의 경우 양수인 상호간의 우열은 확정일자 있는 양도통지가 채무자에게 도달한 일시의 선후에 의하여 결정되므로 통지가 제3채무자에게 동시에 송달된 경우 그 채권양수인 모두 제3채무자에 대하여 완전한 대항력을 갖추었으므로, 그 전액에 대하여 채권양수금의 이행청구를 하고 적법하게 이를 변제받을 수 있다.

<
채권이중양도에서 확정일자 있는 양도통지가 채무자에게 동시에 송달된 경우
채권양수인 모두 제3채무자에 대하여 완전한 대항력을 갖추었으므로, 각자 그 전액에 대하여 채권양수금의 이행청구를 하고 적법하게 이를 변제받을 수 있다
>

사안의 경우 갑의 a에 대한 채권양도는 확정일자 있는 증서가 2011. 2. 15., b의 전부명령은 2011. 2. 15. 동시에 송달되어 a와 b 모두 완전한 대항력을 갖추었으므로 b의 전부금 청구는 적법한바, 병의 2항변은 부당하다.

4.병의 3항변 당부

판)보증채무는 주채무와는 별개의 채무이기 때문에 보증채무 자체의 이행지체로 인한 지연손해금은 보증한도액과는 별도로 부담하고, 이 경우 보증채무의 연체이율은 그 거래행위의 성질에 따라 상법 또는 민법에서 정한 법정이율에 따라야 할 것이고, 주채무에 관하여 약정된 연체이율이 당연히 여기에 적용되는 것은 아니다.

<
보증채무의 이행지체로 인한 지연손해금은 보증한도액과 별도로 부담하고
이 경우 지연손해금은 별도의 약정이 없는 한 상법 또는 민법에 정해진 법정이율에 따르고 당연히 주채무의 연체이율을 따르는 것은 아니다
>

사안의 경우 갑과 병 사이의 보증채무 지연손해금에 관한 특별약정이 없어 갑(상인)과 병의 보증행위 성질은 상사채무로 연6%의 이율이 적용되는바(상법 제54조), 주채무의 월 1% 지연이율이 적용되지 않는다는 병의 3항변은 타당하다.

5.결론
병의 1,2 항변은 부당하고, 3항변은 타당하다.

Question 3

의류도매업자 갑 2007. 1. 5. 1억에 의류 매도
을은 2007. 3. 5.까지 대금 지급하기로 약정, 병이 연대보증
정은 2007. 3. 10. x 주택으로 물상보증 채권최고액 1억2천
그 주택에는 무가 거주 2007. 3. 10. 전입신고, 확정일자

2008. 3. 10. 정은 x주택을 a에게 2억 5천에 매도하고 소유권이전등기를 경료
             정은 a와 보증금은 지가 반환하고, 갑 명의 근저당권등기도 말소하기로 약정
             근저당권 실행
             b에게 1억 5천에매각
             무는 배당요구 안함
             1억은 갑에게 배당되고 잔액 5천은 a에게 배당

무는 a와 정에게 임대차보증금반환청구소송

a는
1-정이 보증금 반환하기로 약정해서 난 아님
2-배당절차에서 가만히 있었으니 b에게 달라해라 난 아님

정은
1-보증금은 a 또는 b가 지급할 문제이고 자신이 지급할 것은 아님

법원의 결론은? 20점

Answer 3

569

1.문제
(1)a의 임대인 지위 승계여부, (2)a의 1항변, (3)a의 2항변, (4)정의 1항변의 당부가 문제된다.

[a의 임대인 지위 승계여부를 먼저 다루는 이유가 뭐지? 정-a-b 순서로 주택의 소유권이전된다. 그리고 a의 항변은 정이 보증금반환하기로 약정했으니 의무 없고, 배당절차에서 배당요구한 바 없어 자신이 줄 의무가 없다고 항변함 그렇다면 a가 임대인지위를 승계하였는지 여부에 따라 보증금반환의무가 생기는 지 여부를 검토하고 그 후에 그것이 별도의 약정으로 사라지는지 검토하는 순서로 답안을 적어야 하기 때문이 아닐까?]

2.a의 임대인 지위 승계여부

주임법 제3조 1항, 4항
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다.

사안의 경우 무는 x주택 거주자로 정과 임대차계약을 체결하고 2007. 3. 10. 전입신고를 하여 2007. 3. 11. 0시부터 대항력을 취득하고, 2008. 3. 10. 정은 x주택을 a에게 매도하고 이전등기를 하여 a는 임대인 정의 지위를 승계하는바, 무는 a에게 차임지급의무가 있고 a는 무에게 보증금반환의무가 있다.

3.a의 1항변

주임법 제10조
주임법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

사안의 경우 정과 a의 약정은 주임법 제10조에 의해 효력이 없어 무의 a에 대한 보증금반환청구 행사를 저지하는 사유가 될 수 없는바, a의 1항변은 부당하다.

4.a의 2항변
[전제가 대항력이 대항요건을 갖추고 그 중 전입신고 다음날부터 발생한다는 것, 그래서 해당 사안의 경우 대항력 있는 임차권이 저당권에 후순위에 해당한다는 것]

민집 제91조 3항
등기된 임차권은 저당권에 대항할 수 없는 경우로 매각으로 소멸한다.

사안의 경우 x주택의 갑 근저당권은 2007. 3. 10. 설정되었고, 무는 2007. 3. 11. 대항력을 취득하여 갑이 우선하므로 갑 저당권 실행으로 무 임대차는 소멸하고 b는 주임법 제3조 4항의 임차주택 양수인에 해당하지 않는바, b에게 보증금반환을 청구하라는 a의 2항변은 부당하다.

5.정의 1항변
상술한 바와 같이 임대인 정의 지위를 a가 승계하므로 보증금반환은 a가 하여야 한다는 정의 1항변은 타당하다.
[약정을 하여도 종전 임대인에게 보증금반환의무가 발생하지는 않는다.]

6.결론
무의 a에 대한 보증금 반환청구는 인용되고, 정에 대한 보증금 반환청구는 기각된다.

Question 4

x토지 및 그 위 무허가 y건물 소유 중인 갑
목재상 을에게 2015. 5. 10. y 매도하고 x 3년으로 임대
갑의 채권자 x 토지 임의경매 병이 소유권등기경료

병은 을에 대하여 x소유권에 기하여 y건물의 철거, x토지의 인도 및 2016. 10. 15.부터 인도완료일까지 토지 임대료 상당의 부당이득반환을 청구
을은 제1회 변론기일에서 병의 청구에 대하여 기각을 구하면서 y건물에 대한 매수청구권을 행사

을은 병의 청구에 기각을 구하고 y건물에 대한 매수청구권을 행사

병은
1-미등기 무허가이므로 행사 불가
2-을이 건축한 것이 아니고 갑으로부터 매수한 것이므로 매수청구권 행사불가
3-병(자신)은 토지 임대인이 아니므로 행사 불가
4-매수청구권 행사가 적법하더라도 을은 토지임대료 상당액을 부당이득금으로 반환하여야 한다.

병의 청구에 대한 판단은? 25점

Answer 4

571

병 소유권 확인 청구권원 확인 187 민집 234
213

을의 매수청구권 행사
643조?

병123항변
판
판
판

부당이득반환청구 검토

1.병의 을에 대한 y건물의 철거 및 x토지 인도청구 당부

(1)병의 1재항변당부

판)미등기무허가 건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을취득하지 못하였더라도 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가진 자로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

<
미등기무허가 건물을 매수하여 등기명의 없이 점유하고 있는 토지 임차인은 그 건물에 대한 사실상 또는 법률상의 처분권을 가지고 있는 자로서 지상물매수청구권을 행사할 수 있다
>

사안의 경우 y건물이 미등기무허가 건물이어서 을이 지상물매수청구권을 행사하지 못한다는 병의 1재항변은 부당하다.

(2)병의 2재항변당부

민법 제643조
건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물이 현존한 때에 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

판)지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은 임대차계약당시의 기존건물을 포함한다.

사안의 경우 반드시 임차인이 신축한 건물이 대상일 필요는 없는바, 병의 2재항변은 부당하다.

(3)병의 3재항변당부

민법 제622조 1항
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

판)건물매수청구권 행사의 상대방은 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있는 토지임차인은 그 신소유자에 대하여도 위 매수 청구권을 행사할 수 있다.

<
임차권 소멸 후
임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에

그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 취득한 토지임차인은

그 신소유자에 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다
>

사안의 경우 y건물은 미등기상태이므로 민법 제622조 1항에 따라 제3자에 대항할 수 있는 토지임차권을 가지고 있는 자가 아니어서 토지의 새로운 소유자 병에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없는바, 이를 지적하는 병의 3재항변은 타당하다.

(4)소결
병의 을에 대한 y건물의 철거 및 x토지 인도청구는 인용된다.

2.병의 을에 대한 부당이득반환처욱

(1)병의 4재항변 당부

판)지상물매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유, 사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유, 사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다.

<
지상물매수청구권을 행사하였더라도
지상건물의 점유, 사용을 통하여 그 부지를 점유, 사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 반환할 의무가 있다
>

사안의 경우 을에게는 건물매수청구권이 인정되지 않아 불법점유가 되고, 설령 인정되어 적법 점유가 되더라도 부당이득반환의무가 있는바, 토지임대료 상당액을 반환하여야 한다는 병의 4재항변은 타당하다.

(4)소결
병의 을에 대한 부당이득반환청구는 인용된다.

Question 5

갑 2005. 4. 1. 을와 을 소유의 x토지에 관하여 임대차기간은 2005. 4. 1.부터 2015. 3. 31.로 월 2백에 건물소유목적 임차
갑은 x 토지 위에 y건물 신축 후 2005. 10. 10. 자기명의로 소유권보존등기 경료

을의 채권자 a은행 x토지 가압류 신청 2013. 3. 20. 가압류기입등기 마쳐짐

을은 2014. 4. 1. 병과 체결한 x 토지 매매계약에서 x 토지 전체가액을 3억 원으로 하고

1-가압류에 의하여 보전되는 a은행의 채권액 1억 원은 3억 원에서 공제
2-나머지 2억 원 중 병은 을에게 계약금 2천을 계약 당일, 중도금 8천을 2014. 5. 1. 각각 지급
3-잔금 1억을 2014. 9. 1. 소이등서류 교부와 상환하기로 약정

병은 계약금, 중도금 지급함
을은 2014. 5. 1. 중도금 받으면서 2014. 5. 10.까지 병이 a은행한테 1억 지급할 것을 촉구했지만 병은 못냄

a은행이 2014. 5. 20. 가압류를 본압류로 전이하여 강제경매 정이 2014. 8. 13. 매수 20.에 소이등

을은 병 상대로 2014. 10. 1. 매매잔금 1억 및 지연손해금 소 제기
병은 소이등의무 이행불능을 이유로 계약해제 주장
을은 이행불능을 야기한 자는 계약 해제 불가하고 여전히 잔금지급의무 부담한다고 주장

정은 2015. 4. 1. 갑에게 y건물 철거 및 x토지 인도 청구
갑은 같은 날 임대차계약 갱신 청구
정은 2015. 5. 15. 갑 상대로 철거 및 인도 소 제기
갑은 정이 임대차갱신 요구 거절하여 건물매수청구의 항변

법원은 이에 철거, 인도 청구 유지할 것인지, 대금지급과 상환으로 y건물의 인도를 구할 것인지 석명

정은
1-x토지 임대차계약은 갑과 을 사이에 체결된 것으로 자신은 임대차계약 당사자가 아니라 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없고
2-그렇더라도 갑과 을은 원상회복 특약이 존재하므로 건물매수청구권 없음 주장하면서
철거 및 인도 청구 유지

법원의 판단은? 30점

Answer 5

574

1.문제
(1)갑 항변, (2)정 재항변의 당부가 문제된다.

2.갑 항변의 당부
(1)토지임대차계약의 존속여부

민법 제622조 1항
건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여도 임대차의 효력이 생긴다.

[이전의 사례에서는 미등기 무허가 건물을 매수하여 점유하고 있는 자였으므로 등기경료로 제3자에게 대항할 수 있는 차지권을 취득한 자가 아니므로 그 차지권을 취득한 자만이 토지의 신소유자에 대하여 매수청구권을 행사할 수 있다는 점을 말해줬어야 하므로 판례를 썼지만 이 사안의 경우에는 건물을 신축하여 보존등기까지 마쳤으므로 앞 전의 사례와 달리 조문만으로 해결이 가능하다]

사안의 경우 갑은 임대차 기간 중 x토지 위에 y건물을 신축하였고 그에 관하여 2005. 10. 10. 소유권보존등기를 마쳤으므로 x토지에 대한 임차권의 대항력을 갖추었는바, 임차인 갑과 새로운 소유자 정 사이에도 토지임대차관계는 그대로 존속한다.

(2)지상물매수청구권 인정여부

민법 제643조
건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 기간이 만료된 경우에 건물이 현존한 때에 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 이를 거절하는 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

사안의 경우 임차인 갑은 계약기간이 만료한 2015. 3. 31. 이후 임대인 정에게 2015. 5. 15. 갱신의 청구를 하였으나 이를 거절하였으므로 지상물매수청구권이 인정되는바, 갑의 항변은 일응 타당하다.

3.정 재항변의 당부

(1)지상물매수청구권의 상대방
갑과 정 사이의 토지 임대차관계는 존속하는바, 상대방이 될 수 없다는 정의 재항변은 부당하다.

(2)원상회복특약

민법 제652조
지상물매수청구권의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

판)지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인, 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.
-> 이 판례 굳이 쓸 필요가 있나?

송은 그냥 임대차계약 종료 후 임차지상의 건물을 철거하고 토지를 원상회복하여 임대인에게 반환하기로 하는 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없다(판례) 이런식으로 그냥 사안의 포섭이랑 퉁쳐서 끝내버림 물론 앞에 조문은 적음

사안의 경우 갑과 을의 원상회복특약은 임차인 을에게 불리한 약정으로 효력이 없고 임대인의 지위를 승계한 정 또한 이 특약의 유효를 을에게 주장할 수 없는 바, 정의 재항변은 부당하다.

4.법원의 판단

판)임대인의 건물철거와 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물인도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없어 임대인이 종전의 청구를 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지를 석명하고 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 인도의 판결을 한다.

<
임대인의 건물철거 및 부지인도 청구에는 건물매수대금의 지급과 동시에 건물을 인도할 것을 청구하는 취지가 포함되어 있다고 볼 수 없으므로 법원은 임대인에 대하여 종전의 청구를 유지할 것인지, 대금지급과 상환으로 지상물의 인도를 청구할 것인지 석명하고 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 인도의 판결을 한다
>

사안의 경우 법원의 석명권 행사에도 정은 갑의 y건물매수청구권이 이유 없음을 주장하며 y건물의 철거 및 x토지인도 청구를 유지하였는바, 상환이행판결을 할 수 없고 기각판결을 해야한다.

5.결론
정의 청구는 갑의 지상물매수청구권 항변이 타당한 바, 기각된다.

Question 6

갑은 건물소유 목적으로 을에게 x토지 임대 2016. 6. 1. ~ 2021. 5. 31.까지 5년 보증금 7억 월 2000만 체결
2017. 8. 22. x토지 위에 y건물 신축 보존등기 경료
갑은 병에게 y 임대
상임법 적용 안됨

갑이 을에게 차임 5기 연체 을 2020. 9. 30. 토지임대차계약 적법하게 해지

1-을은 갑을 상대로 y건물의 철거 및 x토지 인도 청구
갑은 643, 283 상 매수청구권 행사
2-을은 병 상대 y건물 퇴거 및 2020. 10. 1. x토지 인도될 때까지 월 2천만 차임 부이반 청구
이에 병은 y의 임차인이므로 토지 차임 지급의무 없다고 항변

을의 청구 및 이에 대한 갑, 병의 각 주장은 타당한가? 20점

Answer 6

578

을의 차임연체로 인한 계약해지권 조문 까먹음
213조 청구 -> 214조 였네? 그리고 차임연체는 조문 보지도 않음 뭐야 ㅋㅋ

갑의 항변
판례는 니 귀책사유로 인하여 임대차계약이 해지된 경우 지상물매수청구권 행사 불가능하다는 입장
-> 귀책사유 아니고 채무불이행임

안됨

병의 항변
이건 잘 모르겠다 어려워
741조
병의 이익으로 을이 손해를 보았는가? 흠

1.문제
(1)을 청구, (2)갑의 건물매수청구권, (3)병의 차임지급의무 당부가 문제된다.

2.을 청구의 당부

민법 제214조
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다.

사안의 경우 을은 차임연체로 인해 토지 임대차계약을 적법하게 해지하였으므로, 토지소유권에 기한 물권적 청구권으로서 갑에게 y건물의 철거 및 x토지의 인도와 병에게 건물 퇴거 및 부당이득을 구하는 청구는 일응 타당하다.

3.갑의 건물매수청구권 당부

민법 제643조, 제283조
건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물이 현존한 때에 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

판)토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우 토지임차인으로서는 토지임대인에 대하여 지상건물의 매수를 청구할 수 없다.

<
토지임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우
토지임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다
>

사안의 경우 토지임차인 갑은 토지임대인 을에게 5기의 차임을 연체하여 임대차계약이 해지된 경우이므로 건물매수청구권을 행사할 수 없는바, 갑의 주장은 부당하다.

4.병의 차임지급의무 당부

민법 제741조
법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

판)건물소유자는 토지소유자와 관계에서 건물부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하나, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에게 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없다.

<
건물소유자는 토지소유자에 대하여 점유 중인 부지 부분에 관하여 그 차임상당의 부당이득을 반환할 의무를 지나 건물점유 중인 건물임차인은 토지소유자에게 부지점유자로서 부당이득을 반환할 의무를 진다고 볼 수 없다
>

사안의 경우 토지소유자 을은 토지를 점유하고 있는 건물소유자 갑에게 x토지의 차임상당액에 대하여 부당이득반환을 구할 수 있을지언정 건물점유자인 병에게 부당이득을 구할 수 없는바, x토지의 차임지급의무가 없다는 병의 주장은 타당하다.

5.결론
(1)을의 갑에 대한 y 건물철거 및 x 토지 인도 청구는 인용된다.
(2)을의 병에 대한 y 건물 퇴거청구는 인용되고, 부당이득반환청구는 기각된다.

Question 7

갑은 건물소유 목적으로 을에게 x토지 임대 2016. 6. 1. ~ 2021. 5. 31.까지 5년 보증금 7억 월 2000만 체결
2017. 8. 22. x토지 위에 y건물 신축 보존등기 경료
갑은 병에게 창고 목적 y 임대
상임법 적용 안됨

갑은 2020. 4.경 병에게 y건물에 대한 임대차계약의 연장 여부를 물었으나 병은 안한다고 함

병은 2020. 9. 30. 창고에 물건 빼고 문은 잠가둠
병은 2020. 10. 1.갑에게 기간만료를 이유로 임대차보증금 반환청구

갑은
1-2021. 1. 1. 현재까지 인도 안하고 있으므로 부당이득 또는 불법점유에 따른 손해배상을 이유로 임대차보증금에서 3개월분의 차임 공제
2-병으로부터 y건물을 인도받음과 동시에 보증금 8500만 원 지급하겠다고 주장

병의 청구 및 이에 대한 갑의 주장은 타당한가? 20점

Answer 7

580

병의 청구는
그냥 임대차계약 만료 잖아?
흠

갑의 주장

부당이득
판례는 임대차계약의 목적에 따라 사용수익한 바 없으면 이익을 얻은 것이 아니므로 부당이득 반환의무가 없다고 말함

불법점유
동시이행항변권으로 불법점유 성립할 수 없음

공제 할게 없음

1.문제
(1)병 청구의 당부, (2)갑의 차임공제 항변 당부, (3)갑의 동시이행 항변 당부가 문제된다.

2.병 청구의 당부

원칙)임대차계약기간이 만료되었음에도 임대차보증금을 임대인이 지급하지 않는 경우 임차인은 집행권원을 확보하기 위하여 임대차보증금의 지급을 구하는 소를 제기할 수 있다.

송은
임대차계약이 종료된 경우 임대인의 임대차보증금반환의무는 임대차보증금에서 임대목적물이 반환될 때까지 발생한 모든 채무를 공제한 나머지 부분에 관하여 발생하는 것이므로 임차인은 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 판례의 입장을 밝힘

사안의 경우 임차인 병이 2020. 4.경 임대인 갑이 임대차갱신을 거절하여 2020. 9. 30. 임대차기간이 만료되었는바, 2020. 10. 1. 임대차보증금반환청구는 일응 타당하다.

3.갑의 차임공제 항변 당부

(1)부당이득
민법 제741조

판)임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차 건물 부분을 계속 점유하였으나 본래 임대차계약의 목적에 따라 사용, 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립하지 않는다.

<
임대차계약 종료 후
임차인이 임차건물을 계속 점유하였으나 임차 목적에 따라 사용 수익하지 않아
실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립하지 않는다
>

[임대차 종료 임차건물 점유 / 목적 사용 수익 안해 실질적인 이득을 얻은바 없는 경우
그로 인하여 임대인이 손해를 보았더라도
부당이득반환의무 없음]

(2)불법행위

민법 제750조
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

판)임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차 건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.

<
임대차보증금반환의무와 임차목적물반환의무는 동시이행의 관계에 있어
임차인이 임대차계약 종료 후에도 동시이행항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면 이는 불법점유라고 할 수 없다
>

사안의 경우 임대인 갑이 임차인 병에게 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물인도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 사정이 없어 병이 동시이행항변권을 행사하여 y건물을 점유하는 것은 불법행위에 해당한다고 볼 수 없는바, 공제의 대상이 되는 임대인 갑의 불법행위 채권은 존재하지 않는다.

(3)소결
임대차보증금에서 3개월의 차임분, 1,500만 원을 공제한다는 주장은 타당하지 않다.

4.갑의 동시이행 항변 당부

민법 제536조 제1항
쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다.

사안의 경우 임대인의 보증금반환채무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행관계에 있으므로, 병으로 y건물을 인도받음과 동시에 1억 원을 지급하겠다는 주장은 타당하다.

5.결론
병의 보증금반환청구는 일응 타당하고, 갑의 공제 항변은 부당하고 동시이행 항변은 타당한바, 병은 일부 인용 판결의 일종인 상환이행판결을 받는다.

Question 8

갑의 x토지 위 y건물에 갑의 채권자 a의 신청으로 강제경매
을이 2010. 1. 24. 매수 소유권 취득
을은 y를 b에게 임대 2년 2010. 5. 1. ~ 2012. 4. 30 보증금 1억3천
b는 대항력 갖춤

2012. 8. 11. 을은 c 앞으로 y건물에 저당권 설정
             c가 경매신청 d에게 2억에 매각 2014. 1. 10. d가 소유권 취득
             한편 2013. 10. 3. 정은 을의 동의를 얻어 b로부터 임차권을 양수하여 입주하고 당일에 대항력 갖춤

정이 y건물의 매각대금에 관하여 가지는 권리를 배당관계와 연계하여 설명하시오 15점

Answer 8

582

정의 대항력은 b의 임차권 대항력을 승계하나?
판례에 의하면 승계한다. 종전 임차권의 보증금범위 내에서 승계한다.
임차권 양수인의 종전 임차인의 대항력 승계 여부

1.문제
(1)주택임차인 b의 우선변제권 취득여부, (2)임차권 양수인 정의 우선변제권, (3)배당관계가 문제된다.

2.주택임차인 b의 우선변제권 취득여부

주임법 제3조의2 2항
대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

판)대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

사안의 경우 임차인 b는 을 소유의 건물 y에 대한 임대차계약을 보증금 1억 3천에 체결하고 2010. 5. 1. 주택의 인도와 주민등록 이전 및 확정일자를 갖추었는바, 2010. 5. 2. 0시부터 대항력 및 우선변제권을 갖는다. 그리고 계약기간이 종료된 2012. 4. 30. 이후에도 임차인 b가 계속 거주한 것은 묵시갱신으로 인정되는바, 2010. 5. 2. 0시부터 대항력 및 우선변제권은 계속 유지된다.

3.임차권 양수인 정의 우선변제권 행사

판)
1-대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우, 양수인에게 점유가 승계되고 전입신고가 이루어졌다면 임차권의 양도에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었더라도 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다.

<
대항력 갖춘 주택임차인
임대인의 동의를 얻어 임차권 양도
양수인의 점유 승계, 전입신고
종전 임차인의 임차권 대항력은 존속
>

2-이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있다.

<
이 때 임차권은 양수인에게 이전되고 종전 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하여
양수인은 종전 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다
>

사안의 경우 정은 2013. 10. 3. 임대인 을의 동의를 얻어 b로부터 임차권을 양수하고 같은 날 이전하면서 주민등록이전과 확정일자를 갖추어 b가 2010. 5. 2. 0시에 취득한 대항력 및 우선변제권은 존속하는 바, 정은 위 권리를 행사할 수 있다.

4.배당관계
정의 경우에는 b로부터 임차권을 양수하여 실제로 거주하기 시작한 날은 2013. 10. 3.로 c의 저당권등기일자인 2012. 8. 11.보다 이후이지만 b가 2010. 5. 2. 0시에 취득한 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있는 바, c보다 우선변제 받는다. 즉, 매각대금 2억 중에서 1억 3천은 정이, 남은 7천은 c가 배당받는다.